深圳坪山新区发展报告

1、Centaline Consultants 深圳坪山新区发展报告 Code of this report | 2 坪山新区发展报告思维导图坪山新区发展报告思维导图 3 3 2 2 1 1区域概况区域概况 典型项目分析典型项目分析 房地产市场分析房地产市场分析 报告总结报告总结4 4 Code of this report | 4 内容概述：内容概述：该部分主要包括区域位置、区域交通以及区域概况小该部分主要包括区域位置、区域交通以及区域概况小 结等六大部分结等六大部分 区区 域域 位位 置置区区 域域 交交 通通区区 域域 定定 位位 区区 域域 规规 划划 社社 会会 经经 济济 发发 展展

2、状状 况况 区区 域域 概概 况况 小小 结结 Code of this report | 5 区域位置：区域位置：坪山新区位于深圳市东部，东临惠州市，南连大鹏半坪山新区位于深圳市东部，东临惠州市，南连大鹏半 岛和盐田港，西邻龙岗中心区，是深圳东部重要工业基地岛和盐田港，西邻龙岗中心区，是深圳东部重要工业基地 坪山坪山 新区新区 东东 莞莞 市市 坪坪 山山 新新 区区 坪山新区于2009年6月30日 挂牌成立，新区位于深圳市东 北部，总面积为168平方公里； 新区东、北部靠惠州市，南 连大鹏半岛及盐田港，西邻龙 岗中心城； 坪山剩余可建设用地近30平 方公里，发展潜力巨大，可以 为深圳未来的

3、产业发展提供战 略支撑 Code of this report | 6 区域交通：区域交通：新区远离城市中心，主干道较少，缺少地铁等轨道交新区远离城市中心，主干道较少，缺少地铁等轨道交 通，公交线路不足，当前交通不够完善，未来规划前景较好通，公交线路不足，当前交通不够完善，未来规划前景较好 规划中的坪山交通网络规划中的坪山交通网络 道路交通：道路交通：坪山道路交通主要 依赖深汕高速以及南坪快速路与深 圳其它片区的交流联系； 公共交通：公共交通：公交路线较少，缺 少轨道交通进出坪山仍较为不便； 未来规划：未来规划：未来开通地铁12号 线、14号线 高高 铁铁 坪坪 山山 站站 深长高速深长高速

4、深汕高速深汕高速 南坪快速路南坪快速路 Code of this report | 7 区域定位：区域定位：根据深圳根据深圳“十二五十二五”规划，坪山定位为深圳城市副中规划，坪山定位为深圳城市副中 心、未来发展分近期、中期、远期三个阶段，着力打造东部新城心、未来发展分近期、中期、远期三个阶段，着力打造东部新城 近近 期期 目目 标标 到2015年城市建设与特区的差距显著缩小；以新能源、生物等战略性新兴产业为特色建设 坪山东部成片产业园区、以高新技术产业和现代服务业为主体的现代产业体系基本确立； 中中 期期 目目 标标 到2020年，新能源产业、生物产业、新一代电子信息产业及先进装备制造业成为拉

5、动坪山 经济发展的核心力量，金融、保税物流等产业规模不断做强做大，第三产业比例超过40%，现 代产业体系日趋完善； 远远 期期 目目 标标 到2040年，成为深圳市重要的城市副中心，深圳跨越与转型发展的先锋城区、战略性新兴 产业和自主创新基地、粤东地区重要的生产性服务中心； 坪山新区未来将通过重点发展新能源等高新产业，拉动区域经济增长，最终打造成深圳重要城市副中心，粤东坪山新区未来将通过重点发展新能源等高新产业，拉动区域经济增长，最终打造成深圳重要城市副中心，粤东 生产性服务中心生产性服务中心 Code of this report | 8 区域合作规划：区域合作规划：以深惠合作示范区为带动，

