BIM在商业地产上的应用

1、bim在商业地产上的应用现在说业主委托设计，设计提供图纸，他要招标、施工。业主要做工程量计算，设计方要做工程量计算。到目前，没有应用bim之前，这些方对同一个建筑的计算方式都不一样。我们一旦应用了bim，业主就知道我这个建筑钢筋是多少，水泥是多少。你来招标，这里面就去掉了很多冤枉的投资。这是一个例子。还有一个例子，比如我要在中关村建一个商住楼或者一个商场，他一定要下做调研。如果在中关村这个地方建一个商场，都是什么人员组成？它的购买力怎么样？这个商场是高端的还是中端的，现在要撒出很多人去做调研。现在我们有了bim。还有一个例子，现在武汉正在建一个400多米的武汉中心，它的业主对设计方明确提出你要

2、用bim，因为武汉中心非常复杂，如果不用bim，有很多事情是表达不清楚的。业主不是搞建筑的，通过bim可以给它展示出来。然后是设计，一个好的设计，比如建筑设计，水暖电设计，还有工艺设计。其实一个好的建筑设计是各方妥协的结果。通过bim技术，我们看的是一个东西，建筑师改了，所有人都知道。这可以提高设计质量、设计水平，使各方面沟通、协调效率很高。这就是设计。这是业主也高兴，设计人员又高兴的一件事。现在有了bim设计库，就可以把施工过程预演一遍，让施工人员知道这块是怎么做的，这样设计的错误也会很早地就被发现。施工管理方面，现在我们用的建筑都是50年的使用寿命，这是一些主体结构。像一些外墙保温材料，它

3、的寿命是10年到20年，尤其是像这些智能化设备的更换，要知道它原来用的是什么，它的尺寸、功能怎么样，你更换才能配得上。就是围绕建筑有关的都会获益。再说远一点，包括城市管理，我们经常在美国大片里看到有歹徒抢劫银行了，这些警察把图调进去，看哪些地方还能进得去，实际上这就应用到了bim。bim又是一个数据库，又是一个知识产权，还是一个数字化的资产。业主是bim的一个最大受益方。住宅和商业对业主的概念可能不一样。如果是住宅，开发商卖了这个房子，业主是一家一家的住户，而物业管理公司受委托管理这个物业。但是商业地产不一样，现在持有型物业越来越多，开发商建完一个商业体之后，他自己就是业主，他要对整个项目的后

4、期运营和维护承担最重要的职责。这样是不是说bim对商业地产更加重要？美国有这样的一个统计资料，在一个项目的生命周期里面，真正用在设计施工中，以前的成本占到15%左右，另外有80%的成本是用在建好以后后面维护的50年到100年里面。我们现在在工程界讲的比较多的是工程建筑成本，而后期维护成本是最大的成本。现在这方面大家研究得很少。作为自己持有的商业物业来讲，实际上它对后面这一块就更关心了，因为这完全是业主的利润来源。从这个角度上来讲，商业地产比一般普通简单的住宅地产项目更需要用bim。从另外一个角度来讲，bim可以给商业地产带来比普通住宅地产带来更大的利益。越是大型项目，业主对bim的使用率要求更

5、高。如果我们通过bim哪怕能节省1%的成本，都是一个很大的数字了。我们看到国内现在也有很多大型的商业地产，比如高档写字楼或者商场，这些项目的规模投资都比较大。在这样的项目里，我们也看到确实有个现象，有很多大型项目的设计方也好，业主方也好，对bim的兴趣比普通的项目更浓厚。在开发商把一个商业项目建好以后，如果用bim设计，它得到的是一个数据库。它交给中控的时候，其实就是一张图纸，水、电、建筑结构等等，现在可以给一些电子图纸。在租赁合同里，它的表现是怎样的？比如现在你这个房间的工程条件是什么样的，他还回来的时候，在租赁合同里都有一条，就是一定是毛坯状态或者是交付状态。为什么我给你什么样，你就要给我

