第三章市场比较法

1、1 2 20122012级资产评估专业硕士级资产评估专业硕士 颜彩霞颜彩霞 3 4 20122012级资产评估专业硕士级资产评估专业硕士 颜彩霞颜彩霞 5 市场比较法运用举例市场比较法运用举例 市场比较法估价步骤市场比较法估价步骤 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理 v 目录v 目录 6 市场比较法市场比较法是将估价对象与估价时点近是将估价对象与估价时点近 期有过交易的类似土地进行比较，对这些类期有过交易的类似土地进行比较，对这些类 似土地的已知价格作适当的修正，以此估算似土地的已知价格作适当的修正，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法，采估价对象的客观合理价格或价值的方法，采

2、用比较法求得的土地价格又称用比较法求得的土地价格又称比准价格比准价格。 +理论依据 +估价公式 +适用对象 +适用条件 +特点 估价步骤估价步骤 运用举例运用举例 市价比较法市价比较法 现行市价法现行市价法 市场资料比较法市场资料比较法 交易实例比较交易实例比较 法法 买卖实例比较买卖实例比较 法法 交易案例比较交易案例比较 法法 （一）概念（一）概念 7 选择类似土地 类似土地是指土地所在区域的区域特性， 以及影响地价的因素和条件均与待估土地 相类似的土地。 市场比较法的本质是以类似土地的市场交 易价格为导向求取估价对象价格，所得的 估价结果称为“比准价格”。 +理论依据 +估价公式 +适用

3、对象 +适用条件 +特点 估价步骤估价步骤 运用举例运用举例 关键 8 （二）理论依据：替代原理 +概念 +估价公式 +适用对象 +适用条件 +特点 估价步骤估价步骤 运用举例运用举例 替代原理作用于土地市场，表现为效 用相同、条件相近的土地价格总是相互 牵引，趋于一致。 9 +概念 +理论依据 +适用对象 +适用条件 +特点 估价步骤估价步骤 运用举例运用举例 （三）估价公式 估价对象价格=可比实例价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 不动产状况修正系数 (1) 10 1.直接比较调整公式直接比较调整公式 2.2.间接比较调整公式间接比较调整公式 +概念 +理论依据 +适用对象 +适用条

4、件 +特点 估价步骤估价步骤 运用举例运用举例 )( 100 100 )( )( 100 可比实例价格估价对象价格 ）（ 实例状况价格 对象状况价格 成交日期价格 估价时点价格 实际成交价格 正常市场价格 可比实例价格2 100 )( )( 100 100 )( )( 100 可比实例价格估价对象价格 ）（ 标准状况价格 对象状况价格 实例状况价格 标准状况价格 成交日期价格 估价时点价格 实际成交价格 正常市场价格 可比实例价格3 11 适用于具有交易性的不动产，如不动产开 发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准厂 房等。 有足够数量的比较案例 交易案例资料与待估土地具有相关性和替代性 交易资

5、料的可靠性 交易资料的正常性 交易资料的合法性 +概念 +理论依据 +估价公式 估价步骤估价步骤 运用举例运用举例 （四）适用对象（四）适用对象 （五）适用条件（五）适用条件 12 +概念 +理论依据 +估价公式 估价步骤估价步骤 运用举例运用举例 （六）市场比较法的特点（六）市场比较法的特点 接近市场行情，现实性较强 以替代关系为途径，所求得的价格称“比 准价格” 以价格求价格，在不正常市场条件下难以 与收益价格相协调 需要估价人员具有较高素质 正常选择比较实例和合理修正交易实例价 格是关键 13 运用市场比较法求取土地价格一运用市场比较法求取土地价格一 般分为下列般分为下列7 7个步骤：个

