销售百问百答

1、 【东莞翰林雅苑】销售百问世邦魏理仕广州分公司资产服务部谨 呈二八年七月目录一、地产常识2二、项目理解13三、物业管理16（一） 物业收费类16（二）物业服务类21（三）工程类28（四）装修类31（五）安全保卫类35一、地产常识1、 商品房的使用年限是多长？（住宅、商业）我国商品房的使用年限主要是由土地所有权国有的制度决定，我国国有土地使用年限规定为，1) 居住用地70年 2) 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；3) 商业、旅游、娱乐用地：40年，2、 什么是商品房的五证？五证为国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，商品房预售证。3、

2、 什么是土地所有权？土地所有者是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。4、 什么是土地使用权？土地使用权指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。5、 什么是土地使用权出让？其形式？土地使用权出让指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。6、 土地使用权出让年限？1) 居住用地70年 2) 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；3) 商业、旅游、娱乐用地：40年，7、 什么是建筑面

3、积？ 指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米以下的 技术层不计算建筑面积。8、 什么是房屋实用率？实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/建筑面积。9、 什么是容积率？其意义？指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。底下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。建筑容积率=小区内总建筑面积之和(平方米)/小区总占地面积(平方米) ，容积率越高说明该物业较稠密；容积率越低说明该物业居住档次越高。高层容积率一般为3-4；多层容积率一般为1.5；联排别墅容积率一般为0.7 左

4、右；独立别墅容积率一般为0.5以下。顶级豪宅容积率一般为0.1左右。10、 什么是建筑密度？其意义？居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积(平方米)/小区居住总用地(占地面积)(平方米) 100%， 建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低说明该物业居住档次越高。11、 什么是绿化率？绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。 绿化用地面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等，为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和。 12、 什么是套内建筑面积？套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积13、

5、 什么是实用面积？实用面积=建筑面积公摊面积。即套内建筑面积14、 什么是使用面积？使用面积=建筑面积公摊面积套内墙、柱面积。即净面积15、 计算全部建筑面积有哪些？1) 使用面积和墙体所占面积，以及墙体所占的面积，以及其他共用配套部分所占的面积。2) 单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。3) 多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。4) 建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。5)

6、 地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。6) 用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。7) 坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。8) 建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。9) 电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。10) 建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术

7、层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。11) 有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积； 12) 有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积； 13) 突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。14) 封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。15) 建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积； 16) 两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积； 17) 建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面

8、积； 18) 各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。16、 计算一半的建筑面积有哪些？1) 独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。2) 单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。3) 阳台（包括凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台）均按其均按其水平投影面积的一半计算。4) 无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。5) 没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。6) 室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。17、 不计算建筑面

9、积有哪些？层高2.2m以下，公共绿化、柱廊等，作独立使用空间销售或出租的，人防。主要包括：1) 突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。2) 检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。3) 穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。4) 深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。5) 没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6) 单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。7) 地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。8) 宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠

10、墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。9) 建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。18、 什么是公用建筑面积？电梯井、楼梯间、垃圾道、普通电讯主、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙) 水平投影面积的一半。19、 公用建筑面积分摊原则？按栋分摊，原则上是谁用谁分摊。如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。20、 公用分摊面积包括什么？共用建筑面积的内容包括：电梯井、管道

11、井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。注：用于营业性可售可租的公共设施则不能用于分摊。21、 什么是住宅用地人均面积（m/人）？人均住宅用地面积小区内总住宅用地面积/本小区规划居住总人数。22、 什么是合同约定面积？商品房的建筑面积未经具有房产测绘资格单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格单位实施测绘，但未经房地产行政主管部门审核通过，而临时由合同暂时约定的面积。23、 什么是产权登记面积？商品房的建筑面

12、积已经由具有房产测绘资格单位实施测绘，测绘结果已经行政主管部门审核通过的，登记在房屋产权证上的面积。24、 什么是面积误差比？在什么范围内双方不退不补？根据商品房销售管理办法规定面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）/合同约定面积x100%当面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。如合同另有约定的，依据合同。25、 面积误差在什么范围内双方多退少补？1) 面积误差比在0% 3%之间双方多退少补2) 面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权选择退房。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并付给利息。买受人选择不退房的，产权登记面积大于合

