工程估价课件：4-1第四章建筑面积计算规范4课时

1、 一、建筑面积的概念一、建筑面积的概念 建筑面积是建筑物各层面积的总和。它包括使用面 积、辅助面积和结构面积三部分。其中，使用面积与辅 助面积之和称有效面积。 1.使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产 或生活使用的净面积之和。例如，住宅建筑中的居室、 客厅、书房等。 2.辅助面积是指建筑物各层平面中为辅助生产 或辅助生活所占净面积之和。例如，住宅建筑中的楼梯、 走道。 3.结构面积是指建筑各层平面中的墙、柱等结 构所占面积之和。 二、建筑面积技术指标二、建筑面积技术指标 建筑设计在进行方案比选时，常常依据一定的技术建筑设计在进行方案比选时，常常依据一定的技术 指标，如指标，如容积率、建筑密度

2、、建筑系数容积率、建筑密度、建筑系数等；建设单位和等；建设单位和 施工单位在办理报审手续时，经常用到开工面积、竣工施工单位在办理报审手续时，经常用到开工面积、竣工 面积、建筑规模等技术指标。这些重要的技术指标都要面积、建筑规模等技术指标。这些重要的技术指标都要 用到建筑面积。其中：用到建筑面积。其中： 容积率容积率= 建筑总面积建筑总面积/建筑占地面积建筑占地面积100 建筑密度建筑密度=建筑物底层面积建筑物底层面积/建筑物占地总面积建筑物占地总面积100 房屋建筑系数房屋建筑系数=房屋建筑面积房屋建筑面积/房屋使用面积房屋使用面积100 三、建筑面积经济指标三、建筑面积经济指标 建筑面积也是

3、施工单位计算单位工程或单项工程的单位面积建筑面积也是施工单位计算单位工程或单项工程的单位面积 工程造价、人工消耗量、材料消耗量和机械台班消耗量的重要经工程造价、人工消耗量、材料消耗量和机械台班消耗量的重要经 济指标。各种经济指标的计算公式如下：济指标。各种经济指标的计算公式如下： 每平方米工程造价每平方米工程造价=工程造价工程造价/建筑面积建筑面积(元元2) 每平方米人工消耗量每平方米人工消耗量=单位工程用工量单位工程用工量/建筑面积建筑面积(工日工日2) 每平方米材料消耗量每平方米材料消耗量=单位工程某种材料用量单位工程某种材料用量/建筑面积建筑面积(kg 2 ；3 2等等) 每平方米机械台

4、班消耗量每平方米机械台班消耗量=单位工程某种台班用量单位工程某种台班用量/建筑面积建筑面积(台台 班班2等等) 四、四、 建筑面积是计算工程量的基础建筑面积是计算工程量的基础 建筑面积是计算有关工程量的重要依据。例如，垂直运输 机械的工程量即是以建筑面积为工程量等。 建筑面积也是计算各分部分项工程量和工程量消耗指标的基 础。例如，计算出建筑面积之后，利用这个基数，就可以计算出 地面抹灰、室内填土、地面垫层、平整场地、天棚抹灰和屋面防 水等项目的工程量。工程量消耗指标也是投标报价的重要参考。 每平方米工程量每平方米工程量=单位工程某工程量单位工程某工程量/建筑面积建筑面积(2 2；32等等) 五

5、、商品房建筑面积计算五、商品房建筑面积计算 住宅套型建筑面积住宅套型建筑面积= =套内建筑面积套内建筑面积+ +公摊面积公摊面积 套内建筑面积套内建筑面积= =套内使用面积套内使用面积+ +套内墙体面积套内墙体面积+ +阳台建筑阳台建筑 面积面积 套内墙体面积是指室内墙体面积加外墙墙体（包括两套内墙体面积是指室内墙体面积加外墙墙体（包括两 户之间隔墙）水平面积的一半。户之间隔墙）水平面积的一半。 公摊面积公摊面积= =楼电梯面积楼电梯面积+ +走廊过道面积走廊过道面积+ +大堂门厅面积大堂门厅面积+ +设备功设备功 能用房面积能用房面积+ +外墙墙体水平投影面积的一半外墙墙体水平投影面积的一半

6、+ +其它面积其它面积 商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公 用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。 公摊面积没有明确规定，目前房地产市场普通多层住宅楼，公摊面积没有明确规定，目前房地产市场普通多层住宅楼， 在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公 摊系数在摊系数在10101515之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在 17172020之间；之间；高层住宅相对更高一些高层住宅相对更高一些。 一

7、、总则一、总则 1. 1.为规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一为规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一 计算方法，制定本规范。计算方法，制定本规范。 2. 2.本规范适用于新建、扩建、改建的本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用工业与民用 建筑工程建筑工程的面积计算。的面积计算。 3. 3.建筑面积计算应遵循科学、合理的原则。建筑面积计算应遵循科学、合理的原则。 4. 4.建筑面积计算除应遵循本规范，尚应符合国家建筑面积计算除应遵循本规范，尚应符合国家 现行的有关标准规范的规定。现行的有关标准规范的规定。 二、术语的定义或涵义二、术语的定义或涵义 1.层高是指上下两层层高是指上下两层楼面

