有关房地产项目建议书最新2021

1、资料来源：来自本人网络整理！祝您工作顺利！有关房地产项目建议书最新2021 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不行挪动性，在经济学上又被称为不动产。那么有关房地产的工程建议书应当怎么写呢?下面是我给大家整理的有关房地产工程建议书，欢送大家借鉴与参考，盼望对大家有所关心。 有关房地产工程建议书1 _x市作为宁夏新兴的旅游城市，随着旅游经济的快速崛起，带动了相关产业的进展，中卫的城市建立也步入了进展的快车道，为中卫的房地产市场供应了宽阔的进展空间。宁夏懿鑫煤业作为从中卫走出去的企业，为了回报家乡的关怀与厚爱，主动投身到_x市的城市建立中，就懿鑫煤业获得开发权的土地，我们提出如下开发建议： 一、

2、属性描绘 (一)地段属性： 1、本宗土地为原_x市一中校址，地处_x市鼓楼东街，在_x市最繁华的鼓楼东北拐角逸兴大酒店的东边，南临鼓楼东街，临街地界长度约50米，其它三面均未挺直临街。 2、南、北、西临街建筑均为近年来新开发的二层以上商业用房，导致本宗土地均无法挺直临街，并无法拆迁;东边有一条南北贯穿的小街巷，临本宗土地街巷边有土木构造民房30多间和一幢二层砖混构造的村级办公楼，可拆迁。 3、北面留有一约6米宽的大门，通_x市步行街。 (二)周边业态： 1、四周商业气氛深厚，主要以经营日用百货为主。 2、比拟高档的有开盛商场、新华百货中卫店，有2个中小规模的轻工业品市场和1个农副产品市场，2个

3、中型商场，环卫在鼓楼北、西、南三面。 3、其它为分散经营的商户，以百货、餐饮等行业为主。 4、在其周边正在兴建的有鼓楼南街的世纪朝阳购物广场，建筑面积为4.2万平方米;女人街，建筑面积约为2万平方米。主要以日用百货类为主，业态重叠。 (三)围绕鼓楼，已形成_x市传统的购物休闲中心。本宗土地处于该中心，作为商业用地开发，价值更大。 二、工程建议 (一)定位建议： 商业楼盘，与周边业态形成照应势态。 1、品牌入住定位：可以邀请宁夏新华百货入住，复制一个新华百货银川东方红店到_x市，带动本楼盘的销售。原新华百货中卫店规模太小。 2、小商品及轻工业品市场：原_x市该市场比拟分散，而且经营规模小，档次低

4、，而小商品及轻工业品市场需求稳定，合适于建立在城市中心，迎合市民的消费习惯，前景看好。 3、餐饮文化美食休闲广场，进展前景看好，但近几年经营困难大，而且物业gun l和招商难度大。 (二)其它定位： 高档高层住宅，市场前景好、潜力大;但是，可开发建立面积小，市场价格偏低，投资本钱大，开发利润低。 (三)开发建议： 1、沿鼓楼东街8套营业房实行置换的形式纳入开发范围。 2、东边的民房和村部办公楼必需纳入总体规划内，必需拆迁。 3、北边原有的大门拆高拆宽。 4、东北角的6层多媒体教学楼可以保存，实行招商或转让的形式，削减开发本钱。 (四)规划建议： 1、沿东边南北向的街巷东边的民房、村部办公楼，原

5、商业局的住宅、商场等建筑必需纳入规划内。 2、沿原校门东边的8套二层营业房必需纳入规划内。 3、整体可以考虑规划为十字型内置式商业街。 4、尽可能协调规划部门，多批规划建立面积，降低开发本钱。 三、其它建议 就本宗土地，进展整体转让，赚取肯定的土地差价，退出本宗土地的开发，另选开发工程，介入开发。 有关房地产工程建议书2 随着我县经济的快速进展，居民生活程度日益进步，训练、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从1998年开头，受住房体制改革的刺激，市场消费得到本质性的启动，目前，商品住房建立进入高潮，县城区涌现了美好家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区

