设备设施运行保养工作标准

1、em-01-12 (b/0) 深圳市长城楼宇科技有限公司设备设施运行保养工作标准一、机电设备运行维护保养工作标准(变压器)序号项目周期工作内容及标准1变压器运行、点检非用电高峰期每日两次记录变压器的三相电流、三相电压、三相温度读数，应在变压器的额定值范围内，同时听变压器声音是否正常，应发出持续均匀的“嗡嗡”声，没有机械震动声和放电声等异常声音。检查变压器的高低压侧电缆头和母排的搭接头是否有发热、变色、发生异味等现象，变压器的外壳接地是否良好，所有变压器外壳、垫片、瓷套、接头有无破损、变色和异味。电缆沟内有无积水、杂物。油浸式变压器油是否呈亮黄色，油位刻度，无漏油和渗油现象，变压器室应无杂物、无

2、积水，防小动物设施应完好无损。用电高峰期两小时2变压器例行保养清扫、紧固半年清扫灰尘、紧固母排螺栓等所有电气接头。更换半年更换干燥剂（仅油浸式变压器保养用）。测量绕组绝缘电阻每年断开所有的接地开关和变压器低压侧的接地棒，并锁好高压开关柜，用摇表测量变压器的绝缘电阻即：高压对低压、高压对低压和地、低压对高压和地，绝缘电阻值r200m（30时）。接地电阻测试每年接地电阻43变压器预防性试验绝缘电阻三年线圈的绝缘电阻试验。耐压试验工频交流耐压试验。直流电阻线圈直流电阻测试。油性试验变压器油性试验（油浸式变压器）。二、机电设备运行维护保养工作标准(发电机组)序号项目周期工作内容及标准1运行、点检发电机

3、每日一次检查各附件连接是否可靠；各运动件是否转动灵活；皮带张紧度是否合适；冷却水是否加满；各接头是否有渗漏；机油是否加足；各接头是否有渗漏；燃油是否充足；各接头是否有渗漏；蓄电池是否充足；系统各线路接头是否松动。2发电机空载试机两个星期空载试机15-20分钟, 输出电压、频率、油温、油压等参数正常,仪表正常。3保养并试机60分钟半年输出电压、频率、油温、油压等参数正常,仪表正常。4模拟停电试机半年15秒内能自动启动：输出电压、频率、油温、油压等参数正常,仪表正常。5发电机运行值班输出电压、电流、频率、油温、油压等参数正常,仪表正常。三、机电设备运行维护保养工作标准(低压配电柜)序号项目周期工作

4、内容及标准1运行、点检低压配电柜巡查低压配电柜(非用电高峰期)每日两次巡查低压配电柜的三相电流、三相电压等各项参数均应在额定值范围内。电容柜的功率补偿因素在95以上。低压配电柜内所有电气接头有无破损、变色和异味。巡查低压配电柜(用电高峰期)二小时2例行保养抽屉式万能限流断路器保养半年摇出抽屉式万能限流断路器：用吹风机对断路器进行清扫工作；用500v绝缘摇表检查断路器的绝缘电阻,r10m；断路器检查完毕后，手动断、合闸应灵活可靠，当手动按“断开”按钮时能立即动作。抽屉柜保养取出各个抽屉柜，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有接线端子和弹簧垫片，检查主回路的铜鼻子是否接触牢固，清理灰尘部分

5、。电容柜保养先断开电容柜总开关，用 25 平方毫米以上导线逐个把电容器进行对地放电后检查与紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，同时检查电容器是否膨胀变形和变色，对电容柜进行除尘清洁，然后合闸进行调试。进线柜保养紧固及所有电气接头、螺栓；检查进线开关、清理灰尘；测试断路器绝缘电阻r10m。切换柜保养紧固所有电气接头、螺栓；机械、电气连锁装置试验。母线保养确认保养的母段无电源时并检查无误后，断开市电与发电机互投柜中的切换总开关，然后对保养的母排用 25 平方毫米以上导线短接并挂接地线，紧固母排螺栓，有松动的母排应拆下螺栓；检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异象，检查电流、电压

