零售店的选址

1、2021-6-27 零售店的选址零售店的选址 1 2021-6-27 零售业零售业“圣言圣言” 店铺是金店铺是金 “一步差三市一步差三市” ， 选址，选址，还是选址选址，选址，还是选址 2 2021-6-27 第一节第一节 零售店选址的重要性零售店选址的重要性 一、店址选择是一项战略性长期的投资一、店址选择是一项战略性长期的投资 二、店址是零售店确定营销组合策略的二、店址是零售店确定营销组合策略的 重要依据重要依据 三、店址选择是影响零售店经济效益的三、店址选择是影响零售店经济效益的 一个重要因素一个重要因素 四、店址是零售商市场形象的基础四、店址是零售商市场形象的基础 3 2021-6-27

2、 零售店选址零售店选址“三部曲三部曲” 地区分析地区分析 区域分析区域分析 商圈分析商圈分析 4 2021-6-27 第二节第二节 零售店开设地区的选择零售店开设地区的选择 一、需求测量一、需求测量 人口统计资料：人口规模、性别、年龄、人均人口统计资料：人口规模、性别、年龄、人均 收入、家庭规模、类型等等。收入、家庭规模、类型等等。 例如，美资市场百货例如，美资市场百货REEL进入中国时，有两进入中国时，有两 套方案，上海和深圳。从人口总数来说，上海套方案，上海和深圳。从人口总数来说，上海 的人口规模远远高于深圳，但在深圳人口结构的人口规模远远高于深圳，但在深圳人口结构 中女性比例较大，年龄较

3、小、平均年龄仅为中女性比例较大，年龄较小、平均年龄仅为30 多岁，收入高。多岁，收入高。REEL百货的目标客户以年轻百货的目标客户以年轻 时尚、收入中上水平的女性为主，因此最终选时尚、收入中上水平的女性为主，因此最终选 择了落户深圳。择了落户深圳。 5 2021-6-27 第二节第二节 零售店开设地区的选择零售店开设地区的选择 二、购买力二、购买力 购买力水平：一个地区的收入、可支配收购买力水平：一个地区的收入、可支配收 入等入等 6 2021-6-27 三、零售店的饱和程度三、零售店的饱和程度 如果一个区域内，出售同类商品的商店太如果一个区域内，出售同类商品的商店太 少，无法满足人们对商品的

4、需要，就是少，无法满足人们对商品的需要，就是商商 店稀缺店稀缺。 如果这个区域内，同类的商店太多了，以如果这个区域内，同类的商店太多了，以 至于一些商店倒闭，这就是至于一些商店倒闭，这就是商店过剩商店过剩。 7 2021-6-27 三、零售店的饱和程度三、零售店的饱和程度 饱和指数：特定市场地区每平方米的潜在需求饱和指数：特定市场地区每平方米的潜在需求 IRS C RERF IRS：某地区某类商品零售饱和指数：某地区某类商品零售饱和指数 C： 某地区购买某类商品的潜在顾客数量某地区购买某类商品的潜在顾客数量 RE： 某地区每一顾客平均每周购买额某地区每一顾客平均每周购买额 RF： 某地区经营同

5、类商品商店营业总面积某地区经营同类商品商店营业总面积 思考：思考：饱和度高好呢？还是饱和度低好呢？就饱和度高好呢？还是饱和度低好呢？就 是哪种情况对商店更有利？是哪种情况对商店更有利？ 8 2021-6-27 三、零售店的饱和程度三、零售店的饱和程度 1 区2区3区 购买商品的顾客数（C）600003000010000 每个顾客平均购买额（RE）303540 经营同类商品的营业总面积（RF） 平方米 1500021000022500 零售饱和指数（IRS=（C*RE） /RF） 120元105元160元 【例例5-1】有三个地区，每个区的顾客与商店情况都是有三个地区，每个区的顾客与商店情况都是

6、 已知的（表已知的（表5-1） 三个地区商业圈商店饱和指数分析三个地区商业圈商店饱和指数分析:3区应该是区应该是 选择目标。选择目标。 9 2021-6-27 四、市场发展潜力四、市场发展潜力 顾客不一定在所居住的本地区购物，顾客到顾客不一定在所居住的本地区购物，顾客到 外地区的商店购物的现象的存在，所以使饱外地区的商店购物的现象的存在，所以使饱 和指数不能真实反映本地区的发展潜力。和指数不能真实反映本地区的发展潜力。 10 2021-6-27 五、可能开设的商店数量五、可能开设的商店数量 吸引力，可能进入者的数量多，结构类同，这个吸引力，可能进入者的数量多，结构类同，这个 地区就失去它的吸引

