金上海项目业态定位招商策略预案

1、 Brief“金上海生活广场”项目业态定位、招商策略预案NEW GUIDES DIRECTION新导向房地产营销策划机构(香港/上海)二00七年四六月一、以全局观考量朱泾商业发展现状1、发展中的城镇级消费市场，经济发展带动消费需求 朱泾镇处于江、浙、沪的交通枢纽地带，沪杭高速，A30高速、亭枫高速、320国道等便利的陆上交通条件掘石港、秀州塘等便捷的水上通道，使朱泾镇具有与上海市区乃至外省市经济交往的得天独厚的区位优势，有较大的发展空间。朱泾镇万多常住人口，万多流动人口的消费群体，为朱泾商业和服务行业的发展创造了条件。随着城乡一体化进程的加快和城南新区的建成，必将吸引大量的人群来朱泾镇居住和经

2、商，将极大的带动消费的增长。朱泾镇具有悠久的历史，金山农民画、金山黑陶、东林寺等文化产业的挖掘，将与周边地区的旅游景点组成融为一体的旅游线路。可形成的自然景观和历史人文景观为特色的旅游业，将吸引一定的旅游消费群。2、城市商业规划框架基本形成，新商业街区的繁荣有待培育（1）老城区商业中心老城区商业中心范围西至公园路，东至罗星路，北到万安街，南至亭枫公路的区域，包括朱泾历史风貌区。老城区商业中心要与朱泾镇作为全国重点镇之一，金山区北部经济、文化、居住中心的地位相适应，重点体现繁荣繁华、方便舒适，满足居民生活需求和商务需求。（2）三个镇区商业副中心结合朱泾新镇区建设，规划新建金龙购物中心、易初莲花购

3、物中心、工业区商业副中心等三个镇区商业副中心。金龙购物中心朱泾镇行政中心，金龙街东段沈铺泾路，以多功能社区购物中心为主体的商业副中心。易初莲花购物中心地处沈浦泾路与市河交汇处的东南角，亭枫公路的北边，2.5万平方米。规划以新建易初莲花社区购物中心为主体，设置各类品牌专业店、餐饮娱乐设施、商务办公楼、旅馆酒楼、社区服务、文化健身、绿地广场等。工业区商业副中心位于朱泾镇北部工业园区近亭枫公路“金山汽车大世界”的区域，增加为商务客流配套服务的大型餐饮、娱乐休闲设施、工业园区服务设施，形成商务休闲、餐饮娱乐为主的商业副中心。（3）四个社区商业生活中心l 临源路社区商业生活中心：临源路与人民路结点处。l

4、 沈浦泾路社区商业生活中心：万安街与公园南路结点处。l 众安街社区商业生活中心：众安街与公园南路结点处。l 新农社区商业生活中心：原新农镇街区处。因此，朱泾镇除现有的老城区商业中心外，其他副商业中心尚处于规划或启动期，最终形成良好的商业氛围需要较长的市场培育期。3、城镇商业业态单一和缺乏规模效应目前，朱泾镇商业业态比例中，服装服饰类所占的比例最大，普遍以中低档为主。一般朱泾人购买高档次的服装基本选择上海或周边地区。餐饮、娱乐业，基本以当地人开的店为主，普遍缺少特色或有一定规模和档次的店，并且在区域分布上十分分散，不成规模，无法达成成行成市的集聚效应。4、经济发展水平、人口规模和消费能力存在较大

5、局限性朱泾镇常住人口万多，流动人口万多。金山区在上海13个区县中，整体经济实力排名仅领先于崇明区，金山的整体产业结构状况是石油化工业 一业特强，朱泾近年来形成了以不锈钢制品、轻工产品、新型建材、电子机械等为主的特色工业产业，整体第三产业不发达，对外来人口的吸引力较弱，社会消费以当地居民为主，其中政府官员、私营业主成为中高档消费的主力。因此，朱泾镇目前的商业形态以中、低档为主，不论是租金水平还是管理水平都处于粗放的低水平阶段。5、当地消费者已经形成了外流型的消费惯性，短期内难以改变由于朱泾地处江、浙、沪的枢纽地带，交通四通八达，具有相对的消费便利性和自主性，长期以来朱泾人形成三级扩散式的消费模式

6、：【第一级】当地商圈，一般的消费需求基本满足。 西至公园路，东至罗星路，北到万安街，南至亭枫公路的区域，为老城区商业中心，这一区域集中了朱泾当地购物、餐饮、休闲多种业态，是朱泾人日常消费的首选之地。【第二级】金山卫区级商圈，满足提升级的消费需求。 金山卫是金山全区的商业中心，卫零路金一路商业街、欧洲商业城、北随塘石路餐饮特色街等，基本可以满足朱泾居民中高层次的消费需求。【第三级】以浙江嘉善、杭州、上海闵行为主的区域，满足个性化的消费需求。 朱泾距离嘉善车程40分钟，一些特色的餐饮、酒吧、迪厅项目吸引了相当多的朱泾人。 朱泾距离杭州车程一个小时，成为朱泾人中高端消费的另一个选择。 朱泾当地商业娱