6、什么样的，这就说明没有用bim。当然开发商要求租户会归档，这只是平面的，是二维的，不是三维的。所以开发商无奈之举，只能我给你什么样，你给我拆成什么样，其实这造成了很大的浪费。我觉得这是在商业地产中的一个应用。再一个，现在用了bim以后，它能够看到你的层高是多少，你的净高是多少，你的管线是怎么走的，你给我留了多少商业空间。bim的应用就很好地把这些方面表现出来。实际上每一个资产管理者都希望对他所租出去的房产进行管理，这个管理，一个是提交给他资料，另外一个是提交给他图纸。特别是刚才李总提到的一个问题，实际上从时间来看，设计、施工也是占了小的部分。大量的时间都是在后期租与被租的过程。比如像百安居，它

7、给别人装修的时候，都录一张光盘，不管将来这个房子卖到谁的手里，他给我这张光盘，我就知道他所有的管线是怎么走的，装修是怎么装的。即便在我肉眼看不到的地方，我通过这个资料就可以看到。这种管理在物业管理中发挥着很大的作用。从事的工作主要是面对商业地产的。从我们设计过程中我们会发现这个项目有很多问题。我们今年3月份在公司做了一个关于万达广场的研究。我们通过这个研究觉得bim非常好，非常适合商业地产的上来。因为商业地产有它的特性，住宅是一旦建成了，这个房子就归业主了。商业地产，从定位，到装修，到营销，到最后的使用都是在变化过程中的。这个变化，不是说我设计完了，竣工验收了就完了。随着时间的变化，它一直是在

8、变化的。我们跟万达合作，十一期间就体会到了这个问题。我们觉得这个东西很值得推广。但是我们在实际操作过程中，也有一些问题。这个东西确实是我们今后商业地产的发展方向。但是国内二次开发是落后于实际市场需要的。比如我们的电机专业，现在bim所提供的软件，达不到我们的要求。但这个东西确实值得大力推广。上海中心，这个盖完以后会是全中国最高的一个楼。它的方案设计方最开始是国外的一个设计事务所，它是用bim软件把整个模型设计出来。它画施工图的时候，交给国内的一个施工方，用的就是普通的二维图纸。但三维模型对我们业主的价值是更大的。包括国内设计院也好，包括施工方也好，大家都要用bim的流程把这个模型搭建起来，现在

9、是业主来推这个事情。主持人：是上海中心主动要求要用bim模型的吗？朱小羽：对。不光是设计，包括以后的施工、维护以及在整个生命周期里面都要用到。我们也是看到，越是这种高端项目，越是大型的项目，对bim越是重视。我们的一个案例就是首都机场的3号航站楼。我们国内传统设计都是出二维的图，为了满足图纸的要求，但是它对于空间位置把握得并不是很好。所以中建八局在施工过程中就发现管道是施工不下去的。在拿到了这个三维模型以后，他们对三维模型进行细化以后，就找到了各种碰撞，就是一次性地把所有问题解决了，解决之后我再去施工。解决之后，施工很快地就完成了。朱小羽：我想补充一下bim在运营使用阶段的运用，最近在2008

10、年奥运会里面，各位都看到奥运会办得非常灿烂。其实奥运村的物资管理系统就是用的bim技术。因为奥运村用在奥运会的时间非常短，但是它是一套很复杂的运作。因为全世界有这么多运动员，有的运动员对房间的使用要求是不一样的。每个运动员都有这种独特的要求以后，我们跟奥组委合作，建立了奥运村的一套整个模型。运动员来到这个奥运村之后，他会知道他将来用的这个房间是什么样的，如果不符合我的要求，我可以在网上提出来，奥运村管理会会按照运动员的要求进行调整。后期的残奥会，中间从奥运会到残奥会的时间很短，如果没有一个很高效的管理系统，是做不到这点的。主持人：刚才的案例其实都是大型的商业项目，这是不是说明使用bim的成本比

11、较高，所以大型的项目会首先想到用bim？何关培：我觉得大家今天讨论用bim，是在帮业主省钱，而不是帮业主花钱。一个全新的技术，从前期施工，到运营过程中，业主除了拥有一个实际建筑物以外，他还有了一个血肉相连的dna，里面还有辅助业主进行施工管理的所有事项。刚才讲到成本问题，用了bim，实际上是在给业主减少成本，就是减少整个物业生命周期的成本。有一个例子恒基北京世界金融中心，这个项目当时在招投标过程中和施工管理过程中就用到了bim。为什么要用bim？原因很简单，因为这个项目要在奥运会开始以前要把这个项目做完。原来这个项目有四年的施工时间，现在把这个项目缩短到两年的时间。当时他们非常有信心。但是建了

