质量控制讨论稿2.doc

1、产品质量控制管理办法（讨论稿）1、概述为确保公司开发项目的产品质量得到有效控制， 实现项目策划的 预期目标，并取得较好投资效益和社会效益，同时为企业塑造品牌， 走可持续发展之路打下基础，特制定本管理办法。本办法适用于总公司及各项目公司所开发运作项目， 主要内容包括：业务流程、部门职责、控制方法、考核办法、相关程序文件等。 按阶段分为前期策划阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。产品质量控制的宗旨：不断提咼客户满意度，满足客户需求，坚持过程精品，过程创新。2、执行本办法由项目负责人（项目公司主管领导或总公司主管领导）负责组织和实施，办公室负责监督和检查，各业务部门依据业务流程和部门职责协助实施。3

2、、主要业务流程及控制3.1前期策划阶段流程图进入设计阶段3.1.2 流程及控制获取项目信息或依据创新概念寻找开发项目：各项目公司及业务部门均可提供项目信息及创新概念， 并以项目建 议书形式上报。总公司主管领导负责选择及评估。项目开发前期评估： 项目公司或总公司主管领导负责组织和指导 ，项目发展部具体实施 （暂由前期部、销售部、预算部、技术部共同完成） 。前期部负责收 集了解“项目前期文件及资料”和当地“房产开发相关法规、程序” ； 销售部负责市场调研并提供相关销售价格； 技术部负责策划概念方案 设计；预算部收集成本数据并进行利润测算。经多方案论证比较，必 要时汇集项目发展财务分析 ，形成项目可

3、行性研究报告 。公司 经营决策层审议论证，通过后上报董事会批准。项目策划： 项目取得后，由项目公司或总公司主管领导负责，从认可供应商名 单中选择一家或多家策划公司， 进行深入的市场调研和策划方案论 证，并提交项目策划报告 。主管领导负责组织论证及修改，总师 办、销售部、技术部参与。确定项目发展规划 ： 项目公司或总公司主管领导负责组织各业务部门拟定项目发展规 划。技术部负责“项目设计概念，市场定位，发展规模”等内容， 预算部负责“项目投资预算及收益评估” ；前期部根据技术部提供的 设计进度计划和工程部提交的工程进度计划综合为 “项目发展总体网 络进度计划”；销售部负责“项目的销售进度计划”。项

4、目发展规划 经公司经营决策层论证通过后报董事会批准， 该文件将作为项目发展 及经营业绩考核的基础。控制目标项目可行性研究报告及项目发展规划的编制科学、准确、详细，结合市场，满足客户需求，体现了较高的经济效益又具有实际可 操作性和充分的风险论证，符合公司战略规划，为公司科学决策及项 目的深入操作奠定基础，为项目的销售及成本、质量、进度的控制提 供了指导和依据。3.2设计阶段流程图322.1选择设计单位：项目公司或总公司主管领导负责，会同总师办、技术部从认可供应 商名单中选择设计单位及设计师，了解其设计风格、工程实绩、服 务收费报价及服务内容，结合项目策划的要求，确定设计单位及设计 师。委托规划方

5、案设计：技术部草拟设计委托书、设计合同附加控制条款或设计竞标 书，总师办审定，报主管领导批准后由技术部负责委托规划方案设 计。设计合同附加控制条款作为合同附件对方案阶段、初设阶段、 施工图阶段和施工服务阶段进行分阶段控制。规划方案设计报审：项目负责人召集主持规划方案设计论证会， 前期部、总师办、销售部、 预算部、技术部提交书面规划方案论证意见 ，会议讨论形成规 划方案修改纪要。技术部依据纪要所定修改意见与设计单位沟 通，并落实修改意见直至完成正式文本， 经各业务部门及公司领导会 签后报政府审批。委托初步设计： 项目负责人主持召开规划方案设计评审会，形成规划方案内审意 见；技术部草拟初步设计任务

6、书 ；前期部提供规划方案审批意 见；技术部汇总上述意见，经总师办审定后提交设计单位，并委托 初步设计，落实修改意见。初步设计报审：初步设计阶段， 总师办、 技术部根据合同控制条款对初设方案进行技 术论证，对设计质量进行控制。设计单位提交初步设计文件后，经技 术部、销售部、前期部会签，由总师办审核签发，前期部上报审批。委托施工图设计： 项目负责人主持召开初设文件内部评审会， 总师办、前期部、销售部、 工程部、预算部、技术部提交书面初设内审意见 ，会议讨论并形 成初设内审纪要。总师办结合初设内审纪要 ，拟定施工图设 计任务书，并负责委托施工图设计，落实修改意见。施工图设计报审：施工图设计阶段， 总