7、力。地区就失去它的吸引力。 11 2021-6-27 六、其它因素六、其它因素 1. 仓库系统和商品配送。仓库系统和商品配送。 2广告宣传的成本和有效性；广告宣传的成本和有效性； 3劳动力成本和有效性；劳动力成本和有效性； 4地方政府针对新商店的政策和法律。地方政府针对新商店的政策和法律。 12 2021-6-27 案例：东南欧最大商业地产商案例：东南欧最大商业地产商“特克莫特克莫” 中国如何选址中国如何选址 20082008年年4 4月月9 9日，东南欧规模最大的商业日，东南欧规模最大的商业 地产开发商特克莫公司（地产开发商特克莫公司（Turk MallTurk Mall）高调）高调 宣布，

8、其在中国投资的首个项目宣布，其在中国投资的首个项目沈阳沈阳 星摩尔购物广场破土动工。星摩尔购物广场破土动工。 有着如此的经济实力和丰富运营经验，星有着如此的经济实力和丰富运营经验，星 摩尔为何没有选择上海、北京等购买力较摩尔为何没有选择上海、北京等购买力较 高的一线城市，而转身在选址过程中主攻高的一线城市，而转身在选址过程中主攻 二线城市？二线城市？ 13 2021-6-27 案例：东南欧最大商业地产商案例：东南欧最大商业地产商“特克莫特克莫” 中国如何选址中国如何选址 为此，负责人表示，大型商业在选址过程中通为此，负责人表示，大型商业在选址过程中通 常会选择在人口最密集、消费力强的城市中心常

9、会选择在人口最密集、消费力强的城市中心 繁华区。然而，随着城区繁华区。然而，随着城区核心地块的稀少核心地块的稀少以及以及 地价地价等因素的影响，在城市等因素的影响，在城市城郊结合部城郊结合部寻找合寻找合 适物业已成为大型商业在选址时的重点考虑方适物业已成为大型商业在选址时的重点考虑方 向。由于购物广场要求有良好的区位条件和较向。由于购物广场要求有良好的区位条件和较 大的面积，通常会选择城市的城郊结合部来建大的面积，通常会选择城市的城郊结合部来建 造。造。中国二线城市这样的地段有很多选择的机中国二线城市这样的地段有很多选择的机 会，并且价格相对较低。会，并且价格相对较低。而目前北京、上海等而目前

10、北京、上海等 城市的中心地段可供开发的地段价格太高，甚城市的中心地段可供开发的地段价格太高，甚 至接近欧洲的地价。至接近欧洲的地价。 14 2021-6-27 第三节第三节 零售店开设区域的选择零售店开设区域的选择 一、商业群类型一、商业群类型 （一）城市中央商业区（一）城市中央商业区（最繁华最繁华） 云集着许多著名的百货商店和各种专卖商店、云集着许多著名的百货商店和各种专卖商店、 豪华的大饭店、影剧院和办公室大楼。这是豪华的大饭店、影剧院和办公室大楼。这是 全市全市最主要的、最繁华的最主要的、最繁华的商业区，在一些较商业区，在一些较 小城镇，中央商业区是这些城镇唯一的购物小城镇，中央商业区是

11、这些城镇唯一的购物 区。区。 15 2021-6-27 第三节第三节 零售店开设区域的选择零售店开设区域的选择 （二）城市交通要道和交通枢纽的商业街（二）城市交通要道和交通枢纽的商业街 （次要的商业街次要的商业街） 交通要道、地铁的中转站、车站、火车站所交通要道、地铁的中转站、车站、火车站所 在地，这些地方是人流必经之处。在节假日、在地，这些地方是人流必经之处。在节假日、 上下班时间人流如潮，店址选择在这些地点上下班时间人流如潮，店址选择在这些地点 就是为了就是为了便利来往人流购物便利来往人流购物。 16 2021-6-27 第三节第三节 零售店开设区域的选择零售店开设区域的选择 （三）城市居

12、民区商业街和边沿区商业中（三）城市居民区商业街和边沿区商业中 心心 城市居民区商业街的顾客，主要是附近居城市居民区商业街的顾客，主要是附近居 民，在这些地点设店是为了民，在这些地点设店是为了方便附近居民方便附近居民的的 就近购买。就近购买。 （四）郊区购物中心（四）郊区购物中心 部分城市中的居民迁往郊区，形成郊区住宅部分城市中的居民迁往郊区，形成郊区住宅 区，为适应郊区居民的购物需要，不少商店区，为适应郊区居民的购物需要，不少商店 设到郊区住宅区附近，形成了郊区购物中心。设到郊区住宅区附近，形成了郊区购物中心。 17 2021-6-27 二、区域位置选择二、区域位置选择 （一）日常生活必需品（

