房地产投资基础知识讲解

1、房房 地地 产产 投投 资资 本课程公共本课程公共E-Mail： 密码：密码：fdctz2007 主讲人：望主讲人：望 晓晓 东东 TelE-Mail: 课课 程程 内内 容容 介介 绍绍 n 房地产投资基础知识房地产投资基础知识（产权、用地制度和法律、规划、（产权、用地制度和法律、规划、 建筑、经济分析和财务评价等方面基本知识）建筑、经济分析和财务评价等方面基本知识） n 房地产开发投资房地产开发投资 房地产开发投资程序、项目可行性研究房地产开发投资程序、项目可行性研究 房地产开发投资市场研究、投资项目类型分析房地产开发投资市场研究、投资项目类型分析 房地产开发投

2、资的成本费用、收入估算房地产开发投资的成本费用、收入估算 房地产投资项目经济效益评价房地产投资项目经济效益评价 房地产开发项目财务评价、风险分析房地产开发项目财务评价、风险分析 n 房地产个人投资房地产个人投资 房地产个人置业投资房地产个人置业投资 房地产个人间接投资（债券、股票投资和购买房地产信房地产个人间接投资（债券、股票投资和购买房地产信 托投资基金）托投资基金） 开设本课程的目的开设本课程的目的 l 了解房地产投资相关的基本知识（房地产了解房地产投资相关的基本知识（房地产产权、产权、 相关法律、规划、建筑、财务分析等相关法律、规划、建筑、财务分析等） l 了解房地产投资项目的可行性研究

3、、市场分析、了解房地产投资项目的可行性研究、市场分析、 经济评价和财务分析的基本方法和步骤，有一经济评价和财务分析的基本方法和步骤，有一 定基础知识的同学能够掌握和运用一些方法和定基础知识的同学能够掌握和运用一些方法和 技巧技巧 l 了解房地产个人投资渠道、方法和策略了解房地产个人投资渠道、方法和策略 主主 要要 参参 考考 教教 材材 u1、俞明轩主编的、俞明轩主编的房地产投资分析房地产投资分析， 首都经济贸易大学出版社（首都经济贸易大学出版社（2004年）年） u2、刘正山编著、刘正山编著房地产投资分析房地产投资分析，东，东 北财经大学出版社（北财经大学出版社（2000年）年） u3、陈琳

4、、潘蜀健编著、陈琳、潘蜀健编著房地产项目投资房地产项目投资 第二版，中国建筑工业出版社（第二版，中国建筑工业出版社（2004年）年） 房地产相关的媒体和网站房地产相关的媒体和网站 u报纸：报纸：21世纪经济报道、中国经营报、第一财经、金融世纪经济报道、中国经营报、第一财经、金融 时报、经济观察报、上海证券报、中国证券报时报、经济观察报、上海证券报、中国证券报 u综合网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、综合网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、21CN 房产频道、南方网房产频道房产频道、南方网房产频道 u观点地产网（观点地产网（）、万科周刊、世联）、万科周刊、世联 地产评论地产评论、世联地产、

5、世联地产楼市中国楼市中国、中国地产商、中国地产商 u中国房地产信息网、广州市国土资源与房屋管理局中国房地产信息网、广州市国土资源与房屋管理局 u阳光家缘阳光家缘 u王志纲工作室、中国房地产策划网、房联网、赢房网、王志纲工作室、中国房地产策划网、房联网、赢房网、 房策天下、中国策划师在线房策天下、中国策划师在线 课课 程程 安安 排排 n总学时：总学时： 3232学时（学时（2-172-17周）周） n课程学习形式：课程学习形式： 课堂讲授课堂讲授 案例介绍案例介绍 社会实践社会实践 问题反馈（以提问和作业的形式）问题反馈（以提问和作业的形式） 成成 绩绩 评评 定定 l平时的课堂考勤、回答问题

