居民购房活动性质的经济学分析

1、居民购房活动性质的经济学分析 在逻辑上，基于“投资-消费”二分法分析居民购买自住房行为的性质存在明显的局限性。事实上，消费与投资并不是非此即彼的关系，而是可以基于各自不同的分析视角共存于自住房的购买行为之中，真正需要分析的是我们在何者意义上言说消费和投资，以及从何者意义上考察自住房的购买行为更有利于具体问题的深入分析。 关键词：房地产；自住房；消费；投资 一、引言 伴随我国房地产业的快速发展，市场交易已经成为我国当前配置房地产资源的主要方式。对于市场交易来说，购买与出售是一枚硬币的两个方面，那么对于买方来说，购买房地产的行为属于消费活动还是投资活动呢? 如果我们将房地产区分为住宅房地产和非住宅

2、房地产(包括工业、商业、办公和其他非住宅房地产)两大类，那么购买非住宅房地产的目的往往是为了将其作为生产资料，投入生产过程，产出商品或服务，并将其出售以获得利润；或者将非住宅房地产作为资产持有，待其价格上涨，将其出售，以期从资产价格的上涨中获得利润。可见，无论采用上述哪一种途径，购买非住宅房地产的目的归根结底是为了获取利润，这种购买行为无疑属于投资活动。那么购买住宅房地产的行为属于消费活动还是投资活动呢? 我们将住宅房地产区分为自住住宅房地产和非自住住宅房地产(为行文方便，以下将其简称为自住房和非自住房)，前者是指居民用于自己家庭居住的住宅房地产，后者是指并非用于自己家庭居住的住宅房地产。购买

3、非自住房的目的往往是为了出租，以期获得租金；或者等待价格高涨，将其出售，以期从资产价格的上涨中获得利润。可见，购买非自住房与购买非住宅房地产的性质并无区别，都属于投资活动。那么，居民购买自住房行为属于消费活动还是投资活动?这便是本文研究的核心问题。和其他与此相关的研究相比，本研究具有基础性。那是因为对该问题的不同回答会深刻地影响到与此相关的其他经济问题的研究，不仅如此，它还会影响到宏观调控政策的实施、经济指标的设计、社会保障制度的建立乃至相关法律法规的制定。 二、投资说：内容、依据及其评价 (一)投资说的内容 顾名思义，投资说认为居民购买自住房行为属于投资活动，而非消费活动，因而被购买的自住房

4、属于投资品，而非消费品。持有投资说的学者或者直截了当地认为居民购买自住房行为就是投资活动，或者间接地通过论证商品住宅，无论是自住房还是非自住房，都越来越明显地具有虚拟资产属性这样一个事实来得出居民购买自住房行为带有投资活动属性的结论。 1投资说的表现形式之一 几乎所有西方主流经济理论都坚持这样一种观点：在新房市场上，无论是自住房的购买，还是非自住房的购买都属于投资活动。正如曼昆所言：居住投资包括那些计划自己居住的人和计划向其他人出租住房的房东对新房的购买，居住投资与企业固定投资、存货投资具有相同性质，他们一起构成了全部投资活动。住房一般具有较长使用寿命，因而能够提供持续的服务流，这个服务流被称

5、为住房服务。租赁者要为获得住房服务向房东支付房租，自住房居民也同样要为获得这一住房服务支付房租，不同的是支付者和接受者都是房主自己，虽然房主实际上并不向自己支付这种租金，但是统计部门要估计如果把这所房子出租会有多少市场租金，并把估算的租金计入房主的消费支出中，就像把租赁者支付给房东的房租计入租赁者的消费支出中一样。可见，在新房市场上购买住宅，无论是自住房还是非自住房，都属于投资活动，被购买的住宅属于投资品。而享受住宅提供的住房服务，并为此支付房租的行为属于消费活动，被购买的住房服务属于消费品。 2投资说的表现形式之二 从1997年东南亚金融危机以后开始，我国部分学者开始研究虚拟经济现象，这一研