12、bim模型以后，当时发现各种碰撞大概有6000多。解决了这个碰撞以后，实际上他们统计下来，有一个数据。光是由于设计图纸的更改，可能导致现场的返工费用就有一千万。主持人：好的。关于为什么用bim，几位专家都从不同角度对bim做了解释。下面一个问题，在bim的具体应用当中，像业主、施工、设计方这三方，都有不同的需求，我们怎么样来融合和统一这些需求，达到协同？另外，我们要说服业主在什么时间点上应用bim呢？李云贵：实际上现在是站在业主的角度上来考虑，实际上从项目做规划设计的时候就开始使用到了。这个项目不是一个人完成的，也不是某一个阶段完成的，它是体现在整个过程中的。刚才我举的例子武汉中心，就是一样。

13、你给我提供图纸的时候就要提供给我这个bim模型，他再按照施工方的要求，把施工信息加进去。这样，整个楼建成了，我的施工模型也就建完了。业主就可以享受到了bim的成果。主持人：从规划设计的时候就开始提出来。李云贵：也只有在这个时期提出来，才能建成一个完整的bim模型。主持人：业主、设计和施工这三个环节怎么把握？李云贵：更多的信息是在施工阶段。实际上通过bim，把业主、设计和施工这几方的距离拉近了，在行业中可以消除一定的隔阂。李荣丽：现在这个阶段，所有的建筑院和施工方都具备这样的能力吗？李云贵：不是，目前我们举的例子都是大工程，大的项目。中小项目对这个把握还不到位。只有大型工程用了这个以后，现培训人

14、员，现购买软件，还是有很大盈利的。这样他才有这个动力。实际上设计的三要素，就是时间、成本，质量。我又要提高质量，又要节省时间，又要减少费用，怎么样做到这三点？所以我们这三方要有一个大的协同。何关培：在今天这个情况下，不是所有施工企业都能做或者大部分还不会做。实际上无非是几种做法，一种就是业主建立队伍来做；另外一种是让建筑院做，另外，就是让施工企业做。实际上还有一种做法，就是让专业的bim公司来做。实际上在整个推广过程中来看，使用bim的都是这方面的专业公司。主持人：就是要跟业主、设计方、施工单位三家去协调，这是一个可行的模式。李云贵：所以业主是先感受到痛，就是设计阶段要付一笔设计费，但是等到完

15、工之后他就会很高兴。李荣丽：其实这个协同里面还应该加入政府的功能。因为我比较关注商业，这个商业未来还有几十年的运营，这期间商户得换多少次？这几次都要进行装修，这样从交房时间上就会缩短。不管是哪家的产品，它都需要具备两个大的支撑平台，一个叫图形平台，或者叫图形加应用的平台。另外一个就是管理平台，包括设计过程、施工过程以及维护过程的一个管理平台。它来管理你创建的数据。另外，我们的产品结合起来也可以帮助大家。刚才朱经理也提到了我们有本地化，实际上我们也有这种集成。我们可以把我们的产品集成起来，来协助大家实现bim，这是可以做到的。产品现在不是大的问题。从应用和使用难度来说也不是问题，问题就是大家愿不

16、愿意去做这件事。另外，大家刚才都提到了一个问题，就是标准化问题。实际上跟bim相关联的一个名词就是标准化。刚才黄总提到，如果我用了bim以后，我发现bim出的图跟我的标准不一样。现在我们用一个逆向思维，我们能不能把现在的模式改成bim的出图模式，这个问题就是一个标准化的问题。现在的输出标准是我们过去用手出图的一种表现形式。但是现在我出图，我可能把一个真实的阀门投影做一个标注。实际上这就是一个标准化的问题。这个问题是很大的，是对我们实现bim一个最大的阻碍。当你用bim产品的时候，你可以达到bim，但是这个结果出来之后，怎么样认可bim？怎么样把这个结果作为一个标准？这就需要我们相关标准有一定的

