新京都家园交付统一说辞

1、大管家物业新京都家园【新京都家园】交付统一说辞物业篇一、物业公司是哪家？通过什么方式中标?答：我们是浙江大管家物业管理有限公司，成立于 2002年，现在是国家一级资质企业，温州市物业协会副会长单位。2008年通过招投标方式获得【新京都家园】物业服务权。二、物业服务费标准？什么时候开始收取？答：按照前期物业服务合同约定收取标准为2.0元/月/ m20 2012年9月30日起，预收一年。三、物业管理费为什么这么贵，其他楼盘都比你们便宜？答：物业管理的收费水平是和服务水平挂钩的，并且物业管理收费标准的制定是市物 价局根据物业管理服务的多个方面综合确定，市房管局备案的。而且，我们的前期合同 是2008

2、年签订的，按现在的物价指数，其实已经偏低了。四、物业管理费包括哪些内容？答：物业服务费包括：1、管理人员服务工工资和按规定提取的福利费及社会保证的基金。2、设施设备的日常运行费3、绿化养护费4、秩序维护费5、清洁维护费6办公费7、物业管理企业固定资产折旧费8、法定税金9、合理利润五、首期专项维修资金交存标准？专项维修资金用途？怎么管理？答：首期专项维修资金交存标准及交存办法。按照市区房屋建筑安装工程平均造价。多 层住宅（7层及7层以下）1000元/平方米；小高层住宅（8层-18层）1300元/平方米; 高层（19层及19层以上）1500元/平方米。交存的标准确定为：多层为平均造价 5% 小高层

3、、高层为平均造价 6%，即：多层50元/川，小高层78元/川，高层90元/ m2o 专项维修资金为业主本人资金，交由房管部门管理，设立专用帐户，专户专用。主要用 于保修期过后的楼宇本体、公共部位和公用设备的维修、更新与使用。维修资金的监管 由业主委员会负责，业主委员大会决定使用意见，业主意见征询后通过（户数、面积的 两个2/3 ） o 一般是由物业管理公司提出年度计划， 经业主委员会批准后实施；专项维修 资金将根据以后的使用情况由业主委员会决定再次收取的时间与金额。编制单位：浙江大管家物业管理服务有限公司2大管家物业新京都家园六、实测面积是怎么一回事？答：开发商在公开发售时需领取预售证，因此在

4、发售时所进行计价的面积是预售面积。楼盘在入伙 后需为业主办理房产证及土地证，因此，楼盘入伙前，国土局要求由有资质的测绘单位对业主的房 屋进行面积实测；办理契证的面积将以实测面积为准。 。七、什么时候可以装修？我还需要办理什么手续？是否需要收费？答：业主入伙后对房屋进行装修需要到物业管理处办理相关装修申请手续，我们可以为您提供户型平面图及水电平面图。答：业主装修需提前到物业公司申请，申请时应向物业公司递交（1）户型平面图（2）水电改动施工图（3）装修施工合同（4）装修公司资质证书及营业执照复印件盖公章（ 5） 购房合同。如委托他人办理。除以上资料外还需提出业主身份证及委托人身份证、委托书。商铺装

5、修的根据今后开张的经营范围，还需向市消防大队审批。申报材料包括：消防安全检查 申报表、企事业单位消防登记表、法人居民身份证件、平面布置图、消防安全管理制度、灭火预案。 具体申请办法请到装修咨询处进行咨询（业主、装饰公司、物业处三方签订装修协议、安全责任书， 业主方提供施工设计图纸、方案）。装修合同签订时由施工单位交付装修押金2000元/户，竣工验收经确认，公共部位无损坏，与业主无质量纠纷后退还。 电梯服务费300元/户，用于电梯包装保护、 能耗和维保、清洁费用的支出。八、小区采取什么管理模式？有哪些智能化管理？答：小区实行全封闭智能化管理，切实保障小区安全。首先是小区外围采取红外线报警系统，以

6、及 在小区出入口和重大外围区域设立保安岗哨，采取智能化智能卡门禁系统；小区内部设有电子监控 系统，即在小区路口、每栋楼门厅采取摄像机，信号直接与保安中控中心相连；最后每户安装可视 对讲系统、紧急呼叫保安中心系统。加上物业公司的严格管理，小区必定成为安全的小区，业主大 可放心。九、有无停电紧急装置？答：小区配有发电机组。为避免突然停电，小区内设有发电机，可确保小区电梯正常运作和消防系 统等紧急用电。地点设于地下室负一层，远离住宅，业主不受干扰，十、物业管理公司提供哪些服务？答：（一）物业管理中的常规服务：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和 管理；3、物业

