（正文）我国商业银行个人住房信贷风险研究[精选]

1、我国商业银行个人住房信贷风险研究摘 要：随着社会主义经济市场的发展和住房制度改革的不断深入，近些年来，我国部分城市房价出现过快上涨势头，部分投机炒房者活跃于市场，商业银行纷纷投入到房贷市场中。商业银行在获得利润的同时，往往忽视了住房信贷的风险，房贷资产证券化再次成为新的热点，美国次贷危机的源头指向资产证券化，我国房贷资产证券化正处于起步阶段，当前的主流就是学习美国大力发展房贷，但是发展的同时也会产生风险。本文通过对风险的分析来论述我国当前大力发展个人住房贷款的同时应如何规避风险，如何在发展资产证券化的同时不重蹈美国覆辙。 摘要是概括你的文章主题是什么？怎么论证的？ 关键词：利率风险；还贷能力；

2、资产证券化credit risk of individual housing commercial banks in chinaabstract: with the deepening of housing reform and development of the socialist market economy system, in recent years, chinas housing prices in some cities rose too fast momentum, some speculative real estate speculators active in the

3、market, commercial banks have invested in the mortgage market. commercial banks while obtaining profits, often neglected housing credit risk, securitization of mortgage assets once again become the new hot spot, the source of the us subprime mortgage crisis is the securitization, asset securitizatio

4、n of mortgage is the initial stage, the current mainstream at the same time the united states is learning to develop the mortgage, but also the development of the risk. in this paper, by passing on the risk analysis be discussed at the same time vigorously develop chinas current housing loans to ind

5、ividuals how to avoid risks and how not to repeat the mistakes of the united states in the development of asset securitization. key words: interest rate risk；repayment ability；asset securitization目 录一、引 言1二、商业银行个人住房信贷风险概述1（一）风险的定义1你不是在写书写教材！（二）个人住房信贷的主要风险2（三）个人住房信贷风险的诱发因素3这儿所谓诱发因素是什么意思？在全文中是何地位？后面为何

6、看不出与此的关系？三、我国商业银行个人住房信贷风险现状及成因4（一）我国个人住房信贷发展现状分析4不需要分析发展现状，完全可以一带而过，而且与二标题不符。（二）从借款人、开发商和银行角度对风险成因分析5四、资产证券化引发的次贷危机6我国没有大规模的资产证券化，更没有住房贷款证券化，以下的东西完全不符合我国实际！扯什么次贷危机？因此写的东西与全文主题就没有任何关系！非改不可，你搞清楚到底写的是什么主题？（一）比较我国与美国的次贷危机6（二）什么是住房贷款资产证券化7（三）比较我国与美国住房贷款资产证券化市场的发展7（四）我国发展住房贷款资产证券化的必要性8（五）住房贷款资产证券化风险分析8（六）

7、我国在发展住房贷款资产证券化的同时应如何规避风险9五、对个人住房信贷风险调控的启示10调控用词是政府、监管部门专用的，以下仅仅是政府监管部门要做的？（一）完善信贷风险预警机制，明确预警信号的时限10（二）从源头有效防范对房产开发商“假按揭”、“假首付”、“假房价”的风险10（三）推进差别化住房信贷政策10（四）推进个人住房贷款资产证券化的进程10既然有三，为何还会有（四）？六、结束语11参考文献12看了根据目录给你的改进要求，你应该认识到你这篇东西还很杂乱，把你的主题把握清楚了再去研读相关文献，再重新写。1、 引 言随着我国国民经济的飞速发展，居民的住房需求得到了快速增长，带动了商业银行个人住

8、房贷款业务的迅猛发展，但是由于我国对个人住房贷款的风险评估研究落后，征信系统不完善等原因，使个人住房贷款的风险日益显现。利率的波动和房价的大幅度波动，引起个人住房信贷市场的不稳定。当前市场的主流是学习美国大力发展房贷，我们在发展房贷的同时，避免不了会产生风险，借鉴美国的经验，发展住房贷款资产证券化的趋势不可避免，住房贷款资产证券化可以有效的化解银行房贷风险，但是其本质上只是银行为了自身利益将风险转嫁，其风险的源头并没有被消灭。发展个人住房贷款存在什么风险，发展资产证券化的本身是为了分散银行风险，但是资产证券化本身仍然存在风险，如何规避风险源头，让房贷资产证券化更好的为我国经济所服务，本文主要对