13、一）日常生活必需品 商品特征：同质性大，选择性不强，价格较低，商品特征：同质性大，选择性不强，价格较低， 购买频繁，购买频繁，求方便求方便。 选择：接近居住地区，辐射范围以半径选择：接近居住地区，辐射范围以半径300300米米 以内，步行以内，步行1010分钟内。分钟内。 （二）周期性需求的商品（二）周期性需求的商品 商品特征：定期购买、比较选择、购买少量、商品特征：定期购买、比较选择、购买少量、 周期性。周期性。 选择：商业网点相对集中，地区性的商业中心选择：商业网点相对集中，地区性的商业中心 或交通要道、交通枢纽的商业街。或交通要道、交通枢纽的商业街。 18 2021-6-27 二、区域位

14、置选择二、区域位置选择 （三）耐用消费品及顾客特殊性需求的商品（三）耐用消费品及顾客特殊性需求的商品 耐用消费品：长期使用，购买频度低；有目耐用消费品：长期使用，购买频度低；有目 标，反复比较。标，反复比较。 特殊性需求的商品特殊性需求的商品: :购买偶然性大，频率更小，购买偶然性大，频率更小， 顾客分散。顾客分散。 选择：商圈范围大，客流集中的中心商业区选择：商圈范围大，客流集中的中心商业区 或专业性的商业街道。或专业性的商业街道。 19 2021-6-27 想想找什么地方开一家咖啡店呢？想想找什么地方开一家咖啡店呢？ 繁华喧闹的商业街、高档写字楼多的繁华喧闹的商业街、高档写字楼多的 地方、

15、居民区？地方、居民区？ 居民区居民区普通居民区、高档居民区？普通居民区、高档居民区？ 20 2021-6-27 案例：家乐福（案例：家乐福（ Carrefour ）选址秘）选址秘 诀诀十字路口十字路口 家家乐乐福福19991999年年销销售售额额达达789.7789.7多多亿亿美元，居世界第二，美元，居世界第二， 欧洲第一。其欧洲第一。其选选址的科学化也是址的科学化也是备备受称道。那么其通受称道。那么其通 用的用的选选址原址原则则到底是怎到底是怎样样的呢？的呢？请请您往下看：您往下看： （1 1）地理位置要求：开在十字路口。第一家店是）地理位置要求：开在十字路口。第一家店是 年开在年开在巴黎南

16、郊一个小巴黎南郊一个小镇镇的十字路口的十字路口，生意异常，生意异常 火爆。火爆。十字路口成十字路口成为为家家乐乐福福选选址的第一准址的第一准则则。同。同时还时还 要交通方便，要交通方便，满满足私家足私家车车、公交、公交车车、地、地铁铁、轻轨轻轨等各等各 种交通要素的通达。种交通要素的通达。这这里人口密度要相里人口密度要相对对集中；集中；该该区区 域域还还要具要具备备相当面相当面积积的停的停车场车场。 （2 2）建筑要求：占地面）建筑要求：占地面积积1500015000平方米以上，建筑物平方米以上，建筑物长长 宽宽比例比例1010：7 7或或1010：6 6。 21 2021-6-27 案例：家

17、乐福（案例：家乐福（ Carrefour ）选址秘）选址秘 诀诀十字路口十字路口 （3 3）商圈半径：）商圈半径：在国内一般标准是公共汽车8公里 车程，不超过20分钟的心理承受力。 （4 4）灵活适）灵活适应应当地的特点：当地的特点：家乐福店可开在地下室， 也可开在四五层，但最佳为地面一二层或地下一层。 家乐福一般占两层空间，不开三层。 （5 5）租期要求：）租期要求：家乐福能够承受的租金较低，而且 一般签订长期的租赁合同（通常是20年30年）。 （6 6）外聘公司）外聘公司进进行市行市场调查场调查：一般需要分别选两家 公司进行销售额测算，两家公司是集团之外的独立 公司，以保证预测的科学和准确

18、性。 22 2021-6-27 Beijing Jinan Nanjing Shanghai Hangzhou Changsha Shenzhen Chongqing Tianjin l l l l ShijiaZhuang (Hebei) Zhengzhou (Henan) l l Qingdao l l Hefei (Anhui) l l Suzhou Chengdu l l l l Shantou l l Xiamen Wuhan Xian (Shaanxi) l l Zhanjiang Guiyang l l l l Kunming 第四节 零售店的商圈分析 23 2021-6-27