7、乐设施的低水平和交通的便利性，均促使朱泾人形成了外向型的休闲消费习惯。目前朱泾镇整个商业中心集中在公园路和万安街上，当地居民已经形成了相当的消费惯性，一般消费当地解决，中高档消费或休闲金山卫或杭州解决。【小结】因此，金上海项目如何在项目运营之处打破商户和消费者的认知惯性，快速树立项目独特的亮点，营造商业气氛，成为项目运营中的关键点。另外，在一个镇域级的市场，同期规划启动东林历史文化商业街、金龙商业街等多个商业项目。同时，老城中心商业区尚有一定数量的商铺有待去化，对商户和品牌的分流能力可见一斑。因而在招商过程，面对如此复杂的竞争态势，必须做好打持久战的准备，放低期望值，通过一段时期的培育将项目做

8、好、做火。二、上海“金上海生活广场”必须直面的问题（一）同类项目竞争的问题1、朱泾启动新的商业规划，多个项目同时启动竞争加剧朱泾镇新一轮的商业规划显示，朱泾除对现有万安街综合商业街区、公园路专业特色街区进行升级改造外，同时推出东林历史文化旅游街区，加上已经竣工的金龙现代商业商务区，在一个三级市场同期存在大体量的商业项目，必然难以去化，形成惨烈的竞争。2、老商业中心区项目康隆广场同时面临洗牌位于公园路上的康隆广场作为目前朱泾商业的地标性项目，三年前开始运营，以出售为主，售出商铺三年包租。作为目前朱泾档次最高的商业项目，康隆广场34层聚集了台球俱乐部、足浴、kt v等娱乐项目。由于开发商在项目运营

9、上缺乏整体的运营思路，没有统一的管理，在地段绝对占优的情况下，由于租金价格偏高，不能吸引商户，项目也没有统一的宣传，导致客流量较少，至今一层尚有较多铺位空关，二层也一直在整体招租（时至今日二层仍未售出）。目前该商业项目处于开发商三年包租的最后一年，很多商户对项目的未来充满期待，认为待业主自行招租后租金价格会有一定的回调，众商家会依据商业的规律操作，今后该项目可能会比现在的情况要好。3、同区位商业项目金龙商业街、世纪联华、供销大厦位于同区位的商业项目均先于“金上海生活广场”开幕，目前金龙商业街街铺一层价格在1.00元/天左右，但市场反应欠佳。世纪联华将于6月18日开幕，供销大厦目前招商的商户类型

10、也同质于金上海生活广场2、3、4号楼将引入的购物类商户。这些商业设施的运做将大大分化今后金上海生活广场项目将引进的商户。4、潜在竞争项目不容忽视据中国房地产权威指数系统统计，2007年以来上海外环新增商铺集中放量，成为供应主力。5月份的上海商铺新增供应量为11.22万平方米，比4月增加了37.21%。其中，外环以外新增供应达到9.66万平方米，占总供应量的86.16%，这一比例比4月增加了21.97%；其中，金山区以近26124平方米的新增商业面积、占全市商铺新增供应量20.2%的比重，跃居各区之首，金山周边的客户分流和招商竞争态势不言而喻。据悉，枫泾镇凭借独有的地理优势和文化古镇的文化底蕴，

11、规划兴建颇俱规模的“北美生活休闲商业区”，以特色商品专卖店、各类设计工作室和展示室、中外知名餐饮区、北美风情综合休闲区等为主要板块，涵盖配套超市、银行邮政、便利店、餐饮娱乐、医疗教育以及行政办公等设施，与“金上海生活广场”有着一定的同质性，在招商过程必然面临潜在的竞争。（二）商业运作规律的问题n 从商业操作的规律角度看，镇级的三级市场引入品牌商家存在可行性问题“金上海生活广场”从规划、规模等角度来讲，称得上朱泾未来的地标性商业项目。但商业运作本身存在一定的规律性，众多国际国内品牌商家在扩张和开店时严格按照总代理、区域代理的市场等级，层层审批，品牌不会因为个别项目为当地最高档次而贸然入驻。很多国

12、际国内主流品牌都坚守着三级市场不开店的铁律，因此“金上海生活广场”在引进一些主流品牌方面存在着天然的障碍。还有一些以二三线市场为主攻市场的连锁品牌，如德克士、内蒙古小尾羊等，都曾试探过金山市场，整体商业预期不理想，认为朱泾镇市场的消费和商业前景有待谨慎考虑。（三）市场和商户的认知问题1、金山本地商户金山本地商户（包括购物和餐饮娱乐业）由于处于金山商圈内，有相当一部分能够保持对新项目的关注，综合比较目前存在两种孑然不同的判断：判断一：认为项目处于新区，且已经过了国道，消费者不会考虑到那个区域消费。周边尽管有很多居民区，但认为整个区域真正起来的周期起码需要5年的时间。判断二：对项目所在地段尽管没有

13、偏见，项目周边有众多新兴高档小区，消费群资源丰富，加之“世纪联华大卖场”的开业，会为本案区域提升人气，其投资的关注点关键在于商业项目的管理和运作情况，如果操作得好，形成良好的商业氛围，才会考虑来投资开店。“金上海生活广场”位于城南新区，周边尽管被“金玉良缘”等几个高品质社区包围，但新建楼盘均处于未交房、未全面入驻阶段，周边人气明显不足。紧邻的“金龙商业街”项目也处于有价无市，门前冷落的局面。【小结】一个位于非传统商圈的项目，必然需要面临较长的市场培育期。综合来讲，项目周边商业氛围真正形成需要较长周期，商户对能够在短期内形成良好商业氛围存在严重观望情绪观望，所有的金山本地商户都抱着同一个观点：“