9、这些问题进行研究。文章首先概述了个人住房信贷风险的相关理论，主要包括理性违约风险理论、被迫违约风险理论，恶意违约风险理论以及造成个人住房贷款风险的主要险种包括信用风险、市场风险、利率风险，为下文研究我国个人住房信贷风险做好了理论准备。紧接着通过对央行历年的房贷数据和当前房贷新政策分析了当前现状。然后介绍了我国房贷风险产生的原因，从借款人、房产开发商和银行三个角度展开。其次，通过对我国与美国次贷危机的对比，通过对资产证券化的机理分析，来指出我国现阶段在发展房贷资产证券化的同时如何规避风险，避免重蹈美国次贷危机的覆辙。最后，理论结合我国国情，提出了我国应对个人住房信贷风险的建议和对策。 二、商业银

10、行个人住房信贷风险的概述 （一）个人住房信贷的风险定义风险，即是生产目的与劳动绩效之间的不确定性，大致可分为两种含义：一种从广义上来说强调了风险收益或代价的不确定性，产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，金融风险属于此类。另一种从狭义上来说风险只能表现出损失而没有从风险中获利的可能。个人住房信贷，即个人住房按揭贷款。因为目前社会房价过高，使得大部分购房者无法一次性付清房价，购房者通过支付首付款并将房屋的产权抵押给银行，然后由银行将剩余房款支付给开发商，最后购房者在一定时期内向银行还本付息来赎回之前抵押的房屋产权。银行在贷款过程中如果无法按时收回住房抵押贷款的本息，就会形成不良资产，产

11、生风险损失。 （二）个人住房信贷的主要风险 新巴塞尔资本协议将信用风险、市场风险、其他风险（包括利率风险、操作风险、法律和声誉风险）纳入到商业银行风险管理框架中。我认为目前商业银行面临的主要是信用风险、市场风险、利率风险和法律风险，下文主要讲述前三点风险。信用风险又称为违约风险，主要指房贷借款人因为某些因素自身无力履行或者不愿履行合同条件而构成违约，从而使银行遭受损失的可能性。一种是房贷借款人因为某些客观因素导致自身发生意外从而丧失还款能力或者因为市场因素等不可抗拒的原因导致失业或者自身收入水平降低，无力履行合同条件从而违约，这种违约风险称之为被迫违约风险。一种是当房产市场价值降低或者因为利率

12、变动导致个人住房贷款的市场价值提高，从而该抵押房产的市场价值远低于个人住房贷款的市场价值，使房贷借款人的净资产为负，房贷借款人基于理性角度考虑，会选择主动违约，这种违约风险称之为理性违约风险。还有一种是房贷借款人自身具备还款能力，但是主观意愿上通过故意违约或者以个人住房贷款的名义来骗取银行贷款资金来谋取利益从而给银行带来的风险。这种违约风险称之为恶意违约风险，主要表现为“假按揭”。投机者通过按揭获取大量银行贷款资金，在房产市场购入多套房产，当市场利率上调或者房价下跌时会影响其还款能力。因为个人住房贷款的准入要求较低，利息支付少，而商业银行发放的房产开发贷款准入要求高，利息支付高。因此一些开发商

13、为了获取房产开发资金，通过让公司员工等一些关系人，通过“假按揭”获取银行贷款。但是当市场利率上调或者房产市场房价下跌时，开发商自身流动资金无法正常运转，就会丧失还贷能力，从而形成银行不良资产，造成损失。市场风险指的是房产市场因房产价格、利率、供求关系等因素变动以及借款人还贷能力恶化而形成的交易市值负面变化的风险。目前我国商业银行面临的市场风险主要为利率风险、抵押房产的价值风险和借款人还贷能力变化而引起的风险。对于商业银行个人信贷客户而言，利率风险是由于贷款利率的变动导致贷款的还贷金额变动，从而影响借款人还贷能力的风险。目前，我国大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款，当贷款利率上升时，借款人的还贷