17、认识。这是一个很大的问题。何关培：我们可以拿手机的标准来做一个比较形象的比喻。如果cad是2g标准，实际上bim就是一种3g标准，欧特克和奔特利等软件厂商就好比手机的制造商，如果能达到2g的目的，就是2g能做的事情，能达到3g的目的，就是3g能做的事，但是这两者的操作界面是不一样的。所以，方向是明确的，标准必须由国家或行业来设立，终端手机的制造可以百花齐放。李云贵：从标准来看，有两类标准。一个是欧特克，奔特力也有一套。还有一套是交换标准。它的bim模型要和奔特力的模型进行交换，它就会通过这个标准，把它转换成一个大家都认识的表达，它再通过这个表达再读过去。现在有两个，还缺一个，就是我不要这个转换

18、了，大家都直接遵守这个共同的标准，现在就缺少这个共同的标准。主持人：现在共同的标准，李所长在考虑吗？李云贵：现在我们把国外的交换标准引入到我们国内，变成我们国内可持续的一个标准。这项工作我们已经做完了。目前我们还在酝酿，还没有真正的启动。主持人：这个行业标准要做，肯定要由政府出面来做。李云贵：就是政府出面组织，业界技术人员、研究人员、软件开发人员、应用人员共同来做。因为这是涉及到各方的，一定要是各方都认可的一个技术。主持人：对于bim的应用软件的投入高吗？俞兴扬：这个软件都要投入，但是很少。但是我反复提到的就是转换成本，就是大家脑子里已经有了习惯的二维表达方式，你突然要让他用这种三维表达方式，

19、再加上其他一些东西，可能对工程师的要求要高很多。所以这个转换成本是很大的。主持人：我想问一下李女士，咱们是跟业主接触最多的。在bim推广中，我们物业能为这个行业做哪些方面的准备工作？李荣丽：综合刚才各位专家说的，从未来的前景来看，应该要让业主自觉自愿地去做。但是现在政府的力量，必须要看到。从开发商拿到地，到它建设起来，要产生效益，它要求非常短的时间。我不知道用了bim以后，在时间上会增加多少时间？比如他在选择设计院的时候，以前他可能有长期合作的设计院，他现在可能要找新的有bim技术的设计院。施工方也是一样，可能在时间成本上会增加很多。如果政府在批地的时候，有这项要求又是另外一回事。沈佳庆：我觉

20、得从业主角度来说，最主要的就是节省时间，因为很多钱都是从银行贷款过来的。另外，节省了我们本身不需要花的成本。比如我们这个楼已经建起来了，在改造过程中可能需要改造，这就需要耗费上千万的成本。现在很多商业地产项目，都是为商家定制的产品，但这主要集中在图纸上。如果bim这个软件，能够按照我的标准给我设计出来，这是一个很好的施工和运用。另外，还有一个物业运营中带来的问题。一个是能源费用，一个是施工费用问题。比如在冬天，我的光照控制在什么程度，是不是也可以通过bim进行一个简单的预测。主持人：对于一个商业中心，许多业态对物业的要求是不一样的，甚至同一业态的不同商家与都有不同的要求。当遇到业态调整的时候，

21、比如它之前规划就是做餐饮的业态，现在要调整成其他的，bim是不是能够完全来解决这些问题？李荣丽：我觉得这种调整可能性不大，除非商业地产发生了颠覆性的改变。我觉得很少有这种改变，既使是餐饮和餐饮之间的租户变更，bim的作用也是非常大的。比如我是一个做餐饮的，不管我做中餐还是西餐，在业主交给我这套房子的时候，你给我的是bim的数据库，我依照你这个做我室内的设计、施工，应该把我的信息再补充到bim的数据库里面。你在装修施工的时候也需要加新的信息，等到五年十年后我的租约到期，再换一个新的，可能业主会要求我把所有的施工都拆掉。现在有了bim就不一样了，有些设备是可以继续应用的，这就可以避免很多浪费。朱小