6、、互感器的二次绕组的可靠性；拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用500v绝缘摇表测量相间、相对地的绝缘电阻（r10m）；四、机电设备运行维护保养工作标准（控制柜）序号项目周期工作内容及标准1点检每周一次检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常，指示值是否在额定范围；控制开关是否在规定位置；控制柜内所有接触器、电气元件和接头有无损坏、变色和异味。2例行保养半年关掉控制柜电源，检查柜内的各类开关、接触器有无损坏。紧固所有接线端子。检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常，指示值是否在断电后的适宜位置。对有控制板（即电子元件）的，先对人体自身静电进行放电后，再对电路组件进行检查和清洁，元件有否

7、损坏。检查柜内所有的电容器，有否鼓涨或流液现象，如有要及时更换。检查所有指示标志及线头标志是否清洁，柜表面油漆有无脱落，有问题要及时修补。对柜内外进行一次全面清洁检查，不准有遗留物。接通控制电源，注意有无异常响声及异味，检查各指示部件的工作状态应正常，对有弱电控制板的要用万用表检查板上输入电压是否正常。3测量绝缘电阻一年用绝缘摇表测试线路的绝缘电阻（）。4测量接地电阻用对地电阻测试仪测试控制柜的接地电阻（4）。五、机电设备运行维护保养工作标准(中央空调)序号项目周期工作内容及标准1运行严格按随机说明书要求进行操作：如长安花园开机前检查事项：检查供电各电源是否正常，压缩机马达电压380伏5，水泵

8、马达电压380伏5，记录工作电压。按冷冻水泵、冷凝水泵及冷却塔风机按钮，启动后检查冷冻水及冷凝水出入水的压力(冷冻水压力差为90kpa5，冷凝器水压力差80 kpa5，并作记录；检查润滑油大约于上油视窗之位置(下油视窗可见油位为正常)，油温度为49-60，油压为124205kpa为正常。2.开机步骤：启动地柜风机、吊柜风机及盘管风机；按屏幕下方“local”键开始开机程序；注意屏幕左上方显示，正常为 “readyt0 start”“0cgupied mode”将机组运行情况每小时在运行记录表作一次记录。3、停机步骤：按下屏幕红色停机键，超过2秒后主马达停止运行；十五分钟后停止所有水泵。停地柜、

9、吊柜及盘管风机，使机组满载电流百分比低于40；2点检冷水机组 冷却水泵 冷冻水泵一小时查看主机显示屏个参数是否正常；查看轴承温度、电源电压是否正常；查看水泵、风机电压、电流是否正常。末端设备每日一次检查新风机、风柜、风机盘管的运行状况，有无滲漏情况。3月保养冷水机组一月检查机组的动作情况，记录运行数据。观察电流表指针移动情况，对比电流表数据与实际是否相同。检查润滑油循环系统及油温。检查机组是否有不正常的噪音现象。检视润滑油及冷媒是否泄漏。检查电气控制系统。检查清理机组配电柜继电器触头及接线头。检测调整扇门马达开启度。检测各个温度探头及各个安全参数是否正常。检测主机微处理器各组态设定值是否正常。

10、检测冷却、冷冻水的水流量压力差是否正常，必要时调整。冷冻冷却管道一月检查与处理管道渗漏情况，检查与调整地柜吊柜制冷效果，清洗防尘网。冷却水系统一月风扇电机齿轮箱加油，调节浮球阀，清洗冷却塔滤网，检查冷却水、冷冻水水质。风机一月清洗回风口滤网，擦洗回风口、出风口，检查电机润滑，检测皮带是否完好及调整松紧度。4年度保养一年开机运行，观察机组运行，记录运行参数。开机运行分离冷媒中冷冻油。利用抽排装置，将冷媒抽至冷凝器储存。待机内压力降至5磅时，排除机内冷冻油。关闭截止阀，拆卸清理更换冷媒过滤器。拆卸清理更换油过滤芯拆卸清理更换冷却马达电机冷媒过滤器。清理接触器触点。检查清理电气线路控制部分。检查各个