8、或楼面楼面或楼面与地面之间的垂直与地面之间的垂直 距离。距离。 2.自然层是指自然层是指按楼板、地板结构分层按楼板、地板结构分层的楼层。的楼层。 3.架空层是指架空层是指建筑物深基础建筑物深基础或或坡地建筑吊脚坡地建筑吊脚架空部架空部 位不回填土石方形成的位不回填土石方形成的建筑空间建筑空间。 二、术语的定义或涵义二、术语的定义或涵义 4.走廊是指建筑物的水平交通空间。走廊是指建筑物的水平交通空间。 5.挑廊是指挑出建筑物外墙的水平交通空间。挑廊是指挑出建筑物外墙的水平交通空间。 6.檐廊是指设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。檐廊是指设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。 7.回廊是指在建

9、筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回廊是指在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的 回形走廊。回形走廊。 二、术语的定义或涵义二、术语的定义或涵义 8.门斗是指在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作门斗是指在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作 用的建筑过渡空间。用的建筑过渡空间。 9.建筑物通道是指建筑物通道是指为道路穿过为道路穿过建筑物而设置的建筑空间。建筑物而设置的建筑空间。 10.架空走廊是指建筑物与建筑物之间，在架空走廊是指建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上二层或二层以上 专门为水平交通设置的走廊。专门为水平交通设置的走廊。 门斗 建筑物通道 二、术语的定义或涵义二、

10、术语的定义或涵义 11.勒脚是指建筑物的外墙与室外地面或散水按触部位墙体勒脚是指建筑物的外墙与室外地面或散水按触部位墙体 的加厚部分。的加厚部分。 12.围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。 13.围护性幕墙是指直接作为外墙起围护作用的幕墙。围护性幕墙是指直接作为外墙起围护作用的幕墙。 14.装饰性幕墙是指设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。装饰性幕墙是指设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。 二、术语的定义或涵义二、术语的定义或涵义 15.落地橱窗是指突出外墙面根基落地的橱窗。落地橱窗是指突出外墙面根基落地的橱窗。 16.阳台是指供使用者

11、进行活动和晾晒衣物的建筑空间。阳台是指供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。 17.眺望间是指设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺眺望间是指设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺 或观察周围情况的建筑空间。或观察周围情况的建筑空间。 18.雨篷是指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。雨篷是指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。 落地橱窗 阳台 二、术语的定义或涵义二、术语的定义或涵义 19.地下室是指房间地平面低于室外地平面的高度地下室是指房间地平面低于室外地平面的高度 超过该房间净高的超过该房间净高的1/2者为地下室。者为地下室。 20.半地下室是指房间地平面低于室外地平面的高半地下室

12、是指房间地平面低于室外地平面的高 度超过该房间净高的度超过该房间净高的1/3，且不超过，且不超过1/2者为半地下者为半地下 室。室。 21.变形缝是指伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震变形缝是指伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震 缝的总称。缝的总称。 伸缩缝 二、术语的定义或涵义二、术语的定义或涵义 22.永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的 顶盖。顶盖。 23.飘窗是指为房间采光和美化造型而设置的突出外飘窗是指为房间采光和美化造型而设置的突出外 墙的窗。墙的窗。 24.骑楼是指骑楼是指楼层部分跨在人行道上的临街楼房楼层部分跨在人行道上的临街楼房。 25.过

13、街楼是指有过街楼是指有道路穿过建筑空间道路穿过建筑空间的楼房。的楼房。 永久性顶盖永久性顶盖 飘窗 第三节第三节 建筑面积计算规则建筑面积计算规则 工业与民用建筑的建筑面积的计算，总 的原则应该本着凡在结构上、使用上形 成具有一定使用功能的空间，并能单独 计算出水平投影面积及其相应资源消耗 的部分可计算建筑面积，反之不应计算 建筑面积。 一、计算建筑面积的范围一、计算建筑面积的范围 1 1单层建筑物不论其高度如何单层建筑物不论其高度如何, ,均按一层计算均按一层计算 建筑面积。其建筑面积按建筑物外墙建筑面积。其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上结勒脚以上结 构的外围水平面积构的外围水平面积计算。计算

14、。 SLB L B B 散散 水水 勒勒 脚脚 结构外围结构外围 （1）单层建筑物高度在2.20m及以上者应计 算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积。 2.20是取标准层高3.30的2/3高度。 长度 高度 宽度 勒脚 长度 高度 宽度 勒脚 单层建筑物应按不同的高度确定面积的计算。其 高度指室内地面标高至屋面板板面结构标高之间的垂直 距离。 遇有以屋面板找坡的平屋顶单层建筑物，其高度 指室内地面标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂 直距离。 全计 不计 计算一半 上 （2）利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m 的部位应计算全面积：净高在1.20m至 2.10m的部位应计算1/2面

