探索渐进式物业自治管理

1、本文格式为word版，下载可任意编辑探索渐进式物业自治管理 规范业主委员会运作保障小区和谐建设 -三湘*花城探索渐进式物业自治管理 随着中国经济改革市场化的深入，政府正逐渐从全能政府向服务政府转移，近期中央高度重视加强与创新社会管理问题，不仅为此专门召开政治局会议和省部级主要领导专题研讨班，而且还在各大权威媒体上展开讨论小区如何治理和社区建设问题，如何在小区内培育社会的自我管理能力以及与政府和物管企业开展良性合作。当一个个社区都和谐了，和谐社会还会离我们远吗! 上海市杨浦区五角场街道是全国文明单位(二连冠)，所以我们三湘*花城小区业主委员会在沃土中成长，为建设和谐小区尽责尽能，为构建和谐社会抛

2、砖引玉。 一、小区概况 我们杨浦区三湘*花城一二期在小区规化地籍图上称：五角场300街坊。它占地76，303平方米，总建筑面积：163,944.05平方米，其中，住宅115，072.07平方米，商铺1，651.54平方，其它21，309.38平方米，商务楼25,911.06平方米(俗称三湘大厦和半岛会所)，三之三幼稚园3，563平方米(289弄49号)。是一个由住宅、办公楼、商铺的近千户业主组成的综合性社区。 二、业主委员会应当学会生存定律：自律无瑕再维权 1，业委会筹备阶段须严谨起步：2021年在房地办及街道办事处的支持与指导下组建了业主大会筹备组，筹备组历时半年通过宣传漠视将葬送大家庭的权

3、益 发动广大业主自荐、在2次座谈会上演讲入围，再由业主代表们推荐产生各自区域的业委会侯选人。2021年5月28日首届业主大会在区房地局及五房办的主持指导下顺利召开，大会产生了由15名委员组阁的业委会，当年平均年龄不足47岁，党员有9名，14名委员全是在职的各行各业之精英，且均是一群热心公益的倡导者，也是放弃报酬的社区志愿者。 2，业委会倡导会务民主、创新自律机制：业委会首次全会通过了本小区业主委员会章程，勾划协商、协助、协调六字工作方针，定位了业委会在与开发商、物业企业、业主间日常工作中所担负的角色，无私才能奉献是本届业委会座右铭。而且规定业委会中有三分之二委员动议表决可罢免主任(改选)。 3

4、，业委会保持每月例会、信息公开制度：业委会加强自身建设首先无私才能奉献，必须做到公开所有信息才能杜绝腐败，6年来本会依据本小区业委会章程每月27日晚上的月例会制度执行至今，例会上的每个议项均以表决形式来实施并详细纪录在案。在决议中均如实反映与会人数、表决全公开(公示)，并且在遇重大决议时，表决通过后还必须在正式决议文稿上签字确认(有二页以上文稿的必须由多数委员签骑缝名后生效并留档)。 六年来在与二任物业在物业服务合同内约定：小区公共收益逐月分项公示(公共收益全年报表发到每户业主家并报送五房办)，业委会办公经费(议事规则内约定：办公经费仅限办公、通讯、交通费)每半年公示详细。 4，业委会坚持定期

5、接待制度：6年来规定每逢星期日业委会接待日由正、付主任亲临、委员轮流值班至今重未间断，当小区发生群体矛盾或突发事情时本会约定各委员应当在第一时间到业委会集体接待或调解(包括晚上)。 5，业委会严格执行印章使用制度、确保维修资金安全：本会在本小区规约业委会章程内制定印章管理内容，业委会办好公章后笫一张盖印公示就是启用公章公告 ，业主大会财务章从刻好那天起一直由1名委员独立保管，在维修资金需使用与纳入时由4人按流程独立用印(3名主任银行留印鉴，各自保管)。 6，我们组了上海市人数最多的业委会，有言人多运作难!本会正是由于人多而纪律先行，正因为人多6年来在面对一个个利益集团的维权中能彻底防止内部锐变

6、，正因为人多遇困难阻力时相互鼓励不退缩，从而保证了今天在换届延期之下我们的业委会还全员运作正常(除1名搬迁辞职外)，6月27日我们14名委员刚刚签著了一项关系到小区可持续性发展的重要决议。 三、社区治理需要三位一体 保驾护航，方能正常运作理性维权 社区/小区自治机制(物业服务)的基本内容是对社区内公共利益(公共事务)的民主管理，然而公共利益概念本身具有抽象性、不确定性和动态性的特征。公共利益与国家政策和社会发展阶段密切相关，公共利益的界定与界定主体密切相关。于是，什么是公共利益的问题就转换成了谁来界定的问题。从这一立场出发，公共利益就不再是实体性的，而是程序性的，存在于不同群体利益的协调过程之