6、步骤： 1 1搜集交易实例；搜集交易实例； 2 2确定比较交易实例；确定比较交易实例； 3 3建立价格比较修正基础；建立价格比较修正基础； 4 4进行交易情况修正；进行交易情况修正； 5 5进行交易日期修正；进行交易日期修正； 6 6进行不动产状况修正；进行不动产状况修正； 7 7求取比准价格。求取比准价格。 基本原理基本原理 运用举例运用举例 14 一、搜集交易实例一、搜集交易实例 注重平时注重平时 交易实例交易实例 的积累的积累 1收集交易实例的途径 （1）查阅政府有关部门的不动产交易资料。 （2）查阅报刊杂志有关不动产交易的信息资料。 （3）参加不动产交易会，了解不动产价格行情。 （4）

7、向不动产交易当事人、四邻、经纪人、金融公司、 司法机关等调查了解有关不动产交易的情况。 （5）以不动产购买者的身份，与不动产出售者，如开发 商、代理商等和谈，取得真实的不动产价格资料。 （6）参加各类估价协会、学会、联合会之类的组织，同 行之间相互提供信息。 （7）其他途径，如电话查询、网络查询等。 基本原理基本原理 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +不动产状况修正 +求取比准价格 运用举例运用举例 15 2 2收集交易实例的内容收集交易实例的内容 （1）交易双方的基本情况及交易目的 （2）交易实例不动产的状况，如坐落、 用途、土地状况、建筑物状况、周围环

8、境等。 （3）成交价格及价格类型 （4）成交日期 （5）付款方式 （6）交易情况 基本原理基本原理 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +不动产状况修正 +求取比准价格 运用举例运用举例 如总价、房屋总价、土地 总价及相应单价；如拍卖 价格、招标价格、协议价 格；如美元、港币、日元 等。 一次性付款、 分期付款、抵 押贷款的方式 及比例等 。 16 名称 坐落 卖方 买方 成交价格货币种类成交日期 付款方式 房 地 产 状 况 说 明 区位状况说明 权益状况说明 实物状况说明 交易情况说明 坐落位置图建筑平面图 交易实例调查表交易实例调查表 房地产类型： 调查人

9、员：调查日期： 年 月 日 17 3个以上，个以上， 10个以下个以下 n用途应相同 n价格类型相同 n交易类型和估价目的相吻合 n区域特性及宗地个别条件的相同 n时间的接近性，一般选择2年内成 交的交易实例，最长不超过3年 n成交价格为正常价格，或可修正为 正常价格 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +不动产状况修正 +求取比准价格 运用举例运用举例 二、选取可比实例二、选取可比实例 18 三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +建立价格可比基础建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +不动产

10、状况修正 +求取比准价格 运用举例运用举例 19 【例】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币， 第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付 清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元， 于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进 行有关内容的的修正。 (1)统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时 人民币的年利率为8，则： 81 32 81 32 16 5 . 0 甲总价 76.422（万元人民币） 乙总价15（万美元） (2)统一采用单价 200

11、764220 2500 150000 甲单价= =3821.1元人民币/平方米建筑面积 乙单价= =60美元/平方英尺使用面积 20 【例】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民 币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年 后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美 元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例， 试进行有关内容的的修正。 （3）统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交 易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民币 与美元的市场

12、汇价为1美元8.3元人民币，则： I （4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类 房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积0.75平方 米使用面积。则： 甲单价3821.1（元人民币平方米建筑面积） 乙单价608.3498（元人民币平方米英尺使用面积） 甲单价3821.1（元人民币平方米建筑面积） 乙单价4980.75373.5（元人民币平方米英尺建筑面积） 21 【例】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民 币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年 后付清。乙交易实例的

13、使用面积2500平方英尺，成交总价15万美 元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例， 试进行有关内容的的修正。 （5）统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米 10.764平方英尺，则： 甲单价3821.1（元人民币平方米建筑面积） 乙单价373.510.764 4020.4（元人民币平方米建筑面积） 22 1含义：交易情况修正指排除交易行为交易行为中的特殊因 素所造成的可比实例成交价格偏差成交价格偏差，将可比实例的成交成交 价格调整为正常价格价格调整为正常价格。 2造成成交价格偏差的原因 u有特殊利害关系人之间的交易 u急于脱售或急于购买的以及不了解市场行情的交易 u受