6、。2021年,我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突2亿元,占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速进展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续安康快速进展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等状况进展了调研，形成了一些认识与思索。 一、我县房地产市场进展的现状 (一)县城根本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁)耒(耒阳)，全县辖8镇17乡，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%，全县人口63.85万，是郴州市人口其次大县，县城区面积约14平方公里，城市化率到达

7、36.75%。依据2021年统计数据说明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。 (二)房地产开发与进展状况。目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：2021年开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元;2021年开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元;2021年19.69万平方米，完成投资2.21亿元;2021年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元。2021年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万

8、平方米,全县商品房销售面积6.78万平方米。 (三)商品房销售及价格状况：2021年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米;2021年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米;2021年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米;2021年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米;2021年，1-6月县城区一般住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。 1.需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推动及农村充裕劳动力的

9、转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累肯定资金后，购置小面积居室或二手房，以稳定和改善生活;外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠兴旺地区大局部外出打工人员的中远期目的。二是居民改善居住条件的晋级性需求。三是收入程度的进步使居民住房消费力量逐步进步。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房晋级需求剧烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。 2.本钱方面分析：目前我县多层住宅本钱价在1100-1400元/平方米，高层建筑本钱价在1700-1900元/平方米左右。造成房价本钱上涨

10、的主要缘由：一是土地价格上涨挺直导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量掌握，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动本钱上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了本钱。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑本钱。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，挺直增加了商品房的建筑本钱，是导致房价上涨的一个缘由。四是如今的房地产工程都是成片开发，品质不断进步，环境改善了，售后效劳、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发本钱，从而拉动住房价格的上涨。 二、我县房地产市场存在的主要问题 (一)市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居

11、民消费预期下降，消费信念缺乏，观望心情深厚，对高层建筑的电梯修理更换、供水供电等不行预报因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积削减，局部楼盘特殊是高层建筑销售情况低迷。 (二)总体规划滞后。在开发建立过程中，存在着盲目开发觉象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。 (三)楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋构造其开发本钱较小户型来说要

12、低，开发利润空间大，开发商不情愿建筑小户型住宅。 (四)资金链紧急。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建立周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动进展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性进展趋势;但在销售淡季，特殊是受08年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以进展的资金链受到了较大的影响。 (五)房地产开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年月初期的1家进展到如今的11家，以前大的工程都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有肯定规模的住宅小区是县内

13、开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。 (五)住房二级市场不够活泼。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场)的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是进展缓慢，对住房一级市场的调整作用不大。主要缘由：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够标准，相关效劳进展滞后;二是对住房二级市场的宣扬推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目的，对消费者的吸引力有限。 (七)、建筑风格单一。大局部房地产开发企业层次低，技术含量低，开发款式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建立档次与新的城镇进展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在

14、审批土地上多盖楼、少建绿地的状况严峻，大局部小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比拟落后。 (八)物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理,普遍存在着管理不到位、进展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理的阶段，房地产开发商注重开发、销售，无视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关怀小区、自觉参加的意识和气氛没有形成。 (九)非市场化动作依旧存在。“托付代建、“定向开发等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、

15、集体土地进展“小产权房开发仍旧存在，给我县房地产消费市场造成了肯定的的冲击。 三、加快我县房地产市场进展的建议 针对存在的问题，必需以科学进展观为指导，把进展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和进展房地产业重要举措来抓。围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目的，加强宏观指导，完善进展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。 (一)制定产业进展详规。把房地产业进展纳入县经济社会进展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济进展的支柱产业来抓。围绕经济社会进展目的的总体建立布局，制定城区房地产业进展规划，落实建立工程和年度方案，确保房

