房地产投资风险及其防范对策

1、房地产投资风险及其防范对策摘 要房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一次高投入、高回报、高风险的投资过程。房地产的特性决定了它投资数额大、投资周期长、变现能力差，在投资过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。本文结合房地产投资的具体实践以及投资的各种环境，包括政策环境、市场环境，在参阅了大量的关于房地产风险识别和分析的文献的基础上。力图弄清在如今的政策和市场环境下，房地产投资者所面临的具体的关于投资方面的风险，以及如何对这些风险进行定性的和定量的分析。关键词：房地产、投资、风险、对策10一、房地产投资风险分析1 房地产投资风险的识别进行房地产投资

2、风险管理必须识别风险，房地产投资风险识别，就是在各种风险发生过程中，对风险的类型及风险生成的原因进行判断分析，以便实现对投资风险的计量和处理。在实际工作中，各种风险往往交织在一起，而且引起风险的原因也错综复杂。为了能及时地发现或预测到这些风险，并采取有效的措施化解、缓和、减轻、控制这些风险，减少它的危害程度，需要掌握一些专门的识别方法，以对各种可能发生的损失进行分析。 传统的风险识别方法同样是从分析损失入手的，主要有风险问题问询法、财务报表法、环境分析法、现场观察法等等，论文认为目前流行的风险识别方法都是基于传统风险识别方法，在“吸收精华，去其糟粕”的原则上发展起来的。主要有: 头脑风暴法、德

3、尔斐法、幕景分析法、筛选监测诊断技术、故障树分析法。2 房地产投资风险分析在房地产投资分析中需测定项目的风险性，其实际应用时有多种方法，最主要的有三种分析方法，一是盈亏平衡分析法，这种方法只能对项目的风险作定性分析，无法定量测度其风险的大小，即对项目的风险只能进行程度上的描述;二是敏感性分析法，这是测定项目风险衡量其可靠性的最常用和最有效的方法，它通过分别考察各相关要素发生变动时，导致项目盈利能力变化的范围和幅度，找出影响项目风险性的敏感性因素，从而避开项目风险性大的因素;三是概率分析法，这是一种对房地产投资获取某一预期投资收益的可靠性进行直接测定的方法，它运用概率方法依次确定项目各种可能出现

4、情况概率分布的期望、标准偏差、变差系数等指标，从而计算出较为精确的可靠值。二、广州市奥园春晓房地产项目基本情况分析1. 奥园春晓房地产现状分析2004 年以前，广州市的房地产开发水平较低，不仅规模小而且品质较差。2005 年至 2008 年，广州房地产业快速发展。2004 年广州房地产开发总投资额为 173 亿元，到 2008 年房地产开发年投资总额增长为 466.2 亿元，年均增长 59.05%，商品房销售面积年平均增长 38.61%，从 2004 年的 28.2 万平方米增长到 2008 年的 115.47 万平方米。商品房均价由不足 8000元/平方米增长到 20000 元/平方米，年均

5、增长 15%。2009 年是广州市房地产调控年，增长速度有所放缓。但全市完成房地产开发投资仍为 520 亿元，施工面积为 5312.6 万平方米。广州各区房地产发展不均衡，中心城区具有房价拉动效应。2010 年 16月份中心城区商品房销售均价为 23500 元/平方米，而全市商品房销售均价为21680元/平主米；2010年16月份中心城区商品房销售面积为483.4万平方米，占全市销售总量的 70%；且中心城区的存量房不多，获准预售而未售出的商品房面积不足 30 万平方米。2. 奥园春晓房地产项目基本情况介绍为了进一步推动开发区经济发展，营造一流投资环境，改善人们居住环境，提高生活品位，拟在萝岗

6、区广汕路转永顺大道交汇处建设奥园春晓住宅小区。奥园春晓项目地块面积 60667 平方米，属萝岗区，位于位于萝岗区广汕路转永顺大道交汇处。萝岗区是广州市政府规划建设的重点城区，将成为广州市政治、经济、金融、商业、文化、旅游中心，该地块处于规划中的城市金融商业功能区，是不可多得的黄金地段，极具居住和商业开发价值。广州市的房地产市场开发热点在朝阳开发区，目前该片区商品房均价在广州市最高，并且明显上升趋势，在此地块开发房地产项目具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。3. 奥园春晓房地产项目的内外部环境分析奥园春晓住宅小区具有以下优势:(l)项目优势从项目选址上看，其有下列特定优势:1)自然环境优势。