13、同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积积差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应当签署补充协议。以上是商品房销售管理办法规定如合同另有约定的，依据合同。26、 什么是层高？房屋的下层地板面或楼板面到上层楼板面的高度。27、 什么是净高？房屋的层高减去房屋的楼板厚度就是房屋净高。28、 什么是玄关？其意义？指房屋进门和客厅之间的缓冲地带。玄关能够起到避免一进门就将房间一

14、览无余的情况。29、 什么是隔断？指分割室内空间的不到顶的半截立梁。30、 什么是过道和走廊？过道指住宅套内使用的交通空间；走廊指住宅套外使用的交通空间。31、 什么是阳台？其分类？供居住者进行室外活动的有顶层空间。分为凹、凸阳台。32、 阳台面积的计算？据中华人民共和国建设部于2005年4月15日发布的第326号公告称，从2005年7月1日起，所有建筑工程的面积计算将以 建筑工程建筑面积计算规范为国家标准（编号为gb/t503532005），该规范3.0.18款指出：建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。33、 什么是露台？是否计算面积？供居住

15、者进行室外活动的无顶层空间，不计算面积。34、 什么是地下室？房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2的空间。分为全地下室和半地下室。35、 什么是混凝土？主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。36、 什么是砖混结构？建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房

16、，是目前广泛采用的一种结构形式。37、 什么是现浇钢筋混凝土框架结构？建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。（将混凝土浇注在钢筋之上）梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。38、 什么是底框架结构？指建筑的底部一层或二层是框架结构，上层是砖混结构；吸取了框架和砖混的优点。39、 什么是框架剪力墙结构？剪力墙是承受垂直及水平力设计的墙体，起承重的主力，改间隔时不能打墙及随意开洞。以免破坏剪力墙的整体性。40、 什么是建筑朝向？建筑物主要立面和主要功能房面对的的方向成为建筑朝向。良好的朝向可以保证大量的阳光通过

17、窗户直射入室外，改善住宅室内环境，对居住者的身心非常有利。传统观念上， 以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次。41、 什么是建筑间距？两栋建筑外墙之间的水平距离42、 什么是标高？ 指底层地面的标准高度。43、 建筑墙体的分类？按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。44、 建筑高度分类？建筑

18、物可根据其楼层数量分为以下几类1) 低层：2层及2层以下2) 多层：2层以上，8层以下3) 中高层：8层以上，16层以下4) 高层：16层以上，24层以下5) 超高层：24层以上45、 取得商品房预售的条件？房地产开发商首先要取得一定的开发资质，对项目进行立项后，通过取得建筑用地规划许可证后，交纳土地出让金，签订国有土地出让合同，取得国有土地使用证，根据项目经济指标，进行项目的规划设计，对项目设计进行报建，并取得建筑工程规划许可证后，进行施工报建，并取得建筑工程施工许可证，在房屋建至规定的进度（多层项目建至封顶、高层项目要求为主体结构的2/3，别墅项目建至封顶）时便可办理商品房预售许可证，取得

19、商品房预售资格。46、 什么是三书一证？交楼条件：1）交楼通知书 2）商品房质量保证书 3）商品房使用说明书 4）竣工验收备案表47、 什么是按揭？消费者在购买大宗商品（如房产等）时，通过与银行签订抵押贷款合同，消费者提供抵押物，由银行提供贷款，消费者按合同还款方式（一般为每月付款）偿还银行本金和利息的方式。48、 银行贷款，有几种还款方式？其区别？目前常用还款方式？有等额本金还款法和等额本息还款法。其中等额本金还款法是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而

20、减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。等额本息还款法是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。常用还款方式是等额本息还款法。49、 等额本息还款法的计算方式？贷款总利息的计算？根据等额本息还款法，向银行贷款n万元，就用n乘其贷款年限对应的月还款额，得出每月连本带息还款额。贷款总利息每月连本带息还款额贷款年数首付款房屋总价50、 什么是专项维修资金？收取标准？根据财政部、建设部住宅专项维修资金管理办法(中华人民共和国建设部和国财政部令第165号文)规定：业主须交纳专项维修

21、资金；物业专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修收取标准：详见管理办法第二章第七条：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。续筹，根据管理办法第二章第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。项目维修资金的缴纳方式：请根据项目实际情况补充51、 安装电话，接通宽带网、光纤、管道煤气的费用是多少？电费、水费各是多少？以上所有费用皆为政府定价。其价格的控制