16、地产业有序推动。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断进步房地产业对经济增长的奉献率。结合修编全县总体规划，尽快制定“十二五住房建立规划，健全和完善住房建立片区具体规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建立品位供应有效保障。 (二)掌握土地开发规模。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地方案、详细的规划设计条件，做到有方案地出让，并承受社会监视;出让土地量，按每年开发12.5万平方米左右(1280套)建筑面积来掌握，根据容积率1.5计算，共120亩土地。同时，房地产开发工程的规模应在4万平方米以上，对缺乏4万平方米的不予审批，工程掌握形式为“组团-小

17、区式,实行带方案招标出让，开发方式上鼓舞在新区，住宅构造上鼓舞高层住宅建立，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。在此根底上，政府实行有效措施，沿每年根底设施的投资方向合理储藏土地，土地的储藏量为建立用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。 (三)掌握单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建立部、监察部、国土资源部结合下发的建住房2021196号关于制止违规集资合作建房的通知再次强调，“自本通知下发之日起，一律停顿审批党政机关集资合作建房工程。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房

18、利益。因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场的观念，杜绝新的住房实物安排和“托付代建、“定向开发“结合建房等变相福利分房的现象。 (四)注重开发梯次构造。一是完善房产开发布局构造。以保障性住房建立为重点，加快廉租房、启动经济适用房建立和一般商品住房建立步伐，适时规划建立一批现代化高层住宅小区，完善效劳功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建互相促进、互为补充的住房供给体系，满足不同层次住房需求。二是掌握住房建立户型构造。掌握一般商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供给量。三是调整房产开发投资构造。制定房地产开发相关优待政策，鼓舞和引

19、导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建立和效劳业进展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业进展。四是引导、扶植物业管理行业的进展，进步物业管理程度及效劳质量。 (五)优化产业进展外部环境。在房地产工程开发建立时，本着“谁受益，谁效劳的原那么，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必需将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至工程红线，并预留接口。政府要不断加大投入,着力改善道路、交通等城市根底设施, 加强训练、卫生、文化等民生工程建立, 制造良好的人文居住环境, 以吸引实力更强的房地企业来我县投资。 (六)_产业资金瓶颈。受2021年全球性金融危机及房产市场不景

20、气的影响，加剧了房地产企业资金的紧急。政府要当好银行与房地产企业之间的“红娘，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业进展的完善的房地产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。 (七)培育龙头企业。引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽进展思路，优化管理形式，树立品牌意识，打造精品建立，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产工程，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资，带动和推动我县房地产市场的进展，把我县建立成全市最为适合居住的县城之一。 (八)保障低收入家庭住房需求。相关部门要加大廉租房的建立资金的筹

21、集力度和启动公共租赁房、经济适用房建立，增加有效供应，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共效劳制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。 (九)主动进展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场进展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费构造的优化晋级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。 (十)标准房地产市场。一是加强房地产开发建立全程监管，加大整顿和标准房地产市场秩序的力度，坚持整顿与标准相结合，严格根据国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的

22、治理整顿工作，标准房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和标准房地产市场制造良好的外部环境;二是建立市场预预警预报体系。建立多部门参加的房地产市场预警预系统建，定期搜集房地产市场的各项数据和信息，仔细做好房地产市场统计分析与市场进展形势预报，为政府宏观调控，稳定住房价格供应强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的挺直沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房情况普查。(分别系县建立局副局长、房产局局长、县房产局副局长) 有关房地产工程建议书3 (1)名目 第一章、工程概述 其次章、工程名称和选址 第三章、工程规划建立方

23、案 第四章、工程建立条件 第五章、物料消耗与供给 第六章、环境爱护 第七章、工程建立周期与日程支配 第八章、经营gun l方式 第九章、投资估算 第十章、工程经营策划 第十一章、效益评价 第十二章、结论 第一章工程概述 一、工程背景 为落实北京城市整体规划，加快规划市区绿化隔离地区建立，推动城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续进展。北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建立的看法、关于加快本市绿化隔离地区建立暂行方法、关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建立施行看法等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿的原那么。随着北京市“温榆河