14、债权债务关系影响的交易 u交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易 u相邻地块的合并交易 u交易税费非正常负担的交易 u特殊交易方式的交易 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易日期修正 +不动产状况修正 +求取比准价格 运用举例运用举例 四、四、交易情况修正交易情况修正 23 交易情况修正的方法 交易情况修正程序： 剔除非正常交易的实例 测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度 利用百分率法和差额法进行交易情况修正，求 得可比实例的正常价格，实际估价中常采用百分 率法进行交易情况修正 u可比实例价格比正常可比实例价格比正常 价格高（低）多少价格高（低）多

15、少 u正常价格比可比实例正常价格比可比实例 价格高（低）多少价格高（低）多少 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易日期修正 +不动产状况修正 +求取比准价格 运用举例运用举例 24 交易情况修正的方法 可比实例的成交价格交易情况修正系数=正常价格 %1 1 S S100 100 %1 1 S 可比实例的成交价格 =正常价格 可比实例的成交价格 =正常价格 式中， 或 是交易情况修正系数 S100 100 其中，交易情况修正系数应是以正常价格为基准来确定的。只 有这样，比较的基准才会有一个，而不会出现多个。因为在市 场比较法中要求选取多个可比实例来进行比较

16、修正，如果以每 个可比实例的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准。 25 例如：已知某一土地交易的正常价格为1500元/m2 ，可 比实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？ 可比实例价格=1500*（1+10%）=1650 例如：正常价格比可比实例价格低10%，已知可比实 例价格为1650元/m2 ，求正常价格？ 可比实例价格=正常价格*（1+10%） 可比实例价格*（1-10%）=正常价格 1650*（1-10%）=1485 26 对于交易税费非正常负担的交易 买方负担税费时：正常成交价格应由卖 方负担的税费卖方实际得到的价格 卖方负担税费时：正常成交价格+应由买 方负担的税费买

17、方实际付出的价格 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易日期修正 +不动产状况修正 +求取比准价格 运用举例运用举例 27 【例】一块土地的正常成交价格为2500元/m2，卖 方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴 纳的税费为正常成交价格的5，试计算卖方实际 得到的价格和买方实际付出的价格。 卖方实际得到的价格=2500-25007% =2325（元/m2） 买方实际付出的价钱=2500+25005% =2625（元/m2） 28 【例】某宗土地使用权交易，买卖双方在合同中写明，买方付给 卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该

18、地区土地使用权买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7， 应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算该宗土地使用 权交易的正常成交价格。 正常成效价格应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 应由卖方负担的税费=正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率 正常成交价格 =卖方实际得到的价格（1应由卖方缴纳的税费比率） =2325（1-7%） =2500(元/m2) 29 【例】某宗土地使用权交易，买卖双方在合同中写明，买方会 给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。 据悉，该地区土地使用权买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成 交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5，试 计算该

19、宗土地使用权交易的正常成交价格。 正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格 应由买方负担的税费=正常成交价格应由买方缴纳的税费比率 正常成交价格 =买方实际付出的价格（1+应由买方缴纳的税费比率） =2625（1+5%） =2500（元/m2） 30 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在 估价时点的价格的过程称交易日期修正。 交易日期修 正系数应以 成交日期时 的价格为基 础来确定 假设从成交日期到估价时点时，可比实例 价格涨跌的百分率为T 100 100T 交易期日修正交易期日修正 系数系数 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正

20、+不动产状况修正 +求取比准价格 运用举例运用举例 五、交易日期修正五、交易日期修正 31 交易日期修正的具体方法交易日期修正的具体方法 u利用定基价格指数进行修正 u利用环比价格指数进行修正 u利用土地价格变动率进行修正 时间价格定基价格指数环比价格指数 1P1P1/ P1100P1/ P0 2P2P2/ P1P2/ P1 3P3P3/ P1P3/ P2 nPnPn/ P1Pn/ Pn-1 利用地价指数进行修正 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +不动产状况修正 +求取比准价格 运用举例运用举例 32 【例3】某地区某土地2002年4月至1

