咸宁市土地节约与集约利用专题研究

1、咸宁市土地利用总体规划修编专题研究咸宁市土地利用总体规划修编专题研究 咸宁市土地节约与集约利用研究咸宁市土地节约与集约利用研究 （征求意见稿）（征求意见稿） 咸宁市国土资源局咸宁市国土资源局 二二七年十一月七年十一月 目目 录录 1 1 目的与意义目的与意义.1 11 保障社会经济持续稳定发展的必然选择 .1 12 推进资源节约型社会建设的内在需求 .1 13 促进经济结构调整和增长方式转变的基本手段 .2 14 改进规划操作性的重要方面 .3 2 2 咸宁市土地节约与集约利用评价指标体系构建咸宁市土地节约与集约利用评价指标体系构建.4 21 土地节约与集约利用内涵 .4 22 指标体系构建原

2、则 .5 23 指标体系的构建 .7 231 农用地节约与集约利用评价指标体系.7 232 建设用地节约与集约利用评价指标体系.9 24 建立量化评价模型 .12 25 潜力评价等级划分 .14 3 3 咸宁市土地利用状况、特点和存在问题分析咸宁市土地利用状况、特点和存在问题分析.15 31 土地利用现状及变化 .15 311 土地利用结构变化.15 312 建设用地现状.16 313 土地利用变化速度分析.18 314 土地利用变化特点及问题.21 32 咸宁市产业结构与土地利用空间耦合关系 .23 33 土地利用的社会经济效益 .24 331 土地利用变化与人口.24 332 土地利用变化

3、与经济.26 34 土地利用区域性差异分区 .29 341 农用地利用区域差异.29 342 建设地利用区域差异.30 4 4 农用地节约与集约利用评价农用地节约与集约利用评价.32 41 评价结果 .32 42 区域分异 .32 5 5 建设用地节约与集约利用评价建设用地节约与集约利用评价.34 51 评价结果 .34 52 评价结果 .34 6 6 建设用地节约与集约利用控制标准建设用地节约与集约利用控制标准.37 61 建设用地控制标准依据 .37 62 建设用地控制标准的制定 .38 7 7 建设用地节约与集约利用潜力建设用地节约与集约利用潜力.40 71 存量建设用地集约利用潜力测算

4、 .40 72 城镇用地集约利用潜力测算 .40 73 农村居民点用地集约利用潜力测算 .44 74 交通用地集约利用潜力测算 .47 75 各类存量建设用地集约利用潜力汇总 .48 76 新增建设用地规模潜力平衡测算 .48 8 8 土地节约与集约利用制度与建议土地节约与集约利用制度与建议.51 81 土地经济政策、土地法规 .51 82 区域管理体制 .51 83 区域项目管理 .52 84 区域协调发展模式 .52 85 土地管理体制 .53 86 土地利用扩展限制机制 .53 87 土地利用挖潜 .54 88 与城市土地功能置换相协调 .54 89 土地资源优化配置 .55 810 土

5、地市场化管理，同时加强宏观调控 .56 811 土地利用监控 .57 1 目的与意义 1 11 1 保障社会经济持续稳定发展的必然选择保障社会经济持续稳定发展的必然选择 一般的，任何类型的区域开发都是以土地开发、基础设施的建 设为起点的，没有土地开发利用，就没有区域的发展，土地开发利 用水平直接关系着招商引资、区域工业化、城市化的发展速度。然 而，随着区域社会经济的迅速发展，土地利用的问题和矛盾也日益 突出尖锐： 一方面，城镇化、工业化驱动下的各类建设用地的全面扩张态 势依然存在，在空间上从沿海地区不断向内部各省扩展，社会见解 发展的资源环境压力不断增大； 另一方面，土地的粗放经营、土地限制、

6、厂房空置等资源浪费 现象依然存在，如开发区的建设、城镇的盲目扩张、农村居民点的 布局散乱、基础设施重复和超前建设并存等等。土地节约与集约利 用是缓解土地供需矛盾、保障新时期社会经济持续稳定发展的必然 选择。 1 12 2 推进资源节约型社会建设的内在需求推进资源节约型社会建设的内在需求 随着我国经济增长方式由粗放向集约型转变，土地利用是否进 入持续健康快速发展的轨道，区域土地利用合理与否，将关系到整 个区域的发展。积极构建资源节约型、环境友好型社会，在节约资 源、保护环境的前提下实现经济社会较快发展，促进人与自然和谐 发展。节约和集约利用土地，是贯彻科学发展观、积极推进资源节 约型、环境友好型

7、社会建设的最直观的体现。土地既是经济活动的 载体，也是经济发展必不可少的生产资料，土地是经济最为基础的 构成要素，对区域经济的产生和存在具有决定性作用，是经济成长 和发展的重要影响因素，针对这一问题和人多地少的国情，要做到 节约与集约型的经济增长方式，必然要求节约与集约型的土地利用 方式。 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 （国发200428 号文件）指出， “实行强化节约和集约用地政策。建设用地要严格控 制增量，积极盘活存量，把节约用地放在首位，重点在盘活存量上 下功夫。 ”土地节约与集约利用是贯彻科学发展观、积极推进资源节 约型社会建设的内在需求。 1 13 3 促进经济结构调整和增长