24、绿色生态走廊工程的启动，特殊是中国正式参加wto、北京2021奥运会申办胜利，温榆河流域开发建立将新的投资热点和经济增长点.顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。 由北京_房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建立低密度工程(以下简称“该工程)。 二.工程历史条件 1、宗地简介 宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩，北侧尚有400亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。 2、工程概况 宗地由后沙峪政府与北京_

25、经济开发公司于1993年签订合作协议，历经十年，北京_公司于1996年获得顺义政府核发的国有土地用法证。2000年10月13日，_公司与北京_房地产开发有限公司签订了338亩土地转让协议。后由_公司对其175亩地进展土地变性，计委立项和规委规划看法书工作。因多方面缘由后沙峪镇政府考虑收回该块用地。 3、合作方式 由我方出面与_公司签订协议，该公司负责解除与_公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此局部费用为1350万元(含200万元付政府定金)，由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。 三、工程建立单位 1、工程公司名称：北京_房地产开发有限公司。 2、公司经营范围： 在规划范围内从事“

26、该工程的开发与建立、商品房销售、物业gun l等。 3、工程建立规模和建立内容： “该工程开发建立总建筑面积约13.5万平方米。建立内容为townhous低密度住宅和配套设施。“该工程由北京当代投资集团有限公司投入全部建立资金。四、可行性讨论报告编制 1、编制单位： 由北京_古德房地产开发有限公司编制北京顺义后沙峪工程可行性讨论报告。 2、编制根据： 2.1、北京市政府文件：京政办发(1994)7号。 2.2、北京市政府文件：京政办发(1996)55号。 2.3、北京市政府文件：京政办发(2000)12号。 2.4、北京市政府文件：京政办发(2000)20号。 2.5、北京市政府文件：京政办发

27、(2021)31号。 2.6、温榆河流域住宅工程市场调查资料。 其次章工程名称和选址 一、工程名称：北京顺义后沙峪工程。 二、地理位置：“该工程位于顺义区后沙峪镇马头村北 三、工程占地面积：占地面积约22公顷(22万平方米)。 四、工程用地现状：工程用地范围内为瓜田。 第三章工程规划建立方案 一、工程建立内容： “该工程建立内容为低密度townhouse工程及配套设施等。 二、工程初步规划设计方案 1、规划建立用地面积：22万平方米。 2、总建筑面积：15.5万平方米。 3、居住建筑面积：13.5万平方米。 4、配套公建建筑面积：1.5万平方米。 6、建筑高度：高度掌握在12米以内。 7、居住

28、总人口：约1000人。 8、居住总户数：约300户 9、建筑层数：地上三层，地下一层。 10、绿化率：60%。 三、工程规划设计特色。 1、规划设计： 在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国，意大利，加拿大等国外设计大师通过招、投标形式参加“该工程建筑、景观、人文等规划设计工作。“该工程力求汲取当今国际先进的建筑艺术，表达首都风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项用法要求，同时也必需合适北京总体规划要求，既能突出自己，又能与四周环境相协调。 2、设施、设备、材料： “该工程建立将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。 3、绿化： “该工程力求在工程四周建立大面

29、积生态园林和生态景观设施，为入住townhouse的各级客户供应绿色、优雅、舒适、安逸的居住气氛。第四章工程建立条件 一、地理条件： “该工程位于顺义区后沙峪镇(马头村)。其北邻机场联络高速;东邻后沙峪村;南邻马头村，占地面积约22公顷。地理位置条件特别优越。 二、市政条件 “该工程目前大市政条件缺乏，由于四周已经建成一批townhouse和别墅工程，特殊随着北京市加快绿化隔离地区建立，加大了对该区域市政投资，因此“该工程所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。 第五章物料消耗与供给 一、建筑材料 “该工程建筑内容为townhouse及配套设施，建筑构造为全现浇钢筋混凝土构