14、等待，观望，待其形成商业氛围”。2、上海商户情况一：主流餐饮休闲品牌布点设店有自身严格的评估体系，对镇级郊县市场不屑一顾。主流餐饮休闲品牌布点设店，对区域经济、收入水平、导入人口质量，对商圈、购买力的质量和数量、业态设置、商业价值等方面有着自成一体严格的评估体系，只考虑在市中心区域内设店，几乎没有在镇级郊县市场设店的先例。如美林阁、小南国、俏江南、富临轩，又如棒约翰、鸣鸿象山渔港、小尾羊、长野拉面、7天连锁、国际青年酒店等连锁酒店等。又如相当多的连锁品牌只考虑加盟的形式，不开直营店，如蜀国餐饮、藏域火療等。情况二：江、浙等地商户对本项目十分谨慎，首先衡量的标准是地段商业氛围，地段决定选择；其次

15、是价格，地段决定价值。项目周边区域的人流和消费状况导向了他们的决策。这一点己从6月8日无锡会议商户的普遍反映中可见一斑。情况三：金山邻近区域商户。金山邻近区域如奉贤、松江的餐饮、娱乐等商户对在金山朱泾设店，同样对市场前景也持观望态度。如云南邨、顶呱呱、小巧流水餐饮等。【小结】目前，上海郊区商业地产的发展速度已经超过了人口迁移速度，从而导致了商业设施规模与周边地区购买力的不协调。纵观在上海郊县已经交付使用的商业用房，出租率普遍较低(浦东南汇商铺平均出租率仅50%)，人气不足已成为制约郊县商业地产发展的一个瓶颈。而品牌商家在拓展时，“地段决定选择”，往往着眼于区域经济、收入水平、导入人口质量等因素

16、，对商圈、购买力的质量和数量、业态设置、商业价值等方面进行综合考虑。郊县市场在诸多方面无法满足品牌商家的要求，从商业操作的规律角度出发，目前“金上海生活广场”尚不具备全面招商的客观市场条件。主流餐饮、娱乐、百货品牌根本不考虑尚需培育的发展中市场。“餐饮、休闲、百货购物”三大主力店设想不切实际。需要换一种思路，另避一个途径。需要一整套切合商业市场规律，行之有效专业的解决方案。三、回归理性的项目定位思路与业态规划重点项目的定位某种程度上决定了项目的成败。以上我们从商业市场运作规律，从区域经济、收入水平、导入人口质量等因素，对商圈、购买力的质量和数量、业态设置、商业价值等方面着手进行了深入的研究分析

17、，从商家的市场需求行为中揭示了一个真理，即“地段决定选择”。以下我们从本案所处朱泾的区位特点、当地的商业现状、市场需求的发展趋势、本地的消费能力和消费潜力等方面，系统思考“金上海生活广场”的定位思路与业态规划重点。【思考一】朱泾9万人口能否支撑金“上海生活广场”中高端地标性商业的定位？金山区整体社会经济发展名列上海市13个郊县未尾第二，朱泾镇相对枫泾在区位上明显居于劣势，相对金山石化对外来人口的吸引力十分之弱，第三产业极不发达，社会消费以当地居民中、低档消费为主，朱泾现有的商业设施，基本满足常驻人口与少量外来普通百姓的日常消费需求，本案距离形成良好的商业氛围需要相当长的市场培育期。以本案囊括“

18、餐饮、休闲、百货购物”三大主力店为主体构想，以及 “金山首座24小时消费娱乐平台”的项目定位，理论上将成为朱泾最现代化、档次最高的商业设施。但是，任何商业的繁荣都是建筑在符合有效的市场需求基础之上的，以朱泾现有的中、低端基础消费力与购买力，怎能满足定位于中高端配套型社区4万多体量的巨大供应量，尤其是如何支撑设想中的主力“百货”购物的供应量，如何解决有效的市场需求与长久运营这一深刻的矛盾？显而易见，“金上海”在项目定位，以及业态定位上均存在着无法通过市场检验的重大问题。因此，从金山朱泾的市场现状入手，我们需要对位置、商圈、业态、市场购买力、人口、商业辐射、业态品种等多方面综合考量，慎重考虑项目的

19、定位和业态倾向。【思考二】新的市场机会点在哪里？机会点一：主力消费群的精确定位。在短期内大量导入人口无法实现时，大供应量的商业物业，需要具有鲜明特色与号召力，足以可聚集和吸引主力消费人群的商业定位思路。在现有的朱泾本地消费人口和消费能力的条件下，要着重挖掘项目和区域的商业潜力，精确主力消费群的定位。将朱泾等周边区域地方政府官员、私营业主、经商人群、以及中、高端消费群体作为本案的主力消费群。并为这部分消费群体度身定制一个需求最大化的商业定位思路。机会点二：经营特色与亮点的精确定位。需要走非传统商业开发模式，以差异化思路来引领消费，带动一个非商业中心的基本人气，使项目具备招商工作的基本需求。需要在

20、项目的经营特色打造与深度开发等诸多方面下功夫，摒弃依托“餐饮、休闲、百货购物”主力店取胜的传统开发思路与模式，来带动一个非商业中心的基本人气，使项目具备招商工作的基本需求。机会点三： 放眼“大上海商圈”的精确定位。需要跳出金山朱泾狭隘的视角，将视野放到“大上海商圈”层面上去思考，变劣势为优势，变不利为有利，借力发展，使项目具备持久经营的发展空间。朱泾镇处于上海市最南端，处于沪、杭交通枢纽地带，这一潜在的区位待征，为项目发挥商业辐射作用提供了可能，因此，要在项目定位、业态规划、项目推广等方面，最大化的吸引江、浙、沪一带的消费群。【思考三】在本地消费群明显不足的情况下，如何定位才能使项目具有强大的