22、权在于政府物价部门，其价格的确定及调整变动主要由政府有关部门规定。对以上有关费用的收取，物业公司仅按照政府规定，依照法规按原价代收代缴。71、 有几种付款方式？定金多少？一次性付款优惠多少？ 根据项目实际情况补充72、 车位或车库是否可以办理产权？花园否可以办理产权?根据项目实际情况补充二、项目理解1、 项目概况项目的总体技术指标？包括（总占地面积、总建筑面积、建筑占地面积、会所建筑面积、商业街建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、机动车位数量等）项目综合经济技术指标如下：请根据项目实际情况补充2、 一期总套数是多少？几种物业类型？其面积？各为多少套？其分布情况？ 请根据项目实际情况补充3、 说

23、明项目的产品设计理念及风格定位？请根据项目实际情况补充4、 本项目的定位?请根据项目实际情况补充5、 项目的地理位置？请根据项目实际情况补充6、 项目周边的交通状况？请根据项目实际情况补充7、 详细描述项目的总体规划特色？请根据项目实际情况补充8、 翰林雅苑建筑物的最大正间距与最小间距分别是多少米？请根据项目实际情况补充9、 车位情况说明？车位面积说明？请根据项目实际情况补充10、 翰林雅苑各种户型的面积是多少？请根据项目实际情况补充11、 翰林雅苑各种户型的特色?（户型特点参考户型手册上特点提炼）请根据项目实际情况补充12、 每个房间的电话、宽带插头？请根据项目实际情况补充13、 各种户型的

24、层高、楼板厚度是多少？请根据项目实际情况补充14、 各户型室内楼梯的宽度是多少？请根据项目实际情况补充15、 建筑施工单位说明及资质?项目建设单位：请根据项目实际情况补充项目施工单位：请根据项目实际情况补充项目监理单位：请根据项目实际情况补充16、 项目周边主要配套?请根据项目实际情况补充17、 项目内部（小区）主要配套?其特点说明?1) 工程配套：请根据项目实际情况补充2) 生活配套：请根据项目实际情况补充18、 会所有哪些主要的功能？收费如何？请根据项目实际情况补充19、 各产品类型的交楼标准是什么？请根据项目实际情况补充三、物业管理（一） 物业收费类1、 为什么物业管理公司一次性收取三个

25、月的物业管理费？由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而物业管理公司也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到物业管理公司对业主和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。2、 从什么时间开始计收业主的物业管理费？按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费，另，从遗漏工程整改完成之日起计收管理费，具体以各项目的

26、实际操作为准（请根据项目实际情况补充）。3、 以什么面积收取业主的物业管理费？房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。4、 业主应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外业主还要交纳什么费用？别墅物业管理费的收费标准为：2.80元/平方米/月；洋房物业管理费收费标准为：2.4元/平方米/月；除此之外如果是各业主自己家里使用的水电费、煤气费、有线电视和网络费等费用，以及业主的一些有偿服务。5、 业主入住时应该签订什么协议或文件？入住时业主应签订前期物业服务协议、临时管理规约、房屋交接确认书、防火协议书、水电表读数、钥匙确认书、业主承

27、书，并签收住户手册、装修指南、收楼文件/物品签收表住宅使用说明书、住宅质量保证书等资料。6、 业主如何知道物业管理费都花在什么地方了？物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业管理公司将每半年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。7、 业主有权审查物业管理企业的收支吗？没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只

28、能严重干扰管理公司的正常运作。 8、 装修需交哪些费用？a、装修保证金： 元b、装修垃圾清运费：每户 元；c、装修许可证工本费 元/张d、出入证工本费： 元/双证、按金 元/个9、 为什么要交维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？ 根据建设部和财务部第165号文住宅专项维修资金管理办法第二章第七条规定：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米按建筑面积交存首期住宅专项维修资金，缴存的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经3

29、/2的业主讨论通过后实施。业主各分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，应当及时续筹，由业主委员会决定续筹方式。10、 住宅专项维修资金的收取方式？是用于房屋哪方面的维修？专项维修资金是由谁代为管理？缴交方式请根据项目情况补充。用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。11、 有线电视的缴费方式？业主如想开通有线电视需缴纳初装机工料费： 元/户，收视费 元/年/户的费用；收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。 12、 如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否