21、0月的价格 指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2， 92.5，98.1（以2002年1月为100）。其中某宗 土地在2002年6月的价格为1800元/m2，试计 算修正到2002年10月的价格。 )m/(2 .2302 7 .76 1 .98 1800 2 元 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +不动产状况修正 +求取比准价格 运用举例运用举例 u采用定基价格指数修正的公式为：采用定基价格指数修正的公式为： 在估价时点的价格=可比实例在成交日期时 的价格 成交日期时的价格指数 估价时点时的价格指数 33 【例3】某地区某

22、类土地2006年4月至10月的价 格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2， 112.5，118.1（均以上个月为100）。其中某宗房 地产在2006年6月的价格为2000元/m2，试计 算修正到2006年10月的价格。 )m/(8 .3046181. 1125. 1092. 105. 12000 2 元 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +不动产状况修正 +求取比准价格 运用举例运用举例 在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价 格成交日期的下一时期的价格指数再下一时 期的价格指数在估价时点时的价格指数 34 逐期

23、递增或递减的价格变动率进行交易日期 修正的公式为： 【例】评估某宗土地2006年9月末的价格，选 取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成 交日期2005年10月末。另调查获知该类房地产 价格2005年6月末至2006年2月末平均每月比 上月上涨1.5，2006年2月末至2006年9月末 平均每月比上月上涨2。试计算修正到2006 年9月的价格。 30003000（1+1.51+1.5）4 4（1+21+2）7 736583658（元（元/m/m2 2） 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +不动产状况修正 +求取比准价格 运用举例运用举

24、例 在估价时点时的价格=可比实例在成交日期的 价格（1价格变动率）期数 35 土地状况修正，是将可比实例在其土地状况下 的价格调整为在估价对象土地状况下的价格。包括 区域因素修正、个别因素修正、权益因素修 正。 l区域因素修正：包括地段位置、繁华程 度、环境状况、交通状况、配套设施等。 l个别因素修正：包括新旧程度、建筑结 构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深 比率、通风采光、房型功能、建筑装修等。 l容积率修正：容积率越大，土地利用程 度越高，土地利用效益越高，地价也高。 l土地使用权年期修正：包括年限修正、 产权状况修正等。 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比

25、基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +求取比准价格 运用举例运用举例 36 区域因素修正 区域因素修正的方法： 百分比法： 直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100） 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +求取比准价格 运用举例运用举例 区域因素修正的步骤： 1）确定比较因子 2）评估各因子的比较修正系数 3）利用计算出的区域因素修正系数，进 行区域因素修正 37 区域因素因子调整系数表 类型比较内容比率 1公共设施：市场、学校、公园停车场、医院10 2位置：与中心区距离、邻路状况10 3规划

26、：土地及其周围的城市规划10 4环境、人文环境、小区生活层次10 5土地利用程度：小区内各设施的和谐程度10 6社区服务：煤气供应、马路清扫、垃圾清理、商 业网点 10 7小区房地产交易活跃程度、空置率、市场吸引力10 8交通设施：交通工具、方便程度10 9休闲和文化：体育设施、影剧院、图书馆、博物 馆 10 10其它：噪音、绿化、风景10 38 例例1 1、有、有3 3个可比实例，成交价分别是个可比实例，成交价分别是15001500元元/m/m2 2，16501650元元/m/m2 2 ， ， 16001600元元/m/m2 2 。现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的因 。现将可比实例不