6、密切与周边区域经济以深惠合作示范区为带动，密切与周边区域经济 联系，大力引进资金、人才、技术，推动地区产业转型升级联系，大力引进资金、人才、技术，推动地区产业转型升级 区区 域域 合合 作作 规规 划划 1 1、临近惠阳中心区：、临近惠阳中心区：协调互补， 为惠州地区提供人才和研发设备； 2 2、毗邻龙岗中心区：、毗邻龙岗中心区：借助龙岗生 活服务基础设施，打造坪山区域生 产性服务中心； 3 3、往罗湖、福田方向：、往罗湖、福田方向：承接中心 区辐射，吸引产业转移，聚集高素 质人才； 4 4、东部三镇：、东部三镇：打造深圳东部生态 旅游区； 5 5、往大亚湾方向：、往大亚湾方向：实现与大亚湾

7、片区资源共享、创新区域合作制度， 互利共赢 往罗湖、福田往罗湖、福田 毗毗 邻邻 龙龙 岗岗 中中 心心 区区 临近惠阳中心区临近惠阳中心区 往往 大大 亚亚 湾湾 东东 部部 三三 镇镇 Code of this report | 9 空间发展规划：空间发展规划：构建构建“一核两轴一核两轴”的城市空间结构，双轴外联，的城市空间结构，双轴外联， 实现坪山区域空间协同发展实现坪山区域空间协同发展 空空 间间 发发 展展 规规 划划 核心区：核心区：未来将依托片区完 善的交通网络，打造区域性高 端生产性服务中心； 北部：北部：北部依托厦深铁路和 轨道12号线，形成西联龙岗中 心区、东联惠阳中心区的

8、现代现代 产业发展轴；产业发展轴； 南部：南部：依托坪山河和轨道14 号线，形成西联市中心区、香 港、东联大亚湾中心区及大鹏 半岛的人文创意生活轴人文创意生活轴 坪山核心区坪山核心区 北部现代产业发展轴北部现代产业发展轴 南部人文创意生活轴南部人文创意生活轴 Code of this report | 10 产业发展规划：产业发展规划：自北往南分别发展新能源、生物医药、电子科研自北往南分别发展新能源、生物医药、电子科研 以及生态文化旅游等高新生态产业，布局科学，助力经济发展以及生态文化旅游等高新生态产业，布局科学，助力经济发展 1 1、坑梓片区：、坑梓片区：深圳市新能源、新 材料研发与生产基地

9、，重点发展新 能源汽车等战略新兴产业； 2 2、聚龙庄片区：、聚龙庄片区：深圳市生物、高 新技术产业研发与生产基地，重点 发展生物医药、程高新技术等产业； 3 3、坪山中心、田心田头片区：、坪山中心、田心田头片区：前 者为区域性高端生产性服务业核心 区，后者为电子研发中心； 4 4、碧岭片区：、碧岭片区：定位为深圳市影视 文化、旅游服务产业基地，重点发 展电影文化创意设计产业及旅游业 Code of this report | 11 坪山生产总值分析：坪山生产总值分析：自自20092009年成立至年成立至20132013年，新区经济保持不断年，新区经济保持不断 增长势头，实现生产总值增长势头，

10、实现生产总值385.12385.12亿元，经济状况向好亿元，经济状况向好 坪坪 山山 新新 区区 生生 产产 总总 值值 分分 析析 坪山新区于2009年6月30日， 当年新区总人口40万人，年生产 总值161.36亿元； 2012年，新区年生产总值翻 一番，达到345.1亿元，这与政 府加大新区基础设施建设投入密 不可分； 2013年生产总值达385.12元， 常住人口66万。虽位列深圳各区 末位（盐田408亿），但经济增 长迅速，是势头良好 单位：亿元 数据来源：深圳房产信息网 Code of this report | 12 坪山工业产值分析：坪山工业产值分析：坪山新区坪山新区20132

11、013年规模以上工业增加值年规模以上工业增加值228.95228.95 亿元，较亿元，较20102010年增长年增长52%52%，规模以上工业增加值呈快速增长态势，规模以上工业增加值呈快速增长态势 坪坪 山山 新新 区区 工工 业业 产产 值值 分分 析析 工业生产为坪山新区的支柱 产业，深圳本地汽车品牌比 亚迪汽车的研发和生产基地就在 坪山； 2010年坪山加快产业转型升 级，重点发展新能源、装备制造 等高新产业，工业增加值迅速增 长； 截至2013年，新区上亿元工 业龙头企业达52家，拥有世界五 百强企业10家 单位：亿元 数据来源：深圳房产信息网 Code of this report