30、造。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，依据设计标准和本工程的总体规划设计，“该工程所需的主要建筑材料估算为：钢材：8000吨水泥：20000吨木材：300立方米 二、主要设备 “该工程的建立内容为townhouse及配套设施，在设备、设施上将力求采纳先进有用的设备、设施，其所需的主要设备有： 消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成gunl系统等。 三、水、电、气、热供给依据初步计算，“该工程水、电、气、热等用量为： 1、用电量：60瓦/平方米，那么预报工程用电量为12000千瓦。 2、用水量：

31、按2升/平方米日，用水量为40万立方米/日。 3、热力气：按80大卡/小时平方米计算，那么预报用热量为16百万大卡/小时。 第六章环境爱护 根据国家环境爱护局“建立工程环境爱护gun l方法和“北京市施行建立工程环境爱护gunl方法细那么，建立工程要实行严格的环境爱护措施。“该工程的建立内容为townhouse是北京市建立“温榆河绿色生态走廊工程，对环境的污染较少。环境爱护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。工程建立及建成后的用法过程中，将实行严格的环境爱护措施，严格遵守国家和北京市的环境爱护法规。环境爱护

32、措施如下： 1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，到达规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。 2、生活垃圾：将生活垃圾分类搜集，由特地的gun l部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。 3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。 4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有肯定的容积，实行合理有效的措施，汽车废气排放完全可以到达国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物四周绿化，削减污染影响。 第七章工程建立

33、周期与日程支配 一、建立方式 “该工程建立根据北京市有关建立工程招标、投标的有关规定，实行招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建立采纳施工监理的方式进展，聘请有阅历的建立、监理单位进展监理，确保施工质量为优良。 二、建立进度支配 “该工程总建筑面积约为15万平方米，估计建立周期为3年，即从2021年到2021年为建立期，工程建立施行进度为： 1、2021年6月之前完成前期预备工作。 主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计七通一平、工程招投标等。 2、2021年7月至2021年7月为施工工期，开工验收。 第八章经营gun l方式 一、经营设想 1、“该工程拟

34、采纳目前国际流行的建立工程gun l形式，根据国际通用建立施工条款。 2、“该工程建成后将汲取国内外的先进gun l形式和gun l阅历，以物业gun l公司的形式统一经营gunl。将以现代化的设施、完善的效劳，使其成为国内具有一流gun l程度的企业。 第九章投资估算 一、本钱构成 宗地占地338亩，为二类建筑用地，本钱由以下几块构成： 1、土地费用 宗地因历史缘由，需投入补偿清算费用2000万元土地方拆迁等补偿费用：3.5万/亩338=1183万元小城镇建立费用：1万/亩338=338万元 农民与乡镇补偿费用：300元/m_338=6760万元其中包含已付土地方费用200万元总计：投入土地

35、本钱10081万元 2、土地出让金 3、其它投入 二、工程设计 方案a：以0.6容积率做中高档townhouse工程估计10000.6=13.5万m2 销售按6500元/m2计，13.56500=8.78亿元 方案b：以0.8容积率做中低档townhouse工程估计10000.8=18万m2 销售按5500元/m2计，185500=9.9亿元方案c：以1.3容积率做多层带电梯计10001.3=29.3万m2 销售按4000元/m2计，400029.3=11.72亿元 三、本钱测算： a、以收入最低的方案a设计工程总额(万元)标准 1、土地费用 2、土地出让金100814507见上表述以200元

36、/m2计 3、建安费用33750按建安平米造价2500元/m2 4、勘测费 5、设计费 6、可研方案询问 7、执照费 8、规划方案询问113830763876 9、根底设施 10、临时水电路405076300元/m2 11、监理费 12、质量监视费 13、标底招标费 14、绿化建立费 15、公共配套费 16、市政公用设施费 17、不行预见费378953810840513501890 合计58580 固定本钱合计58580万元 2、经营本钱 工程总额(万元)标准 销售费用gun l费用财务费用175617564686销售额2%固定本钱8%合计8198 3、毛利：销售额-固定本钱-经营本钱=878