15、积；净高不足 1.20m的部位不应计算面积。 2.单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及 以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积 计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层 高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m 者应计算1/2面积。 上 单层建筑物单层建筑物内设有部分楼层者内设有部分楼层者, ,首层建筑面积首层建筑面积 己包括在单层建筑物内己包括在单层建筑物内, ,二层及二层以上应计算建二层及二层以上应计算建 筑面积。筑面积。 SABCD 含于首层之中含于首层之中 需另行计需另行计 算算 3.多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平 面积计算；二层及

16、以上楼层应按其外墙结构外围水平面 积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不 足2.20m者应计算1/2面积。 4.多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以 利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在 1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；当设计不利 用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。 5.地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库 等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口 （不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面 积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m者应计算1/2面积。 6.坡地的建筑物吊脚架空层、

17、深基础架空层，设计加以利用坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用 并有围护结构的，层高在并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；及以上的部位应计算全面积； 层高不足层高不足2.20m的部位应计算的部位应计算1/2面积。面积。 设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利 用部位水平面积的用部位水平面积的1/2计算；计算； 设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑 坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。 7.7

18、.建筑物的门厅、大厅建筑物的门厅、大厅按一层按一层计算建筑面积。计算建筑面积。 门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面 积计算。积计算。层高在层高在2.20m2.20m及以上者应计算全面积；层高及以上者应计算全面积；层高 不足不足2.20m2.20m者应计算者应计算1/21/2面积面积。 8.8.建筑物间建筑物间有围护结构的有围护结构的架空走廊，应按其围架空走廊，应按其围 护结构外围水平面积计算。层高在护结构外围水平面积计算。层高在2.20m2.20m及以上者应及以上者应 计算全面积；层高不足计算全面积；层高不足2.20m2.20m者应计算者应

19、计算1/21/2面积。面积。 有永久性顶盖无围护结构的有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平应按其结构底板水平 面积的面积的1/21/2计算。计算。 9.立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的 应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计 算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足 2.20m者应计算1/2面积。 10.有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护 结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应 计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。 11.建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、 走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积围护结构外围水平面积计算。层高

20、在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应 计算1/2 面积；有永久性顶盖无围护结构的应按其结构 底板水平面积的1/2计算。 均是建筑物均是建筑物外墙以外外墙以外 的的封闭封闭利用空间利用空间。 有柱和顶盖的檐廊有柱和顶盖的檐廊 S=LB 有盖无柱的檐廊有盖无柱的檐廊 S=1/2LB 有围护的有围护的走廊走廊 S=LB L B 12.有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖 水平投影面积的1/2计算。 13.建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电 梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层 高不足2.20m者应计算1/2面积。 14.设有围护结构不垂直于水平面而超出底

21、板外沿 的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高 在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m 者应计算1/2面积。 15.建筑物内的室内楼梯间室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、 提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱 应按建筑物的自然层自然层计算。 16.雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超 过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2 计算。 由于雨篷结构形式比较复杂，有柱、无柱和独立柱不好界定，柱的形 式也比较多，不少还采用索拉雨篷等。因此，规范规定雨篷均以其宽度超过 2.10或不超过2.10划分。超过者按雨篷结构板水平投影面积的12计算； 不超过者不计算

22、。上述规定不管雨篷是否有柱或无柱，计算应一致。 16.雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超 过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2 计算。 17.有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层自然层的水平投影面积的水平投影面积1/2计计 算。算。 无永久性顶盖的室外楼梯不计算。无永久性顶盖的室外楼梯不计算。说明说明:室外楼梯，最上层楼梯无永久性室外楼梯，最上层楼梯无永久性 顶盖或有不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积。上层楼梯可视为顶盖或有不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积。上层楼梯可视为 下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。下

23、层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。 18.建筑物的阳台均应按其水平投影面积的 1/2计算。 建筑物的阳台，不论是挑阳台、凹阳台、半凸半凹阳台、建筑物的阳台，不论是挑阳台、凹阳台、半凸半凹阳台、 封闭阳台、敞开阳台均按其封闭阳台、敞开阳台均按其水平投影面积的水平投影面积的1 12 2计算建筑面积。计算建筑面积。 19.有永久性顶盖无围护结构的有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，车棚、货棚、站台、加油站、收费站等， 应按其顶盖水平投影面积应按其顶盖水平投影面积的的1/2计算计算. 有柱车棚示意图有柱车棚示意图 站台示意图站台示意图 货棚示意图货棚示意图 s=1/21800014000 S左 左 A1B；S中 中 A2B；S右 右 A3B S总 总 (A1A2A3)B 20.高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界 分别计算建筑面积。 20. 其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨 面积内。 21.以幕墙作为围护结构的建