14、本息将会增加，还贷压力增加引发市场风险。即使是可以回避利率上升风险的固定利率贷款业务，在利率走稳或者下调时，贷款人也要支付比市场利率更高的贷款利率，这将会额外多付出还贷金额。住房抵押贷款是通过抵押房产来获取银行贷款，当借款人拒绝偿还贷款本息时，银行将通过拍卖抵押房产来弥补损失。但是房产市场存在经济周期变化，当房价下跌，银行拍卖抵押房产价值远低于贷款本息的价值，银行将遭受损失。而且当房价下跌时，借款人为谋取更大的利益，将会主动将抵押房产转让给银行而拒绝还贷，从而获得更大的收益，即上文讲到的理性违约风险，这会增加银行不良资产，造成银行重大损失。（三）个人住房信贷风险的诱发因素个人住房信贷风险的传诱

15、发因素有很多，我认为房贷风险的诱发因素往往可以归结为利率波动、房价变化和借款人自身还贷能力恶化。由于个人住房抵押贷款的期限较长，新房的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年，而且贷款额度一般较高，因此当市场利率出现波动时，该贷款的也会出现相应波动。贷款利率上升相应的借款人借款成本上升，对借款人的还贷能力产生影响，可能会引发个人住房信贷的信用风险。但是对于房地产市场来说，借款成本的上升会使购房者购房意愿下降从而对住房信贷需求降低，导致银行的信贷风险下降。房价的变动主要会引起借款人的信用风险和市场风险，当房价的下跌，借款人在偿还剩余房贷的总价值大于其购买房屋的总价值时，借款人因无力承受每月的

16、月供而违约从而引发信用风险。2008年深圳房价持续下跌，大部分购房者发现他们所购买的房产价值因为房价下跌而不断缩水，但是他们所应偿还的银行贷款的价值却超过了所抵押房产当前的市场价值。因此一些借款人选择把房产丢给银行而拒绝偿还银行的贷款。上文所说，房价的变动也会引发市场风险，即之前说到的理性违约风险。借款人还贷能力主要是看借款人当前的状况和未来的收支状况，既要看其短期的偿债能力也要看其长期的偿债能力。由于某些客观因素导致自身丧失还贷能力或者因为失业、破产或者收入降低等不可抗拒的因素而无法偿还债务，还贷能力恶化，从而引发风险。这就是上文说到的被迫违约风险，借款人的还贷能力恶化，诱发房贷风险，会增加

17、银行不良资产，造成银行资产损失。总的来说个人住房贷款的风险主要有以下三点：一是在借款人在自身收入水平不变的情况下，利率变动增加还贷金额导致的利率风险；二是房价下跌引起抵押住房价值降低，借款人拒绝还贷和房地产开发商以套取银行信贷资金为目的而引发的信用风险；三是在利率不变的情况下，经济形势恶化等原因引起个人收入水平的降低从而影响还贷能力。3、 我国商业银行个人住房信贷风险现状和原因 （一）我国个人住房信贷的发展现状分析通过对央行网站公布的2012-2015年金融机构贷款投向统计报告分析个人房贷余额、房产贷款余额和商业银行各项贷款余额，归纳成图1-1。数据显示我国商业银行个人住房贷款呈现出一个持续稳

18、定上升的发展趋势，截止2015年末，我国个人住房贷款余额达14.18万亿元，同比增长23.2%，增速比上年末提高了5.7%，比各项贷款增速提高了8.9%，全年增加了2.66万亿元，同比多增9368亿元，个人住房贷款增长持续加快。 数据来源：中国人民银行2012-2015年金融机构贷款投向统计报告。政府在未来会将更多的重心转移到个人住房贷款的发展上，2016年1月1日开始开始执行新的住房贷款利率，公积金贷款利率由原来的4.25%降至3.25%。2月2日，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购房的个人住房贷款的首付款，原则上最低比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。住房贷款利率的下调以及降首