11、安全保护装置，必要时调整。检查任何脱落或过热现象，收紧松动螺丝。检查压缩机马达绝缘情况。检测扇门导叶开启度，必要时调整。打开冷凝器盖板清理冷凝器铜管，检查盖板腐蚀程度。对机组加入氮气进行查漏，抽真空除湿。加入新冷冻机油送电对油加热。打开各个隔离阀。平衡机组冷媒，开机调试运行。对缺少冷媒的机组补充冷媒。观察机组运行情况，检测各个温度探头安全参数。六、机电设备运行维护保养工作标准(给排水)序号项目周期工作内容及标准1连续运转的水泵运行、点检每日两次查看个水泵运行情况、管道压力是否正常。水泵运转平稳、无跳动、无明显振动、无异声，水泵轴承温度在90以下。电气操作手柄完好，控制柜内部各电器无过热，无杂音

12、；水泵电机运行中三相电流、温度不得超过铭牌规定的额定值，转速、振动均应正常；控制柜内应有电气原理图。2水泵保养每月检查、补充水泵轴承及水泵电机轴承润滑脂，水泵轴承及水泵电机轴承每隔6个月润滑一次，加入润滑脂不应超过轴承室的2/3，否则将导致轴承过热，如有油质变色、有铁屑等现象应全部更换。漏水检查：盘根应良好，泵体无渗水、溢水、沙眼等情况，水泵运行时，水泵轴下在间断性滴水属正常现象，但渗水量应约520gmin为宜（轴封填料不宜过紧），泵轴渗水没有流到地面的现象。水泵和电机要转动灵活无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，水泵联轴器每月检查一次，检查时应注意联轴器是否旋转自然，并保持偏差不超过0.2mm

13、，机座地脚螺栓应紧固、无锈蚀（应始终保持有防锈措施）、垫片齐全。3消防水泵点动运行每月试验水泵是否可正常运行。4减压阀组检查每月检查减压阀工作是否正常，并对压差进行调校。5水箱浮球检查每日检查浮球阀是否可正常开启、关闭，水箱盖是否锁好。6阀门保养每季度阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，无漏水现象；阀体手柄（手轮）完好，阀杆润滑好，外观整洁；对阀门连接铜阀芯的传动杆加注黄油，做好防腐，以确保阀门开闭自如；对阀门上的螺栓进行防腐除锈，加黄油；对阀门漏水部分加盘根，堵漏；检查阀门与法兰盘连接部分胶垫有无老化、漏水现象，如有则需提前停水，更换胶垫，紧固螺丝。压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观

14、察，紧固良好，表阀及接头无渗水。阀门、管道及附件应外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。7水池（箱）及管道的清洗、消毒每半年清洗消毒、检修等工作由取得健康合格证，并让接受过业务培训的人员进行。排放水池中无法用生活泵抽出的水，同时准备好清洗水池的用具包括辅助器具，注意应使用低于36伏的低压安全照明灯具，并配置漏电开关进行保护。放完水后，打开水池（箱）的盖，向水池中鼓风，鼓风半小时，用燃烧的蜡烛对水池底部进行试验，验证是否缺氧，如无异常，向水池中传送工具，拉电源线，并准备清洗工作；刷洗六面体水池横、竖各三遍，检修人员对水池中的管道及浮球、水位控制器进行维修，完毕后向水池内六面喷洒国家标准规定

