物业管理方案参考

1、公司简介项目概况物业管理方案总体设想四、五、物业管理具体内容 岗位职责、管理标准及操作程序32、六、管理组织七、 人员配备八、 报价、预算一、公司简介* 集团是集科、工、贸于一体的大型国有企业，拥有 * 股份有限公司（上市公司）等12 家全资子公司和控股公司， 排名 全国 500 强，武汉市 100 强中列前 10 名。* 物业管理有限公司 隶属于*集团，是以主营物业管理及物业管理顾问的专业公司。 物管内容主要包括绿化（园林的设计、施工、维护保养） 、保洁、 保安、房屋的维修与养护、消防、机电的维修与养护、家政服务、 顾问等。公司以先进物业管理理念著称，云集国内多家著名物业 管理公司之精英。公

2、司现有 168 名员工，其中管理人员 45 人，技术人员 123 人。专科学历以上的管理人员在管理层中比率为 100% ，本科学 历以上的管理人员比率为 68% 。拥有专业高级职称的管理人员有8 人，中级职称的管理人员占管理层比率 82% 。公司管理层平均 年龄为 31.5 岁，技术人员年龄结构集中在 22-40 岁之间，平均 年龄为 29.7 岁。公司的发展以 * 集团强劲的物业管理实力为依托，以 # 物业管理公司强大的技术力量作顾问指导， 以全体员工高 要求的专业能力作中流砥柱。 自公司成立以来， 一直以“高调做事、 低调做人”作为企业理念，坚持“以人为本，”把客户和企业员工的满 意度作为

3、企业发展的衡量标准， 同时公司推行的“人性化”管理、“管 理处主任职业化”、“建立供应商体系”等先进的管理理念在行业内引起普遍关注。 目前，承接的项目总面积约 70 多万平方米， 典型项目有：*办公大楼、* 学生公寓、*汽车工业园、*业园等。二、项目概况* 服务社居住小区，位于 *三路，其布局合理、环境典雅、 配套较为完善。 建筑面积约为 1.2 万平方米， 绿化面积约为 300 平方 米。该区域物业管理的主要内容为保安、保洁、绿化、工程维修。三、* 服务社居住小区物业管理方案总体设想具体指导思想： 提供高品质、完善的物业管理服务，合理的物业收费标准，创建 * 服务社居住小区“舒适、安全、优美

4、、高雅”的生活环境，同时提 高*物业市场占有率及亮丽品牌。一 根据 ISO9001 质量标准制定，组织高品质、高标准的保安、 保洁、绿化、工程，配套齐全、服务完善的管理体系。确保生活区业 主处于“舒适、优美、安全”的生活、娱乐环境之中。二 通过现代化高质量、高要求、高品质的物业管理的介入， 打造与渲染 * 服务社生活小区高品位、高格调的氛围，体现 *务 社生活小区现代化生活意识，同时确保小区物业的保值增值。三*物业管理有限公司收取的物业管理费取之于民，用之于 民，旨在通过提供完善的物业管理服务提高 * 物业在市场上的亮丽 品牌及良好品牌。四、物业管理的具体内容根据*服务社生活小区的情况，其物业

5、管理具体内容：1、保洁区：整个生活区；2、保安区：整个生活区；3、绿化区： 300 平方米。4 、 工程维修区：整个辖区的工程维修、水电维修、水箱、配电房检修五、岗位职责、质量标准及操作程序绿化岗位职责、质量标准及操作程序： 岗位职责 ：对绿化带进行种植、修剪及养护工作。创造良好的 办公环境，帮助提升物业的整体品味，促进物业的保值、增值。 操作质量标准总质量要求 树木：生长茂盛无枯枝；树形：美观完整无倾斜；绿篱：修剪整齐无缺枝；花坛：土壤疏松无垃圾；草坪：平整清洁无杂草。具体的工作指标新种树苗：本地苗成活率 95% ，外地苗成活率 85% ； 新种树苗：高度 1 公尺处倾斜超过 10 公分的树

