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文档简介
1、房地产市场研究工作模块 【第一部分 项目所在地房地产市场现状调研】 1 目的:调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2 调查方式:搜集基础数据,在此基础上进行分析。3 主要内容:3-1宏观经济运行状况1)、数据指 标 数量 与上年同比增长全省 项目所在地 全省 项目所在地a.国内生产总值 其中:第一产业 第二产业 第三产业 房地产 b.固定资产投资 其中:房地产开发 c.社会消费品零售总额 d.商品零售价格指数 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 2)、分析3-2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规a项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成:公房、微利房、福利房、商品房
2、等。b政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。c政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。d短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。3-3项目所在地房地产市场总体供求现状1)、数据项 目 上半年 与去年同期相比 备注签定土地出让合同 其中商品房用地 房地产开发总额 其中商品房建设 其中住宅投资占比重 商品房施工面积 其中住宅 住宅施工面积中今年新开工者所占比例 商品房竣工面积 其中住宅竣工面积 销售预售商品房面积 其中现楼销售 楼花销售 全市商品房销售收入 住宅 空置面积 其中住宅 办公楼 商业楼 二手楼买卖 2)、分析3-4项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块
3、差异 板块1: 区 板块二: 区 板块三: 区 板块四: 区地理范围 划分依据:建筑及商业、人文特征描述 政府市政规划的引导 商品住宅平均价格 多层 小高层 高层 别墅 商品住宅供求状况 多层 小高层 高层 别墅 热销区域 3-5项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势区域 01年平均价格 00年平均价格 99年平均价格多层 高层 多层 高层 多层 高层全市 项目所在板块 【第二部分 类比竞争楼盘调研】 1目的:调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。2调查方式:先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。3主要内容:3-1 基本资料楼盘名称 地理位置 发展商 建筑承建商 建筑规划设
4、计商 环境设计商 销售代理商 3-2 项目户型结构详析户型(a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园) 面积跨度 套数/百分比平层 错层 跃层(复式) 3-3项目规划设计及销售资料总占地面积 总建筑面积(容积率) 建筑层数、栋数 建筑布局及开发节奏 户型结构 外立面风格、色调及用材 交楼内装修标准 小区绿化及环艺 车流组织及户车比 小区内康乐及商业配套设施 物业管理 售价(按揭折后价) 最高价:最低价:均价:付款方式 一次性:分期:按揭:销售进度 销售率:已销售单位户型比例 客户初步分析 现居住区:职业特征:集团客户:3-4综合评判评判项目 评价a地块周边环境及配套评判 a-1 地理位置 a-
5、2 周边环境、景观 a-3 周边市政配套 a-4 周边小区整体素质 b楼盘素质评判 b-1 建筑风格和立面 b-2 建筑布局和空间规划 b-3 小区内环艺规划 b-4 户型设计 b-5 小区内配套 b-6 车流组织 b-7 物业管理 c物业形象 c-1 发展商品牌 c-2 项目包装及营销手法 综合评价 【第三部分 住宅消费者行为分析】 1目的:了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。2调查方式:目标客户群用问卷的形式来抽样调查。3主要内容:3-1 各类档次商品住宅客户分析指 标 比 例家庭结构 3口之家:3代同堂:二人世界:单身职业特征 经商老板:三资高级白领:三资普通白领:国企高级干部:国企
6、普通干部:文艺界:政府及事业单位:其他:外销买主年龄结构 2030:3045:4555:55以上客户家庭月收入状况 2000元以下:20004000元:40006000元:60008000元:800010000元:10000元以上客户地理半径集中率 1公里半径:2公里半径:3公里半径:4公里半径:4公里以上半径3-2各类档次商品住宅客户购买行为分析a、 购房目的及面积偏好指 标 比例购房目的 a首次置业满足基本居住需求 b二次置业改善居住条件 c投资保值和增值 d办公 e为父母或子女购房 f度假 g其他 面积偏好 a 50平米以下 b 5070平米 c 7080平米 d 80100平米 e 1
7、00120平米 f 120140平米 g 140平米以上 b、 层数、户型偏好及购买价格承受能力指 标 比 例层数偏好 a 多层(7层以下) b 小高层(818层) c 高层(18层以上) 户型偏好1 a 平层 b 错层 c 跃层(复式) 户型偏好2 a 1房1厅 b 21 c 22 d 32 e 42 f 43 g 52/3/4 h 6房及以上 价格偏好 a(根据当地价格板块划分) b c 付款方式偏好a 一次性付款 b 分期付款 c 按揭 按揭月供承受力 a 1000元以下 b 10002000元 c 20003000元 d 30004000元 e 40005000元 f 5000元以上 c、 购买决策的最主要的影响因素指 标 5个最主要因素影响购房决策的最主要的5个因素 a 地理位置 b 市政交通便利程度 c 周边生活配套完备程度(包括子女教育) d 距离
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