12、| 13 坪山固定资产投资分析：坪山固定资产投资分析：20132013年坪山新区实现固定资产投资年坪山新区实现固定资产投资 203.81203.81亿元，较亿元，较20092009年增长年增长219%219%，呈高速增长趋势，呈高速增长趋势 单位：亿元 数据来源：深圳房产信息网 坪坪 山山 固固 定定 资资 产产 投投 资资 分分 析析 2009年新区成立时，当地固 定资产投资仅为63.9亿元，位居 特区末位； 自2010年起，政府加快制订 完善新区投资优惠政策，合理规 划产业布局，吸引大量企业入驻； 截至2013年，新区现有各类 投产企业2300家，包括比亚迪、 塞菲诺、震雄、中集等世界知名

13、 企业 Code of this report | 14 排名排名区域区域土地储备（平方公里）土地储备（平方公里） 1 1龙岗区（包括大鹏新区）93.88 2 2宝安区（包括龙华新区）40.26 3 3坪山新区30.10 4 4盐田区21.93 5 5光明新区19.33 6 6南山区14.41 7 7福田区1.26 8 8罗湖区0.58 土地储备量：土地储备量：坪山新区拥有充裕的土地储备量，为区域的规划发坪山新区拥有充裕的土地储备量，为区域的规划发 展提供了宝贵空间展提供了宝贵空间 坪山新区剩余可建设用地30平方公里，居于全市各行政区第3位，充裕的土地储备，为坪山新区的规划发展提 供了坚实基础

14、，也为高科技企业、大型文化产业、大型体育设施和娱乐设施进驻坪山提供了良好的选择空间 数据来源：深圳市规土委 Code of this report | 15 旧改现状：旧改现状：旧改项目总面积达旧改项目总面积达256256万，且基本集中分布于未来区万，且基本集中分布于未来区 域两大中心区，城市更新压力大域两大中心区，城市更新压力大 坪山新区旧改项目集中区域坪山新区旧改项目集中区域 坑梓次中心坑梓次中心 坪山中心坪山中心 坪山新区旧改项目约有17个， 共计用地面积256万； 大部分项目在未来坪山的两大核 心区域，多数项目处于洽谈阶段， 旧改压力大； 上述旧改项目启动后，对更新 城市面貌，增加楼市

15、供应量等方面 将起到积极效果； 骤然增加的供应量也加大了当 地楼市的销售压力 Code of this report | 16 区域概况小结：区域概况小结：坪山新区位于深圳东部，定位为未来城市副中心坪山新区位于深圳东部，定位为未来城市副中心 ，目前经济社会发展与其它区域仍有较大差距，但势头良好，目前经济社会发展与其它区域仍有较大差距，但势头良好 1.基基 本本 信信 息息 坪山新区位于深圳市东部，东临惠州市，南连大鹏半岛和盐田港，西邻龙岗中心区，是深圳 东部重要工业基地，定位为深圳城市副中心，交通依赖南坪快速等少数干道，较为不便； 2.新新 区区 规规 划划 区域合作规划层面区域合作规划层面，

16、密切深惠合作，加快产业转型升级；内部空间规划层面内部空间规划层面，依托未来完 善的交通网络，逐步形成南北两翼，中部核心的发展格局；产业规划层面产业规划层面，产业规划布局合理， 重点发展新能源、生物医药、电子技术研发等高新产业 3.社社 会会 经经 济济 新区自2009年成立以来，年生产总值保持不断上升势头（2013年385亿），固定资产投资 额稳步增长，经济态势良好，发展前景乐观，但目前距离其它片区仍有不小差距（福田2700亿、 罗湖1488亿、盐田408亿）；土地储备量大，发展空间广阔；旧改面积较广，更新压力大 3 3 2 2 1 1区域概况区域概况 典型项目分析典型项目分析 房地产市场分析