19、付等政策的推行，会极大地刺激居民的购房需求，促进个人住房贷款业务的快速发展，但是因此也会提升风险发生的可能性，加剧银行不良资产的压力。 图1房贷余额数据图（二）从借款人、银行和开发商角度对风险成因分析 造成个人住房信贷风险的原因主要可以从借款人、房产开发商和银行三个角度展开。从借款人角度来说，主要指房贷借款人因为某些因素自身无力履行或者不愿履行合同条件而构成违约产生风险；因为某些客观因素导致自身发生意外从而丧失还款能力或者因为市场因素等不可抗拒的原因导致失业或者自身收入水平降低，无力履行合同条件从而违约产生风险。前两者主要是因为自身还贷能力恶化产生的风险。当房产市场价值降低或者因为利率变动导致

20、个人住房贷款市场价值提高，从而抵押房产的市场价值远低于个人住房贷款的市场价值，使房贷借款人的净资产为负，房贷借款人基于理性角度考虑，会选择主动违约，即上文讲到的理性违约风险。借款人会因此降低自己的信用度，银行将会增加不良贷款压力。房产开发商主要从三个角度展开：第一个是“假按揭”，指房产开发商不以真实购房为目的，通过关系人办理个人住房抵押贷款来套取银行贷款资金的行为。主要表现在开发商自身员工或其他关系人购买同一楼盘，统一开具收入证明，统一支付首付款、还贷款等。第二个是“假首付”，指房产开发商为解决资金不足问题，在住房销售时，通过为购房者垫付首付款或者允许购房者分期支付首付款等，为购房者办理虚假的

21、首付款凭证，从而套取银行信贷资金的行为，主要表现在房产开发商为购房者垫付首付款或者由购房者先支付部分首付款再由房产开发商为其垫付剩余款项。对购房者承诺在交房前可以通过分期付款对首付款进行免息支付。除此之外，部分开发商为了套取银行资金还愿意为购房者代为垫付月供。第三个是“假房价”，房产开发商为了套取更多的银行资金，虚构抬高房价，制造虚构合同和交易量来误导银行。在房产市场不景气，大量房产积压，房产开发商缺乏资金流转，如果银行不能有效应对，会使房产开发商通过对银行进行风险转嫁来弥补自身损失，加剧银行不良资产压力。从银行角度来说，是因为自身内部系统不完善、征信信息不对称、内部人员业务水平不高、合同填写

22、不规范、风险意识较差等引起的操作风险。4、 资产证券化引发的次贷危机（一）比较我国与美国的次贷危机2006年春季，美国次贷危机逐步开始显现，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。美国次级贷款发放对象主要是一些信用评级差、缺少有效收入证明、负债较为严重的借款者。大部分美国居民通过住房抵押贷款再融资来获取更多的贷款资金，由于当时市场利率较低，房地产市场价格不断上升，借款人可以通过将已增值的房产以一个更优惠的贷款利率借入一笔新的贷款，通过差额获取利益。但是随着美国房产市场的下跌，美联储不断的加息，次级贷款的利率也大幅上升，使得本来就相对很高的利率，变得使购房者无法承受，还贷压力剧

23、增。房产市场的持续下跌，使购房者出售房产或者通过抵押房产再融资变得更加困难。从而造成美国次级房贷市场违约加速递增，房产市场泡沫化严重，进而引发次贷危机，扩散到世界范围引发金融危机。和美国相比，我国也存在次贷危机隐患，主要是由于房产市场投机者炒房引发的银行不良贷款。美国的次贷危机从表面上看是因为房地产泡沫的破灭引起的，实际是因为向信用评级差，贷款偿还能力不高的人群发放按揭贷款，并通过房贷资产证券化发行了债券。然而我国主要是一些投机者以炒房为目的向银行获取大量按揭贷款，他们通过对房产市场的短期投机收益来偿还债务，当利率波动或者房产价格发生变化时，投机者的还贷能力将会恶化，导致银行增加大量不良资产，