6、木不超过树木总 数的 2%；有病虫害的树木不超过树木总数的 2% ； 树木的二级分枝的枯枝不超过树木总数的 2% ； 绿化围栏设施无缺损； 绿化建筑小品无损坏； 草坪无高大杂草，绿地无野生或家生的攀缘植物；绿地整洁无垃圾、砖块。 绿化工程操作标准及要求：1、绿化施工期 ： 专业绿化工程和各项建设工程的附属绿化工程，应与建 筑工程同时规划，同时施工，不得迟于各项建筑工程交付使用后第 一个植树季节完成。季树木的休眠期内，即当至翌年五月份。 落叶树木栽植是在秋季落叶后至树木萌动之前即十一月 下旬至翌年三月中旬前，多以秋冬栽植为好，耐寒力较差的乔木如 枫杨、栾树以三月中旬栽植最好，以免枯梢。 常绿针叶

7、类以秋冬停止生长和春节萌动之前栽植为宜； 常绿阔叶以二月中旬至三月中旬、九月中旬至十二月上旬栽植为 好，其中秋季栽植最为适宜。2、绿化施工对土壤及环境要求： 土层厚度至少要达到树木、草坪生长所需要的最低限度， 一般深于根长或土球高度的 1/3 以上，否则不能施工。 栽植地段土层结构差 ,对建筑垃圾、建筑物旧基础、道路 路基三合土、生活垃圾等均要彻底清除，深挖见到原土后，再回填 种植土。 园林植物对土壤的酸碱度适应能力不同 ,大部分植物适宜 在微酸性土壤生长。 地势低洼、积水较重或地下水位较高地域实施绿化工程 时，应按照水的流向铺置排水设施，并适当填土提高树穴的标高方可施工。尤其是雪松、广玉兰、

8、梅花等不耐水湿树种还要填土抬高种植，以利排水和根系伸展。在污染严重地段应选择抗污染的树种进行绿化。3、挖苗 一般落叶乔木根径为苗木胸径的 10 倍,落叶灌木根径为苗 木高度的 1/3; 常绿树土球规格为苗木胸径的 8-10 倍,土球高度为 土球直径的 2/3, 土球留底规格为土球直径的 1/3 。 挖苗如遇到土壤干燥时， 应要求苗圃在挖苗前二天灌一次 水，增加土壤粘着力。土壤过湿时应提前挖沟排水，以利挖苗和减 少根系的损伤。 挖掘裸根苗时， 应从根盘规格的外侧环状开沟， 铲去表土， 然后沿沟壁垂直挖掘至规定的深度，待主要侧根全部切断后，从一 侧向内深挖，但主根未切断前不得猛力拉摇树干，以免损伤

9、根系。 切断主根后用锹掏空土球泥土，注意勿损伤须根，随根土要保留。 挖裸根苗时如遇到较粗大根系时 ,宜用手锯锯断 , 保持切口 平整 ,切断主根宜用利铲 ,防止造成主根劈裂。 挖掘常绿树、名贵树和观赏花灌木时均要带土球。4、苗木假植 已挖掘的苗木因故不能及时栽植下去，应将苗木进行临时假植， 以保持根部不脱水，但假植时间不宜过长。 假植场地应选择靠近种植地点，排水良好，湿度适宜、避 风、向阳、无霜害、近水源、搬运方便的地方。 裸根苗木假植采取掘沟埋根法：挖掘宽 1 1.5 米,深 0.4 米的假植沟 ,将苗根朝北排放整齐 , 一层苗木一层土将根部埋严实 ,短时间假植 1-2 天可用草席、苫物 覆

10、盖。遮阴、洒水保湿。 带土球假植可将苗木直立 ,集中放在一起 .若假植时间较长 应在四周培土至土球高度的三分之一左右夯实,苗木周围用绳子系牢或立支柱。 苗木休眠期移植 ,若遇气温低 ,湿度大 ,无风的天气 ,或木土 球较大在 12 天内进行栽植 ,应用草帘覆盖。5. 、苗木栽植 树木高矮 ,干径及体量大小要搭配合理 ,合乎自然要求。 相邻近的苗木规格应要求一致 ,或相邻树高度不超过 50 厘 米 ,胸径不超过 1 厘米。 植物栽植时要保持树体端正 ,上下垂直 ,不得倾斜 ,并尽可 能照顾到原生长地所处的阴阳面。 置放苗木要做到轻拿轻放 ,裸根苗直接放入树穴 , 带土球苗 暂放树穴一边 ,但不得