21、辐射力？在朱泾本地消费人口和消费力有限的条件下，在原本非闹市中心，在缺乏起码人气的情况下，如果按照常规的开发思路，仅依托“餐饮”、“休闲”、“百货购物”三大主力店，不仅不可能带动一个非商业中心的基本人气，并且不具备相当的持久力。一站式娱乐消费的定位方向以特色休闲、娱乐项目为主体，打造消费体验和娱乐体验为主旋律的时尚地标从郊区镇级商业地产的运作规律出发，“金上海生活广场”应力主引进一定数量具有鲜明特色的娱乐、休闲项目，使消费体验和娱乐体验成为商业引导的主旋律，使感受型消费成为主体消费。如引进名誉国内外的云南“丽江洋人街”、“大理洋人街”风情酒吧的概念，打造“金山洋人街”。又如引进或自身规划经营死

22、海漂流浴(源自“以色列死海”，曾被江泽民惊呼前所未有之神奇体验)、黑泥美容养生浴场、太空浴等，通过打造独树一帜的形象力与影响力，将本案打造成上海金山的一大亮点。通过实现一站式娱乐消费的模式，不仅具有吸引朱泾、金山本地高端需求的商业能力，并且具有将项目辐射到江浙周边区域的商业吸引力。可以打破商户对于项目周边目前缺乏人气的质疑，消费群近悦远来。有效而迅速带动一个非商业中心的商业氛围，营造可持续发展的商业前景和活力，使项目具备招商工作的基本需求。【思考四】需要差异化竞争的策略，适应市场需求与项目长久运营的需要商业项目的定位是项目成功与否的关键，其中因定位不准，缺乏科学专业配比和合理规划，没有考虑到供

23、求关系，与周边定位具有同质性而失败的项目比比皆是。如常州的南大街项目尽管在地段上占尽优势，但在项目运作过程中，由于没有认认真真地研究当地市场的竞争态势，遵循商业项目运作规律，理智地采取规避竞争性定位策略，变竞争为竞合。南大街在城市商业中心，与周边新世纪、路桥、莱蒙都会、百货大楼、泰富百货毗邻，定位上具有严重的雷同性，除了在服装和餐饮上动动手脚外，其他的却是百无聊赖。南大街开发商不认真研究市场的盲从态度只能是为入驻业主们选择了直面竞争的不归路。差异化定位的方向以前瞻的市场需求观来考量项目的业态定位，打造“后装修时代”的家居时尚地标我们从金山朱泾的市场现状入手，对当地以及周边市场需求构成分析、以及

24、市场消费趋势等多方面综合考量出发，在业态定位上，“主力百货”购物板块应调整为“后装修时代”的时尚家居城，重点引进一批个性化的家居陈设类软装饰商户，使本项目成为金山区乃至上海西区的家居时尚地标，更吻合“金上海生活广场”的内含。【小结】“金上海生活广场”需要以前瞻性眼光适应城市发展，根据对朱泾本地商业布局、消费趋势的准确把握，以差异化定位满足市场需求，摒弃依托餐饮、娱乐、购物主力店的常规开发的模式，通过创新式的开发和规划，大力引进一些具有唯一性、具有吸引力的娱乐、休闲项目，以商业布局和主题文化的有机融合，来聚集和吸引主力消费人流。以差异化思路来引领消费，带动一个非商业中心的基本人气，使项目具备招商

25、工作的基本需求。四、项目核心定位与推广概念主题式商业地标 缤纷欢乐泡mall精彩芭堤雅 欢乐摩尔城l 根据对朱泾本地商业布局、消费趋势的准确把握，以差异化定位满足市场需求，摒弃依托餐饮、娱乐、购物主力店的常规商业开发模式，通过创新式的开发和规划，引进规划具有特色娱乐、休闲项目，如死海漂漂浴、黑泥洗浴城、万国美食城、金山洋人街、家居生活馆、西班牙休闲广场等，以特色商业布局和主题文化的有机融合，来聚集和吸引大量的人流。l 精彩芭堤雅，鲜明地凸现了项目休闲娱乐的倾向性，体现出功能魅力、风情魅力，将消费趋势和商业运营紧密结合，带给消费者全新的体验，引导本地及周边高端消费群进行商务休闲消费，为项目在今后

26、的商业竞争中赢得了先机。五、业态定位与规划（一）业态定位原则（1）主题定位原则，突出休闲娱乐功能，保证商业前景。通过引进一定数量具有鲜明特色的娱乐、休闲项目，使消费体验和娱乐体验成为商业引导的主旋律，使感受型消费成为消费主体，通过实现一站式娱乐消费的模式，不仅具有吸引朱泾、金山本地高端消费群的商业能力，并且具有将项目辐射江浙周边区域的商业吸引力，使消费群近悦远来，实现商业价值的最大化。（2）消费适应性原则，保证最主流的消费群业态定位要与朱泾当地的消费能力和消费习惯相适应，在目前状态下当地消费群的日常购物需求已经基本满足。不同商圈所对应的目标消费群体各不相同，朱泾当地政府公务员、私营业主等高端消