37、00-58580-8198=21022万元b、以方案b设计 1、因费用计算以建安费比率计，故分类为：工程总额(万元)标准 1、土地费用 2、土地出让金100814507 3、建安费用45000建安单平米2500元 4、其它综合2070建安费4.6% 5、根底设施费 6、公共配套 7、市政设施费54005401800300元/m230元/m2100元/m2 8、不行预见费2250建安5%合计71648 2、经营本钱 工程总额(万元)标准 销售费用gun l费用财务费用198019805732销售额2%固定本钱8%合计9692 3、毛利：销售额-固定本钱-经营本钱=9.9-7.2-1=1.6亿元c

38、、以方案c计： 工程总额(万元)标准 3、土地费用4、土地出让金100815860以建安平米200元/m2计 3、建安费用439501500元/m2计 4、其它综合2332建安费4.6% 5、根底设施费6、公共配套7、市政设施费879010143380300元/m230元/m2100元/m28、不行预见费2535建安5%小计77942 9、销售费用 10、gun l费用 11、财务费用235023506235销售额2%2%固定本钱8%合计10935 第十章工程经营策划 一、调查区域townhouse工程综合评述 本区域内在售townhouse工程主要分布在八达岭高速大路、立汤路、京顺路附近，分

39、布不匀称。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步施行，沿温榆河两岸开发townhouse工程将具有宏大的经济价值。从现有townhouse工程的销售价格和销售进度状况看，市场需求还有肯定的潜力。 二、townhouse市场需求分析 中国正式参加wto以后，世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为townhouse市场的潜在客户群体;北京2021奥运会申办胜利以后，据理解北京现有宾馆饭店的接待力量尚有近50%的缺口，届时将会产生潜在购置和租赁客户群体;随着居民收入的不断增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅townhouse，已渐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前t

40、ownhouse市场需求构造日趋合理，主要分为以下几个层次： 1、外籍购置群体 1.1、外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员北京作为中国的首都，汇合了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处，这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京townhouse市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州兴旺国家国内经济增长放缓，使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资，由于消费习惯和消费心理缘由，他们特别钟情于外销townhouse。 1.2、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士这一群体是一支不容无视的购置团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民

41、经济持续稳定的进展，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和抱负的居住环境，因此更热衷北京东北部地区的townhouse。 2、国内购置群体 2.1、中资企业家、高级经理人及it业、金融业精英 这些行业的精英，积累了大量的财宝，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式townhouse。 2。2、大公司高级gunl人员、文体名人、律师等高知人才这些人员构成城市的“中产阶级，他们二次置业时多会选择物业档次、形象较高，价格优待和付款方式敏捷实惠的，亲近自然又具有良好的人文环境的经济型townhouse。 2

42、。3、私营企业业主 国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓舞进展私营经济的优待政策的施行，国内的私营经济将得到空前的进展。这些富有起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档townhouse的购置者。 三、工程市场走向 目前影响townhouse工程的因素，除了国家宏观政策外，从工程本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从“townhouse工程本身因素看，影响工程市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的工程应具备的条件是：交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该工程的地理位置完全具备上述条件。 从近期北京的townhouse工程改变特点看，影响工程市场和价格的

43、因素除地理位置外，还有整表达划、户型设计、景观气氛等。 1、周边环境 本工程位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速大路2公里，南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅工程，该区域别墅工程具有较高的市场知名度。 2、建筑设计 本工程力求为单体townhouse和联体townhouse相结合，依据不同的户型，设计各种风格的townhouse和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成，目的是建立成为北京市标记性的townhouse建筑。 3、环境设计 将请国外专业公司设计绿化园艺广场，饰以精致的雕塑，引入水流，采纳抗污染、适应北方气候、花期和的植物立