7、师办、 技术部根据合同控制条款对施工图设计质 量进行控制。设计单位提交施工图设计文件后，经技术部、前期部会 签，由总师办审核签发，前期部上报审批。施工图设计修改及设计变更： 项目负责人主持召开施工图内部评审会，总师办、技术部、预算部、 工程部、前期部、销售部提交书面评审意见，经会议讨论形成 施 工图内审纪要。结合审图办施工图审查意见，总师办负责落实施工 图纸的修改和完善，并签发施工图纸和设计变更。市政道路、管线及竖向设计；绿化景观设计流程及控制（略）控制目标 ： 保证设计文件的质量以利于工程质量、 成本和工期的控制， 保证设计 文件符合策划的意图，满足市场的需求，为产品的销售奠定基础。方案阶段

8、：a. 方案设计符合项目定位及前期策划概念，总平面规划布局合理， 建筑单体设计满足功能要求，建筑外观设计美观大方，装饰标准 符合项目定位相应档次。b. 达到相应设计深度，基本确定内外装饰材料。c. 建筑、结构、设备设计方案的比较优化，体现经济效益的最大化。d. 符合政府相关审批部门要求，符合相关法规、规范。初设阶段：a. 符合方案设计意图b. 满足设计规范，优化和深化建筑设计、结构设计、设备设计，满 足建筑造型和功能要求，进行各专业设计方案的经济性、合理性 比较论证。c. 达到相应设计深度，明确外立面设计及主要构造做法，明确装饰 材料品种、材质、色彩、做法，且符合成本控制及施工要求。施工图阶段

9、：a. 依据初设文件，对各专业进行深化、细化和优化设计，注重细节设计的经济性、合理性与高品质。b. 达到相应设计深度，构造详图和节点大样设计合理、完整，且符 合方案设计意图，达到方案设计效果，满足成本控制及施工要求。c. 施工图纸完整、清晰、准确，减少差错率；图纸检审能及时发现 错漏问题，并落实修改，补充完善。323.4市政道路、管线及总平面竖向设计，绿化景观设计与建筑主体 设计衔接紧密，符合项目策划要求。3.3施工阶段流程图332流程及控制3.321前期准备工作：3.322工程发包：3.323签订工程合同：工程合同中加入对工程联系单的控制条款，加入工程质量控制条款。基础施工：主体结构施工：装

10、饰工程施工：a. 初设阶段确定各装饰材料品种、材质、色彩、做法，施工图阶段 确定具体构造大样及详图、尺寸。b. 材料样品的确定：工程部负责依据设计图纸提供材料样品、构造 做法样品，收集厂商资料、报价及材料质检报告，供技术部确认， 经预算部核价后报总师办审定、封样。c. 现场项目经理负责督促、协调各施工单位和材料供应商，根据施 工进度按确定样品进行施工。管线道路绿化施工：设计变更及工程变更：a. 变更原因：设计错漏，施工技术、条件限制，公司要求（市场需 求或公司工作疏漏）。b. 工作流程：设计单位、施工单位或公司各部门发现问题后向总师 办提交变更要求，说明变更原因，总师办根据具体情况确定是否 变

11、更，再由设计单位或技术部、总师办出设计变更，填写工程变 更联系单，经预算部核价后交总师办审定，办公室盖章签发。涉 及装饰材料变更需重新确定材料样品并核价。工程变更涉及销售 及建筑品质，由总师办注明，联系单需流经销售部和技术部。房产交付：3.3.3 控制目标a. 按图施工，控制实际建造效果，达到策划和方案设计预期效果。b. 降低工程成本，保证工程质量和工期要求。c. 做好施工图纸与工程设计变更的管理，保证销售图纸与竣工图的 一致性。4、部门职责4.1 总师办：1 协助项目主管领导在技术方面进行指导和把关，做好项目 的质量、成本、进度控制工作。2 对公司开发项目前期、设计、施工等各阶段在技术上的先

12、进性、可行性、合理性和经济性进行科学的分析和论证。3 参与论证项目可行性研究报告及项目发展规划 。4 审核各阶段设计任务书及设计合同附加条款 。对各阶段设计文件的设计深度、设计质量和施工图阶段设计进 度等的控制负责。对各阶段建筑、结构、设备设计进行技 术上的论证5 做好建筑施工图、市政道路管线设计和勘察等委托工作， 做好施工图纸、联系单等的接收、签发、登记和管理工作。6 审查规划方案、扩初设计和施工图设计。从设计深度、设 计质量、设计的经济性和合理性既符合设计规范等方面提 出评审意见。对建筑、结构、设备设计图纸错、漏、碰、 缺等设计质量问题进行检审、校对。7 负责工程质量的总体控制。参与工程发