6、、作业、实践平时的课堂考勤、回答问题、作业、实践 成果等成果等 l期末的课程论文期末的课程论文 第一讲第一讲 房地产投资基础知识房地产投资基础知识 u第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述 u第二节第二节 房地产产权及用地制度基本知识房地产产权及用地制度基本知识 u第三节第三节 规划及建筑学相关知识规划及建筑学相关知识 u第四节第四节 投资项目经济评价的基础知识投资项目经济评价的基础知识 第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述 一、房地产相关概述一、房地产相关概述 （一）房地产的概念（一）房地产的概念 u是房产和地产的总称。也可是单独的房产或地是房产和地产的总称。也可是单独的房产或地

7、产。产。 u它包括它包括实物部分实物部分和和权益部分权益部分。 u实物部分表现为土地及其地上的建筑物、构筑实物部分表现为土地及其地上的建筑物、构筑 物或其他附属物。物或其他附属物。 u权益部分是指依附于实物部分的各种权益（所权益部分是指依附于实物部分的各种权益（所 有权、使用权、收益权、抵押权等）。有权、使用权、收益权、抵押权等）。 第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述 （二）房地产与不动产、物业（二）房地产与不动产、物业 u不动产是指不能移动或移动后严重减损其经济不动产是指不能移动或移动后严重减损其经济 价值的财产，包括土地、地上定着物及其包含价值的财产，包括土地、地上定着物及其包含

8、的权益，如房屋、林木等。的权益，如房屋、林木等。 不动产的范围比房地产的范围广，房地产不动产的范围比房地产的范围广，房地产 是其中最核心的部分。是其中最核心的部分。 u物业即房地产，但一般是指微观的房地产，而物业即房地产，但一般是指微观的房地产，而 房地产则包括微观、中观和宏观三个层次。房地产则包括微观、中观和宏观三个层次。 第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述 （三）房地产的基本特点（三）房地产的基本特点 n自然属性自然属性 位置的固定性位置的固定性 使用的耐久性使用的耐久性 异质性异质性 n经济属性经济属性 价值量大，资金需求量大价值量大，资金需求量大 供给弹性小和经营的垄断性供给弹

9、性小和经营的垄断性 保值增值性保值增值性 投资和消费的双重性投资和消费的双重性 第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述 n法律属性法律属性 权利的可分性（单宗房地产的实物不可分性）权利的可分性（单宗房地产的实物不可分性） 权利的法律保障性（通过登记公示）权利的法律保障性（通过登记公示） n社会属性社会属性 易受大众心理影响（易受大众心理影响（特别是房地产泡沫形成和破灭特别是房地产泡沫形成和破灭 时时） 财富性（整个国民财富、个人财富）财富性（整个国民财富、个人财富） 关系到社会稳定关系到社会稳定 第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述 （四）房地产市场的参与者（四）房地产市场的参与者

10、u土地所有者或使用者土地所有者或使用者（如集体土地所有者和承包经（如集体土地所有者和承包经 营者，城市国有土地所有权人和使用权人。特别是房屋营者，城市国有土地所有权人和使用权人。特别是房屋 拆迁过程中原土地使用人对房地产开发的周期和进度具拆迁过程中原土地使用人对房地产开发的周期和进度具 有重要的影响作用）有重要的影响作用） u开发商和投资商开发商和投资商 u政府各部门政府各部门（土地管理、城市规划、建委或建设局、（土地管理、城市规划、建委或建设局、 房地产管理局或住宅局、市政管理、发改委等部门）房地产管理局或住宅局、市政管理、发改委等部门） 第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述 u金融机

11、构金融机构（银行、保险公司、置业担保机构等）（银行、保险公司、置业担保机构等） u承包商承包商（建筑施工、材料、设备等承包商）（建筑施工、材料、设备等承包商） u购房者购房者（自用型和投资型）（自用型和投资型）和租房者和租房者 u房地产咨询、中介、服务机构房地产咨询、中介、服务机构（包括房地产项目咨（包括房地产项目咨 询策划、评估机构、造价咨询机构、工程监理机构、房询策划、评估机构、造价咨询机构、工程监理机构、房 地产经纪（一手房和二手房）、营销策划、广告服务等）地产经纪（一手房和二手房）、营销策划、广告服务等） 第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述 二、房地产投资概述二、房地产投资概述