11、影响交通。6、草皮养护 春夏季对草皮每 23 个月进行一次修剪 ,秋冬季根据实际 情况进行修剪 ,基本保证夏季草皮不长于 15 厘米 ,秋冬季不长于 10 厘米。 每次修剪后对草皮施肥 ,施肥后浇透水或在雨后施肥 ,保证 草皮全年常绿。 施肥方法 :将已腐熟的有机肥料打碎、过筛、除杂、均匀 施入土壤里 .若新植草坪面积较大时 ,可将建坪地划分为若干个面积 相等的小块 ,为播种小区 ,将肥料按亩的施肥量分摊到每个播种小区 , 将每一播种小区的肥料与土壤翻耕混匀 （每亩施肥量 2500 3000 公斤）。 草皮杂草没周巡查拔除。 发现草地、花丛内的杂物 ,要及时拔除。 草坪 、 草地 要 保 持一

12、定 的排 水 坡度 ， 一般 坡度 为 0.3 0.5% 。 草坪、草地目视平整 ,无明显黄土裸露。7、绿篱花球的养护 绿篱栽植前先挖种植沟 , 其沟规格应视土质和苗木规格确 定,如土质不好 ,挖方应适当加大规格 ,一般栽植 13 年生小苗 ,沟宽 50 米；深 40 米，栽植大规格的绿篱要视其土球的直径而定。 绿篱栽后随即覆土，踏实，浇透水，扶直，第二天在浇水 一次，然后进行修剪整形。 绿篱修剪时做到平整圆滑， 花球造型要优美， 修剪下的枝 叶要立即清除。 每年修剪 5 次以上，新长枝不超过 30 厘米。 每 2 3 个月施肥一次（频率视季节定） ，保证长势旺盛。 绿篱、花球死亡后缺苗，须在

13、一周内补好。8、乔灌木的养护 每月巡查，及时修剪枯枝、病虫枝，妨碍人们观瞻和活动 的下垂枝条，保持乔木高 2.5 米以上。修剪下的枝叶立即清除。 修剪时要注意整体感，对定芽植物，应注意选取芽点。 注意光照风热，保证树木修剪后透气透光。 树木应下疏上密，对生枝、车轮枝一般要修剪，保持分布 均匀，病态肿瘤枝一定要剪除。 每三个月要时施肥一次，保证长势旺盛。9、浇 水1室外绿化春、夏季按天气不同每 25 天浇一次水，秋冬 季每 815 天浇一次水，因天气炎热干旱而出现特缺水时，则必须 相应增加浇水次数，保证所有植物不因缺水而出现萎焉。2室外盆栽随天气不同每天浇水 12 次，雨天能淋到雨水 的不浇，每

14、周浇透水 12 次，室内盆栽每周浇水 1 2 次。3浇水要注意泥土不沾染树叶， 土不压苗心， 水不冲倒树苗， 冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水。10病虫害防治 提倡生物防治， 人工防治， 使用农药必须以不伤害居民健 康为前提，尽量使用低毒农药。 使用农药时，必须戴口罩、手套，穿长袖衣裤，完工后换 衣裤，用肥皂洗手。 使用小型喷雾器或手动喷雾器， 避免药液扩散， 影响居民健康保洁岗位职责、质量标准及操作程序 保洁人员岗位工作职责工作内容1、保证保洁人员分管辖区域内卫生整洁、干净。2、楼宇内：楼道、公共走道、楼宇内墙面、灯具、开关、线 槽、墙角、门窗、门眉楼道扶手、公厕、淋浴间。3、外公共区域环境，

15、包括公共道路，人行道、车道、空地、 绿化带、垃圾筒、楼宇外墙、路牌等无卫生死角。、保洁工作质量标准及操作程序1、楼宇内卫生要求： 楼道、公共走道：清扫时先洒水，后清扫，再拖地。 要求：一般地面：做到无果皮纸屑 ,无堆积物 ,无灰尘； 大理石或地砖地面：做到光洁，无水印； 保持楼道空气畅通、无异味、无灰尘扬起。 楼宇内墙面：从上至下、墙角先扫蜘蛛网，打扫尘灰，然 后，清扫房顶，再清扫墙面。要求：做到“三无，”无乱涂乱画，无污痕，无张贴物。 门窗 :门眉楼扶手： 门：由上至下，由里到外，用湿布擦洗。 窗：先窗框，后玻璃，先外后里，先用玻璃刷清洗灰尘，后用玻璃擦把水清干净。要求:随时截取任一段距离戴