27、费群体，一直期待有一处可以提供个性化休闲的商业设施，可以商业宴请、可以朋友聚会。因此，从商业操作的规律性出发，项目业态的定位应该首先围绕当地最主流的消费群的市场需求，向休闲娱乐业态大力倾斜。（3）人潮价值链原则，以特色项目扩大消费群，带动人气聚集。着力规划引进一些具有亮点的、有特色的休闲娱乐项目，使金上海生活广场不仅具有吸引当地高端消费群的能力，还能够形成辐射力，吸引周边的消费群。特色消费类型的业种如：死海漂漂浴、太空浴、黑泥休闲浴等；也可引入另类文化，如攀岩酒吧等。迪厅可满足消费中坚群体年轻人的消费需求，带动人气；大型特色浴场引导当地及周边的高端商务及社交休闲消费。（4）文化与商业结合的原则

28、，彰显人文内涵特色。本项目的业态应充分挖掘和利用多种人文资源，注重文化元素的导入，赋予项目活的“灵魂”，除引入当地传统和著名的金山农民艺术画廊外，还可以导入一些如具有海岸风情、西班牙异域风格的工艺品等，以达到“以文兴商”之目的。（二）业态规划休闲类：如引进或自身规划经营死海漂浴场、黑泥美容浴、洗浴保健行业的奇葩太空浴、藏御火療足浴等具有亮点特征的休闲类项目。餐饮类：万国美食城。如海鲜城、各地风味餐饮、茶餐厅等。娱乐类：金山洋人街。风情酒吧一条街，夜总会等娱乐项目。如室内攀岩的酒吧、影吧、清吧（读书者的天堂）、四海酒吧、怀旧酒吧；如3D探索宫(具有如仿真汽车、虚拟狩猎、虚拟保龄球)等。特色文化类

29、：金山洋人街。民族风情工艺品一条街，如各类民族风情工艺品、古董店、扎染店，画廊、金山农民书画等。购物类：家居生活馆。重点引进一批个性化的家居陈设类软装饰商户，使本项目成为金山区乃至上海西区的家居时尚地标，如窗帘、布艺装饰、时尚个性家具、创意生活用品。还可引入装修建材品牌店或一站式软装饰采购中心。配套购物。如服饰、运动休闲、鞋帽箱包、珠宝首饰等。宾馆类重点引进1家假日或商务型酒店。配套类引进如24小时自助银行网点、24小时药房、私人诊疗所等。六、招商策略1、项目形象包装与塑造策略。金上海生活广场所处的区域属正在规划建设中的金龙现代商业商务街区，目前，多数配套设施如世纪联华大卖场、宾馆、医院、学校

30、、体育馆等项目正处于规划建设阶段，新的商业街区的商业氛围和商业项目的集聚度面临一个发育期；其次，当地和周边消费者的认知度和消费习惯也有待形成。因此，该项目的形象包装尤显重要。2、业态定位错位竞争策略。目前，朱泾镇规划中的四大商业街区主要业态如休闲、文化、娱乐、餐饮等存在着互相交叉的状况，客观上区域同质业态面临着招商的竞争，因此，本项目要脱颖而出，一定要形成自己的业态特色，在“特”字上做文章，以实现错位竞争。3、入驻商户“放水养鱼”策略。商业项目成功与否的关键问题之一，商家要招得进，经营好，留得住，实现发展商与商家的双赢。因此，在业态定位准确的前提下，客观上每个商业项目分经营都有一个市场培育期的

31、问题，本项目也不例外。所以在培育期阶段，必须采取“放水养鱼”的招商策略，以逐步实现商业价值的最大化。4、招商区域市场目标策略。项目招商启动后，由于区域同类竞争项目较多，建议采取“内外招商相结合”的策略，对周边区域目标商户采取“移动招商”策略，其它品牌商户实施“走出去招商”的策略，如相关外省市等区域市场，召开针对性的项目招商洽谈，扩大项目知名度和影响力，吸引特色目标商户入驻。七、租金价格预案依据商铺的业态、位置、楼层等各种不同因素，现拟订金上海生活广场1、2、3、4、5、6、8号楼宇、楼层租金价格预案：可供租赁面积：36906.32月租金收入： 844117.42元租金均价： 0.75元/天/各

32、楼宇、楼层租金均价如下：一号楼：假日酒店+休闲娱乐层面积（）租金（元/天/）天数/月月租金（元）11909.40.80365/1246462.0721808.30.40365/1222000.9831611.30.40365/1219604.1541611.30.35365/1217153.6351603.40.30365/1214631.0361603.40.30365/1214631.03均价0.436合计10147.1134482.89二、三、四号楼：购物、金山洋人街(酒吧等休闲餐饮)层面积（）租金（元/天/）天数/月月租金（元）13141.511.80365/12171997.1323

33、185.10.80365/1277504.10均价1.30合计6326.61249501.23备注该区域有内外街之分，因此1层价格在1.502.50元之间；2层价格在0.701.30之间。五号楼家居生活馆(一站式软装饰采购中心)层面积（）租金（元/天/）天数/月月租金（元）12955.81.80365/12161830.0522955.80.80365/1271924.4732955.80.40365/1235962.2342955.80.30365/1226971.68均价0.825合计11823.2296688.43六号楼金山洋人街(娱乐休闲)层面积（）租金（元/天/）天数/月月租金（元）