22、羽：在美国还有一个概念，就是ipd。在ipd模式里面，我们让设计方、施工方以及最终的使用方，大家在很早的时候就来看这个bim模型，如果大家都能确定设计方的这个方案，施工方也能确保没有施工方面的问题，大家都ok，再往下走。这样从使用效率上都能达到一个最佳的效果。沈佳庆：在咱们工程过程中，如果我的成本和现金流，能够随着这个时间所体现出来，如果我们把这个现金流也考虑进去，随着工程的进展，交工，运营，我的回报率是多少。这些东西咱们的技术手段，完全可以把bim软件升级为一个投资决策软件，这个将来的投资前景就非常大了。何关培：事实上大家都在做这个事情。在策划阶段很明显，可能今天大家拿到的策划报告就是几张图

23、，几张照片，再加上几张可行性报告，但是大家要知道这几项工作不是一个人来做的。但是我们这几项工作体现出来的东西就是建筑物本身。我们前期做策划的时候，怎么样做一个市场可以接受的产品，让租户能够提前进来，让施工方能够进来，在这个平台上一起讨论。实际上bim能做的是这样的事情。bim是决策信息，你掌握的信息越全，就越准。有了bim这个图形加数据库，人对这个建筑物的认识就变得非常形象了，这样使得你出来的决策水平就会非常高。主持人：黄所长，设计公司在推动bim的发展领域能够为大家做一些什么？黄明磊：实际上大家在使用bim技术还是有一个过程。我们所是最早来做这个工作的，给各个所做一些从业人员的推广。这肯定会

24、有一个过程，但是我们希望越早进入的过程会越短。主持人：说到底，还是大家的理念问题。在bim的推广过程中，咱们的人才培训也是一个很重要的环节。目前中国房协商业地产专业委员会已经在开展这方面的专业培训工作了，下面请罗总给我们介绍一下目前的培训状况，现在最适合当bim学员的大概是哪些人？罗力实：一个新技术的产生可能会带来一个行业的变革，新的岗位可能会产生。而且从受益的角度来说，不单是这条产业链，可能会产生很多岗位。今天大家谈了很多关健词，比如设计、施工、运维、数据、物业管理，包括评估、分析、协调、规划等等。实际上这些关健词都是因为bim这个技术产生后出现的一些关健词。这些关健词里面就涉及到了bim作

25、为这个技术，如果在行业里面推动和应用，它需要很多不同的人才。比如说bim的规划人才，bim的项目分析人才。另外，什么时候在什么点切入bim更合适？我们大家认为一个新项目一定在最开始进行切入最好。但是一个很庞大的商业项目，它的运维费用占到85%。如果地产想转让，它的评估怎么来做。所以，bim在各领域应用可能需要不同的人才，包括设计师、物业运维管理人员、bim分析师、bim管理工程师。还有bim的数据管理，这都需要不同的人才。如果把新技术进行推广，它涉及到上下产业链各种人才去推动，才能把它用起来。所以中房协商业地产委员会和设计通和优比咨询，我们一直在推动这个工作，设了12个岗位，包括bim的设计师

26、、工程师、物业运维、施工项目管理、评估、数据管理、规划，最高的将来有可能会产生bim的cio。但是这方面也有很大的难度，要和有实际经验的厂商和咨询公司、设计公司去合作。还有一部分，我们已经在大学进行推广bim。起码设计院出来人，有人会用bim。实际上一个新技术的掌握，还是有一定难度的。如果在学校里面，我们就培养这样一批人才，这样可能对bim的发展会有一些推动。甚至在相关房地产专业，我们也会逐步地来推广bim技术。主持人：我感觉bim咨询师在将来三五年可能会成为房地产行业的热门行业。假如我是一个学建筑的大学生，没有毕业，如果要成为一个bim的咨询师，我应该怎么做？罗力实：起码有一点，bim这个技

27、术，起码对我们现有大学生的就业扩展了一个空间。如果一个本科生，学建筑的，想去设计院是很难的。但是这种技术产生以后，如果这个大学生能够掌握bim的绘图技术，实际上扩展了他的空间。这也就增强了他的竞争力。主持人：但是bim的实际应用是要用到一套软件的，但是他在学校里面可能是用不到这套软件的。罗力实：我们也在推广，包括奔特力的，欧特克的。朱小羽：我们欧特克有一套软件，学生到上面下载，是不需要付费的。主持人：现在各个领域对bim的培训的认可度怎么样？罗力实：现在最热的还是设计院。现在设计院的培训需求是非常多的。李云贵：现在的设计，是为了增强自己本身的竞争能力。不是说我学了一个技术，而是我通过这个技术，

