房地产估价《案例与分析》测试题及答案

1、房地产估价案例与分析测试题及答案2016年房地产估价案例与分析测试题及答案1. 卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈 旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2）, 合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲 按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的 购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费, 7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部 门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择 正确的答案：1. 估价时点是0A. 2002年4月25日B. 2002年5

2、月25日C. 2002年7月25日考D. 2002年7月25日以后的某一天2. 估价的价值范围应是（）A. 合同1规定的房款B. 合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%C. 合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%D. 合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费标准答案：1. A, 2. A2. 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积 为460m2o因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公 司批准翻建，建筑面积可增至600m2,该公司认为建600m2经济上 不合算，擅自建成建筑而积1000m2的写字楼。文章。现该公司欲以 该新建写字楼投资入股与外商成立合

3、资企业，拟请某估价机构对该 写字楼进行估价。1. 能否翻建的最终批准权在()。A. 政府房地产管理部门B. 政府规划管理部门C. 政府土地管理部门D. 上级总公司2. 评估时依据的建筑面积应为()。A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三个而积都不行3. 该公司委托评估应选择()。A. 房地产管理部门B. 资产管理部门C. 有资格的房地产估价机构D. 验资机构标准答案：B, D,C解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过 政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积， 故不能选1000m2;原房己灭失，也不能选460m2o1. 赵某与开发商于

4、2005年6月签订的商品房买卖合同原件;2. 赵某的购房发票；3. 商品房预售许可证复卬件；4. 其他有关房地产市场资料。请问：1. 上述资料用于抵押估价是否齐全？2. 估价人员可否承诺按170万元进行估价?考试大论坛3. 可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅 的重新装修费用确定评估值?为什么？标准答案：1. 上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的 证明，拆除装修部分的成本等。2. 房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按 照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合 估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3. 不能按2006

5、年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅 的重新装修费用确定评估值。木文来源于考试大网。因为重新装修 会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地 产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本 进行估价才是科学合理的。4. 甲公司2002年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使 用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/nf,甲公司拟分 两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷, 被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍 卖底价为3900元/耐。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了 8栋，平均成交价格为4000元/n

6、f,其余12栋流拍。当2005年第二期30 栋竣工后，建成的别墅以6100元/of售而空。本文来源于考试大。 甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评岀的拍卖评估底价太 低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/m2,远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持 当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些？标准答案：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有：1. 拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市 场情况己发生了变化。2. 为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。3. 拍卖时只卖出了 20栋中的8栋，说明在当时的拍卖成交价格 水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。4. 整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基 础设施完备程度、配套设施