24、引发危机。近些年来，我国的主流趋势就是银行要学习美国大力发展房贷，在发展房贷的同时会引发上述的一系列风险，通过住房贷款资产证券化可以有效的分散风险和化解不良资产。（2） 什么是住房贷款资产证券化 资产证券化最早的时候出现在20世纪60年代的美国，目前已经成为世界金融市场上最广泛、最具生命力的金融创新工具之一。房贷资产证券化指的是以住房抵押贷款作为担保的资产的证券化，就是将原本流动性较差的长期住房抵押贷款所形成的信贷资产重组成抵押贷款组合，经过担保或者信用增级，以证券的形式出售给投资者的融资过程。住房贷款资产证券化同样起源于美国，在美国资本市场占有很大比重。我国当前也在努力推进房贷资产证券化的发

25、展，2005年，国家开发银行和建设银行先后被国务院批准开展资产担保证券和住房抵押贷款证券的试点，标志着我国开始尝试发展房贷资产证券化。（三）比较我国与美国住房贷款资产证券化市场的发展 美国在20世纪30年代建立了贷款保险机制，为住房抵押贷款的发放机构提供保险。同时成立了联邦住宅管理局，促进了住房抵押贷款期限的转变。1968年，设立了政府抵押贷款协会和联邦抵押贷款协会。政府国民抵押贷款协会既是为低收入人群提供购房服务，同时也起到了增加了抵押贷款市场流动性的功能。联邦抵押贷款协会为住房抵押贷款提供一个二级交易市场，为那些由联邦住宅管理局和退伍军人管理局担保的抵押贷款提供市场，从而使二级市场进一步发

26、展。1970年这两家机构相继成功的在市场上发行了住房抵押贷款证券。截止今天，美国资产证券化市场历经四十多年的实践和发展，已经从最开始的以住房抵押贷款为支柱发展成为包含更多种类的资产以及资产组合为支柱。 与美国相比，我国房贷资产证券化起步较迟。随着市场发展和金融产品创新的需要，我国住房贷款资产证券化市场也从无到有开始萌芽。早在2000年的时候，国家开发银行和中国建设银行就分别提出开展信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化，由于当时条件不成熟，未获得批准，使房贷资产证券化的实践推迟。2005年3月，我国房贷资产证券化的试点正式开启，并且有相关银行机构成功发行一定数量的房贷资产证券化实例。我国房贷资产证

27、券化试点工作实现了阶段性的成功，我国的房贷资产证券化实现了从理论到实践的转变。2006年，我国的住房贷款资产证券化实现了平稳健康的发展。通过与其他金融机构的相互合作，住房贷款资产证券化有了很大的发展，这离不开政府的推动和各项法规的支持。我国资产证券化市场规模不断发展壮大，但是和发达国家仍然存在着很大的差距，住房贷款资产证券化还没有成为市场主流，但是在未来的市场肯定会占有一席之地。（四）我国发展住房抵押贷款资产证券化的必要性 国内个人住房信贷市场基数大但是市场需求不足，个人住房贷款因为其流动性差、贷款资金多、期限较长等特点使得个人住房贷款发展缓慢，中间存在很大的风险因素，金融机构在发放个人住房贷

28、款后在贷款收回之前将会形成一笔流动性较差的资产。但是如果通过资产证券化，把这部分房贷转变成金融衍生品而进行市场融资。这样既转移了信贷风险，也增强了房贷的流动性，同时也增加了信贷市场上的金融投资衍生品的种类，丰富了住房信贷市场，进一步提升商业银行发放贷款的能力，促进国内住房信贷市场的良性发展。 2.化解银行不良资产的需要 银行通过对不良资产进行风险评估，然后给这些不良资产进行定价评级，通过资产证券化，将不良资产转变为有价格的现金流，然后通过金融中介转换成金融产品，进行融资，有效地解决了不良资产长期占据资产负债表，导致资本充足率不足的问题，有效的分散了风险。 商业银行通过住房贷款资产证券化减少了商