17、房地产市场分析 报告总结报告总结4 4 Code of this report | 18 内容概述：内容概述：该部分主要包括新房成交走势、商业市场分析、写字该部分主要包括新房成交走势、商业市场分析、写字 楼市场分析以及片区房地产市场小结等七大部分楼市场分析以及片区房地产市场小结等七大部分 新房成交走势新房成交走势热卖楼盘分析热卖楼盘分析楼市现存有量楼市现存有量 新增供应量新增供应量 商业市场分析商业市场分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 房地产市场小结房地产市场小结 Code of this report | 19 新房成交走势：新房成交走势：新区成立后，在规划利好等多重因素的作用下，新区成立

18、后，在规划利好等多重因素的作用下， 新房成交量逐年大幅上升，均价也基本保持上涨势头新房成交量逐年大幅上升，均价也基本保持上涨势头 单位：套、元/ 数据来源：深圳房产信息网 新区成立以来，在规划、政策、 基础设施配套等多重利好的作用 下，当地楼市行情看涨 早期开盘万科金域缇香及近期 的金地朗悦价格不断上涨，获得 热卖 金地朗悦金地朗悦 金域缇香金域缇香 Code of this report | 20 热卖楼盘分析：热卖楼盘分析：在坪山整体楼市行情向好的大环境下，万科金域在坪山整体楼市行情向好的大环境下，万科金域 缇香、金地朗悦等楼盘均获热卖，房价持续上涨缇香、金地朗悦等楼盘均获热卖，房价持续上

19、涨 万科金域缇香万科金域缇香2011年开盘，售价为年开盘，售价为10500元元/； 截至截至2013年房价已上升至年房价已上升至13500元元/，涨幅，涨幅28.6%； 项目位于坪山中心区，靠近龙岗中心城，规划利好以及项目位于坪山中心区，靠近龙岗中心城，规划利好以及 地段优势促使其价格上扬的主要原因地段优势促使其价格上扬的主要原因 单位：元 单位：元数据来源：深圳房产信息网 金地朗悦金地朗悦2013年年11月开盘，售价为月开盘，售价为12800元元/； 截至今年截至今年8月房价已上升至月房价已上升至14000元元/，涨幅，涨幅9.4%； 项目为于坪山中心区，交通配套以及学区房是其价格项目为于坪

20、山中心区，交通配套以及学区房是其价格 上涨的主要原因上涨的主要原因 Code of this report | 21 片区片区楼盘名称楼盘名称库存面积（）库存面积（）库存套数（套）库存套数（套） 坪山新区坪山新区 丹梓龙庭29755.9392 嘉宏湾7505.2170 金地朗悦43929.79449 万科金域缇香4159.3834 招商花园4075.6843 中粮一品澜山76252.63892 合计合计165678.6165678.618801880 楼市现存有量：楼市现存有量：截至截至20142014年年6 6月，坪山楼市现存有量为月，坪山楼市现存有量为16.616.6万万 /1880/18

21、80套，按照套，按照1313年的消化速度，现有存量年的消化速度，现有存量1414年内便可完全消化年内便可完全消化 截至截至2014年年6月月4日坪山楼市现存有量日坪山楼市现存有量 数据来源：深圳市规土委 2014年楼市行情略为受挫，但在坪山GDP高速增长，整体规划利好的大环境下，片区楼市依然向好，1880套的 存有量预计在14年内便可完成消化，市场消化快 Code of this report | 22 新增供应量：新增供应量：未来未来2-32-3年坪山约有年坪山约有6 6个项目入市，在有效缓解前期个项目入市，在有效缓解前期 供应量不足的同时也给片区带来了消化压力供应量不足的同时也给片区带来了

22、消化压力 项目名称项目名称占地面积（）占地面积（）建筑面积（）建筑面积（）物业类型物业类型入市时间入市时间 京基御景印象京基御景印象102166586048住宅2014年6月 六和城六和城120000320000住宅/商业/写字楼/公寓2014年11月 天峦湖天峦湖92807.78385878.5住宅2014年6月 君御国际君御国际33035.28132140住宅2014年12月 祥祺滨河名苑祥祺滨河名苑14356.2151883.66住宅/商业2015年以后 卓越汤坑旧改卓越汤坑旧改280000600000城市综合体2015年以后 合计合计642365.27642365.272075950.