16、手套触摸无明显灰尘。 玻璃明净、光洁、无污点、无裂缝、无损伤。2、楼宇以外公共区域环境卫生要求： 公共道路（人行道、车道） ：每天清扫二遍，全日保洁。 要求：“六无”标准，无废弃堆积物，无果皮纸屑，无砖瓦碎石，无泼撒 呕吐物，无污泥积水，无人畜粪便等。“六净”标准：路面净、路沿净、人行道净，雨水口净、树坑、墙 根干净。 空地：全天候清扫、保洁。要求： 无污物、无积水、人畜粪便。 无烟头,无纸屑,无飞扬型塑料袋和一次性饭盒。 绿化带：每天随时清扫、保洁。 要求： 保持绿地内洁净，无积水、无粪便、杂物等。 树穴、花坛、树木、山石等周围干净。 垃圾筒：每天倒完垃圾后清扫、清洗、保持整洁。要求： 外观

17、干净整洁； 内部垃圾不暴露、不漫溢，不过夜； 无明显异味，无苍蝇出没。 公共区域无垃圾堆积，日产日清。要求： 按规定时定清除每日垃圾。 楼宇外墙、路牌：干净、整洁、美观、每天清扫 要求：“三无，”无乱涂乱画、无污痕，无张贴物； 明暗沟、化粪池：周围随地清扫、冲洗。要求：无漫溢，畅通无阻；无明显异味；定期消毒；定期疏通。 灭杀老鼠：定期下药、置灭鼠器、灭杀。要求：垃圾桶、明沟化槽、排水、排污井、楼道、公厕、淋浴间 无鼠灾发生。 无卫生死角保洁工作制度 保洁人员每天按物管处具体作息时间规定上下班，统一着 装，戴工作牌。 保洁工作分片包干 ,责任到人。同时也要要搞好分工合作发挥团队精神。 公共卫生每

18、天清扫；清扫完毕后，保洁员每半小时巡查一 次，做到 12 小时不间断，保洁区域内无垃圾，杂物、果皮纸屑 等。 明沟暗渠每周检查一次，化粪池污水管每半年检查。 每天上午07 11: 00，下午2: 005: 00，每小时由物 业管理员巡查一次， 发现问题有检查记录和当事人签字， 指出存在的 问题。 保洁区内垃圾 8: 00 前清运完毕，每天清运 1 2 次， 8: 3018: 00无垃圾堆放现象、转运现象。 自觉遵守工作态度 、仪容仪表、服务外联、文明 公约等，有关员工行为准则，各项规章制度。 自觉加强个人修养 ,增强社会公德意识 ,主动帮助他人 , 主动 影响带动他人。保安岗位服务标准规范 保

19、安员的配备1 、据业区大小、人口、布局、公共设施数和当地社会治安情况等来配备相应数量的保安员。2、 保安人员须具备爱祖国、 爱人民、爱社会主义、 爱科学， 爱岗敬业、遵纪守法、尽忠职守，品德端正，无犯罪记录等 政治条件； 还要具备了解法律、 政策，能灵活处理突发事件， 懂消防常识，掌握防卫和擒拿技能等业务技能；以及文化程 度、身体等条件。 服务标准1、着装: 除不宜或不需要着装的情形外， 在工作时间必须着统一的 制服。因私外出着便装。 制服要干净整齐，不披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、穿拖鞋 或赤足，不显露 BB 机、钥匙扣、纪念章等个人物品。 配戴饮食姓名、职务、单位名称、编号等的工作证。2、仪容

20、仪表： 值勤时仪表整洁，精神饱满。 不染发，不留长发、大鬓和胡须。3、行为举止： 动作规范，举止文明、大方。 着装时手不插入衣兜，不搭肩、挽臂，不边走边吸烟、边吃 东西、边嘻笑打闹。不随地吐痰、乱扔废物；着制服时不准酗酒 或在公开场合饮酒。 自觉遵守武汉市文明公约 。4、语言：工作中尽可能讲普通话， 使用简洁准确的规范用语， 接触业 主时要说话和气，多用礼貌用语。5、岗位纪律： 在法律和制度规定的范围内开展保安服务工作， 不准超越 职责权限。 严格执行岗位职责，不脱岗、空岗、睡岗。 不刁难业主，不动用业主物品和接受业主赠礼。 有重要情况要妥善处理并及时上报，不迟报、漏报、隐瞒 不上报。6、卫生