7、共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道 的疏通；4、公用绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公用秩序维护等事项的 协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。（二）基础管家服务：（部分项目需支付一定费用）1、家庭安全服务；2、教育服务；3、家政服务；4、代办服务；5、投资管理服务；6、 租售代理服务；7、房屋管理服务编制单位：浙江大管家物业管理服务有限公司4大管家物业新京都家园十一、办理交房手续后没有入住（空置房），物业费如何收取？答：按照物业管理条例规定和前期物业服务合同，空管房按照100%收取物业服 务费。1、浙江省物业管理条例第三十四条：业主应当根据物

8、业服务合同的约定按时 足额交纳物业服务费；已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服 务费由建设单位全额交纳。2、温州市物业服务收费管理实施办法（试行）2005449 号文件第十三条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未 按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。第二十一条：业主 应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。十二、电梯费用、电梯维护费用是多少？不使用电梯的是不是可以不交电梯费？答：电梯费用是指电梯运行所产生的相关费用，目前电梯运行费是不含在物业服务费中；（电梯费用含电梯本身运行产生的电费以及专业的电梯维保公司进行专业

9、维保产生的 维保费用）；当电梯发生大中修时需要动用物业维修基金进行维修，如维修基金不足则 需要由业主分摊。3、根据物权法相关规定对于高层住宅一、二层的业主来说，建筑物的屋顶及楼内 设施是公共的，屋顶除设有平台外，往往还设置了供水、消防、共用管道、地漏等共用 设施设备，这些共用设施设备的维护、屋面维修都需要使用电梯，而电梯维修、楼内安 全巡查、紧急情况处理及到地下室等也要使用电梯。尽管一、二层业主使用电梯的频次 可能少于其他楼层的业主，但使用电梯也是一、二层业主的权利，他们也“不得以放弃 权利而不履行义务”，这也是物权法的明文规定。同时如果住高层的业主也说他为 了锻炼身体的需要而不需要做电梯（一

10、、二楼可以走消防楼梯同样三楼、四楼甚至更高 楼的业主也可以不使用电梯），那么就整体失去了设置电梯的本意。从另外一个角度看， 高层的业主认为他家里就住了两个人，而且为了工作需要经常是早上出门到晚上回家， 一天也就上下电梯两次，而低层业主三代同堂甚至更多的人入住小区，使用电梯出入的 频次以及产生的费用远远要比常住人口只有两人的业主要高。纵上所述，如果要考虑楼 层系数则必须要考虑常住人口系数以及各位业主来访客人的数量与频次，而这项数值是没有办法能够统计的。由此而言目前为止最公平的分摊方法是以建筑面积按实分摊，国 家物业管理条例也是如此规定。十三、业主与前期物业管理公司签定的前期合同是多长时间？如当中

11、发生矛盾能不能更换物业管理公司？答：一般情况下不超过三年；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业 服务合同生效的，前期物业服务合同终止。可以更换。根据物权法第六章第七十六 条规定，决定选聘或解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且 占总人数过半数的业主同意。在政府部门的组织下，公开面向社会招标选聘后确定的， 前期服务委托合同也是开发建设单位代表全体业主与物业管理企业签定的，因此上述对物管企业不满意的业主需要在达到物权法规定的人数要求后，提请开发建设单位报 请有关政府主管部门重新对小区进行公开、公平、公正的招投标之后与新的物管企业签 定前期服务委托合同，原合同同时作

12、废。十四、会成立业主委员会吗？业主委员会有哪些权利？答：根据浙江省物业管理条例规定，物业管理区域内，凡已交付使用的物业建筑面 积达到50%或者已交付使用的面积达到30%f足50%但使用已超过一年（满两年）的 住宅小区，都应当依法召开首届业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会是业主大 会的执行机构，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业 主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意 见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大 会赋予的其他职责。十五、小区的景观湖水能保持流动吗？能保持清洁吗？答：将来水质的

13、处理问题物业管理公司将根据水质处理的相应设施设备情况和水质具体 情况制定详尽的水质保护方案和措施。合理制定水系的补水与清洁办法，同时征求相关 业主的意见以尽量维系小区景观的高品位。十六、商铺今后是怎么管理的？答：位于小区1至3号楼一层的商铺，店主也是小区的业主，与小区住宅的业主享受同 等的服务（安全防范、公共部位保洁、共用设施设备的维护保养、消防管理、道路交通 和车辆管理、社区文化活动等），也享有与住宅业主同等的权利（如选举权和被选举权 等）。在步行街的管理上物业公司采取松紧结合的方式，一方面通过对店招安装位置、 商铺空调室外机及冷凝水排放的统一管理，使商铺保持有序、整洁的环境，创造良好的 购

