A公司诉B公司房屋租赁合同纠纷案代理词

1、A 公司诉 B 公司房屋租赁合同纠纷案代理词A 公司诉 B 公司房屋租赁合同纠纷案代理词 审判长、审判员： 国浩律师集团（天津）事务所接受原告 A 公司的委托，指派 我担任 A 公司诉 B 公司房屋租赁合同纠纷案案第一审代理 人，通过法庭调查，综合案件情况，现发表如下代理意见。一、原被告之间签订的房屋租赁合同应依法予以解除 2007 年 10 月 31 日，原被告双方签订了房屋租赁合同 ， 该合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的 的强制性规定，应认定为合法有效的合同。该合同约定由原 告向被告出租位于天津市南开区复康路 XX 号房屋。该合同 第五条第一款约定： “拖欠房租累计壹个月

2、以上” ，原告有权 解除合同、收回房屋。截至 2010年 7月 24日（先予执行之 日），被告已经累计拖欠房屋租金共计 21 个月之久，且经多 次催要未果。代理人认为，合同法第 227 条明确规定：“承租人逾期不 支付的，出租人可以解除合同” ；此外，天津市房屋租赁管 理规定第 27 条规定：“拖欠租金累计 6 个月以上的” ，出 租人有权解除房屋租赁合同并收回房屋。本案中，被告拖欠 房屋租金长达 21 个月，无论是法律规定的 6 个月还是当事 人约定的 1 个月，均成就了合同解除的条件。二、被告应向原告支付房屋租金 3850000 元 房屋租赁合同第二条第1 款约定：“出租房屋价格全年总计人

3、民币 220 万元，大写贰佰贰拾万元整” 。由于被告已 经累计拖欠房屋租金 21 个月，故应向原告支付房屋租金共 计 3850000 元（220 万/12 月 X 21 个月）。对于被告提到的房屋面积问题，代理人认为，房屋面积问题 不属于本案的争议焦点，不应作为被告拒付租金的抗辩理 由。其一，本案租金计算标准为整体计租而非按面积计租 房屋租金合同第一条明确约定： “甲方将位于天津市南 开区复康路XX号总面积双方认定为 3700川出租给乙方”。 第二条第 1 款约定：“出租房屋价格全年共计人民币 220 万 元，大写贰佰贰拾万元整” 。根据合同的约定，原告的计租方式是出租房屋的整体（ 1-3 层

4、）而不是依据具体的面积。按照通俗的讲法，本案属于典 型的“打包出租” 。因此，房屋的面积问题不应成为本案的 争议焦点。其二，租赁物的面积与合同约定的面积并不冲突 由于原被告双方对于出租房屋的面积没有明确约定为使用 面积或建筑面积，根据合同法第 61 条的规定，应按照 交易习惯确定。合同中之所以约定为“双方认定为3700川”,便是因为在面 积计算时，累加了天津市高层房屋公摊系数为 1.33 的公摊面 积。因此，本案中出租房屋的实际面积与约定的面积并无冲 突。其三，被告放弃房屋面积鉴定申请，应当承担不利后果 庭审中，被告曾要求对涉案房屋的面积进行司法鉴定，但由 于被告未支付鉴定费用，故未对此进行鉴

5、定。代理人认为，被告逾期不预交鉴定费用，致使对案件争 议的事实无法通过鉴定结论予以认定，应当对该事实承担举 证不能的法律后果。三、被告应向原告支付违约金 770000 元 房屋租赁合同第四条第 9 款约定：“如任何一方违约而 致使本合同无法依照约定履行的，应向无过错方支付本合同 项下租金总额中尚未交纳部分的20%作为违约赔偿金” 。代理人认为，该条款是双方关于违约责任的约定，约定的内 容和比例均符合相关法律的规定。鉴于被告拖欠房屋租金共 计 3850000 元，因此， 被告应向原告支付违约赔偿金 770000 元（385000 元 X 20%）。四、被告应向原告支付 2008 年、 2009

6、年采暖费 266400 元 房屋租赁合同第二条第 3 款约定：“供暖费由乙方负责， 以上收费如市政府有关部门有变动，按市政府要求相应变 动”。截至 2010 年 7 月 24 日（先予执行之日） ，被告连续拖欠了2008 年及 2009 年两个采暖期的费用。 根据天津市物价局 关 于我市调整非居民供热价格的通知 ，2008年、 2009 年采暖 期非居民供价格为每平方米36 元。因此，被告应向原告支付 2008 年、 2009 年采暖期供热费用共计 266400 元（ 36 元 X 3700 m2X 2 年）。五、被告应向原告支付物业服务费 56666 元 房屋租赁合同 第二条第 4 款约定：

7、“全年物业服务费 400001 ”元”。自 2009 年 2 月 15 日至 2010 年 7 月 24 日，被告已经累计拖 欠物业服务费长达 17 个月之久。根据合同的约定，被告应 向原告支付物业服务费 56666元（40000元/12月X 17个月）。六、被告应向原告支付由原告垫付的保证金等费用 476200 元因涉诉房屋如不能及时腾交原告，将严重影响原告的正常经 营。故原告于 2009 年 5 月 4 日向南开区人民法院提出先予 执行申请。由于被告拖欠商场租户保证金等费用，导致商场租户拒绝腾 交房屋。为了减少各方经济损失，原告为被告垫付了本应由 被告支付的保证金等共计 476200 元。原告认为， 商场租户的保证金等费用均交纳给了被告。 因此， 本应由被告向商场租户返还全部费用。鉴于原告已经为被告 垫付了全部保证金等费用，因此，被告应向原告支付保证金等共计 476200 元。七、被告应向原告支付由原告垫付的评估费 112000 元 庭审中，被告提出对于涉诉房屋的装修、设施等进行评估鉴 定，但拒不交纳评估费用。为了使庭审能够顺利进行，原告 为被告垫付了评估费用共计 112000 元。代理人认为，该评 估费用依法应由提出申请的被告承担。鉴于原告为被告垫付 了该评估费用， 因此， 被告应向原告支付评估费共计