15、的水箱清洗专用消毒粉，配比按使用说明书执行；半小时后，再次进入池内进行通风、冲洗，最后清洗二次后，清除水池池底污迹，用潜水泵抽出池中的水； 在清洗水池的同时，另派人检修：清理紧固阀门、清理过滤网以及检查电气控制线路； 在水池清洗完毕后，检查供水、供电是否正常； 清洗完毕注水入池，水池（箱）应加盖加锁，且密封良好；通风透气孔应作好防护措施，防止蚊虫进入。送样品到市区以上防疫站化验、取证，或由国家认可的水质检测中心到现场取样化验，出具检测报告。8全面保养每年上述保养的所有内容和给排水管线、附件等的保养。9测试电机绕组绝缘电阻每年测试电机绕组的绝缘电阻、直流电阻：每年用500v摇表测试电机（380v

16、ac）绕组绝缘电阻，应该在冷态时r1.0m、绝缘电阻热态时r0.5m；七、机电设备运行维护保养工作标准（消防）序号项目周期工作内容及标准1火灾报警控制器、消防联动控制柜每日柜内所有电气接头有无破损、变色和异味；消防系统报警故障点的统计及处理。2消防供电系统检查保养见上述发电机组、低压配电系统。3供水灭火系统检查保养见上述给排水系统。4消防泵（栓）系统检查保养每月检查消火栓内配件是否齐全，并抽检消火栓按钮是否可以启泵。5报警系统检查保养每月对烟感、手动报警按钮抽检；并检查其安装是否牢固、正确。6防排烟系统检查保养每季正压风机、排烟风机应处于“自动”状态，运行时送、排烟压力应充足，各楼层防火门均在

17、关闭状态，送风、排烟管道无堵塞。线头压接和继电器接触应良好，电机接地线牢固；风机叶轮转动灵活无卡阻,及时检查(替换)轴承润滑油；风口外观良好，无脱落，无机械损伤。7灭火系统检查保养每月贮存容器的压力指标检查贮存压力，贮存压力应符合规定，正常值应在规定的之内。检查系统是否有机械损伤和失灵情况，所有的铅封和保险带都应完好无损；有无漏气现象产生的环境污染。检查喷嘴在封闭空间中位置有否改动，确保喷嘴喷射无任何障碍。 检查所有的出口，确保畅通。检查灭火控制器控制面板的电路显示应正常。 卸下电动启动装置，触发两路探测器，看控制器的响应程度是否正常，气笛是否发声，延迟时间是否符合要求，电动启动装置是否会有动

18、作的声音。拆下储气罐上同型号压力表送检，以校准表为基准表，储气罐为压力发生器，核对其它同型号表。8疏散系统检查保养每月每月应保养：检查疏散指示灯市电和蓄电池电源均应正常；每月每灯的备用电池应亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池寿命。9通讯系统检查保养每月每月应检查报警电话能否正常通话。每月应检查楼层通讯对讲系统能否正常通话。每月应进行选层广播一次八、机电设备运行维护保养工作标准（安防系统）序号项目周期工作内容及标准1闭路监控系统（cctv录象机、cctv监视器、cctv切换器、cctv图象分割器、cctv云台控制器、cctv电源）点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和异味；应达到正常运行

19、功能；系统故障点的统计及处理。2闭路监控系统保养每月检查支撑杆地脚螺栓是否松动（螺栓加黄油保护）；检查转动部分的连线是否有破裂、拉断现象；检查转动部分的润滑情况，并加润滑油。检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，散热风扇清理一次，镜头焦距调校一次。检查云台的灵活性、运转角度是否正常。做好防腐防锈工作，对铁件部分要定期刷防锈漆。3ic卡门禁系统（电源、主机、读卡器、门（电磁）锁、防盗门、闭门器）的点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和异味；门能正常开关、闭门器松紧适宜；系统故障点的统计及处理。4ic卡门禁系统保养每月检查电源是否正常: 电源箱是否固定牢固,电源输入电压及输出电压是否