19、一、商圈概念和商圈调查分析目的一、商圈概念和商圈调查分析目的 5570 核心商业核心商业 圈圈 次级商业圈次级商业圈 1525 边 缘 商 业 圈边 缘 商 业 圈 （其余顾客比其余顾客比 例数）例数） （一）商圈的概念（一）商圈的概念 商圈是指商店吸引顾客的地理区域，即商圈是指商店吸引顾客的地理区域，即来店顾客来店顾客 所居住的地理范围所居住的地理范围。它是以商店为中心，向四周扩展，。它是以商店为中心，向四周扩展， 构成一定的辐射范围，形成商业圈。商圈轴心点构成一定的辐射范围，形成商业圈。商圈轴心点/ /商圈商圈 半径。半径。 24 2021-6-27 一、商圈概念和商圈调查分析目的一、商圈

20、概念和商圈调查分析目的 （二）商圈调查分析的目的（二）商圈调查分析的目的 1了解优良立地的基本条件是否具备基本了解优良立地的基本条件是否具备基本 未来性、可持续经营，足够的集客能力，卖未来性、可持续经营，足够的集客能力，卖 场及停车场场及停车场 2确定立地条件的三要素是否具备确定立地条件的三要素是否具备 户数、人口数、道路、交通、卖场面积大小户数、人口数、道路、交通、卖场面积大小 3估算营业额是否准确估算营业额是否准确 4明确经营计划的依据明确经营计划的依据 （三）市场调查资料的来源（三）市场调查资料的来源 25 2021-6-27 二、商圈设定的方法二、商圈设定的方法 （一）商圈经验设定法（

21、一）商圈经验设定法 1根据业态设定商圈范围根据业态设定商圈范围 大型购物中心：商圈可包括周边的几个城市，大型购物中心：商圈可包括周边的几个城市， 3030万万100100万人万人 超市：超市：7 7万万1212万人，约为万人，约为1010分钟。分钟。 超级市场：超级市场：3.53.55 5万人。不足万人。不足2 2公里，公里， 服装、化妆品、家具、耐用消费品购物距离：服装、化妆品、家具、耐用消费品购物距离： 为为4 45 5公里。公里。 26 2021-6-27 2据零售店所处位置设定商圈范围据零售店所处位置设定商圈范围 位位 置置商商 圈圈 都市与城郊中的超级市场商圈比都市与城郊中的超级市场

22、商圈比小小 社区型超市商圈社区型超市商圈仅为社区范围仅为社区范围 便利店便利店没有边缘商圈的顾客没有边缘商圈的顾客 商业中心区类店铺商业中心区类店铺核心商业圈的顾客较少，次级和边核心商业圈的顾客较少，次级和边 缘商业圈的顾客较多、商圈较大缘商业圈的顾客较多、商圈较大 位置位置徒步商圈范徒步商圈范 围围 自行车商圈自行车商圈 范围范围 小汽车小汽车 都市都市300-500米米700-800米米- 郊外郊外500米米1500米米3公里公里 27 2021-6-27 3据零售店市场规模设定商圈范围据零售店市场规模设定商圈范围 规模规模面积（平方米）面积（平方米）商圈范围商圈范围 小型超市小型超市12

23、0-399步行步行10分钟之内分钟之内 中型超市中型超市400-2499步行步行10分钟或开分钟或开 车车5分钟分钟 大型超市大型超市2500驱车驱车20分钟左右分钟左右 28 2021-6-27 根据顾客购物出行方式设定商圈范围根据顾客购物出行方式设定商圈范围 出行方式越现代化、机械化程度越高，出行方式越现代化、机械化程度越高， 商圈越大。如日本情况，郊外超级市场商圈越大。如日本情况，郊外超级市场 的徒步商圈范围为的徒步商圈范围为500米，自行车为米，自行车为 1500米，而小汽车达米，而小汽车达3000米。米。 29 2021-6-27 .根据顾客购物频率设定零售店商圈范围根据顾客购物频率

24、设定零售店商圈范围 位置位置每天购买每天购买每周每周3-4次次每周每周1次次 都市都市300米米500米米700-800米米 郊外郊外500米米700-800米米1500米米 顾客购买的频率越高，商圈范围越小；反之，则越大。 以超市为例，顾客购买频率与超市商圈范围以超市为例，顾客购买频率与超市商圈范围 30 2021-6-27 （三）问卷调查商圈设定法（三）问卷调查商圈设定法 在实际运作中，零售店可以通过问卷调查的方法在实际运作中，零售店可以通过问卷调查的方法 来进一步确定商圈。确定步骤如下：来进一步确定商圈。确定步骤如下： 1. 1. 顾客调查顾客调查 顾客调查的主要项目：顾客调查的主要项目