8、方式转变的基本手段促进经济结构调整和增长方式转变的基本手段 土地节约和集约利用程度，作为制定土地宏观调控政策的重要 决策依据，对有效发挥土地调控功能，实现经济社会可持续发展意 义重大。只有实现土地集约利用的道路，才能保证经济进一步发展， 才能充分发挥其在区域经济发展的作用。土地节约与集约利用的核 心是提高土地的使用效率，因此它是经济、社会高水平发展的标志。 随着人地关系紧张程度加剧，必须加快土地利用方式创新、规 模扩展方式和程度的转变，实现土地利用由“优惠型”向“素质型” 转变，即由土地的粗放利用向集约利用转变，提高土地利用投入产 出效率，从而实现土地节约型利用。土地节约与集约利用是加强土 地

9、参与宏观调控、促进经济结构调整和增长方式转变的基本手段。 1 14 4 改进规划操作性的重要方面改进规划操作性的重要方面 土地资源的开发利用程度是区域经济存在和发展的基础，如何对 土地资源进行高效利用一直是区域经济发展研究的重要内容。随着 经济社会的迅猛发展，土地资源的稀缺性矛盾已经突显出来。如何 科学合理开发利用有限的土地资源，以切实保障经济社会的发展， 将是影响到区域发展的战略性问题。 国办发200532 号文件要求， “要以严格保护耕地为前提，以严 格控制建设用地为重点，以节约和集约利用土地为核心，开展土地 利用总体规划修编前期工作” ， “要按照以内涵挖潜为主，提高土地 集约利用水平的

10、原则，围绕保障宏观经济平稳运行和建立资源节约 型社会的目标，从规模、结构和时序等方面，研究提出利用规划修 编调控各业、各类用地的目标及政策建议” 。 加强土地节约与集约利用研究，是提高规划的科学性、改进规划 操作性的重要方面。对咸宁市土地节约与集约利用分析，可为土地 持续利用管理和决策、解决农村土地城市化与土地管理中出现的一 些土地利用问题，乃至实现区域可持续发展提供科学依据。 2 2 咸宁市土地节约与集约利用评价指标体系构建咸宁市土地节约与集约利用评价指标体系构建 2 21 1 土地节约与集约利用内涵土地节约与集约利用内涵 土地节约与集约利用其含义是指土地投入产出的关系，即以在土 地上最少的

11、投入获得最高的产出。即： （1）节约用地是在满足土地使用基本功能的前提下，通过采取 相关的经济、技术和政策等措施，减少对土地资源的消耗和浪费。 主要体现在土地使用的减量化原则，在尽可能减少土地资源占用的 同时，又能保证土地使用的基本功能。 （2）集约用地是指在土地资源使用量既定的情况下，通过增加 土地的有效投入和优化土地利用结构、布局，以提高土地的使用效 率和综合效益，发挥有限土地资源的更大功能。 实现土地节约与集约利用主要从宏观和微观途径入手，主要体现 在三个方面： 1）节约用地，特别是控制非农建设用地标准，减少对农用地特 别是耕地的占用；从规模经济的角度来看，土地作为一个基本的生 产要素，

12、当土地面积极小时，土地成为生产过程中的限制性因子， 不利于其他生产要素的发挥，制约产品的产量(效益)；随着土地面 积(规模)的扩大，土地与其他生产要素的配置趋于合理，产品产量 (收益)增加的幅度大于规模扩大的幅度，产品效益递增；随着土地 面积的继续扩大，土地规模逐渐过度，与其他生产要素的配置趋于 另一种不合理，造成土地浪费，产品产量(收益)增加的幅度将小于 规模扩大的幅度，直至收益绝对减少，出现负边际收益，产生规模 不经济； 2）微观层次上，改变现有土地利用模式，提高土地利用强度和 效率，挖掘建设用地和农用地的潜力。要使土地适宜性与土地利用 现状用途相适应，在此基础上实现成本效益最大化，在保证

13、一定的 持有成本基础上（成本越低，最低利用强度也越低，越易诱发土地 投机行为） ，实现土地利用强度的最优值（边际效益边际成本） ； 3）宏观上实现土地资源优化配置。一方面是区域上的土地利用 结构调整，使之与经济结构相适应的同时，还要满足社会经济的可 持续发展需求；另一方面，城乡、区域之间的土地供给不平衡，运 用规划、市场、行政手段优化土地资源配置。 总体上看，节约和集约土地利用是实现土地合理利用这一共同目 的途径和手段。节约利用土地侧重土地投入的减少，表现在土地优 化配置和用地方案的优化；集约用地侧重用地效益的提高，强调用 地的效果，重在用地模式的选择。二者具有相关性：节约使用土地 必然迫使土

14、地使用者集约使用土地，集约使用土地必然导致土地节 约使用。 2 22 2 指标体系构建指标体系构建原则原则 通过对土地利用的基础性研究，构建土地节约与集约利用的指 标体系。由于影响因素众多，在具体应用层次分析法分析土地节约 与集约利用时，既不可能、也没有必要全部选取，具体指标的选取 主要考虑以下基本原则： 1）重要性原则： 对上层指标或具体开发区而言，选取相对重要的指标。 2）代表性原则： 对上层指标或具体项目而言，选取具有整体代表性的指标。 3）可操作性原则： 选取易于调查或容易收集资料、具有可比性的相关指标，指标 的选取应结合实际数据的可获得性、准确性和可靠性。 4）引导性原则： 指标的选

15、取应规范和引导未来的土地节约与集约利用的发展模 式和方向。 5）系统性原则 系统反映城镇、农用地、建设用地集约利用程度的各子系统之 间相互协调，能整体上反映土地集约利用水平； 6）全面性原则 从社会、经济、环境和土地利用的角度综合分析按差异划分土 地集约度； 7）区域性原则 在普遍性土地节约与集约评价指标体系的基础上，视具体的区 域进行选择，侧重放在土地的经济效益和使用效率； 8）动态发展原则 社会经济发展与土地利用之间的关系是动态变化的，评价因子 随着时间、空间的变化而进行变更。 2 23 3 指标体系的构建指标体系的构建 从面（城市） 、区（开发区） 、点（项目）等不同尺度，不同区 域，土

