商品房买卖合同及补充协议条款培训PPT

1、主讲人：陈莉莉 日期：2015年12月16日 目录 第一章 合同当事人 第二章 商品房基本情况 第三章 商品房价款 第四章 规划、设计变更 第五章 面积差异处理 第六章 商品房交付及交付手续 第七章 商品房质量及维保责任 第八章 合同备案与房屋登记 第九章 前期物业服务 第十章 其他 第一章 合同当事人 出卖人：公司全称、营业执照号、企业资质证书号、 法人代表、通讯地址、联系方式 买受人：名字、身份证号、通讯地址、联系方式 提示： 通讯地址 份额约定 第二章 商品房基本情况 第一条 商品房建设依据 一土地使用情况：大地址、大国土证号、土地面积 二土地规划用途 三土地使用年限 四项目名称、容积率

2、、绿地率 五建设用地规划许可证 六建设工程规划许可证 七建设工程施工许可证 提示： 土地使用年限 第二条 建筑单位及服务单位情况 一设计单位 二勘察单位 三监理单位 四测绘单位 五总承包单位 六装修单位 七前期物业服务单位 第三条 预售依据 预售许可证号 第四条 商品房基本情况 一具体房号 二面积 三层高 四结构 五总层数 六用途 提示： 层高：包含楼板厚度 用途：普通住宅、公寓、酒店式公寓 第五条 抵押情况 一是否抵押 二抵押权人 三抵押类型 四抵押期限 第六条 房屋权利状况承诺 一出售权利 二未出售 三未查封 四未限制转让 第七条 因房屋权利与第六条不符， 不能办理转移登记 一买方权利：

3、1.有权退房，书面通知出卖方； 2.卖方承担买方损失。 二卖方义务： 解除合同通知送达之日起，15日内退还全款（含已贷款部分）。 第三章 商品房价款 第八条 计价方式 按照建筑套内面积计算 第九条 付款方式及期限 一一次性及分期付款 在房产证办理完毕前，任何一方无正当理由解除合同： 1.责任方承担违约责任； 2.责任方支付已付款50%作为违约金。 二按揭付款 1. 签订合同当日付清首付款 2. 按揭款金额及按揭银行、贷款年限、利率、金额以银行实际审 批为准 3. 因买受人原因，银行不按期放款的，视为违约，违约超过30日， 出卖方权利： 有权单方解除合同 没收全部已付款 可另行出售 4. 若银行

4、实际审批金额低于买受人申请金额，15日内补交差额， 否则: 出卖方有权单方解除合同 买方支付总房款10%违约金 买方接到解除通知之日起5日内配合办理注销手续 手续办理完毕后，出卖方扣除违约金后退款 办理注销手续费用由买方承担 6. 若银行审批最终未通过，买方15日内付清全部尾款，同时不能 享受付款方式的优惠折扣，否则： 出卖方有权单方解除合同 买方支付总房款10%违约金 买受人接到解除通知之日起5日内配合办理注销手续 手续办理完毕后，出卖方扣除违约金后退款 办理注销手续费用由买受人承担 7. 在银行放款前，要求终止合同的，没收所有已付款 8. 在房产证办理完毕前，买受人逾期或提前终止贷款合同的

5、，导 致出卖人承担了担保责任的，出卖人的权利： 有权单方解除合同 没收全部款项 出卖人履行保证责任后30日内，买受人配合办理注销手续 有权对房屋以出租、拍卖、申请法院强制执行的方式追偿 有权终止或不予办理房产证，无须承担任何责任 第十条 逾期付款的处理 一因不可以归责为买卖双方的原因，未能订立商品房 担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行 的 1.双方可解除合同 2.出卖人退还全部已付款 二除不可抗力外，逾期付款： 1.逾期180日之内，按日计算违约金： 一次性及按揭付款方式：每日*应付款*万分之一 分期付款方式：每日*未付款总额*万分之一 2.逾期超过180日： 出卖人有权解除合同 没