7、 随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而奥园春晓住宅小区地处萝岗区永顺大道，环境优美、空气清新，很适合人们居住。2)人文环境优势。本项目东侧为己建成的长平社区，使西花园有独特的人文环境优势。3)交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该路东与公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与以前开发的一样具有十分优越的条件。同时项目用地邻近广汕路商业街，商业配套条件较为完善。此外，临近奥园春晓还有教育配套设施。(2)与竞争对手的优势分析1)项目与广州市区的住宅园区比较有两大显著优势:环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特

8、定的消费人群。2)项目与萝岗区其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。“奥园春晓”将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与萝岗区的其他居住区拉开差距。加上开发公司的企业形象及其在萝岗区乃至广州市的显著影响也有利于本项目赢得市场。三、广州市奥园春晓房地产项目开发投资风险分析1. 奥园春晓房地产项目的风险识别1)区域发展风险从广州市目前住宅市场看，商品房供应充足，而市场有效需求不够旺盛，除企业集资建房与货币分房双轨并行、购房者举棋不定、房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置、配套设施、交通问题、小区环境等存在问题也是其重要原因。广州中

9、心城区正在销售（含预售）房地产项目共有 52 个，其中约36%为现楼，64%为在建楼盘。奥园春晓地块周边已建及在建房地产开发项目较多，如雅居乐、剑桥郡、星汇文华、新时代家园、珊瑚天峰、星汇文瀚 等，售价1500030000元，竞争对手较为强劲，对项目产生巨大影响和压力。2)技术风险房地产投资技术风险主要表现为开发商对小区规划、房屋户型设计、功能要求、智能科技含量等的掌握上。随着房地产市场化的深入，房地产开发面临多元化的消费群体，它要求开发企业具有雄厚的技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对智能科技的要求，及时满足消费者需求的变化。奥园春晓 项目规划设计如达到沿

10、海一线城市先进标准，针对广州市的地域情况和消费能力能否得到消费者的广泛认同有一定的风险。奥园春晓项目可以通过充分调研周边市场的情况，把握潜在购房者的购房需求。在建筑规划、建筑立面设计上要有新意，有特点；在户型设计上要考虑户型设计的多样性，把握市场户型；注重完善配套设施、优化社区环境、营建社区文化气围等，从方案的规划和户型设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。在设计、施工过程中注重科学管理，提高工程质量、降低开发成本，以此来减小项目的市场威胁。3）经济管理风险市场营销风险项目收益最后要靠销售来实现，营销的成败对项目的资金链和各项经济效益指标至关重要。特别是在市场经济的买方市场条件下，竞争尤为激烈

11、，必须下功夫创造产品的优良形象，搞好营销策划。奥园春晓 项目要准确了解市场动态，掌握市场行情，及时调整销售方案，踩准市场节奏，尽快完成销售，争取效益最大化，减小项目市场销售风险。时间管理风险在项目实施过程中应优化设计、规范操作、精心组织生产经营以及采取切实可行的工程技术措施和施工方案，以控制项目进度，节约开发成本，4）融资风险房地产开发的过程实质是一个投资过程，即资金有效投入和增值回收的过程，在其开发和消费过程中离不开金融支持。资金紧缺已经成为众多地产最大的困难，如果资金组织不到位，势必造成成本增加甚至严重影响项目的进展。所以要扩大融资渠道，住宅销售采用灵活多样的付款方式使资金按预期回笼，保证

12、项目所需的资金，消减金融财务风险。 5）财务风险 ：要克服建材涨价、人工成本增加和其他各种不利因素引起的费用增加。降低工程造价，控制投资成本也是减小项目风险的重要方面。同时，由于利率上调，使利息增加，增加了利率变动风险。2. 奥园春晓房地产项目主要风险的估计与评价1、建造成本风险: 广州地区为软土湿陷性地质构造，拟开发项目邻紧珠江，对地基处理的成木较难预测，尤其是地下汽车停车位的深基坑支护费用，变数较大，土地拍卖时，尚未有地质参数资料;高层建筑的设计合理与否对建造成本构成关系密切:高层建筑的施工建设对技术及设备装备要求高，对开发商增加了建造成本;近年来，广州的物价指数涨幅较大，位居全国前列，相