29、业银行资产负债表上的风险资本，减少了流动性较差的住房贷款，将其转变为流动性较好的金融债券，商业银行得以释放出大量资金空间。有利于商业银行更好的拓展自身业务，增强同行业的竞争能力。商业银行通过住房贷款资产证券化既可以有效的分散风险，也可以增强其业务能力，通过资产证券化中介服务获取无风险收益。（五）住房抵押贷款资产证券化风险分析住房贷款资产证券化也会引起一系列风险，我国在大力发展住房贷款证券化的同时应该如何规避风险，从而避免重蹈美国次贷危机的覆辙。住房抵押贷款证券化的风险是指住房抵押贷款证券化交易过程中各种不确定因素给各交易主体带来损失的可能性。下文主要通过对借款人角度进行分析，主要包括系统性风险

30、和非系统性风险。 系统性风险主要由于国家宏观经济的变化，导致借款人失业或者自身收入水平降低，还贷能力恶化，无力履行合同条件从而违约，即上文说到的被迫违约风险。导致借款人还贷能力恶化的主要是由利率上升和房价下跌引起的。目前大部分个人住房贷款采取的是浮动利率合同，所以一旦贷款利率上调，借款人的还贷本息将会增加，借款人的还贷压力增加，因为利率的变动而提前还款或者拒绝还款，这将会使房贷资产证券化的现金流支付中断，银行无法收回原本应收回的本息，造成不良资产使房贷资产证券化失败。房价下跌也是如此，房产市场下行，购房者所抵押购买的房产价值要远低于其贷款所因偿还本息，使借款人的净资产为负，借款人的还贷能力就会

31、出现恶化，导致其无力支付房贷从而违约。因为房价下跌导致抵押物价值贬值，银行将会产生不良资产。 非系统性风险是指借款人主观意愿上不愿意偿还房贷的风险，即上文讲到的理性违约风险。其原因主要是因为银行和借款人直接的信息不对称所引起的，贷款市场上每个借款人的风险程度是不同的，但是由于信息不对称，银行无法有效的评估出借款人的信用水平，从而只能用平均水平来调整贷款利率，这样低风险的借款人由于成本高于预期而退出市场，剩下的都是一些愿意支付高贷款利率的高风险借款人，这会拉高贷款的平均风险水平。在市场出现状况时，这些高风险者因自身利益拒绝偿还贷款，造成违约，这将会形成大量不良资产，导致证券化的失败。 （六）我国

32、在发展住房贷款资产证券化的同时应如何规避风险 房贷资产证券化作为一种金融创新，已经成为21世纪发展的主流，我国在大力发展房贷资产证券化的同时，也应看到风险失控后的严重后果。本文讲到市场利率的波动所带来的利率风险对个人住房信贷的影响很深，利率波动直接会影响到房贷资产证券化的发展，加强市场管理体制改革，有助于完善个人住房贷款市场体系，减少不良贷款，有利于银行个人住房贷款证券化的发展。建立健全房产市场风险管理预警机制，密切关注房产市场的发展走向。房价的下跌会导致抵押房产价值降低，从而引发理性违约风险，增加银行不良资产。加强房产市场风险管理力度，能有效地发现潜在风险，及时预警并化解。 在建立社会征信体

33、系上，我国在这方面已经有了很大的进展，但是较西方银行业而言还有很大的差距。很多风险的引发是因为信息不对称引起的，对借款人的信用程度不了解，因为某些因素在借款人还贷能力恶化时，银行容易因无法收回贷款余额而形成不良资产。 五、对个人住房信贷风险调控的启示 （一）完善信贷风险预警机制，明确预警信号的时限 在风险预警出现后，要及时采取措施控制并降低风险，通过完善风险预警内容，提高风险预警的及时性和连续性，在借款人还贷能力恶化时，能及时化解风险。 （二）从源头有效防范对房产开发商“假按揭”、“假首付”、“假房价”的风险加强按揭项目和中介公司的审核管理，进一步规范审批流程、明确审批标准和优化审批机构。严格贷款审批准入标准，严格执行相关政策和产品管理办法，确保个人住房按揭贷款授信对象具有可靠的还贷能力。完善发放贷款前的调查，对借款人资信状况、购房目的和还贷能力进行真实性调查。通过各类信息查询，有效地评估房屋销售的合理价值范围和开发商的真实销售情况。 （三）推进差别化住