34、11578.691.00365/1248018.4921631.820.50365/1224817.26均价0.75合计3210.5172835.75八号楼万国美食城(大餐饮)层面积（）租金（元/天/）天数/月月租金（元）12265.90.80365/1255136.9022263.10.40365/1227534.383869.90.307937.84均价0.55合计5398.990609.12七、招商现场形象包装、招商广告发布、招商道具制作时间安排与预算1、招商现场形象包装时间安排与预算招商现场形象包装、招商中心展板、现场广告牌（如广告牌涉及广告架基础工程，则本项费用较大）等制作约1520

35、万元。2007年8月底之前完成。2、项目招商道具制作时间安排与预算招商道具制作，包括招商书、海报、DM、招商推荐广告片等制作约1215万元。2007年8月底之前完成。3、项目招商洽谈会、商铺展会参展预算目标招商区域召开的招商洽谈会，全国以及沪、江、浙等地商铺展会的参展费用（暂按34次计），总预算约1215万元。2007年8月至2008年7月，按每二个月召开一次计。4、项目招商平面、户外、网络媒体推广时间安排与预算以项目的全国以及目标招商重点区域沪、江、浙的平面与网络媒体为主，不包括电视广告媒体。投放期为周期2007年8月至2008年7月。总预算约150160万元。【新闻晨报】（上海地区）A1版

36、周三彩色1/4直版（11.5*16.5cm）62000元/次75折12次=558000元投放周期2007年8月至2008年7月，投放频率每1个月一次，共12次【金山报】周四彩色整版（23*34cm） 12000元/次67折12次=96000元 投放周期2007年8月至2008年7月，每月投放一次，共12次【扬子晚报】江苏全省版A版周三彩色通栏（24.4*7cm） 42300元/次78折6次=197964元投放周期2007年8月至2008年1月，集中每月投放一次，共6次 【钱江晚报】浙江全省版A4-9版周三彩色通栏（24*6.6cm）49800元/次85折6次=253980元投放周期2007年8

37、月至2008年1月，集中每月投放一次，共6次【沪杭高速朱泾出口处高立柱广告牌】双面高立柱广告牌（6米*18米）约35万元/年投放周期2007年8月至2008年7月【搜铺网】图片、文字链接，投放周期2007年8月至2008年7月，12个月，28800元【中国商业地产总网】文字链接，投放周期2007年8月至2008年7月，12个月，12000元【网房】文字链接，投放周期2007年8月至2008年7月，12个月，24000元【搜房网】文字链接，投放周期2007年8月至2008年7月，12个月，6000元【土地爷商业地产招商网】文字链接，投放周期2007年8月至2008年7月，12个月，6000元【南

38、方商铺网】文字链接，投放周期2007年8月至2008年7月，12个月，6000元【短信群发】短信群发广告信息传播的针对性极强。10万*0.15元（群发0.05+信息费0.1）=15000元/次，2次，30000元“金上海生活广场”项目招商成本预测一览表(按第一轮招商期12月计)项目开支科目备注月成本开业前招商期费用合计(一) 招商基本开支招商团队工作人员薪水区域市场招商经理、驻场经理、招商专员(详见备注3)30000元/月12月360000.0目标区域市场旅差交通费江、浙、沪区域(杭州、苏州、常州、无锡、金山、南京、上海周边等)，华东等其它区域6000元12月72000.0目标区域市场、驻场住

39、宿费同上3000元12月36000.0旅差、驻场三餐餐费同上750元/人*4人12月36000.0驻场电脑、打印机等设备，通信费同上，长途、本地设备12000通信1500元/月12月30000.0招商团队通信费贴补同上，长途、本地350元/人*6人12月18000.0招商公关费、招待费5000元/月12月60000.0招商基本开支合计(51000元/月)：612000.0(二)公司运营成本公司运营成本(详见备注4)18000元/月12月216000.0 (三)税金与招商人员奖励税金(营业税、所得税，按平均水平7.5%计)37000平方*0.7元/天*60天*70%入驻率*7.5%税率81585

40、.0招商工作人员奖励37000平方*0.7元/天*60天*70%入驻率*15%奖励163170.0以上招商费用总计：1072755.0 备注1)、以上暂按项目调整后的实际招商面积37000平方，平均租金0.7元/天，代理佣金60天，第一阶段招商期为项目开业前12个月，入驻率为70%计。2)、本表按江苏同类型商业项目的最低招商开支水平计。预计本项目招商成本将超出宜兴长桥河商业步行街招商开支水平的3035%，本项暂不计。3)、招商团队工作人员薪资：包括区域市场招商经理二三人、驻场经理一人、招商专员四五人、招商策划、企划人员二人薪资，未计广告策划、设计部分。公司管理层、招商团队管理层，以及其它辅助人

41、员薪资计入“公司运营成本”内。4)、公司总体运营成本(包含办公设备与折旧、办公房费用、公司管理层、招商团队管理层薪资、财务等人员薪资、员工四金福利、车贴、餐贴、通信费补贴等行政开支)月均18万元/月，按财务结算口径计入本项目的比例暂按十分之一，月均为1.8万元。(若计入本项，则收支相抵，处于基本无利润状态)5)、税金(营业税5.65%、所得税30%，本项目毛利润水平较低，暂按7.5%计)。财务：张红梅 审核：钱君新导向策划联合机构（香港上海）财务部2007年5月25日参考资料：上海南汇商铺整体空置率过五成 商户投资梦破灭2007年06月06日中国房地产报 投资商铺素来有“一铺养三代”的说法，可

