20100209_武汉_万科圆方_10年度推售计划汇报

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 2021-7-10 万科圆方万科圆方 20102010年推售计划汇报年推售计划汇报 武汉世联万科圆方项目组武汉世联万科圆方项目组 20102010年年2 2月月9 9日日 本报告是严格保密的。 & 销售业绩回顾销售业绩回顾 总 结 20092009 圆方喜获丰收圆方喜获丰收 1010月月1 1日日 现场开放现场开放 1010月月1515日日 开盘开盘 11-12月月 周末暖场周末暖场 活动活动 1212月超额月超额 完成目标完成目标 万科圆方2009大事件回顾。 7 7月月1515 日进场日进场 8 8月金色家月金色家 园外展园外展 9 9月月1919

2、日日 产品发布产品发布 会会 均价10967 均价11429 本报告是严格保密的。 销售套数销售套数508套套 销售速度销售速度203套套/月月 回笼资金回笼资金2.53亿元亿元 整体均价整体均价11056元元/ 销售 业绩 2010 2010 圆方再度起航圆方再度起航 本报告是严格保密的。 & 20102010 圆方再度起航圆方再度起航 展 望 目标目标 解读解读 价格目标价格目标 速度目标速度目标 品牌目标品牌目标 5月底实现项目清盘月底实现项目清盘 均价达到均价达到12000元元/ 万科武汉项目满意度第一梯队万科武汉项目满意度第一梯队 截至截至1月月31日日,圆方剩余房源圆方剩余房源23

3、8套，须月均销售套，须月均销售50套套 南向房源均价达到或超过南向房源均价达到或超过16000元元/，其余房源均价，其余房源均价 接近接近12000元元/ 世联团队提供超五星级服务。世联团队提供超五星级服务。 意味着意味着 意味着意味着 意味着意味着 航天双城航天双城 万科圆方万科圆方 万达菱角湖公寓万达菱角湖公寓 万科城小户型万科城小户型 天下天下晶立方晶立方 航天双城航天双城VISAVISA：38-7538-75 公寓，精装修，剩约公寓，精装修，剩约 8080套，均价套，均价88008800元元/ / 万科圆方：万科圆方：4545平米，平米， 剩剩 238238套，套，1100011000

4、元元/ / 万达菱角湖公寓：万达菱角湖公寓：预计预计 20102010年年3 3月推出，月推出，40804080 公寓，价格区间在公寓，价格区间在 8500-90008500-9000元元/ / 晶立方：晶立方：35-4535-45LOFTLOFT， 剩约剩约5050套，套，1350013500元元/ / 万科城：万科城：推出一期推出一期H1H1栋栋 中中41-6941-69平共平共122122套，成套，成 交均价交均价95009500元元/ / 市场市场 研究研究 航天双城公寓航天双城公寓 天下天下晶立方晶立方 万科圆方万科圆方 1月2月3月4月5月6月7月 4545，精装修，精装修，238

5、238套，均价套，均价1200012000元元/ / 40804080公寓，约公寓，约440440套，价格区间在套，价格区间在8500-90008500-9000元元/ / 万科城小户型万科城小户型 住宅性质商业性质 万达菱角湖公寓万达菱角湖公寓 35-4535-45LOFTLOFT，剩约，剩约5050套，套，1350013500元元/ / 38-7538-75精装公寓，剩约精装公寓，剩约8080套，套， 均价均价88008800元元/ / 新入市新入市38-7538-75毛坯公寓，约毛坯公寓，约480480套套 推出推出H1H1小户型小户型122122套，均价套，均价95009500元元/m

6、/m2 2 市场市场 研究研究 万达公寓万达公寓（住宅属性）（住宅属性） 主要经济技术指标主要经济技术指标 占地面积占地面积9.47万 建筑面积建筑面积50.8万 住宅面积住宅面积24万 商业面积商业面积约10万 其他其他两栋SOHO约4万 公寓面积公寓面积一栋公寓，约2万 主力户型主力户型40-60(82%) 价格预判价格预判8500-9000元/ 约约440套小户型公寓（毛坯）预计将于套小户型公寓（毛坯）预计将于2010年年3月推出，面积区间月推出，面积区间4080 平米平米/套，对外宣称价格套，对外宣称价格9000-9500元元/，预计销售实价约在，预计销售实价约在8500-9000元元