6、收全部已付款 房屋归出卖人所有 买受人无条件配合办理注销手续 注销手续费用由买受人承担 出卖人扣除违约金后退款 出卖人不解除合同的，买受人支付违约金：每日*应付款*万 分之一 三分期付款，付清全款后方可交房 案例：2015年12月10日帝景现场解决投诉 第十一条 预售款监管 一预售款监管机构 二账户信息 第四章 规划、设计变更 第十二条 第十三条 规划设计变更 一销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。 二进规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更， 该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变 更且影响房屋质量和使用功能的，出卖人应当在变更确 立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权

7、在出卖人 发出通知之日起15日作出是否解除合同答复，否则视为 接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。 三买受人因上述规划、设计变更要求解除合同的： 1. 应配合出卖人办理注销手续 2. 解除合同及相关手续费用由买受人承担 3. 注销手续办理完毕之日起90日内，出卖人无息退还已付款 四经规划部门批准或设计部门同意，出卖人对原规划 设计方案作出除第二条提到的变更外的局部的调整 的： 1. 除非买受人因此而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责 任 2. 买受人不因该局部调整解除合同 3. 出卖人也不因此承担违约责任 五由于政府行政命令直接导致的变更，属不可抗力： 1. 出卖人应在变更确立后6

8、0日内进行公示 2. 买方不承担违约责任、赔偿责任 3. 买方无权解除合同 第五章 面积差异处理 第十四条 面积差异处理 产权登记套内面积与合同约定套内面积发生差异时，以 产权登记套内面积为准，按照以下原则处理： 一绝对值误差在0.6%（含）内的，双方不作任何补偿 二绝对值误差在0.6%（不含）-3%（含）的，据实结算 三绝对值误差超过3%的，双方同意继续履行合同： 1.产权套内面积合同套内面积时，以内买受人补交差额， 超出部分产权归买受人 2.产权套内面积合同套内面积时，以内买房原额退款，超 出部分双倍退还 案例：2015年8月12日成都恒大城现场解决投诉 第六章 商品房交付及交付手续 第十

9、五条 商品房交付条件 一建设工程竣工验收合格证明 二实测报告 三住宅需另外提供： 1. 住宅使用说明书 2. 住宅质量保证书 3. 住宅工程质量分户验收结果表 第十六条基础设施设备和相关 公共设施的交付使用条件 一供水、排水、供电：交付时达到使用条件 二电话、有线电视、燃气线路：交付时安装完毕，买 受人自行开通并承担费用 三燃气不作为交付条件 第十七条基础设施设备和相关 公共设施未达到交付使用条件的 违约责任 一非出卖人原因导致交付时不具备使用条件或未能投 入使用的，出卖人不承担违约责任 二出卖人有义务协调相关单位解决存在问题 第十八条交付时间和手续 一合同约定交房时间年 月 日前，不可抗力

10、需延期交房，出卖人需书面通知。 1. 按揭付款，在合同约定交房之日，个人贷款未经过审批的， 交房期限顺延 2. 到期款项全部付清（包括违约金等）后交楼期限顺延 二交房前3日，出卖人需书面通知买受人交房，未收 到收楼通知的以合同约定时间交房 三由于买方原因未能按期交付的，视为已交付，并承 担物业费 四买受人因自身原因未能在合同约定查验房屋的，视 为无质量问题，且已交付 五提前交房，出卖方应书面通知，买受人未按通知办 理的，视为已交付 六房屋质量修复期不视为逾期交房 七交房证件不齐，买方有权拒收，视为逾期交房 八政府对验收及市政配套、安装之延误造成延期交房 的，除协商同意解除合同外，卖方可据实延期