16、地利用基础、类型、结构、投入产出、发展趋势等方面，研 究建立咸宁市土地节约与集约利用评价指标体系。土地集约利用程 度在不同的空间层次上，参照的背景是不一样的，其成果的应用对 象与技术方法也不尽相同。根据具体指标的选取的基本原则，在不 同空间模式下进行土地节约与集约利用评价选取指标时有所不同。 2 23 31 1 农用地节约与集约利用评价指标体系农用地节约与集约利用评价指标体系 农用土地利用一般包括三个空间层次，即单个地块的土地利用、 若干地块所构成的均质区域即所谓潜力区的土地利用以及农用地总 体土地利用。因此，针对咸宁市土地利用特点，主要从宏观层次以 整个农用地作为评价对象侧重从土地资源的开发

17、利用程度，农用地 布局和用地结构的合理性等方面。咸宁市农用地节约与集约利用潜 力总体评价指标体系按以下思路和步骤进行设计： 首先，从土地集约利用的本意出发即土地投入和利用强度设计 相应的评价指标。这些指标可以分为三个方面：一是土地利用资金 投入的强度；二是土地利用的人力投入强度；三是土地利用的结构。 其次，从农用土地利用综合功能及土地利用效益整体性出发， 以市场化、现代化、可持续发展为目标设计相应的评价指标。土地 利用经济产出效率指标包括两个方面： 一方面是土地直接开发的效益指标，如农用地利用产值效率、 人均居住面积、农户家庭纯收入等；另一方面，一些指标虽然不直 接反映土地利用的投入产出效益，

18、但与土地集约利用约束程度或合 理利用程度密切相关，主要包括土地资源配置机制、土地利用结构、 布局等因素。 第三，从土地集约利用动态发展趋势出发设计对应的指标体系。 反映土地集约利用动态发展趋势的指标，包括乡村人口与用地弹性 系数、固定资产投入与用地弹性系数、基础设施投入与用地弹性系 数等方面。但考虑到数据获得的可行性，本次咸宁市农用地节约与 集约利用潜力评价，只选择农村人口与用地弹性系数指标作为土地 集约利用动态发展趋势的评价指标（见表 2-1） 。 表 2-1 农用地节约与集约利用评价指标体系 影响因素评价因子评价指标 固定资产投资 I1 单位面积固定资产投资（万元 /km2）I11 土地投

19、入强度（I） 基础设施水平 I2 有效灌溉排灌面积比重（） I22 土地利用率 G1 耕地面积占农用地面积比重 （）G13 人口负荷 G2 单位面积乡村人口（人/km2） G24 复种指数 G3复种指数 G35 播种面积比例 G4 总播种面积/农用地总面积 （）G46 土地利用强度（G） 森林覆盖率 G5森林覆盖率（）G57 草场面积指数 C1 草场面积/农用地总面积（） C18 林地面积指数 C2 林地面积/农用地总面积（） C29 土地资源配置机制（C） 路网密度 C3 通车里程/农用地面积 （km/hm2）C310 农业产值指数 O1 单位面积农业总产值（万元 /hm2）O111 农林牧

20、渔产值指数 O2 单位面积农林牧渔产值（万元 /hm2）O212 产品销售率（）O3产品销售率（）O313 粮食产量指数 O4 单位面积粮食产量（kg/hm2） O414 土地利用产出（O） 耕地产值指数 O5 单位耕地面积产值（万元 /hm2）O515 土地节约与集约利用发展趋势 （S） 人口与用地增长弹性 S1 人口增长率/农用地变化率 S116 2 23 32 2 建设用地节约与集约利用评价指标体系建设用地节约与集约利用评价指标体系 城市土地利用一般也包括三个空间层次，即：单个地块的土地 利用、若干地块所构成的均质区域即所谓潜力区的土地利用，以及 城市总体的土地利用。 因此，在不同的地域

21、范围评价城市土地集约利用潜力时，应针 对空间尺度的差异，即城市建成区、潜力区和地块三个不同的空间 层次，选择相应的评价方法和设计相应的评价指标。 针对咸宁市土地利用特点，主要从宏观层次以整个城市建设用 地作为评价对象侧重从土地资源的开发利用程度，城市用地布局和 用地结构的合理性等方面，评价建成区内土地总体的使用效率和潜 力。 咸宁市土地节约与集约利用潜力总体评价指标体系按以下思路 和步骤进行设计： 首先，从土地集约利用的本意出发即土地投入和利用强度设计 相应的评价指标。这些指标可以分为三个方面： 一是土地利用资金投入的强度； 二是土地利用的人力投入强度； 三是土地利用的结构。 其次，从建设用地

22、综合功能及土地利用效益整体性出发，以市 场化、现代化、可持续发展为目标设计相应的评价指标。土地利用 经济产出效率指标主要包括两个方面： 一方面是土地直接开发的效益指标，如各类用地开发的土地价 格及房地产价格商业最优区域房地产价格、住宅最优区域房地产价 格、工业出让价格增值收益率； 另一方面是一些指标虽然不直接反映土地利用的投入产出效益， 但是实现城市土地集约利用必须克服的因素，一般将这些因素称之 为土地集约利用约束程度或合理利用程度因素。主要包括：土地资 源配置机制；土地利用结构；城市拥挤状况等因素。 第三，从土地集约利用动态发展趋势出发设计对应的指标体系。 反映土地集约利用动态发展趋势的指标