42、是原本准备长期持有商铺的周先生近来却在为怎样抛售商铺而发愁。 周先生准备卖掉的商铺在南汇周浦的康桥半岛商业街上，这是一间50平方米临街底铺，经营业态不限。2005年6月，周先生以总价40万元（单价8000元/平方米）买下，目前的市场价已经上涨到15000元/平方米。仅仅两年时间，涨幅达到87.5%，按理说，他应该高兴才对。但是，周先生却怎么都高兴不起来。 康桥半岛商业街的规划是8万平方米，目前已经开发了4万平方米，并且基本售完。但除了大润发超市之外，其他的商业街仍是半空的，整体空置率在60%以上。周先生的商铺从买入至今一直没有租出去，考虑到他本人当初购买时并没有打算自己经营，这个商铺就这样被空

43、关了整整两年；此外，虽然商铺的价码随着大势而水涨船高，但却“有价无市”，挂牌后并没有买家接手。 周浦已成商铺“灾区”？ “周先生遇到的困难是商业地产供应过剩所致。”上海申意汇专业商业地产全程营运机构董事总经理徐明瑞告诉记者。在他看来，康桥半岛的社区商业“最多2万平方米就够了。” 康桥半岛商业街的大量空置现象是周浦商业地产的缩影，源于开发商对这里商业地产的开发前景过于乐观。 周浦是南汇的一个老镇，地处南汇区西北部，西接闵行区，北邻康桥镇，南连航头镇，近几年商业地产发展特别快，商铺数量成几何级数增长。 据上海申意汇专业商业地产全程营运机构统计，除了康桥半岛商业街，近五年内周浦区域开发的商铺有：中邦

44、置业开发的中邦金座2万平方米；航头12万平方米商业街；绿洲康城2万平方米；另外还有规划中的20万平方米商业设施。 周浦目前常住人口只有7.7万人，由于周边开发的多是别墅，人口导入的量很少，跟商业地产发展不成比例。 “周浦的老商业街体量再加上康桥半岛的商业街已经能满足该区域的商业需求了。”徐明瑞表示，“在人口数量并没大量增长的情况下，同一个区域集中供应这么多商业物业，谁来消费呢？” “空街”缺乏产业、人口支撑 “周浦商铺既没有产业支撑，也没有产业配套，更没有未来人口导入预期，产业规划也不合理，说白了就是没有潜力可以挖，建议在周浦投资商铺一定要谨慎。”上海中瑞房地产营销有限公司企划经理蒋畔表示。如

45、果周浦的开发商仍一味“死守”，消化难度会很大，很可能就成为死铺。 在蒋畔看来，周浦已经是商铺问题严重的“灾区”。之所以这里有大量商铺供应，跟前两年商业地产的火热行情有关。商业地产在前两年被大家看成是香饽饽，一些开发商没有经过严密的市场定位就盲目跟风投资，导致短期大量商铺入市。 除了供应量大之外，周浦还面临一个困难，就是区域优势不是很好。 周浦受到交通限制，大量人群难以导入，上海市区的主要消费场所还是集中在人民广场、徐家汇、淮海路、虹桥、南京西路、浦东等地；周浦的商铺只能是区域性的，以服务本区域为主，辐射范围小，没有足够的消化能力。 很多开发商认为整体商业气氛起来之后，商业地产的消化肯定没有问题

46、，但却忽略了人口导入的问题。徐明瑞认为，开发商必须面对现实重新定位，他不建议投资者到这里来投资，需要等待一段时间。 不过，蒋畔则认为，周浦商业地产还没有走入绝境。周浦距离张江较近，张江的产业发展受到土地的制约，周浦可以趁此机会做对接转型，如转向仓储物流或者总部经济。不过，这个过程可能至少要五年左右。 南汇：整体空置率过五成 当前周浦商铺的大量开发与空置是南汇商铺的缩影。 “2006年至今，南汇的商业地产供应总量高达153万平方米；其中写字楼、酒店等物业仅占不到5%，剩下的都是商铺。”蒋畔告诉记者，目前上海市区的人均商铺拥有量在1.2平方米左右，而南汇目前的人均商铺拥有量已达23平方米。由此可以

47、看出南汇商业地产供应过剩。 南汇的专业市场在产品定位上，与长三角其他专业市场相比同质化明显。在地理位置上靠近临港新城，貌似有优势，其实不然。因为临港新城完全有条件开发这样的专业市场。 在人口导入并不多的情况下，如果想消化这么多的供应量，短期内是一件很难的事情。有的开发商经过炒做，或许可以将商铺卖掉，但却不可能短时间里租掉；如果没有租客，表面上物业升值了，却连租金都收不到，对投资客来说投资回报率无从谈起。周先生“赚指数不赚钱”的尴尬局面就是一例。 供应量源源不断、消化能力不足，带来的就是空置率居高不下。 据统计，目前南汇商铺的整体空置率在50%以上，近几年新建商铺的空置率更是超过60%，有些商业

48、街出现“十铺九空”的现象，冷铺、死铺比比皆是。记者了解到，初期进入某些商业市场的第一批买家及租客纷纷抛售、转租，宁愿不收转让费也要“逃亡”。 “我现在都不明白开发商为什么要建这么大这么多的商业地产项目？”徐明瑞认为，松江有大量的商业地产开发是因为规划中的住宅项目比较多，加上交通配套不断完善，有大量人口导入预期的支撑，人口导入不过是时间问题，而南汇商业地产的支撑点在哪里？ 惠南：面对56万方商铺供应 观察南汇商铺的供求情况，除了周浦，惠南板块同样具有代表性。 惠南是南汇的政治、经济、文化、贸易中心，目前常住人口12万左右，加上流动人口共约20万人；这里商业对周边的辐射影响力比较大。 目前，惠南板