27、动产的区域因素与估价对象的因 素进行素进行直接比较直接比较，结果见下表：，结果见下表： 区域因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C 1.繁华程度 2.道路通达度 3.公交便捷度 4.对外交通 5.环境质量 6.景观 7.城市基础设施 8.社会公共设施 9.规划限制 10.治安状况 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 13 8 10 9 8 11 11 9 8 10 9 10 12 11 10 11 10 12 10 11 8 11 10 13 9 12 8 11 9 12 总分值10097106103 39 区域因素标准 不动产 估价对象可比实例 A 可比实例 B

28、可比实例C 1.繁华程度 2.道路通达度 3.公交便捷度 4.对外交通 5.环境质量 6.景观 7.城市基础设施 8.社会公共设施 9.规划限制 10.治安状况 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 9 11 9 8 10 9 8 7 11 10 8 10 10 8 9 8 8 9 10 9 8 9 12 9 11 8 11 10 9 10 9 11 9 8 10 9 8 7 11 10 总分值10092899792 例例2 2、区域因素、区域因素间接比较间接比较表表 40 某城市区域因素因子条件指数表 因素市级商业服务 中心 小区级商业服 务中心 公交站点菜场影剧院 条

29、件 （m） 01000 10002000 2000 0300 300600 600 0300 300500 500 0300 300500 500 01000 1000 修正系 数 1.05 1.00 0.95 1.04 1.00 0.96 1.00 0.97 0.95 1.03 1.00 0.96 1.00 0.99 因素中学小学幼儿园医院 条件 （m） 0800 800 0500 500 0400 4001200 1200 0400 4001000 1000 修正系 数 1.00 0.98 1.00 0.97 1.02 1.00 0.98 1.02 1.00 0.98 41 个别因素及其修

30、正 个别因素修正的方法： 百分比法： 直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100） 加减法： 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +求取比准价格 运用举例运用举例 个别因素修正的步骤： 1）确定比较因素 2）评估各因素的比较修正系数 3）利用比较修正系数表评估土地价格 42 1、求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法 可比实例成交价格 100 100S （100T） 100 100R 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +土地状况

31、修正 运用举例运用举例 七、求取比准价格七、求取比准价格 修正系数连乘形式 估价对象价格=可比实例价格交易情况修正系 数交易日期修正系数不动产状况修正系数 注：每项修正对可比实例成交价格的调整不超 过20%，综合调整不得超过30%。 43 直接比较修正公式 实例状况价格 对象状况价格 成交日期价格 估价时点价格 实际成交价格 正常市场价格 可比实例价格 （） （） （） 可比实例价格估价对象价格 100 100 100 上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准； 不动产状况修正的分子为100，表示以估价对象的不动产状况

32、 为基准。 间接比较修正公式 标准状况价格 对象状况价格 实例状况价格 标准状况价格 成交日期价格 估价时点价格 实际成交价格 正常市场价格 可比实例价格 （）（） （） （） 可比实例价格估价对象价格 100100 100 100 44 可比实例成交价格 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +土地状况修正 运用举例运用举例 修正系数累加形式 估价对象价格=可比实例价格（1+交易情况修 正系数+交易情况修正系数+不动产状况修正系数） %1 %1 RS T 45 2 2、将多个可比实例的比准价格综合或一个最终比将多个可比实例的比准

33、价格综合或一个最终比 准价格的方法准价格的方法 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +土地状况修正 运用举例运用举例 平均数 简单算术平均数 n i i n V n n VVVV V 1 321 1 加权算术平均数 n i ii nn Vf fnfff VfVfVfVf V 1 332211 321 46 中位数 中位数是把修正出的各个价格按从低到 高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时， 位于中间位置的那个价格为综合出的价格， 当项数为偶数时，位于中间位置的那两个价 格的简单算术平均数为综合出的价格。 众数是一组数值中出现次数

34、最多的数值。 众数 其他方法 如去掉一个最高价格和一个最低价格，将 余下的进行简单算术平均。 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +土地状况修正 运用举例运用举例 47 可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C 成交价格成交价格50005000（元（元/ m/ m2 2）600600（美元（美元/ m/ m2 2）55005500（元（元/ m/ m2 2） 成交日期成交日期20062006年年1 1月月1 1日日20062006年年3 3月月1 1日日20062006年年7 7月月1 1日日 交易情况