7、中。没有任何一方有权垄断对公共利益的界定。公共利益不仅需要由法律和 行政来界定，它更需要社会的界定。社会界定的题中之意就要以信息透明公开、各方充分讨论和民主协商来落实公众的知情权、参与权和监督权。 1，居民委员会在社区是三位一体 自治自理框架之首，虽定义为群众自治组织，但在现实中是政府行为的未端贯彻与执行者，所以在社区内三位一体 框架中其应当积极担当政府角色做好主题引导，应该主动参与社区内不同群体利益间的协调并保持公正性，并担负起对社区/小区内国有资产的监护与管理权。 2，物企应在市场化运作下规范服务，而得到业主善待的物业才能更规范，社区的公共事务(公共利益、公共物品)的治理是在多中心治理 状

8、态下的社会情境中自治组织的集体行动，因此，社区事务必须由三位一体 来执其两端而用中!让私有化和国有化的两极之间观念相互转化。在市场化机制下物业企业所提供的物业服务正是对小区公共物品的信托产品，而物企在服务期内它能否对小区公共利益的正确界定，直接关系到群体利益与社区和谐! 几年来随着政府对最低工资线的逐年指导性上调，而物企是劳动密集性行业，每逢调正都有近80%的员工要全调或半调，物业费涨否是近期困扰社会、市场、政府的难题。所以说一个称职的业委会要在小区当今大环境下主动善待物企的生存与发展，要及时宣传并教育业主，只有先购买了多少服务才能得到多少服务(当然业委会要监督真正的服务内容)。 3，业委会在

9、三位一体 框架下权限于对小区公共利益的界定与管理等，所以业委会首先必须掌握国家在各社会发展阶段的政策，有区别的论证本小区公共利益的权力与权属，从而理性的、程序性的寻求社会与政府或法律途径来界定，以维护小区稳定与和谐为硬道理。 数年来通过区长在线 及区房地局与相关部门和五角场街道办事处的协调，随着物业管理区域的划分、业委会办公用房的回归、北广场的收回、住宅配套设施用房的确认与恢复、垃圾房集压站的共用，当纠结于我们与商务楼业主间的物业费结算，在2021年底市高院的协调下，商务楼业主同意每年向业主大会交纳32万元物业费而终结。日前小区敏感问题均尘埃落定，小区民主自治有了可持续性建设之物质基础，三湘的

10、明天将会更美满和谐。 4，社区/小区自治方面矛盾的化解关键靠政府各个职能部门及时大联动，业委会虽代表业主但还是业余维权者，而往往面对的是专业侵权或违规的利益集团，三湘小区诸多复杂问题获得市区级各相关职能部门(尤其房地系统)大力协调而解决，三湘的幸运不代表其它小区!社区/小区事务都说有十七八个上级主管部门，本会业务流程熟悉尚能直接面对主管部门，几年实践中感到远不止这些，其它小区遇问题就找房地局!隔靴搔痒造成国家资源的浪费，房地局本来是应该对物业企业、业委会的规范运作、行业培训、指导监督更有作为的。所以说为了更有效化解社区方面的矛盾，迅速转化各相关部门在协调社区问题上的私有化和国有化观念并及时联动

11、。 四、三湘业委会在自我管理、自我监督 实践中成长 小区物业管理矛盾是普遍的社会问题，化解与处理物企与业主间的矛盾是每一届业委会永远的课题。三湘小区五年三物业从包干制-半酬金制-定核酬金制走出成功之路，关键原因在于业委会成员团结一致，能循法创新、公开化操作，自我管理、自我监督 是把有效针对自治的双刃剑缺一不可。 业委会签订物业服务合同时必须严谨并掌握主动权，因为商品房发展之快使得物业管理企业鱼龙混杂，才能在日后运作中实施对物企的监管责任; 在日常监管上依据合同内要约重点防止物企在人员配置上吃空晌、正常维修费用的流失、服务标准降低等问题，敦促物企恪守承诺; 在财务监管上推行账务公开是保持小区自治

12、的关键，可以让业主们都能感受到自己正参与其中，不实行信息公开，极容易滋生腐败; 在与物企进行小区公共利益分配上(指物企管理成本)，必须恪守业委会决议或业主大会的决议，严禁暗箱操作。 2021年1月1日起三湘小区在业主大会授权下彻底终结物业服务包干制，采用物业服务模式为定额酬金制，全年向每户业主只收11月物业费，物企不减员反增加员工福利与工资，己正常运作半年。 五、三湘业委会在自我服务、自我教育 中不断学习提升决策水平 自我服务是面对物管区域内公共财产(公共物品)的管理与服务由业主大会授权决策。所谓公共物品，大体是说使用的时候不具备排他性，也就是我用不影响你用，简单的例子是路灯并不会因为照亮了我的路就不照亮你的路。一