49、块比较大的商业项目是五角世贸商场和两港装饰城等专业市场。蒋畔认为，虽然该区域的专业市场体量比较大，但并不构成对社区商业和其他商业的冲击，因为专业市场的辐射范围可以面向上海或者长三角地区，不容易对其他类型商铺产生排挤作用。 看起来，相比于周浦的大量商业街，惠南的商铺形态更加健康。目前惠南在售的商业地产70%是社区底商，本身售价低，还有居家功能，买来自己做生意一举两得。 但是，徐明瑞却直言不讳：惠南板块商业地产面临的形势更加严峻。它虽是南汇的区域中心，但同一时期的供应量“不是一般的大，而是超大”。 徐明瑞表示，惠南及整个南汇的商业地产体量过大，销售以及消化都存在严重的问题。很多开发商想找他们做代理

50、策划，但由于南汇商业地产的问题不是推广，短时间很难找到突破点，因此专业商业地产代理机构都不轻易接南汇的商业地产项目。 徐明瑞简单罗列了汇南板块近五年开发的商业地产项目： 豪布斯卡生活广场18万平方米；弘基休闲广场4万平方米；汇南商业街3万平方米；两港装饰城有66万平方米（其中有32万平方米做市场，12万平方米做物流中心，15万平方米是商业购物中心。还有4万多平方米的展览）；五角世贸商城近50万平方米（商铺只是部分）；南汇新场6万平方米的商铺；乐园城还有39万平方米的商业体量（商铺只是部分）；再加上每个小区的社区底铺在500020000平方米（总量不低于10万平方米） 总计下来，惠南的纯商铺供应

51、体量约56万平方米。考虑到未来庞大的供应量，专家对该区域商铺投资者、商户的建议是“谨慎入手”。 松江商业地产受限人气不足每日经济新闻“我们周围已聚集了三大shoppingmall，目前竞争非常激烈。”昨日，松江开元广场销售部陈经理向每日经济新闻透露，从2003年3月正式招商到现在，开元广场尚有50%的铺面待字闺中。 同样位于松江的珠江新城二期商铺也是门庭冷落，昨日每日经济新闻从网上备案登记信息中发现，珠江新城二期商铺自2004年9月开盘以来，近9个月的时间仅售出了36套，而其合同累计撤销次数却高达30次。 “眼下在松江，以上例子为数不少。”一位业内人士指出。 种种迹象表明，松江一些商业地产的销

52、售开始遭遇寒流。 “目前上海一些郊区商业地产的发展速度已超过了人口迁移速度，从而导致了商业设施规模与周边地区购买力的不协调。这一问题在松江新城表现得尤为突出。”上海郊区商业地产发展的生猛势头，让一些专家备感忧虑。 随着上海一城九镇规划建设进一步深入，上海目前商铺开发投资郊区化趋势日益明显。 据统计，去年第三季度，上海中心区域商铺供应量占总供应量的78，但内环以内商铺供应量调整至42，内环线以外则上升至58。 就去年第四季度的情况看，嘉定、南汇、金山、青浦、松江五大郊区的供应量占了总供应量的37.39。 规划占地面积36平方公里的松江新城，一直是这几年上海郊区房地产开发的热点，仅去年以来，松江新

53、城新增的土地供应就达20幅，土地的集中出让导致大量房源同时上市。 与此同时，住宅的开发热潮直接带动了松江商业地产的开发。据上海一商业地产专业咨询机构对松江城区主要商业街市、设施布局状况的调查发现：未来几年，松江新增商业建筑面积将达119万平方米。 目前，松江除了近期推出的泰晤士小镇外，松江安信天地坊、明笛 HAPPYMALL、方舟休闲商业广场等大型商业项目都已经基本完成，而总建筑面积近30万平方米的开元广场、号称目前中国最大shoppingmall的松江新城SOGO大型客运中心亦将在今年完工。目前松江新城内已经开发和明确规划的项目所含的商业用房总面积已经达到50万平方米左右，松江新城的人均商铺

54、率达到每人1.7平方米。 “调查结果显示，目前松江商业地产存在着一些弊端。”上海这家商业地产专业咨询机构高级咨询师分析，一方面大型商业设施建设密度过大，在松江新城南区、中区不到15平方公里的范围内，聚集了松江新城SOGO大型客运中心、开元商业广场及松江商业广场三大shoppingmall，且业态都属于综合类百货，今后竞争必将非常惨烈；另一方面，一些商业街定位不当，商业销售、商铺销售的目标客户群不清晰，而大学城商业街在一定程度上忽视了服务对象的实际消费能力。 “其实，松江商业地产面临的最大的问题是人口导入速度明显落后于商业设施的建设速度。目前在松江已交付的商业用房中，出租率普遍偏低。”该人士强调，“人气不足使松江商业陷入过饱和的陷阱，成为制约松江商业地产发展的一个瓶颈。” 昨日，上海市商业网点管理办公室主任浦祖健坦言：“目前，我们对于商业网点建设只有一个规划性的意见，在经济利益驱使下，可能会出现局部区域商业设施过于集中的现象。” 基于此，上海在行置业投资有限公司首席顾问姜新国告诫投资者：“商铺投资者应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量、商铺本身的品质，以及业态设置、商业管理、商铺的商业价值维持等，多方面进行市场考察。” 不过，即将于今年出台的城市商业网点规划条例