30、有权掐断住户的水电供应？物业管理公司没有权限制业主的水电供应；但如果是代收代缴卡式收费，则要及时充值，以免自动停水停电。13、 售楼时的承诺没有兑现，业主交物业管理费吗？不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。14、 有的业主不交物业管理费，这对其它业主有影响吗？有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交

31、费业户的利益，当然也影响了您的利益。15、 物业管理服务费里面包括了哪些费用？如果没有包含电梯费用，低层住户也要交电梯费吗？物业管理服务费包括：1) 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2) 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3) 物业管理区域清洁卫生费用；4) 物业管理区域绿化养护费用；5) 物业管理区域秩序维护费用；6) 业公司办公费用；7) 物业管理企业固定资产折旧；8) 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9) 经业主同意的其它费用。电梯费用由楼内全体产权人按单元数或建筑面积比例分摊，最低楼层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物

32、业管理企业另有约定的，从其约定。16、 小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？管理费已包含公共照明用电电费，但多层、高层住宅电梯电费及二次供水电费由业主共同分摊。多层、高层住宅电梯电费及二次供水电费按使用的户数平均分摊。请根据项目实际操作情况调整17、 装修时为什么要交装修保证金？是按哪些相关标准收取？根据住宅室内装饰装修管理办法第一条规定，物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约定装修行为。以达到安全施工的目的。具体的收取标准以物业公司与业主签订的装修管理规定约定的金额为准。18、 业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业管理费？是的，要缴纳物

33、业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，业主是要交物业管理费的。19、 已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费？严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。20、 物业管理费如何收缴?业主可以以现金形式或银行划帐等方式。21、 小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费？水景园林将由外包的专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大

34、修则需动用维修资金。22、 物业管理费是怎样计算出来的，测算标准是什么？是依据国家前期物业服务合同、当地有关物业管理服务收费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。23、 为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动？小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调整。24、 这里的水、电、煤气费定价是多少？物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费定价标准执行。25、 业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？物业管理条例

35、第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。26、 房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果

36、一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。27、 我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。请根据项目实际操作情况调整（二）物业服务类：1、 物业管理公司介绍及物业管理特色服务？特色物业管理：1) 聘请国际物管专家世邦魏理仕为技术顾问，全程指导。2) 724小时服务模式，全天候为业主提供不间断服务；3) 以客户为中心的物管服务，业主需求得到迅速、有效处理.4) 细节体现服务，关注专业，服务细节；

37、2、 顾问公司世邦魏理仕简介：世邦魏理仕是全球最大房地产顾问服务公司，也是唯一的s & p 500强物业服务公司，拥有独立的智力资本、所向披靡的环球实力及建立在每个主要市场领导地位之上的业务平台。凭着丰富的本地市场经验及全球性网络，世邦魏理仕可提供弹性、多元化及最广泛的房地产方案，以配合企业的需求，在各房地产市场及物业项目上透过庞大的资源网络及经验丰富的专业顾问竭诚为客户提供创新及完善的房地产方案。其中负责物业管理的资产服务部门主要为客户优化物业管理环境，提升物业管理形象，制定完善物业管理制度，强化培训、优化管理人员素质，加强物业管理经济运行分析与成本控制，通过可持续增长分析, 最终目的可达致

38、资产保值增值，为资产所有权人提供最佳回报。3、 我们的管理模式和服务特色到底和普通的物管公司有哪些不同，在哪里？世邦魏理仕以提供“一站式尊贵互动”物业管理模式，以专业物业管理服务人员对每一位尊贵业主提供关心细致、人性化、不间断和高质素之专业服务。4、 物管服务包括哪些内容?有无专门的物管手册给客户?物业管理公司在收取了物业管理费以后，需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括：1) 房屋公共部位的维护和管理；2) 房屋公共设施设备及其运行的维护和管理；3) 小区内环境卫生服务；4) 小区内安全防范服务；5) 小区内交通秩序与车辆停放管理；6) 房屋装饰装修管理；7) 区内绿化园