23、22075950.2 数据来源：深圳市规土委 自2014年起未来两到三年内，坪山新区约有六个项目入市，总体供应量预计约为200万； 从物业形态上看，未来入市的楼盘中既包括单一住宅、有不乏大体量的城市综合体，类型较为丰富； 未来楼市供应量大幅增加，一方面可有效缓解前期供应不足，另一方面也给片区市场消化带来压力 Code of this report | 23 商业市场分析（商业市场分析（1/21/2）：）：受规划利好等多重因素影响，坪山近年来受规划利好等多重因素影响，坪山近年来 商业也成交面积及均价不断上涨，发展态势良好商业也成交面积及均价不断上涨，发展态势良好 坪坪 山山 中中 心心 商商 圈

24、圈 以坪山文化广场为中心外延3km形成坪山中心商圈； 受规划利好、企业入驻、人口增长（40万78万）等因素影响，坪山商业成交面积及均价不断上涨，前景良好； 单位：、元/ 数据来源：房地产内参 Code of this report | 24 商业市场分析（商业市场分析（2/22/2）：）：商业中心主要有传统百货、步行街构成，商业中心主要有传统百货、步行街构成， 业态较为单一，缺少城市商业综合体，商业发展潜力空间较大业态较为单一，缺少城市商业综合体，商业发展潜力空间较大 目前商业中心主要由百货、步行街及专业批发市场构成； 业态比例较为传统单一，餐饮、娱乐休闲较少，缺少商业综合体； 未来以餐饮、娱

25、乐、购物为主的大型商业综合体将会不断涌现，目前天虹4万方商业入驻，吉之岛在规划建设中 数据来源：房地产内参 Code of this report | 25 写字楼市场分析：写字楼市场分析：当地写字楼多为早期建筑，总体档次偏低，缺当地写字楼多为早期建筑，总体档次偏低，缺 少新建高端写字楼项目，整体市场较为冷淡少新建高端写字楼项目，整体市场较为冷淡 写写 字字 楼楼 集集 中中 区区 域域 写字楼名称写字楼名称 建筑年建筑年 代代 物业等物业等 级级 租金（元租金（元/ /. .月月 ） 华瀚科技大华瀚科技大 厦厦 2003乙级30 投资大厦投资大厦2009甲级36 顺发大厦顺发大厦2009乙级

26、32 金成大厦金成大厦2010乙级29 鹏润大厦鹏润大厦2011乙级30 片区写字楼主要集中在以泰富华庭为中心的1.3km范围内； 数量较少、均属早期建筑、等级较低，外观老旧不显眼； 租金维持在较低水平，入驻企业较少且多属于中小型企业，侧面反映坪山目前经济状况仍较为一般 Code of this report | 26 房地产市场小结：房地产市场小结：受新区规划利好等多重因素影响，坪山房地产受新区规划利好等多重因素影响，坪山房地产 市场发展迅速，发展空间较大，同时也出现了发展不均衡的问题市场发展迅速，发展空间较大，同时也出现了发展不均衡的问题 1.住住 宅宅 市市 场场 自2009年以来，坪山

27、新区新房成交量逐年大幅上升，均价也基本保持上涨势头，现存楼房 供应量已难以满足市场消化，但持续增加的供应量也将给市场消化造成压力 2.商商 业业 写写 字字 楼楼 商业方面：商业方面：供应量不断上升，成交价格也持续增长，目前已有大体量商业入驻（天虹4万 ），未来片区商业前景较好；写字楼方面：写字楼方面：分布较为集中，档次较低，中小企业居多，发展 缓慢，具备较大潜力 3.问问 题题 总总 结结 住宅方面：住宅方面：不断增加的新楼盘将给地区市场消化带来压力；商业方面：商业方面：目前商业业态单一， 缺少有影响力的城市综合体；总的来说，总的来说，目前坪山住宅市场发展较快，商业写字楼则滞缓，且 地区分布