23、一般包括： 城市人口与用地弹性系数、固定资产投入与用地弹性系数、基 础设施投入与用地弹性系数等方面。 但考虑到数据获得的可行性，本次咸宁市建设用地节约与集约 利用潜力评价，只选择城市人口与用地弹性系数指标作为土地集约 利用动态发展趋势的评价指标（见表 2-2） 。 表 2-2 建设用地节约与集约利用评价指标体系 影响因素评价因子评价指标 固定资产投资 I1单位面积固定资产投资（万元/km2）I11 土地投入强度（I） 基础设施水平 I2人均铺装道路面积（m2人）I22 容积率 G1 单位建设用地面积拥有建筑面积 （m2/km2）G13 人口负荷 G2 单位建设用地面积拥有的人口（人/km2）

24、G24 土地闲置状况 G3土地闲置/建设用地总面积（）G35 土地利用强度（G） 商品房空置状况 G4 商品房空置率（）G46 土地出让价格市 场化程度 C1 经营性房地产开发土地出让招标拍卖比重 （）C17 级差地租 C2 级、级地价区中二、三类工业用地比 重（）C28 土地资源配置机制（C） 建筑密度 C3建筑物基地面积/建设用地总面积 C39 地均工业产值 O1单位建设用地工业产值（万元/km2）O110 地均第三产业产 值 O2 单位建设用地第三产业产值（万元/km2） O211 商业用地价格 O3 商业最优区域房地产价格（万元m2） O312 住宅用地价格 O4 住宅最优区域房地产价

25、格（万元m2） O413 工业用地出让价 格 O6 工业用地出让价格增值收益率（）O614 土地利用产出（O） 绿化情况 O6绿地面积/建设用地面积（）O615 土地节约与集约利用发展 趋势（S） 人口与用地增长 弹性 S1 近 5 年城市人口增长率与城市用地增长率 之比 S116 2 24 4 建立量化评价模型建立量化评价模型 层次分析法数学模型原理首先是假设某一规划决策目标U，其影 响因素有Pi（i=1，2，n） ，共n个，Pi重要性权数分别为 Wi（i=1，2，n） ，其中Wi1。决策目标U权数的确定取决于构 建判断矩阵，目的是将结构模型向数量模型转化，判断矩阵表示针 对上一层某元素在本

26、层中与之有关因素之间相对重要性的比较，应 用专家调查方法，将同一层次中两两元素间相对重要性给出一定尺 度的判断，判断元素间重要程度的衡量尺度。 因此，决策目标U的判断模型为： （） n i iinnPWPWPWPWU 1 22111 1 n i Wi 由于影响因素P，对目标U的影响程度即重要性权数Wi不一样， 因此，将Pi两两比较，得到Pi个因素对目标U重要性权数比值构成 的判断矩阵A，即： A（Pij）nn WnWnWWnWWn WnWWWWW WnWWWWW / / / 21 22212 12111 把判断矩阵中第n行元素连乘起来，再开n次方得新的Wi： （i=1，2，n） n i n n

27、 j j i n n j ij WnWW W W W P 1 21 1 1 1 1 正规化步骤如下：令： n i ij ipRWi n 1 1 niWKi n i , 2 , 1 1 计算权重数和max： ， （其中：权重数） n i i n j jij W WP n 1 1 max 1 KWWii 层次分析法要点是在衡量土地节约与集约利用潜力指标选择上 主要是建立多指标体系，以全面地反映土地节约与集约利用潜力复 杂性，更好的反映区域内部差异。 2 25 5 潜力评价等级划分潜力评价等级划分 依据对土地节约与集约利用潜力评价分值，划分为 5 个等级， 具体如表 2-3 所示。 表 2-3 土地

28、节约与集约利用评价等级 评价等级总分值标准等级含义相关措施 100 土地节约与集约利用超过要求， 土地供不应求 适当扩展土地规模，集约指 标转换为扩展指标 70100 土地节约与集约利用达到要求， 土地供需平衡 维持区域土地开发规模 4069 土地节约与集约利用基本达到 要求，土地资源潜力未充分发 挥 维持项目用地，土地利用总 体规模适当减少或维持稳定 039 土地节约与集约利用未达到要 求，土地利用方式较为粗放 核减项目用地，减小区域土 地规模，适当进行区域土地 指标转移 V0 土地节约与集约利用未达到要 求，土地利用粗放程度较高 核减项目用地，减小区域土 地规模，适当进行区域土地 指标转移

29、 3 3 咸宁市土地利用状况、特点和存在问题分析咸宁市土地利用状况、特点和存在问题分析 从咸宁市土地利用总体情况出发，结合土地节约与集约利用内 涵，综合分析研究咸宁市土地利用与社会经济发展之间的关系，对 于进一步评价咸宁市土地节约与集约利用程度和潜力具有重要作用。 3 31 1 土地利用现状土地利用现状及变化及变化 3 31 11 1 土地利用结构变化土地利用结构变化 土地利用类型面积变化是区域土地利用变化的重要方面，而面 积变化首先反映在不同类型土地的总量变化上，通过分析土地利用 类型的总量变化，可了解土地利用变化总的态势和土地利用结构变 化。 咸宁市在 1996 年2005 年土地利用类型