6、究很快得到了社会的承认，2002年10月，“虚拟经济”一词被写入了中共十六大报告序言。虚拟经济研究对于深化包括住宅在内的房地产属性的认识意义重大。虽然对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成一致的定义，但是人们基本认同这样一种观点，即虚拟经济是一种与实体经济相对应的概念，虚拟资产是指金融资产以及具有类同金融资产属性的其他资产形式，而房地产就是除了金融资产之外的最主要的虚拟资产形式。由于房地产具有虚拟性，所以它有别于普通资产，而与货币、股票、债券和金融衍生品具有某种相似性。购买房地产的行为带有投资活动性质，房地产(当然包含自住房)具有投资品属性。 (二)投资说的依据及其评价 在居民购买自住房行为的性

7、质上，虽然很多经济学家都持有投资说，但是他们选取的分析视角和理论依据有所不同。与上述投资说的两种表现形式相对应，前者的理论依据是国民经济帐户体系(sna)，后者的理论依据是虚拟经济理论。 1来自国民经济帐户体系(sna)的依据及其评价 国民经济帐户体系(sna)是当代主要的国民经济核算体系，国内生产总值(gdp)的核算是sna最主要的内容之一。在sna中，gdp被分为四部分：消费、投资、政府支出和净出口。无论是自住房还是非自住房，所有新房的购买支出都被计入投资部分。sna之所以如此设计统计口径是基于商品住宅的特殊属性。gdp是用来衡量给定时期内一个经济体生产的所有最终产品和服务的市场价格，对于

8、普通消费品而言，人们会在一个给定时期内购买它，并在该时期或比该时期稍长的一个时期里消费掉它，因而购买这些商品的支出被归为当期消费。但住宅与普通商品大不相同，它是最为典型的耐用品，使用寿命长久，可以在相当长的时间里为消费者提供住房服务，虽然住房服务的消费可以绵延很久，但对住宅的购买支付却是在某个相对短的时期内进行的。住宅的购买行为和消费行为在时间跨度方面存在极大的背离。对于gdp及组成gdp的消费、投资等流量指标来说，这种背离会给统计工作带来困难。如果将购买住宅的支出计入当期消费，无疑极大高估了当期的消费支出。于是在sna中，仅仅将住房服务视作消费品，将租金计入消费；而被购买的新房却被视为投资品

9、，购房支出计入投资。在详尽论述持有投资说的那些学者的理论依据sna之后，我们将对这一依据做出如下两方面评价。 第一，sna是一种国民经济核算体系，在指标统计口径的设计上，既要考虑科学性，同时也强调可操作性，于是就需要设计者在科学性和可操作性两个方面做出权衡，最大程度地兼顾二者。可操作性往往是一个基本的要求，因为再科学的指标设计如果在现实社会中无法实施统计，那么从建立国民经济核算体系的目的而言，这样的指标设计是无效的。从科学性角度而言，sna中的指标界定远远没有一些理论研究中相应概念界定的那么精确。例如，购买新商品住宅被纳入投资的理由同样适用于其他耐用品，比如汽车、家具等等，而事实上这些耐用品的

10、购买支出统统被纳入消费，唯独住宅是个例外。曼昆解释说：对于许多耐用品，如汽车、割草机、珠宝等的购买支出在原则上都应该按照处理新商品住宅的方式予以处理，但是这样做将会相当复杂，实际上办不到。所以，从可操作性方面考虑，sna并未将住宅之外的其他耐用消费品纳入投资。 第二，sna中的投资概念具有独特的内涵与外延，与我们平时使用的投资概念大相径庭。作为sna的重要内容，gdp是一个流量概念，它只衡量现期生产的所有产品和服务的价值，非现期生产的产品和服务或日二手货的购买并不计入当期gdp，那是因为二手货的交易反映了一种资产的转移，并不是经济价值的增加，因此二手货的交易并不包括在当期gdp中。作为gdp的

11、组成部分，投资是指gdp中用于新资本创造的部分，并不包括仅仅在不同个人之间重新配置资产的购买。这就解释了为什么我们在上文中反复强调新房市场上的购买行为才属于投资活动。由此可见，sna中的投资概念与日常理解的投资概念在内涵和外延上都显著不同。 在sna中，由于新房购买被视为投资，所以在计算居民消费物价指数(cpi)时并不考虑房价的变动。而住宅提供的住房服务被视为消费品，所以为获得此种服务的支付被视为消费。因而，cpi虽然不考虑房价，但是把房租、物业管理费、住房维修费等消费支出的价格变动计算在内。这种计算完全符合sna的基本精神。近年来，中国部分城市房价增长幅度远远大于当地公布的cpi，于是居民质