28、不均（集中在坪山中心），但随着开发的深入上述问题将得到解决 3 3 2 2 1 1区域概况区域概况 典型项目分析典型项目分析 房地产市场分析房地产市场分析 报告总结报告总结4 4 Code of this report | 28 内容概述：内容概述：该部分主要包括项目概况、区位分析、周边竞品分析该部分主要包括项目概况、区位分析、周边竞品分析 及项目小结等六大部分及项目小结等六大部分 项项 目目 概概 况况区区 位位 分分 析析配配 套套 分分 析析 户户 型型 分分 析析 周周 边边 竞竞 品品 分分 析析 项项 目目 小小 结结 Code of this report | 29 概况：概况：

29、金地朗悦位于坪山新区新合路与比亚迪路交汇处，金地朗悦位于坪山新区新合路与比亚迪路交汇处，20132013年年 1111月一期开盘，现已售罄，属于片区热卖楼盘，均价月一期开盘，现已售罄，属于片区热卖楼盘，均价1350013500元元/ / 内容内容基本信息基本信息 占地面积占地面积29514 建筑面积建筑面积111282 容积率容积率3.2 绿化率绿化率30% 物业类别物业类别住宅 装修情况装修情况毛坯 开盘日期开盘日期13年11月一期 交房时间交房时间一期14年12月 均价均价一期13500/ 备注备注二期尚未开盘 数据来源：市调、搜房网 金地朗悦金地朗悦 比亚迪路比亚迪路 新合路新合路 Co

30、de of this report | 30 区位分析：区位分析：地处区域中心，享有政策、规划等多重利好，受优良地处区域中心，享有政策、规划等多重利好，受优良 的区位优势推动，吸引客户前往置业的区位优势推动，吸引客户前往置业 本案本案 坪坪 山山 中中 心心 区区 龙龙 岗岗 中中 心心 城城 往罗湖、福田方向往罗湖、福田方向 往惠阳中心区方向往惠阳中心区方向 政策利好：政策利好：深圳“十二五”规 划将提出重点开发坪山新区； 规划利好：规划利好：所处片区未来规划 为区域性高端生产性服务基地，将 带来大量的就业和居住人口，由此 带动当地楼市发展； 交通利好：交通利好：当前项目所处片区 往西50m

31、in可达罗湖、福田，往北 30min可达龙岗中心城、惠阳中心 区，通达性较好； 其它：其它：未来地铁12、14号线以 及深圳外环高速的开通，将极大便 利区域间联系 Code of this report | 31 配套分析：配套分析：3 3公里内涵盖生态、教育等配套，较为齐全，医疗等配公里内涵盖生态、教育等配套，较为齐全，医疗等配 套尚不完善，周边人气不足，但良好的前景仍吸引了不少客户套尚不完善，周边人气不足，但良好的前景仍吸引了不少客户 本本 案案 3 km 体育配套：体育配套：金地坪山网球中心/坪山体育中心体育馆； 生态配套：生态配套：马峦山郊野公园/大山陂水库公园； 交通配套：交通配套：

32、高铁坪山站/地铁12、14号线（规划中） 教育配套：坪山高级中学教育配套：坪山高级中学/自带幼儿园等；自带幼儿园等； 未来建成风情商业街约未来建成风情商业街约3000平米平米/约约500平米肉菜平米肉菜 市场，基本满足住户需要市场，基本满足住户需要 高铁坪山站坪山汽车站 马峦山公园风情商业街 坪山高级中学体育馆 高铁坪山站坪山汽车站 Code of this report | 32 户型分析（户型分析（1/21/2）：）：一期主力户型为一期主力户型为8989刚需三房两厅，整体布局刚需三房两厅，整体布局 相对合理，利用率高相对合理，利用率高 户户 型型 分分 析析 优点：优点： 1、89三房两厅