25、： v住址住址 v来店频率（次周、次月）来店频率（次周、次月） v大型店利用频度大型店利用频度 v竞争店利用频度竞争店利用频度 2. 2. 绘制商圈绘制商圈 将约将约100100一一150150份问卷所收集的住址在地图上标示份问卷所收集的住址在地图上标示 画线，即使商圈的范围自然展现。画线，即使商圈的范围自然展现。 31 2021-6-27 商圈层次商圈层次 市场占有率市场占有率 占本店销售额占本店销售额 第一商圈第一商圈30% 以上以上70% 第二商圈第二商圈10%30%25% 第三商圈第三商圈 5%10%5% 3. 3. 计算商圈内的住户计算商圈内的住户 商圈确认后，算出户数。商圈确认后，

26、算出户数。 4. 4. 预算销售额预算销售额 户数乘以每户每月生活费用支出（食品、饮料户数乘以每户每月生活费用支出（食品、饮料 及日用百），即为一家零售店店铺营业额。及日用百），即为一家零售店店铺营业额。 5. 5. 划分商圈层次划分商圈层次 32 2021-6-27 三、零售店商圈调查与分析三、零售店商圈调查与分析 （一）商圈潜力调查（一）商圈潜力调查 1商圈人口调查与分析商圈人口调查与分析 人口总量：人口数量、户数、平均每户人口数等人口总量：人口数量、户数、平均每户人口数等 人口结构：行业、教育程度、消费年龄等结构及变人口结构：行业、教育程度、消费年龄等结构及变 化情况。化情况。 2潜在消

27、费额调查与分析潜在消费额调查与分析 收入水平：居民平均收入水平，在城市中处于什么收入水平：居民平均收入水平，在城市中处于什么 水平。水平。 消费水平：每个人或每一家庭的消费，各种商品的消费水平：每个人或每一家庭的消费，各种商品的 支出额。支出额。 33 2021-6-27 三、零售店商圈调查与分析三、零售店商圈调查与分析 3顾客消费倾向分析顾客消费倾向分析 （1）行为调查与分析。购买动机、习惯、）行为调查与分析。购买动机、习惯、 时间、次数、地点和交通工具。时间、次数、地点和交通工具。 （2）意愿调查与分析。顾客感兴趣的商品）意愿调查与分析。顾客感兴趣的商品 与服务。与服务。 （3）耐用品拥有

28、率调查与分析。普及率，）耐用品拥有率调查与分析。普及率， 反映出消费习惯。反映出消费习惯。 34 2021-6-27 （二）交通条件分析（二）交通条件分析 1从企业经营的角度对交通条件的评估从企业经营的角度对交通条件的评估 （1）在开设地点或附近，是否有足够的停车）在开设地点或附近，是否有足够的停车 场所可以利用场所可以利用 （2）商品运至商店是否容易）商品运至商店是否容易 2从方便顾客购买的角度对交通条件评估从方便顾客购买的角度对交通条件评估 （1）设在边沿区商业中心的商店）设在边沿区商业中心的商店 （2）设在市内公共汽车站附近的商店）设在市内公共汽车站附近的商店 35 2021-6-27

29、（三）客流规律分析（三）客流规律分析 1客流类型分析客流类型分析 （1）自身客流）自身客流 是指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的是指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的 客流。这是客流。这是商店客流的基础商店客流的基础。 （2）分享客流）分享客流 指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流。指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流。 （3）派生客流）派生客流 是指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾是指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾 客并非专门来店购物。如电影院附近的便利店、客并非专门来店购物。如电影院附近的便利店、 体育馆附近的体育用品店。体育馆附近的体育用品店。 36

30、2021-6-27 （三）客流规律分析（三）客流规律分析 2客流目的、速度和滞留时间分析客流目的、速度和滞留时间分析 如在一些公共场所、车辆通行干道，客流如在一些公共场所、车辆通行干道，客流 规模很大，尽管也会顺便或临时购买一些规模很大，尽管也会顺便或临时购买一些 商品，不过客流的主要目的不是为了购物。商品，不过客流的主要目的不是为了购物。 同时客流速度怏，滞留时间短。同时客流速度怏，滞留时间短。 37 2021-6-27 （三）客流规律分析（三）客流规律分析 3街道两侧的客流规模分析街道两侧的客流规模分析 人们骑车、步行或驾驶汽车均靠右行，往人们骑车、步行或驾驶汽车均靠右行，往 往习惯光顾行