12、疑cpi是否能够有效显示消费物价的变动，更对房价未被列入cpi的计算范围持有强烈异议。而统计部门对此所做出的解释也未能完全消除这种理解上的偏差。追根究底，居民与统计部门在该问题上的认识差异完全来自于他们是在根本不同的涵义上使用消费和投资这两个概念，于是他们只能“你说你的，我说我的”，如同两条平行的直线，延伸得再长，也不会也一个交点。 2来自虚拟经济理论的依据及其评价 虚拟经济理论研究表明，虚拟经济是一种与实体经济相对应的经济活动模式，是与虚拟资产运动有关的活动。虚拟经济与实体经济的本质区别在于其遵循完全不同的运行模式。在成思危看来这种不同表现为：在实体经济中，资本必须通过与实物形态之间的相互转

13、换，经过交换生产流通交换这一循环后才能产生利润，但是，在虚拟经济中，资本却不需要通过这一循环就可以产生利润，通俗地讲，就是直接以钱生钱。由于虚拟经济中不包括物质生产活动，故其本身并不能创造财富，但却能对实体经济创造的财富进行再分配，因此能够不通过实体经济循环而取得直接以钱生钱的效果。而刘骏民把虚拟经济看作是虚拟价值系统，虚拟价值系统与实体价值系统具有本质区别，它与人们的心理密切相关。虽然研究者基于不同的分析视角得出了不同的理论观点，但是有一点是共同的，那便是：虚拟经济具有自己独特的载体虚拟资产，与普通资产不同，虚拟资产具有独特的价格形成与波动机制，强波动性是其价格的基本特征。而房地产与金融资产

14、、邮票、古玩字画等资产都具有这一特征，因而都被纳入了虚拟资产的范畴。由于虚拟资产往往是投资或投机活动的主要对象，所以其价格具有强波动性；或者反过来说，虚拟资产价格的强波动性进一步使其成为投资或投机活动的主要对象。于是，投资或投机活动和价格的强波动性之间具有紧密的相关关系。虚拟经济理论正是从价格形成与波动的特征强波动性的分析角度出发，得出购买房地产的行为具有投资活动的性质，房地产具有投资品属性的结论。正如郭金兴所言：房地产价格的波动性表明房地产不仅仅是一般消费品或耐用消费品，而更多地成为一种投资工具，从而决定房地产价格的不只是由建筑及土地成本决定的供给和消费者效用决定的需求，更重要的是投资于房地

15、产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这正体现了房地产作为虚拟资产的特性。 在详尽论述持有投资说的那些学者的理论依据虚拟经济理论之后，我们将对这一依据做出如下评价。虚拟经济理论得出房地产具有投资工具属性、购买房地产的行为带有投资活动性质的结论是基于虚拟经济理论选定的一个特殊的研究视角，即资产价格形成与波动机制的分析视角。或者更加明确地说，是基于资产价格是否具有强波动性这样一个分析视角来得出的结论，超越这样一个特殊的分析视角，其结论便不再成立。 三、消费说：内容、依据及其评价 顾名思义，消费说认为居民购买自住房行为属于消费活动，而非投资活动，因而被购买的自住房属于消费品，而非投资品。与投资说相比

16、，消费说拥有更多的支持者。消费说具有不同的表现形式，每种表现形式都建立在相应的理论依据之上。 (一)基于需求目的分析视角下的消费说内容、依据及其评价 许多持有消费说的学者基于需求目的分析视角得出消费说的结论。他们认为吃、穿、住、行是人的基本消费集合，是人类生存与发展的必备前提。而满足居住需求的方式有两种，一种是租住他人住宅，一种是购买自住房。由于居住需求是人类的基本消费需求，而购买自住房是提供这种基本消费需求的一种方式，于是一些学者就得出这样的结论：“居民购买自住房行为属于消费活动，而被购买的自住房属于消费品”。基于需求目的分析视角下的消费说本质上是通过分析商品的用途来判断其被购买的行为属于投