39、艺保养；8) 客户服务（如接待来访、投诉等）；9) 社区文化；10) 小区财务管理；11) 对外事务管理。物管公司向业主提供前期管理物业服务协议、临时管理规约与住户手册和装修指南等文件资料。5、 物业客户服务部是干什么的？负责入伙、装修手续的办理，受理业户的投诉和报修、进行客户走访和意见调查，业户特约性服务的接待和受理，接待业户及其访客咨询、协助收取物业管理相关费用，并组织社区文化活动的开展等。6、 因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合

40、同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。7、 若是房屋出租，物业管理费是由谁来缴纳？出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。8、 草坪或其他植物会定期整修吗？会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。9、 房屋有问题找哪个部门？可以找物业服务中心，由物业服务中心受理后根据住宅质量保证书的约定代为开发商履行有关房屋保修义务。10、 物业公司是否提供周到的家政服务？物业管理公司会因应业主之需求，适时提供类似家政服务等多种有偿服务。11、 业主问：“我不用请装修公司，自

41、己找散工来做如何？”根据住宅室内装饰装修管理办法第二十二条规定：承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。第二十三条 装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。所以业主装修时必须聘请有资质的装修公司进行装修，确保业主的权益。12、 业主逾期收楼要承担哪方面的责任？在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主個人原因而不能按期收房的，则业主需承担以下责任：1) 房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担

42、。2) 因房屋所发生的物业费及物业费之外所发生的需由业主共同分摊的费用（加压费、电梯电费等），等相关费用并不因业主不收楼而免除。13、 租户和业主享受的权利相同吗？根据租户与业主签订的协约来定，业主负连带权利。双方对物业管理服务是享有同等权利.但对物业的处分权是不同的，业主享有该物业的处分权、收益权等，而租户则只有临时的居住权。14、 小区以后是否会实行人车分流？小区实行人车分流。15、 车辆停放时，车主享有什么样的权利？假如车辆丢失，物业管理公司应该承担什么样的责任？车主享有车辆停放，及对物业人员的服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的安

43、全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的因果关系，则物管有可能要承担一定的赔偿责任。16、 物业管理公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌？可以做一些公益性的宣传,同时,根据物业服务合同约定,经营性的广告所得,用于补贴物业管理费。17、 小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。18、 物业管理公司所提供的服务配套有哪些？使用流程是怎样的？物业管理公司除提供前期物业服务协议所规定之物业管理服务外，亦会因应客户之需

44、求，适时提供其他便利业户之有偿服务，届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收费标准信息。19、 业主委员会何时成立？有哪些责任与义务？依据物业管理条例，符合业主委员会成立条件的居住小区，应当设立业主委员会。业主委员会应履行以下职责：1) 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2) 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4) 监督临时管理规约的实施；5) 业主大会赋予的其他职责。20、 请告诉我你们的工作时间好吗？不分节假日每天24小时均有专人值班和接听电话，随时提供服务。客服电话：。21、

45、 宠物饲养的若干问题？本物业不得饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物（如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等；）如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续。对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。业主在遛狗时，应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域内排放的便。22、 业主如何投诉？怎样报修？业主如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓名、证件编号，可以直接到物业客户服务部投诉，也可用电话、书信函件或fax的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向阁下反馈处理意见。物业管理公司收到您的报修后，维修人员在三十分钟内赶到维修现场。业主室内维修只按零部件成本价格收取适

46、当费用，维修之前，请您在维修工作单中维修报价一栏中签字确认，维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见。倘若业户对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业客服部进行投诉。23、 住户求助服务的具体内容？求助服务包括有急救病人求助；咨询求助；盗窃、打架、斗殴、抢劫、凶杀、中毒、交通意外的求助；报修求助；水浸、火灾的求救，物业公司会按本公司的规定对您的求助提供力所能及的协助。24、 我们的信件等邮件怎么接收？我们的普通信件将由邮政人员分发到信箱，挂号信等将由客服人员签收后转交由业户签收，快件将由快递公司直接送到您手中。25、 能否协助业主聘请保姆并保证业主的财产安全？可协助联系正

47、规的家政服务公司，在选择所提供的家政公司时，要求对方提供相应的营业执照及资质证明，从法律角度确保家政公司的合法性，但涉及到具体服务小区事宜，由业主同家政服务中心签订有关的雇佣合同。26、 物业是否可以替我出租出售房屋？物业公司可向业主提供专业的资产管理服务。 27、 为什么填写业主/住户资料登记表，如何保密？主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，