12、 （一）房地产投资的概念（一）房地产投资的概念 经济主体以获得未来的房地产资产的增经济主体以获得未来的房地产资产的增 值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币 与实物，直接或间接的从事或参与房地产开与实物，直接或间接的从事或参与房地产开 发与经营活动的经济行为。发与经营活动的经济行为。 第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述 （二）房地产投资的优点（二）房地产投资的优点 u具有较高收益水平和具有较高收益水平和财务杠杆财务杠杆作用（见举例）作用（见举例） u能够得到能够得到税收方面的好处税收方面的好处 u易于获得金融机构的支持（作为易于获得金融机构的支持（

13、作为“不动产不动产”易易 于获得抵押贷款）于获得抵押贷款） u能抵消通货膨胀的影响（保值增值性：根据美能抵消通货膨胀的影响（保值增值性：根据美 国、英国、香港等地研究资料表明，房地产价国、英国、香港等地研究资料表明，房地产价 格增长率大约是同期一般物价上涨率的格增长率大约是同期一般物价上涨率的2倍）倍） u提高投资者的资信等级提高投资者的资信等级 某房地产开发公司投资一宗房地产，投资总额为某房地产开发公司投资一宗房地产，投资总额为1000万元，万元，2 年建成。现有两种融资方式：一种为全部用自有资金；另一种为年建成。现有两种融资方式：一种为全部用自有资金；另一种为 70%向银行借贷，向银行借贷

14、，30%用自有资金。已知银行贷款利率为用自有资金。已知银行贷款利率为8%，建，建 成后销售收入为成后销售收入为1400万元。开发阶段税率为万元。开发阶段税率为5.5%（“两税一两税一 费费”营业税、城市维护建设税、教育费附加）。比较两种方式营业税、城市维护建设税、教育费附加）。比较两种方式 的自有资金收益率如下：的自有资金收益率如下： 第一种融资方式：自有资金第一种融资方式：自有资金1000万元，销售收入万元，销售收入1400万元，万元， 则毛收入为则毛收入为400万元。则税前收益为万元。则税前收益为400（14005.5%）=323万万 元。则税前自有资金收益率为：元。则税前自有资金收益率为

15、：3231000=32.3%。 第二种融资方式：自有资金第二种融资方式：自有资金300万元，借贷资金为万元，借贷资金为700万元，销万元，销 售收入售收入1400万元，支付银行利息为：万元，支付银行利息为：700【（【（18%）21】 =116.48万元，则毛收入为万元，则毛收入为400116.48=283.52万元。则税前收益万元。则税前收益 为为283.52（14005.5%）=206.52万元。则税前自有资金收益率万元。则税前自有资金收益率 为：为：206.52300=68.84%。 第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述 （三）房地产投资的缺点（三）房地产投资的缺点 u投资对象变现

16、能力差（特别是在建工程、投资对象变现能力差（特别是在建工程、烂尾楼烂尾楼） u投资数额巨大投资数额巨大 u投资回收周期长投资回收周期长 u投资需要专门的知识和经验（房地产专业资格包投资需要专门的知识和经验（房地产专业资格包 括：括：房地产估价师、房地产经纪人、房地产估价师、房地产经纪人、房地产营销房地产营销 策划师等）策划师等） 中诚广场（烂尾楼）中诚广场（烂尾楼） 第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述 （四）房地产投资对象（四）房地产投资对象 n从物理形态来划分，主要分为从物理形态来划分，主要分为土地土地、建成房地建成房地 产产和和在建工程在建工程 n按用途来划分，居住物业（按用途来划

17、分，居住物业（普通住宅普通住宅、高级公、高级公 寓、寓、别墅别墅）、商用物业（）、商用物业（酒店酒店、写字楼写字楼、超市超市 和和商场商场）、工业物业（）、工业物业（厂房厂房、仓库仓库）和特殊物）和特殊物 业（业（赛马场赛马场、高尔夫球场高尔夫球场、学校、学校、寺庙寺庙等）等） 第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述 （五）房地产投资形式（五）房地产投资形式 n房地产直接投资房地产直接投资 房地产开发投资（土地开发、房屋开发）房地产开发投资（土地开发、房屋开发） 房地产置业投资（自用、购买后转让或出租）房地产置业投资（自用、购买后转让或出租） n房地产间接投资房地产间接投资 投资于房地产企