30、的面积变化特点（图 3-1）： 1耕地、园地、未利用地面积减少，减少幅度依次为耕地未 利用地园地。 2林地、其他农用地、居民点工矿用地、交通运输用地、水利 设施用地增加，增加幅度依次为林地居民点工矿用地交通运输 用地水利设施用地其他农用地。 3牧草地基本保持不变。 图 3-1 咸宁市 1996 年2005 年土地利用结构变化状况（单位：公顷） 图 3-2 咸宁市 2005 年土地利用类型结构示意图 3 31 12 2 建设用地现状建设用地现状 2005 年全市土地总面积为 974983.91 公顷。其中： （1）农用地 721749.77 公顷，占全市土地总面积的 74.03%。耕 地 193

31、265.89 公顷；园地 29556.61 公顷；林地 431946.75 公顷，牧 草地 15.97 公顷，其它农用的 66964.55 公顷； （2）建设用地 62690.87 公顷，占全区土地总面积的 6.43%，其 中居民点及工矿用地 36879.25 公顷，交通用地 4078.62 公顷，水利 设施用地 21733.00 公顷； （3）未利用地 190543.28 公顷, 占全区土地总面积的 19.54%（图 2-1） 。 图 3-3 2005 年咸宁市土地利用现状图 依据咸宁市土地利用变更调查数据显示，2005 年末咸宁市建设用 地面积为 62690.87 公顷，占土地总面积的 6

32、.43。其中：建制镇用 地 7196.55 公顷，占建设用地总面积的 11.48%；农村居民点用地面 积 25709.73 公顷，占建设用地总面积的 41.01%；独立工矿用地面积 3628.95 公顷，占建设用地总面积的 5.79%；交通运输用地 4078.62 公顷，占建设用地总面积的 6.51%；水利设施用地 21733.00 公顷， 占建设用地总面积的 34.67%。 （表 3-1，图 3-4） 表 3-1 咸宁市建设用地规模表（单位：公顷） 单位：公顷、% 地 类面 积占建设用地比例 居民点及工矿用地36879.2558.83 城镇用地7196.5511.48 农村居民点25709.

33、7341.01 工矿用地3628.955.79 其中 特殊用地344.010.55 交通用地4078.626.51 水利用地21733.0034.67 合 计62690.87100.00 资料来源：咸宁市 2005 年土地利用变更调查资料 图 3-4 2005 年咸宁市建设用地利用现状图 3 31 13 3 土地利用变化速度分析土地利用变化速度分析 单一土地利用类型动态度表达的是某研究区一定时间范围内某 种土地利用类型的数量变化情况。其表达式为： %100 1 TU UU LC a ab 式中：LC是研究时段某一土地利用类型动态度；Ua和Ub分别是 研究初期和末期某类型土地的数量；T是研究时段

34、。 以咸宁市所属区县为统计单元，从而计算出咸宁市的耕地、园 地、林地、牧草地、其他农用地、居民点及工矿用地、交通用地和 未利用地的单一土地利用动态度。 咸宁市耕地、园地、未利用地递减率分别为 0.855%、0.225%、0.11%；林地、居民点工矿用地、交通用地、水利 设施用地、其他农用地的递增率分别为 0.39%、0.872%、3.99%、0.07、0.02。牧草地基本保持不变。 图图 3-5 咸宁市咸宁市 1996-2005 年土地利用变化动态度分析年土地利用变化动态度分析 总体上看，咸宁市单一土地利用类型动态度最大的是交通用地， 最小的是其他农用地，其他土地利用类型动态度依次为：居民点工

35、 矿用地耕地林地园地未利用地水利设施用地。也即：牧 草地基本保持不变，其他农用地面积变化不大，未利用地和水利设 施用地变化居中，变化较快的是交通用地、耕地、居民点工矿用地、 林地、园地。 图 3-6 1996-2005 年咸宁市建设用地利用变化（单位：公顷） 图 3-7 咸宁市各县市建设用地利用变化（单位：公顷） 咸宁市建设用地动态度变化较大，且各类建设用地变化也不平衡。 从变化量上看，交通用地增加幅度较为明显，城镇用地、农村居民 点及工矿用地增加幅度也较大，在规划期内，建设用地增加趋势主 要集中在上述用地类型上。 从区域变化量上看，各区县水利设施用地、特殊用地变化不大， 但其他各类用地变化区

36、域差异明显： 1）城市用地变化主要发生在咸宁、赤壁； 2）交通用地变化主要发生在咸宁、赤壁、崇阳；以赤壁市变化 量最大；各县市差异明显； 3）建制镇用地变化量最大的是通城；其次是嘉鱼、咸宁；各县 市差异明显； 4）居民点用地变化主要发生在咸宁、赤壁；各县市变化量差距 不大； 5）独立工矿用地以赤壁是为最大，其次是咸宁、嘉鱼，通城县 最小，区域差异明显； 3 31 14 4 土地利用变化特点及问题土地利用变化特点及问题 通过对咸宁市产业结构与土地利用结构关系分析、土地利用变 化分析，可以得知咸宁市土地利用变化具有以下特点： （1）土地利用结构基本合理 城市化、工业化的快速发展导致了非农建设用地的

37、增加，产业结 构的调整和劳动力的转移客观上要求土地利用结构不断相应调整， 与社会经济发展相适应。土地利用结构变化基本符合区域产业发展 的要求，能够在较大程度上保证各国民经济部门的土地供求矛盾； （2）建设用地利用动态变化明显 作为武汉都市圈的后花园，为了衔接武汉产业转移，咸宁市形成 以生态旅游建设、城市基础设施建设和交通建设为主的城市发展模 式，导致建设用地动态变化明显。另外，由于城镇化水平的不断提 高，以及新农村建设的需求，也是导致上述特点的原因之一。 （3）土地利用程度不断增强 随着城镇化、工业化不断发展，固定资产投资不断加大，导致咸 宁市建设用地利用程度不断增强，农用地和建设用地集约水平