21、： 自觉维护环境卫生，保持值勤区整齐清洁。 搞好内务卫生，床单、被褥整齐干净、床下无杂物， 不到处张贴、悬挂图片、画报。 质量标准 ：1、巡逻服务： 巡逻是指在一定区域内按计划地巡回观察，以确保该 区域的安全。 保安员每 2-3 小时至少对整个辖区巡查一遍。检查、 发现和报告不安全隐患，对正在发生的不法行为予以制止，对 可疑人员进行询问。 巡逻保安要多看、多听、多问，要从治安、防火、防 盗、门窗、车辆停放等方面发现问题，并做好值班记录。对小 区内各种共用设施出现的故障和区内人员（特别是小孩）的不 安全行为进行劝阻，消除不安全隐患。2、门卫服务： 门卫保安需熟悉区内工作人员的基本情况， 包括：姓

22、名、 相貌特征、常出入时间等。 实行 24 小时值勤，严格履行门岗值班制度 、保安 员交接班制度和保安员岗位职责 ，认真填写值班记录，对物 品出入及车辆出进行查验和登记。 对小商小贩、沿街叫卖等无关人员进入小区进行制止。 对不遵守出入管理规定的人员进行耐心的解释工作， 接 待好业主投拆，尽可能消除业主的不理解和不满情绪。 协助管理处做好来访接待工作。3、技术防范服务： 严密监控报警区内的不法活动和报警信号， 遇到问题及 时通知门卫和巡逻保安迅速赶赴现场进行处理。 对误报警迅速给予排除。 做好安防系统的日常养护， 定期请技术人员进行检查维 护，防止出现设备故障。4、器械使用管理： 安防保卫工作的

23、顺利开展需要有器械中要严格遵守器 械使用管理规定。 对讲机是保安员值勤中使用，不得用作其他用途，只供 当班保安携带外出；交接班时要对对讲机进行验收，发现问题及 时报告。 警棍是保安员值勤中专用工具和武器，只供当班保安携带和在紧急情况下自卫使用。交班时要对警棍进行验收，确保能 够正常使用。4 服务质量的检查和改进 ：1、检查内容和方式： 内容：保安工作规程的全部内容，包括服务质量和标准。 方式：保安队长检查；管理处检查；公司抽查；客户评价。 检查记录： 保安队长和管理处的检查每周至少一次， 记录 在保安工作周表上，公司抽查每月至少一次，记录在保安 工作月检表上。2、 服务质量的改进和提高： 对检

24、查中发现的问题和客户、群众的意见、建议及投拆， 认真进行汇总、分析和研究，有针对性地制定具体的改进方案和 措施。 对改进方案的落实情况及改进效果，进行复查和评价，使 服务质量得到改进和提高。 将改进的方案、措施及效果主动向业主反馈。制定保安员培训制度，提高保安员的整体素质。 制定保安员奖惩制度，激发和督促保安员交好完成岗位职维修组人员职责一. 执行公司制定的 机电设备管理工作手册 和有关技术规范、 规 定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法， 做一名合格的维修人员。二. 按时完成机电设施、 设备的各项维修、 保养工作， 并认真做好有 关记录。三. 定期清洁所管设备和设备房，确保

25、设施、设备和机房的整洁。四. 严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。五. 发生突发情况时， 应迅速赶往现场， 及时采取应急措施， 保证设 施、设备的正常完好。六. 定期对设施设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。七. 负责各管理处和本部门计量器具的检定工作。八. 积极晚生上级交办的各项临时任务。工程部安全、防火管理细则一、未经部门领导批准，外来人员（参观学习、施工等）禁止进入 高低压配电机房、设备间等工作重点区域。二、值班员对所属机房、 设备间进行安全检查， 发现有不安全因素 及隐患及时进行整改。三、未经领导批准不得随意配制各机房钥匙， 机房设备间、 工作间 无人值守时，应锁好门窗，无关

26、人员不得借用钥匙。四、在高低压配电房、 设备间、 机房工作时严禁吸烟和擅自动用火种作业五、工作中不得带电工作，迫不得已，非要带电作业时，应有专业 人员在旁监护。六、进行电、氧焊工作时，应先观察作业范围，焊渣溅落处有无易 燃物，有安全隐患的要备好灭火器材。七、存放的易燃材料、油料等，要妥善保管，不得超量，一个月采 购一次。配电房管理规定一. 配电房是大厦供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24 小时运行值班，未经部门经理许可，非工作人员不得入内。二. 值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意 事项。三. 值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严 禁变压器、空气开