17、资活动还是消费活动。这一分析方法在理论研究和日常思维中被普遍使用，获得了研究者广泛的认同，以商品用途来区分投资品和消费品不仅在实践中被广泛应用，而且在概念的划分上也做到了逻辑自洽。然而，使用这种普遍方法来分析商品住宅及其购买行为的性质时，研究者必须考虑到商品住宅有别于普通消费品的特殊性。如果忽略了这些特殊性，那么对于与之相关的具体问题的分析便会失之毫厘，谬以千里。 第一，许多持有消费说的学者把自住房看作是消费品，但他们却忽略了其有别于其他普通消费品的特殊性，而试图用研究普通商品价格形成与波动的方法来研究商品住宅的价格形成与波动，即试图仅仅使用实际经济因素如人口数量、居民收入水平、就业率等指标来

18、解释和预测住宅价格的周期性波动，这就忽略了房地产具有的虚拟资产属性，采用这样的方法做出的预测往往是失败的。quigley的研究证明了这一点，他使用19861994年美国41个大城市截面数据，根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空置率等实际经济变量及房地产价格滞后变量对房地产价格进行回归分析。结果表明，“这些解释变量对房地产价格虽然具有一定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，即使是预测最准确的模型错误率也高达52.73”。这是因为随着房地产虚拟资产属性的日益增强，其价格波动越来越受到货币和资本市场等虚拟经济领域因素的影响，而实际经济因素对房地产市场的影响在

19、逐步减弱。事实上，马克思早在19世纪下半叶就认识到了房价的特殊性，他指出房价“只由购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。 第二，通货膨胀会影响居民的消费能力和福利水平，于是有些持有消费说的学者将cpi与住宅价格指数的经济意义等量齐观，他们认为与cpi的上升一样，住宅价格指数的提高会增加居民的住宅消费压力，降低居民的消费能力和福利水平。于是相对于居民收入水平的住宅价格，即房价收入比成了分析居民住房消费压力的核心指标。按照这一逻辑，居民会像厌恶通货膨胀一样厌恶房价的上涨，但是徐滇庆却指出了相反现象的存在，“买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继

20、续上涨。作为需求方的购买者非但不会对房价的涨势起到遏制作用，反而会推波助澜”。而拥有住宅的人会更加希望房价的上涨，因为“住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有相当大的比重。越是穷人，房地产在他们的资产中占的比重越大。当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加。即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但是在房价上升过程中他们会享受到财富增值的愉快”。住宅价格的上涨不仅不会像cpi上升那样抑制居民的消费能力，相反可能会提高居民的消费能力。 第三，对于中国住房保障体制来说，经济适用房政策是其中最主要的、也是引起争议最大的住房保障方式之一。而经济适用房政策的理论依据之一便是居民购买自住房的消费说。

21、因为按照投资说，自住房属于投资品，购买自住房的行为属于投资活动，而社会保障制度保障的对象是人的基本消费需求，而不是投资活动。经济适用房是根据国家计划安排建设的政策性住宅。经济适用房政策引起极大争议的原因在于政策的制定者没有清晰地认识到住宅与普通消费品具有显著的区别。对于食品、衣物等普通消费品来说，他们在较短的时间内就会被彻底消费掉，因而社会保障往往直接将这些普通消费品分发给需要接受保障的居民，居民拥有并消费这些产品，以满足自己的基本消费需求。而住宅是最为典型的耐用品，居民一旦拥有了它，往往可以持续使用长达50年以上，而在如此漫长的一个时期内，原来需要接受住房保障的居民可能因为自身境遇的改变而不

22、再需要住房保障，而原来不需要住房保障的居民现在却很可能需要住房保障。这就会导致居民对于经济适用房产权的占有以及住宅的耐久性与居民接受住房保障资格的变迁不相适应。另外，与普通消费品不同，从长期来看，住宅价格具有持续上涨的趋势，拥有了经济适用房，不仅仅满足了被保障者的居住需求，而且从长期来看，房主还能从住宅价格的上涨中赚取差价。与接受廉租房保障的居民相比，经济适用房政策必然会拉大贫富差距。住房保障最应该保障的是居住权，而不是“拥产权”。可见，住宅的特殊性要求住宅保障体制的设计有别于其他社会保障体制。 综上所述，虽然我们可以基于需求目的分析视角合逻辑地得出消费说的结论，但是该结论仅仅在这一独特视角下