28、增强了我在行业竞争力的提高。通俗一点，是为了饭碗而学。何关培：bim产生的背景，其中有一条是面临全球化竞争。在建筑领域最先遇到全球化竞争的，就是我们的设计行业。大家可以看到，全中国最有名的楼的方案设计都是外国人做的。我们国内有名的大的设计院可能只是在这些设计里面做施工图的设计，而且这个工作量和收益量正好是“二八、八二”的倒挂，就是我们通常所说做80%的工作，只拿20%的钱。李云贵：其实bim在脑力劳动阶段，体现的价值是最大的。主持人：这个形势很严峻，我觉得bim的推广显得尤其重要。那么，对于bim的未来发展，请几位嘉宾做一个预测，3-5年，或者10年，或者更长时期的预测都可以。何关培：三五年。

29、我们讲的比较多的都是哪些参与方去用bim，这是从横向的角度讲，就是谁去用，在项目的什么阶段用。另外，从纵向角度来看，bim的应用是有很多层次的。根据现在我们的经验和研究来看，我们感觉到bim有七个层次的应用。首先是从二维变成三维；第二，是做碰撞解释。第三，就是做四维、五维的支持。接下来就是项目组织的变化。今天在传统的项目过程中，有设计、施工、物业管理，可能会出现bim的专业咨询方。bim模型最终在施工现场要两个东西整合起来，来指导施工现场，让现场水平提高。今天大家都在讲要做工业化，工业化生产，工业化的建造，要让在工厂里面生产的东西比例能够增加，要提高效率和质量。要做到这一点，就需要设计出来的东

30、西直接能够到数控机床去生产。李云贵：前面我们提到bim有很多作用，也谈到了bim的很多效益，这是bim应用的动力。从几年前已经逐渐开始应用，刚开始都是很难的只要过了这个困难期以后都是非常快的。bim技术是计算机行业的一个部分，计算机行业的事情很难预测。在我们计算机行业一般不敢制定五年计划，因为太快了。时间上不敢说，结果可以预测。现在我们的建筑也好，工程也好，都有一种工程档案馆。现在我们的工程档案馆是非常大的，将来bim发展到一定程度，会发展到它只带一张光盘去就可以了。这需要有标准的支持，因为这个档案馆至少要存50年。在这个期间标准是要兼容的，有了这个标准，将来这个结果可以带动整个行业的变化。朱

31、小羽：关于bim的预测和期望，我谈两点我的看法。第一点，对bim的应用要有一个理念上的改变。它实际上是从根本上改变我们的思维方式，它的影响是非常深远和巨大的。另外一点，在国内的普及应用，我不敢预测，但是我可以跟大家分享一下bim在美国的现状。在十年前，美国就有一些用户在尝试bim，我们可以明显地看到它的加速过程。尤其在这一两年，它的发展速度要比以前快得多。在中国，从我们对客户的反馈来看，国内比美国要慢三四年左右的时间。但是这个发展可能在一年或两年会有很大的爆发。罗力实：我觉得bim技术的应用，带来的设计肯定会增加。另外，bim技术的应用，把我们建筑中遇到的各种问题或者错误在这种虚拟状态下完成，

32、这里面会发生一些变化。刚才说主导肯定是业主，所以我认为bim将来会成为bim在各个环节的一个检测标准，包括对设计质量的检测，是不是节能、是不是排放过大，施工是不是有所浪费等等。可能bim会成为一个质量标准。如果李总的bim标准出来以后，这个东西就会成为现实，也会带来更好的商业习惯，包括咨询行业的兴起都有可能。沈佳庆 远洋地产(企业专区,旗下楼盘)有限公司商业地产部资产经营经理沈佳庆：我非常有幸参加这个活动，可以比较早的接触到bim的应用。我认为bim肯定是今后发展的一个大趋势，刚才也说到从成本的节约和时间的节约上都有很大的好处。但是普及还需要各位有一个统一的标准，对bim会有一个大力的推广。远洋地产也会为bim的发展现身说法。朱小羽：bim其实是一种模式。实际上bim在将来中国的推广，是业主、施工和设计三方互联