20、符合标准,接线端子紧固,电源指示灯是否良好. 检查电磁铁是否吸合良好、间隙过大或发生偏差。检查主机工作是否正常: 检查主机箱表面清洁，无锈，固定螺丝有无松动，外壳接地是否良好。主控板有无松动,按键应灵活,接线应牢固,lcd显示清晰.检查室外读卡器、电源箱及电磁锁的防雨、防尘的密封性，清扫灰尘。 检查门锁线有无磨损, 门锁,门磁继电器,动作灵活,有无异响,工作电压是否符合标准. 门锁门磁、读卡器与主机板连接导线绝缘是否良好，连接点紧固。检查读卡器电源指示灯是否正常，表面清洁，固定螺丝有无松动。检查读卡器与主机板的通讯是否良好。检查电控锁的动作是否灵活可靠。防盗门闭门器检查。5智能化停车场（道闸齿

21、轮箱、挡车杆、荧光膜、读卡器、所有电气接头、电脑）的点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和异味；道闸能正常开关；道闸齿轮箱无渗油、机械部分无卡阻；挡车杆、荧光膜应完好无破损；读卡器读卡正常；电脑各项参数、图像应正常运行；系统故障点的统计及处理。6智能化停车场系统保养每季修整挡车杆、修补反光膜，转动部分加油、齿轮箱补充机油、线头紧固、限位开关调整、防雨密封检查。清洁各部位：读卡器箱内清洁、感应灵敏度检查调整、摄像及清晰度调整。检查能否自动和手动开闸、检查车场收费系统是否正常、检查摄像照明及图片存取是否正常、挡车杆气动防砸车系统是否正常、地感试验是否正常、光纤电缆联接、紧固测试进出口系统是否协调

22、、检查网络连线是否正常，电脑记录（刻录光盘）应保存一年。检查电脑记录。7道闸系统保养每季修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。取下顶盖，打开箱门，对各转动轴加润滑油。 补充齿轮箱内机油。全面紧固电线接头，检查电容器有无失效或漏油现象，如有应立即替换。限位开关应调试在正常位置。检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。查验齿轮磨损情况、平衡弹簧情况，严重时应更换；限位开关应紧固。全面清洁箱内各部件灰尘。8可视（防盗）对讲系统（门口机、门（电磁）锁、防盗门、闭门器、对讲质量、控制中心主机）的点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和异味；门能正常开关、闭门器松紧适宜；对讲质量应达到清晰、无杂音；控制中心

23、主机应正常运行；系统故障点的统计及处理。9可视（防盗）对讲系统每季度检查主机是否可以呼出呼入，电源应正常，主机、电源应固定牢固。所有电气接头有无破损、变色和异味；门能正常开关、闭门器松紧适宜；对讲质量应达到清晰、无杂音；控制中心主机应正常运行；系统故障点的统计及处理。九、机电设备运行维护保养工作标准（照明系统）序号项目周期工作内容及标准1例行保养每周检查各灯具是否正常、修复或更换损坏的灯具；检查各电器线路是否固定牢固、修复故障的电器线路十、机电设备运行维护保养工作标准(防避雷系统)序号项目周期工作内容及标准1点检每月查看避雷有无脱焊、锈蚀；并将其修复。2防避雷系统保养半年检查避雷针、避雷线，避

24、雷带及引下线有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉。对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达2以上的必须更换。用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时解决。检查接地引线和接地装置是否正常3测试避雷系统的接地电阻每年每年3月份用接地电阻测试仪测试避雷系统的接地电阻（不少于4个点）：防雷接地电阻一般应r10；防雷与保护接地合一时接地电阻r4；采用联合接地体时接地电阻r1。4公共天线主系统点检保养每月4.1每月检查天线连接有无松动、有无生锈、有无断裂、绝缘有无老化、屏蔽线有无断裂等现象。 4. 2天线架有无断裂现象，天线架的固定情况。 4. 3检查天台接收系统由于是露天安装，风吹、日晒、雨淋，防止生锈尤为重要。凡是铁件定期漆银粉漆。 4. 4如遇台风、暴雨后检查一