38、得到 稳步提高。 （4）建设用地变化区域分布不平衡 各区域社会经济发展存在一定不平衡性，在对用地供求矛盾上表 现也不相同，咸宁、赤壁主要表现为城市用地、交通用地和独立工 矿用地需求量较大；其他县市以建制镇、农村居民点、交通用地变 化为主，且小于咸宁、赤壁。 建设用地规模的扩展，不可避免地要占用大量耕地，而且建设 用地规模扩展带来的耕地非农化过程因其一般具有不可逆性和破坏 耕作层尤应得到重视。19972005 年新增建设用地 5043.72 公顷， 其中占用耕地 2883.87 公顷，占用耕地比例为 57.18%。1996-2005 年期间耕地面积共减少 16003.58 公顷，2005 年末人

39、均耕地面积 1.05 亩，低于全国平均水平（1.2 亩/人） 。耕地面积快速减少反映 了节约用地与经济发展存在一定矛盾，土地资源利用存在一定的浪 费现象。主要存在以下问题： （1）非农建设用地的增加具有不可逆转性，对农用地和耕地的 占用导致土地资源的浪费与粗放经营。2005 年末咸宁市闲置土地面 积 43.822 公顷，空闲面积 27.0189 公顷。建设用地低效限制产生原 因是多方面的：1）由于建设单位自身经济实力不强，项目资金不落 实，取得土地后项目未能动工建设；2）因政府城市规划调整和市政 设施配套不到位，使用地单位不能开工建设；3）建设单位因经济纠 纷其土地被司法冻结，导致不能建设，形

40、成闲置。 （2）存量建设用地潜力有待进一步发挥 咸宁市建设用地增长很大程度上受到城镇化和固定资产投资的 影响，单位土地面积投入不断增加，但由于工业化进程落后于城镇 化，诸如开发区，存在建设厂房闲置状况，土地投入产出效益不明 显，土地利用潜力发挥不充分。 （3）农业用地利用效率不高 随着城乡收入差距的拉大，农村“两栖”劳动力数量不断增加， 导致农村劳动力不足，以及丘陵地区依然存在一定的农地抛荒现象， 对农用地投入出现不足，导致农用地利用效率不高。 3 32 2 咸宁市产业结构与土地利用空间耦合关系咸宁市产业结构与土地利用空间耦合关系 土地节约与集约利用不是一个孤立的问题，而是与经济发展、 社会进

41、步、资源基础、环境要求等密切相关的一个完整的系统，其 中产业结构与布局与土地利用变化关系较为密切。 为了分析土地利用结构与产业结构空间的耦合关系，利用数据 包络分析方法（DEA）模型进行分析：选取 1996 年2005 年耕地面 积比重、城镇用地比重、工矿用地比重、未利用地比重为模型的输 入指标，选取总人口、城镇化、非农产业化、固定资产投资、粮食 产量、农户家庭人均纯收入/城镇居民可支配收入作为输出指标。每 个决策单元都有响应的评价指数为： 11 ()() sm rrjiij j ri UYVX h 若hj等于，说明第j个决策单元有效；若hj小于，即 DEA 无效。经济意义是土地利用结构在何种

42、程度尽量对社会经济发展的 贡献达到最大。 图 3-8 产业结构与土地利用结构空间耦合有效性 从上图可以看出，产业结构与土地利用结构空间耦合效果仅 1998、1999 年无效外，其他年份均有效。说明产业结构、布局过程 中与土地利用结构变化较为合理。 3 33 3 土地利用的社会经济效益土地利用的社会经济效益 3 33 31 1 土地利用变化与人口土地利用变化与人口 从生态学的角度出发，提出了土地利用程度的综合分析方法， 可以将土地利用程度按土地自然综合体在社会因素影响下的自然平 衡状态分为 4 级，并赋予分级指数，可以得到土地利用程度的定量 化表达式： 4 1 100 i AiCiLd 式中，L

43、d是土地利用程度综合指数；Ai为第i类土地利用程度 分级指数；Ci为第i类土地面积比重。 图 3-9 咸宁市 19962005 年土地利用程度变化分析 从计算结果可以看出，咸宁市土地利用程度总体上是不断增加 的。从图 3-8 中可以看出，咸宁市人均耕地面积不断下降，在 2005 年人均耕地面积为 1.04 亩/人，低于国家平均水平（1.2 亩/人） 。而 从土地利用程度指数与总人口、乡村人口相关性状况来看，土地利 用程度和总人口、城市化之间的呈现负相关关系，且相关性不显著。 图图 3-10 1996-2005咸宁市人均耕地面积变化咸宁市人均耕地面积变化 表表3-2 土地利用程度与总人口相关性分

44、析土地利用程度与总人口相关性分析 土地利用程度指数总人口城市化 Pearson Correlation1.000-.83.422 Sig. (2-tailed).001.112土地利用程度指数 N999 Pearson Correlation-.831.000-.635 Sig. (2-tailed).001.024总人口 N999 3 33 32 2 土地利用变化与经济土地利用变化与经济 随着土地利用程度的变化，咸宁市经济发展相应的产生变化。从 图 7 中可以看出，单位土地 GDP 产值由 1997 年的 12261.74 元/公顷 增加到 2005 年的 20932.65 元/亩，增长了