31、驶方向一侧的店铺。鉴于此，往习惯光顾行驶方向一侧的店铺。鉴于此， 开设地点应尽可能选择在客流较多的街道开设地点应尽可能选择在客流较多的街道 一侧。一侧。 38 2021-6-27 （三）客流规律分析（三）客流规律分析 4街道特点分析街道特点分析 例子：上海南京路的永安百货例子：上海南京路的永安百货 1915年年7月，郭葵兄弟初到上海为永安公司选址，就看月，郭葵兄弟初到上海为永安公司选址，就看 中了南京路这条蕴藏着无限商机的路，就连选在南京路中了南京路这条蕴藏着无限商机的路，就连选在南京路 南还是路北，他们也做了细致调查。有这样一个传说，南还是路北，他们也做了细致调查。有这样一个传说， 郭家派两

32、个人一个站在路南，一个站在路北，每天分别郭家派两个人一个站在路南，一个站在路北，每天分别 统计他们身边的人流量，走过一个人，就在口袋里放一统计他们身边的人流量，走过一个人，就在口袋里放一 粒豆子。一段时间内两人的统计结果是，路南行人多于粒豆子。一段时间内两人的统计结果是，路南行人多于 路北，因此，郭家就选定路南建店。在永安老员工的记路北，因此，郭家就选定路南建店。在永安老员工的记 忆里，那时上海的富人住在南京路以南的多，来这里买忆里，那时上海的富人住在南京路以南的多，来这里买 东西是从路南过来的，可以说永安选对了位置。东西是从路南过来的，可以说永安选对了位置。 39 2021-6-27 北京金

33、源新燕沙北京金源新燕沙MALL 三个商圈；三个商圈； （一）以世纪城为轴心的周边（一）以世纪城为轴心的周边 10公里范围内为核心商圈，顾公里范围内为核心商圈，顾 客群体为客群体为100万人口；万人口； （二）以京西为核心，向全市（二）以京西为核心，向全市 延伸，成为第二商圈，顾客群延伸，成为第二商圈，顾客群 体可达体可达1000万人口；万人口； （三）从这个商圈扩展即到了（三）从这个商圈扩展即到了 毗邻的河北、天津、辽宁、内毗邻的河北、天津、辽宁、内 蒙古、山西等地域，此为第三蒙古、山西等地域，此为第三 商圈，其辐射顾客群体大约在商圈，其辐射顾客群体大约在 8000万人口上下。万人口上下。 在

34、一期开发中，该中心已拥有在一期开发中，该中心已拥有550家商店、家商店、7家电影院、一个滑冰场、一家电影院、一个滑冰场、一 个汽车展示屋和个汽车展示屋和100家餐厅。一座娱乐公园也在兴建中。家餐厅。一座娱乐公园也在兴建中。 40 2021-6-27 （四）商圈竞争力调查分析 1商圈竞争店情况调查商圈竞争店情况调查 (1)综合调查：选地、用地、店铺构造、商品策略、店铺计划、运营综合调查：选地、用地、店铺构造、商品策略、店铺计划、运营 管理管理 (2)商品能力调查商品能力调查 商品综合力。商品的品种、面积、货源等商品综合力。商品的品种、面积、货源等市场定位。市场定位。 A类商品能力。种类、陈列长度

35、，商品价格、数量、质量类商品能力。种类、陈列长度，商品价格、数量、质量 （3）店铺调查）店铺调查 店址环境：选地、用地、停车场及商品搬入口。店址环境：选地、用地、停车场及商品搬入口。 店铺设计：形象、构造、建筑、空调、设备、器具等。店铺设计：形象、构造、建筑、空调、设备、器具等。 店堂陈列布局：楼面构成、平面布局、面积分割、商品陈列及家具店堂陈列布局：楼面构成、平面布局、面积分割、商品陈列及家具 备品等。备品等。 （4）店铺运营管理调查）店铺运营管理调查 促销、补货、陈列及清扫等店铺运营管理促销、补货、陈列及清扫等店铺运营管理 41 2021-6-27 2商圈饱和度分析 （1）商圈容量法）商圈