7、/。 同时，后续还将推出两栋精装修同时，后续还将推出两栋精装修SOHO公寓，公寓， 4080平米平米/套。套。 依托万达商业体，将成为圆方主要竞争对手。依托万达商业体，将成为圆方主要竞争对手。 市场市场 研究研究 万达公寓共23层，底部3 层商业，住宅20层，基本呈南北朝向。 每层住宅为5梯22户，四部客用电梯，一部货用电梯，内走廊布局， 四角端头单位布置7080平米两房，中间单位为4060平米一房 。 户型布局户型布局 万达公寓万达公寓（住宅属性）（住宅属性） 市场市场 研究研究 典型户型典型户型 一房户型一房户型 进门厕所， 无日照，干 湿分区 卧室 餐厅 开放式 厨房 入户门入户门 两房

8、户型两房户型 餐厅 客厅 进门厕所，无日 照，干湿分区 主卧 次卧 厨房 入户门入户门 户型方正，紧凑，明厨设计； 小面宽，大进深，厕所无日照； 动线设计不合理。 均价低，相对圆方有价格优势。均价低，相对圆方有价格优势。 端头单位，两面采光，视野好； 户型方正，紧凑； 功能齐全，面积适中。 传统两房设计，更适合居家，相对传统两房设计，更适合居家，相对 圆方空间利用率较低。圆方空间利用率较低。 万达公寓万达公寓（住宅属性）（住宅属性） 市场市场 研究研究 剩余房源共238套。 A区区 C区区 B区区 1 3 5 7 9 2 4 6 8 10 12 16 18 20 11 13 15 17 19

9、21 15 13 16 7531 24681210 11 2 1 6 3 75 810 12 11913 15 16 未推未推 已推已推 货量货量 盘点盘点 剩余货量盘点：剩余货量盘点： 截至2009年1月31日，共推房源686套， 已认购565套，还剩房源121套（含销 控房源），另有114套房源未推出（不 含3套样板间）。 成交价格盘点：成交价格盘点： u总成交面积25443.17m2 ； u成交总额为2.82亿； u实收均价11100.29元/m2。 其中，一月：其中，一月： u总成交面积2599.70m2 ； u成交总额为0.299亿； u实收均价11487.49元/m2。 价格价格

10、盘点盘点 A区区 C区区 B区区 1 3 5 7 9 2 4 6 8 10 12 16 18 20 11 13 15 17 19 21 15 13 16 7531 24681210 11 2 1 6 3 75 810 12 11913 15 16 未推未推 已推已推 让投资客为让投资客为16000元元/买单？买单？ 南向房、一房、异型房南向房、一房、异型房 万达公寓抬头不见低头见万达公寓抬头不见低头见 竞争加剧，还可空手套白狼？竞争加剧，还可空手套白狼？ 2009 2010 投资客为主投资客为主 东西南北尽管挑东西南北尽管挑 市场空白，一枝独秀市场空白，一枝独秀 后期低成本营销后期低成本营销

11、20102010，圆方也要，圆方也要变变！ 客户客户 房源房源 竞争竞争 策略策略 客户变了客户变了 房源变了房源变了 市场变了市场变了 老办法老办法 不行了不行了 整体整体 分析分析 & 20102010 圆方再度起航圆方再度起航 展 望 利用价格杠杆去化不同产品利用价格杠杆去化不同产品 20102010年圆方五大营销策略年圆方五大营销策略 尽早出货，差异化定位，提高自身竞争力尽早出货，差异化定位，提高自身竞争力 包装、推广、服务全面升级，提升项目形象包装、推广、服务全面升级，提升项目形象 品牌嫁接炒作，维护项目形象品牌嫁接炒作，维护项目形象 目标客户精准扫描，强化产品价值目标客户精准扫描，

12、强化产品价值 求同存异求同存异 投资型客户， 年龄、阶层跨度大 关注投资低门槛，收益 最大化， 实惠为先 122套 10500元/ 享受型客户为主， 事业成功，渴望自 我空间 关注生活品质， 舒适为先 10套 12500元/ 首置家庭或对生活 品质有很高要求的 客户 分别关注居住区域和居 住档次， 身份为先 106套 15500元/ 用圆方用圆方生活理念生活理念和和区域优势区域优势上的相同点统领差异产品，充分运用上的相同点统领差异产品，充分运用价格价格 杠杆杠杆和和差异化说辞差异化说辞推动去化。推动去化。 差异化战略差异化战略 2月14日3月下旬 春节万达公寓 开盘 调整推货计划，做好春节包装