35、交易情况+2+2+5+5-3-3 房地产状况房地产状况-8-8-4-4+6+6 【例】为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，在该 写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实 例作为可比实例，有关资料见下表： 在表中的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低） 于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产 状况优（劣）相对于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设 人民币与美元的市场汇价2006年3月1日为1：8.5，2006年10月1日为1：8.3； 该类写字楼以人民币为基准的市场价格2006年1月1日至2006年2月1日基本 保持

36、不变，2006年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1，以后平均每月 比上月上升0.5。试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市 场价格。 48 可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C 成交价格成交价格50005000（元（元/ m/ m2 2）600600（美元（美元/ m/ m2 2）55005500（元（元/ m/ m2 2） 成交日期成交日期20062006年年1 1月月1 1日日20062006年年3 3月月1 1日日20062006年年7 7月月1 1日日 交易情况交易情况+2+2+5+5-3-3 房地产状况房地产状况-8-8-4-4+6+

37、6 2100 100 8100 100 计算公式： 比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正 系数房地产状况修正系数 比准价格A=5000 （1-1%）3 （1+0.5%）5 =6598.33（元/m2） 比准价格B=600 8.5 （1-1%）2 （1+0.5%）5 =6328.88（元/m2） 5100 100 4100 100 49 可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C 成交价格成交价格50005000（元（元/ m/ m2 2）600600（美元（美元/ m/ m2 2）55005500（元（元/ m/ m2 2） 成交日期成交日期2006200

38、6年年1 1月月1 1日日20062006年年3 3月月1 1日日20062006年年7 7月月1 1日日 交易情况交易情况+2+2+5+5-3-3 房地产状况房地产状况-8-8-4-4+6+6 3100 100 比准价格C=5500 （1+0.5%）3 =6192.31（元/m2） 6100 100 将上述每个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结 果，则： 估价对象价格（单价）=（6598.33+6328.88+6192.31）3 =6373.17（元/m2） 50 用于其他估价方法中有关参数的求取 u采用假设开发法估算其土地价格时，可用 市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价； u采

39、用收益法估算房屋或土地的价格或价值， 用市场比较法求取估价对象房地产的租金水 平或净收益 基本原理基本原理 +搜集交易实例 +选取可比实例 +建立价格可比基础 +交易情况修正 +交易日期修正 +土地状况修正 运用举例运用举例 案例 51 1估价对象概况 估价对象为居住区内别墅，宗地面积305.76平 方米，建筑面积346.16平方米建筑物层数为二层。批 准国有土地使用权类型为划拨，土地及房屋用途为住 宅。土地使用权年限为50年，从1998年5月起计。 2估价要求 需要评估该宗房地产2006年5月的买卖价格。 因素条件说明如表所示： 52 估价对象及估价对象及 内比较实例内比较实例 容容 比较因

40、素比较因素 估价对象房估价对象房 地产（别墅）地产（别墅） 可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C 交易地点交易地点路路生活区生活区大道大道山庄山庄 交易日期交易日期2006.5.10(2006.5.10(基准日基准日) )2006.032006.032006.022006.022006.032006.03 成交价格（万元）成交价格（万元）待估待估127.00127.00250.00250.0085.850285.8502 房产面积（房产面积（m m2 2）364.18364.18262.00262.00462.20462.20162.73162.73 成交单价（元成交单价（元/m/m2 2）待估待估4847.334847.335408.915408.915275.825275.82 交易情况交易情况正常正常正常正常正常正常正常正常 价格类型价格类型转让转让转让转让转让转让转让转让 用途用途别墅别墅别墅别墅别墅别墅别墅别墅 区域区域 因素因素 商服业繁华度商服业繁华度 有部分商