18、业的债券和股票投资于房地产企业的债券和股票 投资于投资于房地产投房地产投资资信托信托基金基金 （REITs：Real Estate Investment Trusts） 购买购买住房抵押贷款支持证券住房抵押贷款支持证券 （MBS：Housing Mortgage-backed Security） 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 一、房地产产权概述一、房地产产权概述 （一）产权的概念（一）产权的概念 产权即财产权利，是凭借财产所获得的产权即财产权利，是凭借财产所获得的 各种权利的总和。它是财产关系的法律表现。各种权利的总和。它是财产关系的法律表现。 第二节第二节 房地产产

19、权及用地制度房地产产权及用地制度 （二）产权的分类（二）产权的分类 按照内涵可将产权划分为按照内涵可将产权划分为 n物权物权 u自物权（一般是所有权）自物权（一般是所有权） u他物权他物权 用益物权（如承包经营权、土地使用权、地上权、典权、用益物权（如承包经营权、土地使用权、地上权、典权、 地役权、永佃权等）地役权、永佃权等） 担保物权（如抵押权、质权等）担保物权（如抵押权、质权等） n债权债权 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （三）房地产产权的概念（三）房地产产权的概念 l房地产产权是以房屋财产和土地财产为客体的房地产产权是以房屋财产和土地财产为客体的 各种权利的总和

20、。各种权利的总和。 l房地产产权是一组权利即房地产产权是一组权利即“权利束权利束”。房地产。房地产 权利束是房地产所有权及其分离出来的各种权权利束是房地产所有权及其分离出来的各种权 利的总和。所有权的权能包括占有权、使用权、利的总和。所有权的权能包括占有权、使用权、 收益权和处分权。收益权和处分权。 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 我国房地产产权的内涵：以土地为标的、以他物权我国房地产产权的内涵：以土地为标的、以他物权 （土地使用权）为主要内容的土地产权和以房屋为标的、（土地使用权）为主要内容的土地产权和以房屋为标的、 以自物权（房屋所有权）为主要内容的房屋产权所构成的

21、以自物权（房屋所有权）为主要内容的房屋产权所构成的 权利束。权利束。 我国土地使用权可分为：我国土地使用权可分为： 1、有偿出让国有土地使用权；、有偿出让国有土地使用权； 2、划拨国有土地使用权；、划拨国有土地使用权； 3、临时用地土地使用权（一般不超过、临时用地土地使用权（一般不超过2年）；年）； 4、土地承包经营权；、土地承包经营权； 5、宅基地使用权、宅基地使用权 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （五）房地产产权的一般形式（五）房地产产权的一般形式 u独有产权独有产权 u共同占有。共同占有。每一个人拥有的房地产权利都受到共同占每一个人拥有的房地产权利都受到共同占

22、有人的制约。如同一栋楼住户对公共部分的权利。有人的制约。如同一栋楼住户对公共部分的权利。 u联合占有。联合占有。共有者对房地产皆享有使用权，如果某一共有者对房地产皆享有使用权，如果某一 占有人逝世则占有权转移到其他占有人手中。如兄弟两占有人逝世则占有权转移到其他占有人手中。如兄弟两 人继承父母的一栋房屋。人继承父母的一栋房屋。 u共同共有。共同共有。如夫妻间共同占有的房地产，一方逝世则如夫妻间共同占有的房地产，一方逝世则 另一方继承。另一方继承。 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （六）（六）建筑物区分所有权建筑物区分所有权 区分所有是以建筑物的某一特定部分（即一栋住宅楼