23、才能成立，而超越这一视角，推广到更为广阔的范围内，这一结论便失去了合理性。 (二)基于需求管理分析视角下的消费说内容、依据及其评价 基于需求管理分析视角下的消费说与基于需求目的分析视角下的消费说形似而神非，后者以凯恩斯创立的宏观经济学为理论依据。凯恩斯革命推翻了“供给创造需求”的萨伊定律，提出了与此相反的理论，即在短期内，由于价格刚性的存在，不是供给决定需求，而是相反。在短期内由于总供给不变，而总需求可以改变，当总需求等于总供给时，经济实现短期均衡，当总需求大于或小于总供给时，经济陷入过热或萧条。政府的宏观调控政策目的便是调控总需求，使其与总供给相等以实现短期经济均衡，因而宏观调控亦被称为需求

24、管理。需求管理若要取得成功，就需要研究者对不同类型需求的特征有一个很好地把握。 与整个社会经济相似，对于房地产经济来说，也存在宏观调控或日需求管理问题。以住宅房地产市场为例，有些经济学家将住宅需求按照各自不同的特征区分为消费需求、投资需求和投机需求。其中，消费需求是指居民用于自住的住宅需求，由于消费需求主要由实际经济因素，如城镇人口，城镇居民收入、就业率等实际因素决定，所以消费需求又被称为真实需求。而投机和投资之间原本就没有清晰的界定，而且在一定条件下正常的投资也许很快就转变为投机行为。投资需求和投机需求是指需求者购买住宅是为了出租以获得租金，或等待住宅价格上涨以后将其出售以赚取差价的需求。与

25、消费需求相比，投机需求深受货币、资本市场等虚拟经济领域因素的影响。通常人们能够观察到的社会总需求，既包括消费需求又包括投资需求和投机需求。 由于消费需求与投资需求和投机需求在需求目的、交易成本以及资金占用时间等诸多方面的不同决定了消费需求往往比较稳定，而投资需求和投机需求波动强烈、且具有较强的财富转移效应。投资需求和投机需求的强波动性往往成为住宅经济过热或萧条的引发因素，因此宏观调控往往将住宅投资需求和投机需求作为调控住宅市场的主要对象。由此可见，基于需求管理分析视角下的消费说是以住宅市场宏观调控为着眼点，根据住宅需求的不同特征对社会总需求做出的一种分类。 四、结语：超越“投资消费”二分法 通

26、过上文对投资说和消费说的详尽分析，我们发现无论是投资说，还是消费说，其结论都建立于自己独特的分析视角之上，亦即只有基于各自独特的分析视角，才能找到其结论的合理性。例如，基于国民经济帐户体系(sna)的投资说是以一种国民经济核算体系为分析视角；基于虚拟经济理论的投资说是以房地产价格形成与波动特征为分析视角；基于需求目的的消费说是以住宅用途为分析视角；基于需求管理的消费说是以住宅市场宏观调控为分析视角。本文着重指出不同学说的分析视角，旨在强调他们的结论仅在各自的论域内才具有合理性。超越了各自的论域，各种分析结论便会失之毫厘、谬以千里。 对于这一问题之重要性的一个有力证据便是引发当前全球金融危机的美国次贷危机。如果基于需求目的分析视角，居民购买自住房属于消费活动，购买非自住房属于投资活动，无论是美国，还是中国的经济学者和政策制定者往往都认为，投资活动容易引发房地产泡沫，进而可能引发银行危机或金融危机，而住房消费似乎具有某种“抗体”。就中国房地产业宏观调控而言，特别是2005年以来的本轮房地产业宏观调控高度重视住房消费与住房投资，尤其突出地表现为对二者的区别对待。“鼓励消费，抑制投资”成为房地产业宏观调控的基本原则之一。一系列影响重大的房地产业宏观调控政策，如“旧国八条”、“新国八条”和“国六条”