48、资料的查阅必须由经理批准方可查阅。28、 我家里跑水了，你们应付什么责任？物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由临时管理规约赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。29、 物业是否对噪音施工有限制？有，按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。30、 如业主在验房时，对房屋内各项指标存在异议，业主可否不收房？按照销售合同约定，本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元，如

49、存在不足，双方应签署收楼的书面备忘录并约定修复时间，由开发商整改小组负责解决，且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付。31、 物业工程维修承诺多长时间到位？接到报修后30分钟内到位。32、 物管公司何时正式工作？物管公司在签订前期物业服务合同后即展开物业前期介入工作；在交房后面向业主提供物业管理服务33、 交房后装修公司进场需要办理什么手续？装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证、设计图纸等。并缴纳相应的装修保证金（于装修验收合格后无息退还），具体见装修指南。34、 垃圾处理方式？小区内垃圾由保洁员收取并移交市政环卫统一清理。35、 自来水水质如何保证？本

50、小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元的，水质经过自来水公司严格的检验。36、 请问商品房是不是完全属于业主私有财产？商品房在您缴纳全部购房款之后，完全属于您所有了，如果是夫妻关系期间购买的房屋，这个房屋是属于夫妻共有的，这就不属于您拥有全部所有权的财产。（三）工程类：1、 物业工程部的工作是什么？物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。2、 什么是住宅的共用部位、共用设施设备？住宅的共用部位、共用设施设备：主体结

51、构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备。3、 业主、物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。4、 小修、中修、大修都包括哪些内容？1) 大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程；2) 中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程；3) 小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。5、 小修费和公共设施维修费的区别？小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维

52、修（材料需自备）。公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用，用途是不同的。6、 阳台是否可以封闭？为了外立面的协调统一，业主不能封闭阳台。7、 户内结构是否可以改动？户内隔离墙原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改，但须装修公司绘出拆改后新建隔离墙位置平面图，获得物业工程部批准后方可施工更改。8、 可视对讲机、配电箱、宽频、电话接口、电视插口、煤气管道可否移动？答: 不可私自移动，如需改动需到小区客户服务中心申请，煤气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工。9、 房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久？根据建设工程质量管理办法等相

53、关规定，房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具体见收楼时开发商提供的住宅质量保证书。10、 物业管理公司是否替业主验过房？物业管理公司已对各房屋进行了分阶段检查，并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。另外物业管理公司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作是为帮您把好最后一道关。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排，户内可能存在个别问题，请您在收房时认真仔细检查，我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。11、 厨房处是否做防水？厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防水，没有地漏的厨房，未做防水。如业主认为该处须加防水处理，我们建议业主在装修过

54、程中，由装修人员对该处进行防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工，但产生的费用必须由您来支付。12、 业主要求提供房间布线图纸？可以找物业服务中心。13、 可否安装太阳能热水器？别墅业主可安装太阳能热水器，为了确保项目外观的统一及美观性，必须按物业管理公司指定的位置安装。14、 谁是解决住宅质量问题的责任单位？本市住宅质量整治的基本原则是：“谁开发、谁负责”；市、区共同配合，以区为主的“具体解决属地化”原则。重点解决影响住宅结构安全和严重影响使用功能的问题。这就明确规定，承担住宅开发建设的房地产开发企业，是解决住宅质量问题的第一责任人，一旦发生住宅质量问题，房地产开发企业不可推卸，

55、应积极、主动地设法解决住宅的质量问题。15、 新建住宅交付使用必须达到的要求（1）住宅项目建设工程竣工验收备案证明文件；（2）消防验收证明文件；（3）绿化验收证明文件；（4）住宅项目电梯运行证明文件（适用于小高层或高层住宅项目）；（5）住宅项目规划批准应建社区居委办公和服务用房的建设工程竣工验收证明文件；（6）新建住宅使用说明书和住宅质量保证书、房地产开发项目手册；（7）物业管理委托合同和白蚁预防合同文件；（9）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；16、 公共部位可以随意占用吗？根据物业管理条例第五十一条规定：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 若业主有违反，物业管理部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时，物业公司会及时劝