14、物环境商业氛围，另一方面通过护卫人员的巡查保障步行街的秩序，通过保洁员的巡 回保洁使步行街保持干净、整洁的环境。十七、小区内地面停车是怎么处理的？外来车辆在小区内停车要收费吗？答：原则上地面停车位的使用应在地下车库车位使用饱满的情况下开放给业主使用，但 需留一定数量的车位以供来访人员车辆的停放。其车辆收费标准根据市物价局相关规 定，由物业管理单位与车主协商确定但每月 60元/辆。外来车辆原则上是不能进入小区 的，因走亲访友货或业务来往的，由物业管理人员确定临时停泊位置，是否收费，要看 今后的管理成本支出，必要时要收取管理陈本。（管费用，物业公司不负保管义务）十八、小区供水方式及收费标准？答：本

15、小区有两种方式：低区（1-6层）一表一户由水务集团直接供水，业主凭水费缴 费单直接办理银行代扣业务手续；高区（7层以上）为变频水泵增压后供水（总分表模 式），收费由自水务集团抄总表、物业公司抄用户分表向用户收取水费转交自来水公司。一次供水的约2.1元/吨，二次供水的约2.6元/吨（含能耗、人工）。十九、阳台为什么不许封闭？外立面为什么不准安装晒衣架、雨蓬和花架?答：根据销售合同约定，凡是开放的阳台不能圭寸闭；外立面安装晾衣架 /雨蓬/花架 会破坏整体建筑风格和环境，降低小区的档次。关于装修管理的约定已书面在临时管 理规约中约定，业主买房时已经签定承诺愿意遵守。在前期物业管理期限内阳台不允许封闭

16、，因为在前期物业管理期间，物业公司是受开发 商的委托来进行管理的，在前期物业服务合同以及临时管理规约中均有明确规定，在业 主大会成立之前物业公司应当保留小区整体规划设计的建造风格，待业主大会成立后小区得以没有受到任何破坏而完整的移交给业主大会，业主大会成立后，小区属于全体业 主，业主大会有权决定是否需要封闭以及如可以封闭是否采用统一标准。另外全国物业 管理示范小区评比中有规定封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计 有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等。为了钱江方洲小区物业管 理能够向国内一流小区靠拢，使小区业主能够享受到更好的服务以及使业主的物业能够 不断保值增值

17、，建议业主不要封闭阳台。（如果入住业主封闭阳台，而长时期未入住的 业主无法对阳台进行圭寸闭，且入住业主圭寸闭的阳台形式出现色彩不一、材质又不仅相同则导致开发商经过精心设计的外立面将受到极大的破坏，使整个小区档次大大降低从而 失去了较多的增值空间，为了一时的需要而封闭阳台是得不偿失的行为） 二十、业主可否安装防盗窗？有安装标准吗？答：不可以。为保持外观美观，促使物业保值和增值。建议不要安装，确须安装的：统 一格式制作后安装在窗户内侧。或安装无线报警器。并且小区的各项安全防范措施已经比较到位。 而且安装防盗窗会对整个外立面造成一定 的破坏，也给邻里住户带来不安全隐患。若业主认为确有必要安装防盗窗的

18、，可以选择 安装在室内的形式，以减少对邻里的影响。我们建议业主可选择安装与防盗窗成本大致 相仿的家庭防盗报警装置。小区的安全保卫采取技防和人防相结合的方式，物业管理单位将充分利用小区的智能化 安保系统，通过小区周边设置的周界防范系统，在监控中心24小时对小区安全进行监控，发现问题，及时通知保安人员进行处理。同时，小区通过设置保安门岗、巡逻岗的 方式对小区安全进行管理。门岗采取 24小时值班制，对进出小区的陌生人进行登记、 询问，对进出小区的车辆进行登记换证的工作，以确保小区的安全。巡逻岗则不定时地 巡视小区的安全，发现可疑人物和可疑现象及时跟踪。最后，物业管理单位将会制定物 品出门制度，即大型

19、物件、装修材料等运出小区，必须持有业主本人签字认可的出门单， 可加大小区安全系数。二-一、业主的空调应如何安装？答：房屋设计时均已考虑到空调安装方式，并在外面设置了空调搁板。请业主根据房间 的面积大小、户型、室外机搁板位置购买合适型号的空调。业主在安装前还可向物业公 司咨询，由物管员指引，按照指定位置摆放。二十二、屋顶可否安装太阳能热水器？答：根据购房合同及临时管理规约有关协议及规定：高层住户不能安装太阳能热水器。其目的为保持小区外观的美观、统一，避免破坏屋面防水层及防止光污染。二十三、对于窗纱问题，不作统一硬性规定，但建议业主使用淡色调窗纱。二十四、阳台晾衣架问题，建议业主运用升降式晾衣架，