13、；调整推货计划，做好春节包装； 新品升级包装；新品升级包装； 与知名品牌嫁接炒作。与知名品牌嫁接炒作。 抢在万达公寓上市前走量抢在万达公寓上市前走量 3月初 圆方事件 营销 圈层营销；圈层营销； 网络炒作；网络炒作； 差异化说辞。差异化说辞。 享受万达推广带来的享受万达推广带来的 区域外客源区域外客源 时间差时间差产品差产品差 新品包装新品包装 V24s金蝉脱壳，助提价上市 新品怎么包装？新品怎么包装？ 1、新推广主题 2、新现场包装 3、新销售服务 美女如何练就？美女如何练就？ 1、面容迷人 2、衣装得体 3、举止优雅 包装三招新主题，青出于蓝而胜于蓝 新品包装新品包装 第一招第一招 新主题

14、新主题 沿用都市感、沿用都市感、V24符号符号 用色彩、档次区隔用色彩、档次区隔 拉开拉开C区与区与AB区差距区差距 为为C区溢价提供感觉说辞区溢价提供感觉说辞 同时创意新物料同时创意新物料 新品包装新品包装 包装三招新包装，细节体现品质 第二招第二招 新包装新包装 大厅、电梯、洗手间、一房样大厅、电梯、洗手间、一房样 板间、园林等细节常规包装一板间、园林等细节常规包装一 次性升级，发光字、楼幅、空次性升级，发光字、楼幅、空 飘等新春、三月两次促销包装飘等新春、三月两次促销包装 电梯加配置 洗手间插花 大厅加装音箱，妆点更 精致 红酒吧装饰 园林升级 第三招第三招 新服务新服务 组织案场进行销

15、售技巧总结组织案场进行销售技巧总结 在前期基础上优化流程在前期基础上优化流程 提供超五星级服务提供超五星级服务 根据客户喜好调整下午茶品类根据客户喜好调整下午茶品类 经验要总结吃喝很重要 新品包装新品包装 包装三招新服务，提升效果面面俱到 品牌联盟品牌联盟 品牌嫁接提升圆方档次，张扬圆方性格 当公寓圆方进化到每 平1.6万的时候，它已不 再是居家之选或首置对象。 性格独特的它已成为新财新财 富阶层富阶层的玩物，新生活社 交方式的象征。 有一种营销策略是把 自己标签化、标签化、符号化，或 者建立品牌联想。 圆方可以给自己贴什 么标签？或者圆方可以让 人联想到什么呢？ 答案就是： 一种品牌追求一种

16、品牌追求 一种自我表达一种自我表达 一种生活方式一种生活方式 品牌联盟品牌联盟 携手MINIV24S新品炒作火上浇油 目的：1、短时间内迅速放大项目声音，增加现场人气，促进销售。 2、拔高项目调性，放大品牌个性，促成南向房源销售。 圆方新品V24S发布会暨 mini Cooper“色彩之魅” 展示、试驾会.doc 圆方+MINI 软文植入炒作 圆方&MINI 生活方式发布 MINI车/模型 圆方场内外展 MINI车友会 圆方周末沙龙 圆方号MINI 网络炒作推广 体验营销体验营销 圈层体验集成配套设施，传播项目优势 品牌嫁接抢眼球品牌嫁接抢眼球 体验营销推产品体验营销推产品 体验营销体验营销

17、“快意人生”新都市精英的五种向往 4月运动周 激活健身房，运动健康人生 3月美食周 依托圆方餐厅 尽享异域美味 4月红酒周 倚靠圆方吧台，品味醇香人生 3月读书周 开放圆方书屋 静读人间智慧 4月影院周 齐聚圆方影厅，尊感刺激影片 圆方 所代表的 生活品质 & 20102010 圆方再度起航圆方再度起航 展 望 推售策略推售策略 u控制推盘节奏，4个月的时间逐步分批出货，南北向房源 或南向、异型房源配合推售； u坚持新房源加推与已推房源去化互补原则，实现可售房 源的最终清盘。 A区区 C区区 B区区 1 3 5 7 9 2 4 6 8 10 12 16 18 20 11 13 15 17 19 21 15 13 16 7531 24681210 11 2 1 6 3 75 810 12 11913 15 16 未推未推 已推已