45、70.72，年均增长率为 7.86。 图 3-11 1997-2005 年咸宁市地均 GDP 产值变化 人口的增长和经济的发展必然导致农业用地的减少和非农业用 地的扩张。从咸宁市农业产值比重变化率与耕地面积变化情况来看， 咸宁市农业产值比重呈现下降趋势，产业结构进一步合理化，工业 化速度总体趋势发展加速； 但从农业产值比重年变化率/耕地面积年变化率曲线情况来看， 农业产值比重变化率高于耕地面积变化率，而这呈现一种正相关关 系。 图 3-12 1997-2005 年咸宁市农业用地产值与耕地面积变化 图 3-13 1997-2005 年咸宁市非农产值与建设用地变化 从咸宁市非农产业产值比重与建设用

46、地面积变化情况来看，咸 宁市非农产业产值比重呈现上升趋势，产业结构进一步合理化，从 非农产业产值比重年变化率/建设用地面积年变化率曲线情况来看： 2002 年以前非农产业产值比重变化率小于建设用地面积变化率，呈 现一种正相关关系；2002 年以后，非农产业产值比重变化率高于建 设用地面积变化率，呈现一种负相关关系。 3 34 4 土地利用区域性差异分区土地利用区域性差异分区 3 34 41 1 农用地利用区域差异农用地利用区域差异 由于区域社会经济、土地利用存在不同，因此采用农用地地均 产值和人均耕地面积来分析咸宁市地区农用地的区域差异。总体上， 农用地地均产值和人均耕地面积在区域分异上具有相

47、似的特点，一 般地均产值高的地方，人均耕地面积比重也较大。具体的： 咸宁地区咸安嘉鱼赤壁通 城崇阳通 山 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 地均农业产值 人均耕地面积 万元/公顷 亩/人 0.90 0.95 1.00 1.05 1.10 1.15 1.20 1.25 1.30 1.35 图 3-14 咸宁市 2005 年农用地地均产值与人均耕地面积情况 1）农用地地均产值最高的是赤壁市，最低的是通城县； 2）农用地地均产值咸安、嘉鱼、赤壁高于全市平均水平，其余 三县市低于全市平均水平； 3）人均耕地面积最高的是赤壁市，最低的是通城县； 4）

48、人均耕地面积赤壁、崇阳高于全市平均水平，其余四县市低 于全市平均水平。 3 34 42 2 建设地利用区域差异建设地利用区域差异 由于区域城镇化、工业化进程不同，因此采用建设用地地均产 值和人均建设用地面积来分析咸宁市地区建设用地的区域差异。总 体上，建设用地地均产值和人均建设用地面积在区域分异上具有相 似的特点，一般地均产值高的地方，人均耕地面积比重也较大。具 体的： 咸宁地区咸安嘉鱼赤壁通 城崇阳通 山 250 300 350 400 450 500 人均建 设用地 地均工 业产值 平方 米 /人 万元/公顷 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30

49、 32 34 图 3-15 咸宁市 2005 年建设地地均产值与人口负荷情况 1）建设用地地均产值最高的是咸安，最低的是通山县； 2）建设用地地均产值咸安、嘉鱼、赤壁高于全市平均水平，其 余三县市低于全市平均水平； 3）建设用地地均城镇人口负荷最高的是嘉鱼，最低的是通城县； 4）建设用地地均城镇人口负荷赤壁、嘉鱼高于全市平均水平， 其余四县市低于全市平均水平。 5）建设用地地均产值与农用地地均产值相比，各县市均为建设 用地地均产值高于农用地地均产值。 图 3-16 咸宁市 2005 年建设地地均产值与农用地地均产值情况 4 4 农用地节约与集约利用评价农用地节约与集约利用评价 4 41 1 评

50、价结果评价结果 通过主成分分析，可以将指标体系聚类为三类综合指标，且可 信度达到 95.346： 1综合指标Z1，包括以下指标：有效灌溉排灌面积比重（） I22、耕地面积占农用地面积比重（）G13、单位面积乡村人口 （人/km2）G24、复种指数G35、总播种面积/农用地总面积（） G46，以及林地面积/农用地总面积（）C29、通车里程/农用地面 积（km/hm2）C310、单位面积农业总产值（万元/hm2）O111、单位面 积农林牧渔产值（万元/hm2）O212、产品销售率（）O313； 2综合指标Z2，包括以下指标：森林覆盖率（）G57、单位 面积粮食产量（kg/hm2）O414、单位耕地

51、面积产值（万元/hm2） O515； 3综合指标Z3，包括以下指标：单位面积固定资产投资（万元 /km2）I11、草场面积/农用地总面积（）C18、人口增长率/农用 地变化率S116。 4 42 2 区域分异区域分异 从咸宁市农用地土地节约与集约利用区域差异图上，可以看出： 1）全市农用地集约水平不高，属于第级； 2）赤壁属于第级； 3）咸安属于第级； 4）通城属于第级； 5）嘉鱼、崇阳、通山属于第级，且低于全市平均水平。 表 4-1 农用地节约与集约利用主成分分析结果 初始特征值正交值指标体系 总数变化值累计百分比总数变化值累计百分比 I1110.01562.59362.5939.81661

52、.34861.348 I223.15219.70282.2943.32420.77782.125 G132.08813.05295.3462.11513.22195.346 G24.5503.43998.786 G35.133.83299.617 G46.061.383100.000 C171.66E-0151.04E-014100.000 C285.04E-0163.15E-015100.000 C393.97E-0162.48E-015100.000 O1102.35E-0161.47E-015100.000 O2111.86E-0161.16E-015100.000 O3122.50E-