13、对成本增幅较大。2、建造工期风险:广州是海洋性气候地区，台风多，影响时间长，雨水充沛给建造工期带来不确定因素:广州地区的湿陷性地质构造，地卜层结构的施工可能带来的不可预见的施工、技术上的障碍，对工期造成不确定风险。拟开发地块位于市中心，施工场地紧张带来周转材料不畅，以及广州市区的地方性法规制约诸如夜间施工限制等，客观土对建设工期带来不确定性。3、销售价格及时间的风险 地块获取的批租价较高，导致物业构成成本比广州现有楼市市价有较大增幅。调查显示，最受市民青睐还是多层占59.18%，其次是小高层21.77%，消费群体所占比例少是否会形成曲高和寡的难堪局面。与目标地块同时推出招投标的土地共8幅，其中

14、相邻或紧邻地段的地块面积约有72000平米，物业价格，入市时间竞争激烈。同时今年5月份以后广州的大批楼盘上市，分散了消费群体，造成了价格压力。市区大量入市的现房是今年5月份以后，日标地块的入市时间预计要在2004年，房地产商的虚假行为，己经敲醒了消费者的择房观念，买现房的比例逐年提高，造成开发商开发成本增大，影响房价。四、房地产投资风险的防范与控制1. 房地产投资风险回避房地产投资风险回避是指房地产开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。就风险的一般意义

15、而言，风险回避是处理房地产投资风险最强有力、最彻底的手段，是一种完全自足型的风险管理技术，即有效的回避措施可以在房地产投资风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能，而不再需要实施其他风险管理措施，因为这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度，或在损失发生后予以一定补偿的作用。2. 风险预控风险的客观存在使投资者不得不寻找更为积极的办法来预防风险。而做好市场研究是这种积极的办法之一。风险在房地产投资活动中就是投资者的设想和实际结果之间不一致的可能性。要降低这种可能性就需要做出比较正确的假设，而正确的假设只能通过市场调查，尽可能获取详尽的信息，然后作充分的市场研究才能做到

16、。在投资过程中的收益和支出的预测，资金的机会成本和市场价值的估算等，都是从市场研究中得到的。全面的市场现状调查、客观的需求供给增长预测、严谨的未来供需缺口分析都是建立在科学手段基础之上，单凭主观臆测做出的可行性研究是风险发生的必要因素。投资者关于投资环境的信息越多，信息质量越高，那么投资者所作的预想可能越准确;对市场信息的细致研究，会导致对开发过程和经营成果的较准确的估计，从而使风险在事先就得到很好的控制。3. 房地产投资风险抑制房地产投资风险抑制是指在房地产投资风险损失发生前、发生时或发生后，房地产开发商通过采取相应措施以减少风险损失发生范围或减轻损失程度。房地产投资风险抑制措施大体分两类：

17、一是事前措施，即在房地产投资损失发生前为减少损失程度所采取的一系列措施，宗旨是使某项房地产投资风险发生时产生的损失最小化。在损失发生前所采取的风险抑制措施，有时同时也会减少损失发生的可能性，起到风险预防作用；二是事后措施，即在某项房地产投资损失发生时或发生后为减少损失程度所采取的一系列措施，目的是阻止损失范围的扩大、减轻损失程度，并进行有效的恢复，防止开发工作中断。在房地产投资实践中，开发商可采用一系列风险抑制措施将开发过程中的风险降到最低程度。1针对开发中存在的风险，制定详尽而周密的风险管理计划，制定费用、进度和技术后备措施，建立有效的风险管理系统。2进行设计和施工招投标，选择信誉良好、设计

18、水平高的设计单位和报价合理、工期短的承包企业。3充分考虑市场消费特点，建筑平面布局尽可能灵活，户型多样化，中高低档次齐全，适应各种消费需求。4及时提供开工条件并按时支付工程预付款、进度款，按时并尽可能提前完成开发项目。5通过多种合同形式，固定风险变量，减轻风险损失。例如：开发商与承包商签定固定总价合同减轻工程造价上升的风险以及与金融机构签定固定利率贷款减轻贷款利率上升的风险等。参考文献1. 刘正山. 房地产投资分析 M大连，东北财经大学出版社 2010（112. 朱中一. 当前房地产市场趋势及发展趋势 J.中国房地信息，2008(09)3. 廖英敏. 当前房地产市场特点及走势分析 J.中国房地信息，2008(01)4. 易居房地产研究院，2008年中国房地产市场分析 J.城市开发，2008(12)5. 白涛. 房地产业的政府管制价格构成及其管制 M.广州，暨南大学，20086. 乔新生;房地产宏观调控的几个关键问题J;理论月刊;2011年04期7. 盛蒲兴;陈林;房地产评估战略阶段浅析J;建筑经济;2006年S1期8. 谢熠;肖丹;中国房地产泡沫成因与对策J;知识经济;2010年01期9. Nick French, Simon French, Decision theory and