13、包、合同签订。监 督、检查施工现场管理和工程质量，及时处理施工现场技 术问题，做好其它工程质量管理工作。4.2 技术部：1. 负责项目的总体品质，对有关建筑风格、物业形态、平面 功能布置是否符合市场定位及策划概念，对实际建造效果 是否达到策划和方案设计预期效果负责。 （非工程质量原因 ）2. 对设计单位或设计师是否符合项目发展需要（如设计能力、 设计风格、服务质量等）提出建议。3. 对各阶段设计成果建筑品质控制目标负责。4. 审核各阶段建筑设计图纸，对设计深度、设计质量及是否 符合建筑规范进行审查，对技术经济指标进行验证。对细 部设计、装饰材料及构造大样设计进行控制。5. 负责委托方案设计、初

14、步设计，与设计方沟通，贯彻公司 项目发展意图和目标。6. 根据施工进度到施工现场检查建筑品质效果，以利于及时 发现问题和纠正。4.3 前期部：1. 获取项目信息，了解项目所在地的土地成本、拆迁成本、各 类规费标准；并对所提供项目前期资料及当地房产开发法 规、程序等资料的完整性和准确性负责； 参与论证策划方案。2. 办理各阶段设计文件报批手续， 及时领取会审纪要并提供各 业务部门，对各阶段上报设计文件技术经济指标进行审核， 并负责解释政府审批意见， 对设计文件是否符合审批意见及 验收要求进行审核。4.4 销售部：1. 收集国内房地产市场信息，收集当地房产信息，对开发项目 进行市场调研和分析，确定

15、市场定位；对项目测算的销售价 格负责；对销售进度计划、销售收入指标的完成负责。2. 审议各阶段设计文件，从客户及销售角度提出改进意见，并 及时反馈市场信息， 使设计得到相应调整， 顺应市场的需求。4.5 预算部：1 收集各类成本数据，进行前期概念方案的经济测算，对其中 成本部分内容的准确性和完整性负责。2 根据成本控制办法，审议各阶段设计文件，参与确定建设标 准，及时提出反馈意见和合理化建议。4.6 工程部：1. 审议施工图纸及初设文件，对施工工艺难以满足设计要求或施 工难度等问题及时提出反馈意见。2. 负责工程质量的控制。5、主要控制方法5.1 办公室负责监督检查，保证按项目流程操作，强调过

16、程控制，流 程中所涉及程序文件、书面评审意见交办公室存档备案。 （最终 过渡到建立 ISO9000 质量保证标准体系）5.2 加强部门间的沟通交流和部门工作联系的程序化、规范化，即重 要事项均填写工作联系单 ，注明提交日期、反馈日期和接受 方的签名，形成文字记录 ,由办公室备案。5.3 加强会议的记录和会议纪要的会签，每次重要会议需记录到 会人员、主要议题、讨论结果或处理意见并形成会议纪要，与会 人员会签后交办公室备案。5.4 质量控制决策机制：a对项目可行性研究报告、项目策划及概念方案设计、规划方 案设计、初步设计 等项目前期阶段进行充分的认证， 根据项目 的需要可聘请相关专家，以保证决策的

17、科学化。b.各业务部门在质量、成本、进度控制中发生意见分歧或矛盾，由主 管副总召开协调会议，经充分讨论取得一致意见时，形成会议纪 要，并会签通过。若仍不能达成一致，各部门可形成书面保留意 见，由主管副总裁定或者上报总经理，必要时，可组成专家组进行 专题论证，由公司领导最终决定。5.5 加强设计合同对设计质量的控制作用，完善和细化设计合同附加控制条款， 细化和规范化各阶段 设计任务书、设计指导书，通过详尽的成本、 质量、 进度控制条款及设计要求进行控制5.6 加强施工图纸和设计变更的管理，及时更新电子文档。5.7 月工作计划加入成本、质量、进度检查工作，找出与成本、质量、 进度控制工作目标和计划

18、的差距及原因，及时加以改进。5.8 项目总结：各业务部门 （以总师办、技术部、工程部为主 ）找出项目质量控制 的不足之处， 并进行交流和讨论， 分析其原因， 提出改进措施 （包 括管理流程及制度方面 ）。5.9 制定工作计划时应考虑合理的工作时间和足够的人力资源以保证 质量控制的深度和效果。6、考核办法6.1 增加职责分的考核，并成立质量控制考评小组，依据工作流程和 部门职责， 对照各阶段质量控制目标进行检查， 对出现的质量问题进 行分析讨论，明确责任，扣相应职责分，对造成公司经济损失的，按 成本控制管理办法规定追加处理。 对考评意见有异议， 可书面向考评 小组申诉，建议最终考评意见由被考评人确认，以促进沟通，互相提 高，保证考评的公开、公平、公正。6.2 对关键程序文件尽快完善和规范化，建立质量控制工作标准，制 定详细、分阶段成本、质量、进度控制工作目标及计划，由责任部门 会签确认后执行，并据此进行考核。6.3