44、体绿化。 4、户型设计 多种户型适合不同需要，小到150平米经济型townhouse，大到500余平米豪华型townhouse。采纳大客厅、大卫生间，依据不同设计风格配以相应的玻璃窗。特地设有工人房、洗衣间，动静分开，功能清楚，用法率高。 5、室内设施及功能 5.1、充分引入智能化概念。综合布结入户，预idd电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。5.2、分户供冷(暖)，便于自主掌握温度。5.3、高档装饰材料，进口高档洗浴洁具。 6、配套效劳设施齐全，特设会员俱乐部 6.1、康体设施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室

45、、练功房等。 6.2、咖啡厅、餐厅。 6.3、美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。(管理录 .guanlilu ) 7、物业gun l 聘请国外知名物业公司进展gun l，同时供应多项有偿效劳，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。 四、工程优势分析 1、地理位置 本工程位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，沿温榆河流域townhouse工程具有较高的市场知名度。 2、便利的交通 地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速大路2公里。 3、独特的生态旅游环境 北京市以将“温榆河绿色生态走廊规划为自然生态的爱护和培育区、生态建立示范区及生态训练基地。 五、工程价格优势

46、 “本工程四周townhouse工程市场价格大致在7000-9000元/平方米。从规划上看该地区是自然生态建立示范区及生态训练基地，是北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发townhouse工程为主，地区规划实现后，可为居住于此的国内外各界人士制造便利、舒适、优美、清静、平安的居住环境。因此假设整体规划实现后，工程价格进步还有潜力。 六、该工程经营策划 1、工程定位 1.1、工程定位根据 1.1.1、政府施行建立“温榆河绿色生态走廊工程北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建立的看法、关于加快本市绿化隔离地区建立暂行方法、关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建立施行看法等相关文件，确定了

47、“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿的原那么。随着北京市“温榆河绿色生态走廊工程的启动，温榆河流域开发建立将新的投资热点和经济增长点 1.1.2、中国正式参加wto对本地区的影响据悉，全球500强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处，随着中国参加世贸组织和改革进程的逐步推动，跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国、欧州兴旺国家的高级经理，由于消费习惯和消费心理缘由，他们特别钟情于外销townhouse。因此会促进北京townhouse市场的进一步进展。 1.1.3、港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士 由于国内的改革开放政

48、策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的进展，以及鼓舞港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和抱负的居住环境，因此更热衷北京北部地区的townhouse。 1.1.4、国内金融业、it业高级经理人文体名人、律师等高知人才 这些行业的精英，积累了大量的财宝，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式townhouse。 1.1.5、私营企业业主 随着国家鼓舞进展私营经济的优待政策的施行，国内的私营经济将得到空前的进展。这些富有起来的私企老板

49、出于居住或投资的需要，也将成为高档townhouse的购置者。1.2、定位设计 1.2.1、构思的原点：缔造“真豪宅，呈现高尚生活的家居。 1.2.2、真豪宅理念：不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每一个详情上突显出“名家风范。 1.2.3、本可研所应表达的价值 任何商品的出售都是因为它本身具有用法或心理上的特别价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所(最根本的含义)，而是包含更为广义上的意义：实际价值和心理价值。 2、本工程的卖点 卖点是销售中带给客户的挺直利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有2点

50、： 2.1、地处北京“温榆河绿色生态走廊; 2.2、单体townhouse和联体townhouse相结合，多种户型适合不同需要，小到150平米经济型townhouse，大到500余平米豪华型townhouse。卖点分为本质内容和概念性感受。本质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以确定地是本质内容假如超前和富有新意，可以博得客户认可，那么物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必需要不断的改良，以争取做到。使客户真正感到“物有所值才是销售的根本动力。好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。 3、竞争对策 对于竞争对手的竞争优势，包括在