36、容量法 例：某家超级市场公司想开办一个食品店铺，情例：某家超级市场公司想开办一个食品店铺，情 况如下：商圈范围内共有况如下：商圈范围内共有6000户，其中第一级户，其中第一级 商圈有商圈有1000户，二级商圈有户，二级商圈有2000户，三级商户，三级商 圈有圈有3000户。据调查，每户每月平均支出额为户。据调查，每户每月平均支出额为 1000元，食品占元，食品占30。市场占有率由各商圈吸。市场占有率由各商圈吸 收率来体现，在第一级商圈的吸收率为收率来体现，在第一级商圈的吸收率为35，二，二 级商圈为级商圈为10，三级商圈为，三级商圈为5。假如某地区平。假如某地区平 均每平方米的营业额为均每平方

37、米的营业额为0.045万元，该地区适合万元，该地区适合 开多大面积的店。开多大面积的店。 42 2021-6-27 a. 每户食品支出额每户食品支出额 商圈内每户食品支出额为商圈内每户食品支出额为300元。元。 其中第一级商圈为其中第一级商圈为300100030万元；万元； 二级商圈为二级商圈为300 200060万元；万元； 三级商圈为三级商圈为300300090万元。万元。 43 2021-6-27 b. 商圈销售额商圈销售额 第一级商圈销售额第一级商圈销售额 303510.50万元；万元； 二级商圈二级商圈 60106.00万元；万元； 三级商圈三级商圈 9054.50万元，万元， 超级

38、市场预计销售额为：超级市场预计销售额为： 10.50+6.004.50=21.00万元万元 c. 推算该商圈能容纳的新增加店铺的平方米数。推算该商圈能容纳的新增加店铺的平方米数。 该地区能容纳的新增店面积为：该地区能容纳的新增店面积为： 21.000.045=466（平方米）。（平方米）。 因营业场所和仓库、办公室的比例为因营业场所和仓库、办公室的比例为8：2， 待开超级市场总面积应为待开超级市场总面积应为 462116.5578.5（平方米）。（平方米）。 44 2021-6-27 （2）饱和指数法）饱和指数法 如指数过低，达不到平均水平，则应放如指数过低，达不到平均水平，则应放 弃开店或缩

39、小规模。（具体方法详见本弃开店或缩小规模。（具体方法详见本 章第二节。）章第二节。） 要考虑待建和正在施工的零售店面积。要考虑待建和正在施工的零售店面积。 还要考虑间接竞争店，与待建店铺类型还要考虑间接竞争店，与待建店铺类型 不同，但却经营着某些相同商品的店铺。不同，但却经营着某些相同商品的店铺。 45 2021-6-27 （五）商店和谐性分析（五）商店和谐性分析 研究这个地区的商店组成，确信商店和谐程研究这个地区的商店组成，确信商店和谐程 度。度。 邻近商店的和谐性依靠商店之间亲和水平，邻近商店的和谐性依靠商店之间亲和水平， 即互补关系程度。即互补关系程度。 有些商店是竞争性的，也能有高度的

40、亲和力。有些商店是竞争性的，也能有高度的亲和力。 46 2021-6-27 （六）位置的物质特征分析（六）位置的物质特征分析 1建筑环境建筑环境 新建商店要与周围的建筑环境相融合。如：新建商店要与周围的建筑环境相融合。如： 会展中心区的天虹。会展中心区的天虹。 2停车场停车场 方便、成本。方便、成本。 3能见度和顾客进出的方便性能见度和顾客进出的方便性 4地形特点地形特点 如：十字路口的易接近性高。如：十字路口的易接近性高。 47 2021-6-27 （七）占用期限分析（七）占用期限分析 1各项城市机能各项城市机能 经济、文化活动、行政管理、商品流通、娱乐。经济、文化活动、行政管理、商品流通、

41、娱乐。 2城市发展计划城市发展计划 交通网的开发、社区发展与商业区的建设计划交通网的开发、社区发展与商业区的建设计划 等，连锁网点的发展。等，连锁网点的发展。 地点吸引力与支付成本的比较。地点吸引力与支付成本的比较。 自我拥有和租借。租借可以有多种方式。自我拥有和租借。租借可以有多种方式。 （八）城市机能与规划分析（八）城市机能与规划分析 48 2021-6-27 四、零售店商圈的投资回报率预测四、零售店商圈的投资回报率预测 （一）零售店销售额预测（一）零售店销售额预测 1购买力估算法购买力估算法 2商店业绩类比法商店业绩类比法 3卖场面积比较法卖场面积比较法 （二）新建零售店投资预测（二）新