27、关超载运行。四. 经常保持配电房地面以及设备外表清洁无尘。五. 配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只做监护， 不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。六. 因故需停某部分负荷时，应提前一天向使用该部门负荷的用户发 出停电通知。七 .对于突发性的停电事故应通过广播向用户作出解释。 。八. 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。九做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物 进入配电房。十值班员应认真作好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。水泵房管理规定一 值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵，管道接头和阀门 有无渗漏水。二经常

28、检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。 在正常情况下，生活水泵，消防水泵，喷洒泵、潜水泵的选择开 关应设置于自动位置。三生活水泵规定每星期至少轮换使用依次，消防泵每月自动和手动 操作试机一次，确保消防泵在事故下能正常起动。四.泵房每星期有分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的 清洁。五水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理，透气管应用纱 布包扎。以防杂物掉入水池中。六.按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。七保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。公共设施日常维修计划及实施方案序号项目维修类别日常维修计划方案标准实施效果1道路路面人行道每周检查一由工

29、程部专路面修缮质干整、无坑砼道遍，随坏随业维修工实量标准：人行洼、无积水、修。施。道铺设修缮无缺损、完好标准。率达99%以上。2公共照明庭院灯楼道每周检查一由工程部专电气作业安灯泡正常使灯其他照灯遍，随坏随业维修工按全操作规程；用，灯罩完好修。操作规程实灯具施工技清洁，灯杆及施。术标准。灯座无破损，完好率达99%以上。3沟渠池井雨水口每周检查一由工程部专井内无积物，井盖完好率雨水井遍，发现问业维修工按井壁无脱落；大100% ;有污水井题，及时维修操作规程实化粪池岀口效发挥功用，化粪池施。及分隔地无无渗；无缺阀门井堵塞；井盖上损，少污迹；标志清晰无堵。4停车场地面停车场每周检查一由工程部专砼路面

30、修缮平整、无积遍，发现问业维修工按质量标准；停水、无缺损、题，及时维修操作规程实车场地修缮完好率达施。标准；99%以上。5消防设施管网排水管室外消防栓每周检查一 遍，发现问 题，及时维修由工程部专 业维修工按 操作规程实 施。排水管施工 技术标准；消 防设施工技 术标准。管道畅通，无 堵塞；无泄 露；消防设施 正常有效。6公用标志标识牌警示牌每周检查一 遍，发现问 题，及时维修由工程部实施。标示清楚，无污迹。破损、安放牢固标示设施完 好 率 达100%，标示无损坏。低压配电规矩控制保养目的确保底压配电柜和设备控制柜的正常运行。范围适合低压配电柜，各设备的控制柜视具体情况参照有关条款执行。职责由

31、机电安装维修工程部维修组每半年对其进行一次全面检查保养，并以最短的停电时间完成保养工作。内容准备工作：A .在配电柜停电保养的前一天通知用户停电起止时间。B.停电前做好一切准备工作，特别是工具的准备应齐全；办理好工作票手续。C 由维修组组长负责统一指挥， 力求参加保养工作的人员思想一 致，行动统一，分工协作合理，以便高效怒完成工作。保养程序：A 实行分段保养，先保养保安负荷段。B 停保安负荷电， 其余负荷照常供市电。 段开供保安负荷市电的 空气开关，段开发电机空气开关，把发电机选择开关置于“停止” 位置，拆开蓄电池正，负极线，挂标示牌，以防发电机发送电。C 检查母线接头处有无变形， 有无放电边

32、黑痕迹， 紧固联接螺栓， 螺栓若有生锈应予更换，确保接头连接紧密。检查母线上的绝缘 子有无松动和损坏。D 用手柄把总空气开关从配电柜中摇出， 检查无触点是否有烧熔 痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝、清洁柜内 灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。E 把各分开关柜从抽屉柜中取出， 紧固各接线端子。 检查电流互 感器、电流表、电镀表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活 可靠性，紧固空气开关进出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出 线处的灰尘。F 保养电容柜时，应先段开电容器总开关，用 10MM 以上的导 线把电容器逐个对地放电，然后检查接触器、电容器接线螺丝、 接地装置是否良好，检查电容器有无