33、，刚需户型，契 合市场需求； 2、开间9.7m，进深10m，户型方 正，利用率高； 3、南北朝向，布局合理； 4、主卧25，有利于提高主人舒 适度，飘窗宽3.3m，视野开阔； 不足：不足： 1、背面通透性不够，影响室内空 气对流； 2、侧卧7.4，过于狭窄，影响 舒适度 8989三房两厅三房两厅 侧侧 卧卧 动动 区区 静静 区区 Code of this report | 33 户型分析（户型分析（2/22/2）：）：一期另有少量一期另有少量125125四房两厅大户型，布局较四房两厅大户型，布局较 为紧凑，对家庭成员较多的客户有较高的吸引力为紧凑，对家庭成员较多的客户有较高的吸引力 户户 型

34、型 分分 析析 优点：优点： 1、125四房两厅，大户型，适 合多成员家庭居住； 2、开间13.2m，进深10.3m，户 型方正紧凑，利用率高； 3、主卧25，有利于提高主人舒 适度； 不足：不足： 1、背面通透性不够，影响室内空 气对流； 2、阳台及主卧飘窗不到3m，视 野受限； 3、户型过于紧凑，影响私密性 125125四房两厅四房两厅 动动 区区 静静 区区 阳阳 台台 飘飘 窗窗 Code of this report | 34 周边竞品分析：周边竞品分析：项目周边楼盘拥有突出卖点，销售情况总体向好项目周边楼盘拥有突出卖点，销售情况总体向好 ，对项目造成较大的竞争压力，对项目造成较大的

35、竞争压力 楼盘楼盘 名称名称 开盘时间开盘时间 均价（元均价（元 / /） 容积容积 率率 主力户型主力户型主要卖点主要卖点销售情况销售情况 金地朗悦金地朗悦13年11月一期135003.20 89三房两 厅 刚需/项目自带配套完善 一期已售罄，二期尚 未开盘 京基御景京基御景 印象印象 14年6月一期；8月二期135003.92 79-89两房高赠送率（30%） 一期已售罄，加推二 期 招商花园招商花园 城城 13年11月一期；14年4月二 期 150003.37 89三房城市综合体/学区房 一期已售罄，二期在 售 深业东城深业东城 国际国际 11年9月一期；12年7月二期120003.00

36、 89三房天虹商场/临近高铁坪山站 一期已售罄，二期在 售 六和城六和城14年5月一期，9月加推140005.49 69-1302-3 房 城市综合体/未来地铁12号 线沿线 一期在售 项目周边楼盘均价在13000左右，因此在价格上没有竞争优势； 周边楼盘均以小户型刚需为主，项目在户型设计上优势不大； 其它楼盘有赠送率、学区房、综合体等卖点，反观本项目则缺少亮点； Code of this report | 35 项目分析小结：项目分析小结：项目为片区热卖楼盘，但缺少突出亮点以及周边项目为片区热卖楼盘，但缺少突出亮点以及周边 项目的陆续开盘，将给项目二期销售带来一定压力项目的陆续开盘，将给项目

37、二期销售带来一定压力 1.基基 本本 信信 息息 项目地处坪山中心区，2013年11月一期开盘，现已售罄，受规划利好等因素作用，属于片 区热卖楼盘，均价13500元/；自带配套较为完善，基本能满足住户需求，周边配套较弱，人 气不足；户型以刚需小户型为主，布局方正合理，切合市场需求 2.周周 边边 项项 目目 基本上2013-14年间开盘，目前大多一期均已售罄，销售情况良好；均拥有较为突出的楼盘 亮点（京基御景印象：高赠送率、招商花园：城市综合体/学区房等），有效吸引客户置业 3.问问 题题 总总 结结 周边缺乏医院等设施，配套不够完善；较高的容积率（3.2）影响舒适度；与周边项目相比 缺乏突出的亮点，难以进一步有效吸引客户置业，对项目二期销售较为不利 3 3 2 2 1 1区域概况区域概况 典型项目分析典型项目分析 房地产市场分析房地产市场分析 报告总结报告总结4 4 Code of this report | 37