53、0171.56E-016100.000 O413-7.40E-017-4.62E-016100.000 O614-2.06E-016-1.29E-015100.000 O615-2.57E-016-1.61E-015100.000 S116-5.09E-016-3.18E-015100.000 图 4-1 咸宁市农用地土地节约与集约利用区域差异 5 5 建设用地节约与集约利用评价建设用地节约与集约利用评价 5 51 1 评价结果评价结果 通过主成分分析，可以将指标体系聚类为 4 类综合指标，且可信 度达到 91.786： 1）综合指标Z1，包括以下指标：单位建设用地面积拥有建筑面 积（m2/k

54、m2）G13、单位建设用地面积拥有的人口（人/km2）G24、 商品房空置率（）G46、经营性房地产开发土地出让招标拍卖比重 （）C17、级、级地价区中二、三类工业用地比重（） C28、建筑物基地面积/建设用地总面积C39、单位建设用地工业产 值（万元/km2）O110、单位建设用地第三产业产值（万元/km2） O211、近 5 年城市人口增长率与城市用地增长率之比S116； 2）综合指标Z2，包括以下指标：土地闲置/建设用地总面积 （）G35、商业最优区域房地产价格（万元m2）O312、住宅最优 区域房地产价格（万元m2）O413、工业用地出让价格增值收益率 （）O614； 3）综合指标Z3

55、，包括以下指标：单位面积固定资产投资（万元 /km2）I11、绿地面积/建设用地面积（）O615； 4）综合指标Z3，包括以下指标：人均铺装道路面积（m2人） I22。 5 52 2 评价结果评价结果 从咸宁市建设用地土地节约与集约利用区域差异图上，可以看出： 1）全市土地集约水平基本达到要求，土地利用较为集约，集约 度属于第级； 2）赤壁市建设用地土地节约与集约利用水平最高，属于第级： 3）其次是咸安、通城，属于第级； 4）嘉鱼、崇阳、通山，属于第级； 表 5-1 建设用地节约与集约利用主成分分析结果 指标体系初始特征值正交值 总数变化值总数变化值总数变化值 I116.59041.18541

56、.1856.59041.18541.185 I223.77223.57764.7623.77223.57764.762 G132.91218.19982.9612.91218.19982.961 G241.4128.82591.7861.4128.82591.786 G35.7164.47496.259 G46.5993.741100.000 C176.60E-0164.13E-015100.000 C283.50E-0162.19E-015100.000 C392.56E-0161.60E-015100.000 O1101.33E-0168.31E-016100.000 O2112.13E-

57、0171.33E-016100.000 O312-6.00E-017-3.75E-016100.000 O413-2.01E-016-1.26E-015100.000 O614-3.46E-016-2.17E-015100.000 O615-6.14E-016-3.84E-015100.000 S116-9.52E-016-5.95E-015100.000 图 5-1 咸宁市建设用地土地节约与集约利用区域差异 6 6 建设用地节约与集约利用控制标准建设用地节约与集约利用控制标准 6 61 1 建设用地控制标准依据建设用地控制标准依据 通过以上对咸宁市建设用地节约与集约利用评价结果，提出相 应的

58、规划期间的土地节约与集约利用标准。 依据土地节约与集约利用的区域性原则，本次研究的标准主要 是从管理和规划标准角度来进行研究。本次规划期间，主要是结合 咸宁市实际，提出新的建设性标准。 1、管理标准：主要是指在当前土地利用条件下，能够实现且应 该达到的土地集约利用水平，可直接用于项目用地面积的核定和评 价，主要以宏观性标准为主； 2、规划标准：主要是指在规划编制过程中，确定规划期间应该 达到的土地集约利用水平，以宏观性指标为主。 标准的研究方法主要以比较法和目标法来进行确定，主要是与 同类地区的先进水平进行比较、与不同发展阶段的地区土地集约利 用水平进行比较，分析确定各地区土地集约利用的各项标

59、准。同时， 根据宏观形式和土地利用条件，在综合评价的基础上，确定土地集 约利用的总体目标，进而测算各类用地的集约利用的具体标准。 假设规划期内建设用地扩展的行为模式不调整，区内建设占用 耕地的比例应该与历史占用系数基本一致。按照节约用地、少占耕 地的原则，研究制定各类新增建设占用耕地的控制比例，原则上建 设占用耕地的比例不得高于往年占用比例。采用 19972004 年新增 建设占用耕地面积比例为基础，结合产业布局发展方向，考虑各类 建设用地扩展模式的调整空间，按照节约用地、少占耕地的原则， 确定规划期建设占用耕地比例按 45%控制。 在上述标准的基础上，与建设用地现状水平进行比较，计算现 状用

60、地水平与标准之间的差值，即建设用地潜力，分别计算潜力实 现的可能性，划分为理论潜力、规划潜力。土地潜力计算的方法主 要是比较测算法，依据各类用地的节约与集约用地标准，与现状用 地水平比较进行测算。 依据对建设用地节约与集约利用评价结果，结合指标体系，选 择权重值较大的指标值作为控制标准。按照各地区节约与集约度水 平：赤壁市农用地土地节约与集约利用水平最高，属于第级，其 次是咸安，属于第级，再此就是嘉鱼，属于第级，通城、崇阳、 通山属于第级，且低于全市平均水平，选取赤壁、咸安作为控制 标准，对全市和其他地区制定控制标准和计算潜力。 6 62 2 建设用地控制标准的制定建设用地控制标准的制定 主要