33、胀肚现象，并用吸尘器清洁 柜内灰尘。G 保安负荷段保养完毕， 可起动发电机对其供电、 停市电保养其 余母线段。H 逐级断开低压侧空气开关， 然后断开供变压器电的高压侧真空 断路器，合上接地开关，悬挂“禁止合闸，有人工作”标示牌。I. 按C、D、E、F项所有要求保养完毕配电柜后，拆除安全装置，断开高压侧接地开关，合上真空断路器，观察变压器投入运行无 误后，向低压配电柜逐级送电，并把保安负荷由发电机供电转为 市电供电。安全注意事项（1）停电后应验电。（2）在分段保养配电柜时，带电和不带电配电柜交界处 应装设隔离装置。（ 3） 操作高压侧真空断路器时，应穿绝缘靴，带绝缘手 套，并有专人监护。（4）保

34、养电容器柜时，在电容器对地发电之前，严禁触摸。（5）保养完毕送电前，应先检查有无工具遗留在配电柜内。水池、水箱的清洗目的保证小区供水清洁卫生、符合标准。适用范围水池、水箱及与之相连的管道的清洗消毒，管道阀门及电控线路 的检查维修。职责 由机电安装维修工程部组织人员进行，管理处应委派人员予以助， 参加人员应取得健康合格证。内容：（1） 地下水池屋顶水箱、中间水箱一年至少清洗 2 次，若 遇特殊需要可增加清洗次数，清洗时间安排由机电安 装维修工程部视情况列出保养计划。（2） 一 般情况下，清洗程序按工作手岫中的规定进行，特 殊情况下则应拟定水池，水箱清洗方案，经机电安装 维修工程部领导批准后执行。

35、（3）清洗前一天应出通告通知用户停水时间，以便函用户 做好贮水准备。（4）清洗前应做好所需机电工具，检测器具，清洁工具及 消毒药物的准备工作。（5）对于屋顶水箱有两个以上水箱供水时，应轮流清洗， 以避免停水。（ 6）清洗程序：A 关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门， 开启泄水阀， 排空水池，水箱中的水。B 让泄水阀门处于开启位置， 用鼓风机对着水池， 水箱口 吹风 2 小时以上，以便函空气流通，排除水池，水箱中的 有毒气体，吹进新鲜空气。C 用燃着的蜡烛放入池底不因缺氧而熄灭，以确保水池， 水箱中的空气新鲜。D 安装一盏 36V 行灯供水池，水箱内照明用。E 清洗和检修人员进入池内工作。F

36、清洁人员用柠檬海潮精对池壁和池底洗刷不少于三遍， 维修人员对水池中的管道，阀门浮球，水位控制电路进行 检查维修。G 清洗完毕后排尽水池中的污水， 清除污迹。 然后向水池 壁及底部喷洒消毒药水。H 检查各种设施正常后， 注入水池， 取水样到市生防疫检 测站化验取证。安全注意事项（1）使用安全电压行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。（2）人员上，下水池应小心，传送工具等物品就用绳子传吊。 （ 3）未经试验证明水池应小心， 传送工具等物品就用绳子传 吊；（4）消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。 相关文件及记录1）水池、水箱加药记录 ；2）水池、水箱清洗记录；3）水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表六、管理

37、组织（一）组织框架管理处（二）*物业涉及省军区服务社生活小区部分人力资源、管理组织:1、考核：行政部省军区服务社生活小区全体业主；2、劳务考核：物管部一一项目部一一（保洁、保安、工程、 绿化）；3、操作技能规程培训考核。（三）*物业管理机制分四部分：计划、监督、激励、协调涉及省军区服务社生活小区项目：1、计划机制：工作日志：操作员工一一项目管理员一一物管部。 周工作会议：参与人员有：项目部全体员工。 总结上周工作情况 ; 制定下周工作情况 ;各类活动的组织安排。 月度计划：项目部物管部。 总结上月工作情况，并向物管部汇报； 制定下月工作计划，报物管部审核、备案。 年度计划：根据与业主达成的协议制订本年工作计划，报 物管部审核、备案。2、监督机制： 公司财务制度为标准。财务部项目部 每周审核一次； 月度检查一次； 不定期突击检查，每季一次。3、控制： *物业部门根据公司各项工作程序，公司监督工作制度 及项目部工作计划、 工作总结