11、，不 承担违约责任 第十九条 逾期交房责任 除不可抗力外，因出卖方原因逾期交房的： 一逾期180日内：自交付期限届满次日起至实际 交付之日止，违约金：每日*总房款*万分之一 二逾期180日后： 1. 买方有权解除合同： 书面通知卖方 自书面通知送达15日内退还全部放款（含已贷款部分） 支付违约金：总房款*1% 2. 买方继续履行合同的： 自交付期限届满次日起至实际交付之日止，违约金：每日*总 房款*万分之一 最高不超过总房款*2% 第七章 商品房质量及维保责任 第二十条 商品房质量 一地基基础和主体结构 1. 若不合格，卖方有权解除合同 2. 书面通知解除合同 3. 自通知送达之日起15日退全

12、款 4. 卖方承担买方损失 二买受人对该商品房地基基础和主体结构质量有异 议的，可以【自行】委托建设工程质量检测机构 重新核验；买受人自行委托申请的，出卖人予以 配合。经检测符合工程建设强制性标准的，检测 费用由买受人承担；经检测不合格的，检测费用 由出卖人承担，买受人有权解除合同。 案例：2015年9月7日成都恒大帝景督办 三其他质量问题 1. 不得以质量问题拒收，严重影响正常居住使用的 除外，否则，视为已交付。 2. 买受人主张房屋地基基础或严重影响居住使用的， 应取得检测结论性鉴定意见 3. 及时更换、维修，造成损失的由出卖人承担 4. 经过更换、维修仍然严重影响正常使用的，有权 解除合

13、同： 15日退还全款 卖方赔偿买方损失 检测费出卖人承担 四装饰、装修及设备标准 1. 不符合双方约定标准的，及时更换、维修 2. 买方不得以装饰、设备标准不符拒收 五室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能 措施 不得以空气质量不合格为由拒收房屋 第二十一条 保修责任 一保修期限 1. 保修期自房屋交付之日起计算 2. 买方未按通知收房，保修期从通知时间计算 二以下情形，出卖人不承担保修责任 1. 不可抗力 2. 买受人使用不当 三保修期内，买受人书面通知维修送达60日内， 卖方不履行义务的，买受人可委托他人维修， 由卖方承担费用及损失。 第二十二条 质量担保 未约定 第二十三条 质量保证 未购

14、买保险 第八章 合同备案与房屋登记 第二十四条 预售合同登记备案 一签约后30日内办理备案 二备案合同与书面合同文本一致 三未放款或分期未付清前不备案 第二十五条 预售合同登记备案的违约 责任 一逾期备案，给买方造成损失的由卖方承担 二书面合同与备案合同文本不一致，由卖方承担损失 第二十六条 预告登记 一卖方不办理预告登记 二买方可单方申请预告登记 第二十七条 房屋所有权转移登记 一办理期限 1. 从交房次日起540日内办妥并交付买方 2. 若卖方延期交楼，从实际交楼之日计算 3. 按揭付款的，以银行提供手续的时间为准，就迟原则 4. 买方在交楼前递交齐全资料及费用，否则视为逾期 违约金 每日

15、*200元 因延期增加的费用由买方承担 买方逾期15天，卖方不承担逾期办证责任 5. 契税全额代收，领证时退还，若未全额交纳，视为逾期 二各自承担费用 第二十八条 房屋所有权转移登记责任处 理 一卖方逾期办理责任 1. 逾期3年内，违约金 总房款*0.1%*每年 2. 逾期超过3年，买方有权退房 二若买方原因，导致延期的责任由买方承担 1. 若买受人自行向房管局、税务局交费的，卖方不承担违约责 任 2. 若买方未按约定向出卖人支付应付款，卖方可拒绝办理分户 产权 3. 买方需按卖方要求提交手续，否则卖方可拒绝办理分户产权 三因房管局原因逾期的，卖方不承担违约责任 四分户产权办理完毕后，卖方通知后7日内领证 五国土期限以当地规定为准 第九章 前期物业服务 第二十九条 前期物业服务 一服务期限：从 年 月 日到选聘业主 委员会重新选聘时 二包干制：物业费标准 三买方同意由前期物业代为查验公用部位 四同意临时规约，并已阅读前期物业服务合同 第十章第十章 其他其他 第三十条至四十条 第三十条 要约邀