42、建零售店投资预测 （三）新建零售店费用预测（三）新建零售店费用预测 人工费、房租、促销费、水电煤气费等，分人工费、房租、促销费、水电煤气费等，分 项计算，然后累加。项计算，然后累加。 49 2021-6-27 零售店商圈调查与分析零售店商圈调查与分析 资料类别资料类别资料来源资料来源 城市布局、发展规划资城市布局、发展规划资 料料 城市政府、住宅局或城建管理部门城市政府、住宅局或城建管理部门 人口数、户数资料人口数、户数资料城市政府、户籍管理部门或居委会城市政府、户籍管理部门或居委会 竞争分布图竞争分布图实地调查、行业协会、工商部门实地调查、行业协会、工商部门 竞争店销售业绩竞争店销售业绩实地

43、调查、行业协会、工商部门实地调查、行业协会、工商部门 商业业态与格局的未来商业业态与格局的未来 变化变化 城市政府、行业协会城市政府、行业协会 一、市场调查资料的来源一、市场调查资料的来源 为了能为连锁零售店选址提供准确、有效的依据，为了能为连锁零售店选址提供准确、有效的依据， 资料来源的选择非常重要。资料来源的选择非常重要。 50 2021-6-27 训练项目训练项目 一、背景（业态、现状、开店的条件）一、背景（业态、现状、开店的条件） 二、方案二、方案 目的目的 时间时间 地点地点 调查方法调查方法 组织组织 内容内容 三、调查表设计三、调查表设计 51 2021-6-27 作业: 以你家

44、居住地为中心，提出开设以你家居住地为中心，提出开设 服装专卖店的可行性分析及开店计服装专卖店的可行性分析及开店计 划；划； 如果不适合开服装店，请提出适如果不适合开服装店，请提出适 合业态的可行性分析及开店计划。合业态的可行性分析及开店计划。 52 2021-6-27 实例实例服装专卖店开业前的准备工作服装专卖店开业前的准备工作 一一店铺设计、装修及验收店铺设计、装修及验收 二二进场准备进场准备 三三商品陈列商品陈列 四四试营业试营业 53 2021-6-27 一、店铺设计、装修及验收 流 程 调查及工 程预算 洽谈合同 公司确定 施工单位 现场监 理 验收及交付使用 施工单位资 信评估 施工

45、监理提前对施工单位提出公司材料要求、施工监理将自按公司质量在规定时间将项目移交给营运每个工程项目 3天到达施工地工艺要求、工期要求并形成条款己的工程预算、标准和设计、部门结束后，施工监理 收集3家以上施确定分期付款：首期40%；竣工3家施工单位资料、工期要求，进行施工监理、区域经理、店长、负责对施工单位的 工单位资料： 验收10天内支付50%；竣工满1个月 报价单、合同书 现场施工监理 施工单位对装修项目验收，施工施工质量、价格、 营业执照、资质 支付质量保证金10% 寄回公司检查施工单 监理督促落实营运部门提出的质量 工期、配合度、服 等级、装修业绩、确定支付质量保证金条件：竣工公司管理团队

46、 位是否按报价单 改进意见，合格后，四方在装修工务、诚信情况作出 联系人电话及身验收1个月内有质量问题，通知施工评估施工队情况，要求使用材料 程竣工验收报告上签名确认 书面评估 份证复印件单位而未解决的，须扣除产生的相关 对项目提出意见，发现施工单凭四方签字的工程竣工验收报告，施工单位资信 到当地建材市场 费用；此外其它情况下，全额支付 确定施工单位， 位偷工减料，装修效果图、装修照片，公司支付 评估报告交公司 了解相关建材行情 确定违约条款签订合同进行扣款处理， 竣工款 存档。资信A级的 了解当地装修工、洽谈其它条款：保修期；由施工合同一经签订，并追究责任1个月质保期内，营运部门发现施工单位

47、作为下次 营业员收入状况 单位垫付商场装修押金等等 任何人不得提价。对现场出现装修质量问题，由区域经理、店长施工的优先选择 根据调查情况，通知达成初步协议的施工单位报价否则，由责任人的问题，予以直接与施工单位联系，直到解决问 拟定工程预算与施工单位洽谈装修价格，确保承担协调解决题，如施工方不配合，发生的费用 将调查报告及达到该施工单位最低装修价格 从质量保证金中扣除 工程预算寄回公司根据达成的协议，制作合同书，1-3个月质保期结束，区域经理、 施工单位盖好公章店长联合提出支付质量保证金申请 每个项目需有3家施工单位的报价报告，凭此报告，公司支付质量 及合同保证金 详 细 说 明 装修工作标准操作流程 目的：保证装修质量，按时交付使用，降低装修费用。