20、安装于阳台内。二十五、小区的安保系统是如何设置的？如有朋友来访是应怎么办？答：小区的主要出入口及周边围墙设有监控及空外线报警对射系统。监控室配备24小时值班。业主（住户）如有朋友来访，访客可通过门口值班室或一楼单元门口的可视对 讲与业主联系，得到确认后方可入内。业主（住户）不要随便给陌生人开门，发现可疑 人应立即通知护卫员前来处理。二十六、业主和访客的非机动车如何停放?答：业主自行车/摩托车停放在指定的自行车库内，访客的自行车按照物业公司指定的位置停放。二十七、地下室库如何管理？是否有监控设备？答：地下车库划分区域，以不同颜色标识，车辆通行证按照相应颜色印刷，车牌号、车 位号、区域颜色三结合管

21、理。安排车辆专管员，中间穿插安保巡逻管理。车库入口处及 内部主要路段均有监控摄像头。二十八、水、电、煤气的收费标准和交楼时是否已经包开通了？安装在什么地方？答：水、电、煤气已开通，初装费由房开公司代收代缴，物业不再收取费用。水表安装 在室外走廊墙壁下沿，电表在楼层配电间，煤气表在生活阳台或厨房间。编制单位：浙江大管家物业管理服务有限公司14相关服务篇1、附近有哪些银行？答：工行、农行、温州银行，均在汤家桥南路雁湖社区一带。2、附近哪里有农贸市场？答：汤家桥南路农贸市场（楠溪江路段），黄屿农贸市场。3、附近有无酒店？答：新溢香厅大酒店（上江路口）、皇家凯越大酒店（新城车站旁）。4、附近有什么医院

22、？答：瓯海第三人民医院、中西医结合医院5、小区周围有无公园？答：三垟湿地公园、6、周边治安状况如何？小区属于哪个派出所的辖区？答：周边治安良好，属于瓯海区梧田派出所管辖。7、周边的学区有哪些？答：温州市第十五中学、温州市第十三中学、三垟中学&会所有哪些服务设施？答：台球、乒乓球室，羽毛球场、游泳池、名流会所，具体由房产公司确定。9、幼儿园何时启用？规模如何？答：预计班级数为3个级共10个班。10、公交路线有哪些经过小区？答：49、71、73、35 路。礼仪篇一、基本要求保持良好坐姿和精神面貌，衣着整洁统一，言谈举止大方得体二、注意事项注意观察业主、接待人员的需求，并给予配合协助接待人员进行答问

23、记录配合经理或值班主管执行其他突发事件的处理如进行非工作事件处理，必须征得主管同意三、工作规范1、工作人员应站姿挺立，坐姿端正，走姿轻盈，说话语气礼貌、愉快、热情、肯定，以严格的标准来要求自己，随时想到客户正用放大镜观察我们。2、在服务台的站、坐、接听电话都要面向大厅，不可斜靠或趴在服务台上。3、不得在大厅内聚众闲聊，尤其是业主正在场时。4、 同事之间的称谓符合公司的礼仪制度，在业主面前称呼：姓名+职务，姓名+职称，或直接姓名， 不得直呼小名或绰号。5、交付成功时不得在业主面前喜形于色，而应真诚地恭喜业主购到称心如意的房屋。6、 在工作场合看到非工作人员应礼貌询问请问找哪一位”或 需要帮忙吗？

24、”，尽己之能提供帮助， 体现公司员工良好的素质。7、抄作台面物品、资料摆放整齐有序，工作现场保持清洁卫生，积极主动，做到勤整理、勤清扫，人离开后椅子归位。&严禁在工作场合用餐、吃零食、化妆、嬉玩打笑、翻阅与工作无关的报刊志，玩手机。9、工作场合的交谈声音（包括接听电话）不宜过大，应保持在双方能听见的音量为宜。10、 客服专员接听电话时， 应通过话筒告之 请xx先生/小姐接听电话”或走到跟前对客户说 对不起, 这边有xx先生/小姐的电话”，不可大声呼叫。11、 正在与业主交谈需短暂离开，应先向客户致歉，对不起，请您稍候，我马上就来”，征得客户同意后再离去，返回时 对不起，让您久等了 ”，如果离开

25、的时间较长，应告诉客户真对不起，我可能耽误的时间会较长，如果您不介意的话，我请XX先生/小姐来为您继续介绍，他/她同样会为您服好务”，然后将业主的需求告之其他的客服专员，之后再离开，严禁对业主不管不问。12、不能对业主妄加判断，即使发现对方是意图不明，也应采取礼貌态度，既坦率又机敏，应采取客观、大度的态度。13、接待业主时尽量使用普通话，接听咨询电话必须使用普通话。（表达表达不清者除外）15、工作时间接打私人电话应长话短说，看到业主、房开、公司领导来应立刻停止。16、遇到找房开、公司领导的客人应妥善接待，安排休息，送上水，在了解来客姓名、来意之后与 领导联系，不得轻易将领导的电话、手机号码告诉来客，遇到上级部门来访要立刻请示主管或公司 领导，同时妥善接