23、区分所有是以建筑物的某一特定部分（即一栋住宅楼 中的一套住房）为客体而成立的房地产所有权形式，它是中的一套住房）为客体而成立的房地产所有权形式，它是 一种复合性权利。包括三个部分：一种复合性权利。包括三个部分： u 专有部分的所有权。单元楼里的一套住宅，其室内空间专有部分的所有权。单元楼里的一套住宅，其室内空间 和内隔墙是和内隔墙是专有权部分专有权部分。 u 共有部分的持份权。整栋楼的基底土地、共有部分的持份权。整栋楼的基底土地、外墙外墙、公共楼、公共楼 梯、电梯、一楼大厅、上下水管道等是梯、电梯、一楼大厅、上下水管道等是共有持份部分共有持份部分。 u 因共有而产生的成员权。小区居民对小区公共

24、事务的表因共有而产生的成员权。小区居民对小区公共事务的表 决权、选聘物业管理公司的权利、制定本小区规章制度的决权、选聘物业管理公司的权利、制定本小区规章制度的 权利。权利。 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （七）房地产相邻关系（七）房地产相邻关系 n房屋所有权人或土地使用权人在自己的房地产内从事各房屋所有权人或土地使用权人在自己的房地产内从事各 种活动时，负有注意和避免损害相邻房地产的义务；相种活动时，负有注意和避免损害相邻房地产的义务；相 对而言，相邻房地产权利人，则享有请求对方注意预防对而言，相邻房地产权利人，则享有请求对方注意预防 和避免损害发生的权利。实质上是对

25、房地产所有权和使和避免损害发生的权利。实质上是对房地产所有权和使 用权的一种限制。用权的一种限制。 一般存在两类相邻关系：一般存在两类相邻关系： 通风、通风、采光采光、排水、排污的相邻关系、排水、排污的相邻关系 倒塌、易燃、易爆等险情危害的相邻关系倒塌、易燃、易爆等险情危害的相邻关系 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （八）房地产权属登记（八）房地产权属登记 l是法律授权的机构依法对房地产权属现状及变更予以确是法律授权的机构依法对房地产权属现状及变更予以确 认的一项重要活动，它包括了土地使用权和房屋所有权认的一项重要活动，它包括了土地使用权和房屋所有权 登记。房地产权属登

26、记不仅是房地产管理的核心，同时登记。房地产权属登记不仅是房地产管理的核心，同时 也是现代房地产制度的基础。也是现代房地产制度的基础。 l由于我国对房地产实行土地与房屋的分部门管理体制，由于我国对房地产实行土地与房屋的分部门管理体制， 所以房地产权属登记是分别进行土地使用权登记和房屋所以房地产权属登记是分别进行土地使用权登记和房屋 所有权登记。在大多数城市，一宗房地产要办理两个产所有权登记。在大多数城市，一宗房地产要办理两个产 权证书，一个是权证书，一个是房屋所有权证书房屋所有权证书，一个是，一个是国有土地使用国有土地使用 权证书权证书。目前部分城市如广州，这两个证是合二为一。目前部分城市如广州

27、，这两个证是合二为一。 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （一）我国现行的土地所有制度（一）我国现行的土地所有制度 l集体土地即农民集体所有土地，包括农村、城市郊区、集体土地即农民集体所有土地，包括农村、城市郊区、 “城中村城中村”土地。土地。“农民集体农民集体”的范围包括的范围包括3个层次：个层次： 村农民集体、村内两个以上农村集体经济组织的农民集村农民集体、村内两个以上农村集体经济组织的农民集 体和乡（镇）农民集体。体和乡（镇）农民集体。 l国有土地一般是指城市内国家所有土地，包括城市市区、国有土地一般是指城市内国家所有土地，包括城市市区、 独立工矿区、一定规模人口聚

28、集的建制镇等。当然，矿独立工矿区、一定规模人口聚集的建制镇等。当然，矿 藏、森林、草原、滩涂等自然资源属于国家所有。藏、森林、草原、滩涂等自然资源属于国家所有。 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （二）其他土地制度（二）其他土地制度 u土地登记制度土地登记制度（县级以上土地管理部门进行土地登记（县级以上土地管理部门进行土地登记 和核发和核发国有土地使用证国有土地使用证和和集体土地使用证集体土地使用证，登，登 记后即受到法律保护）记后即受到法律保护） u土地有偿有限期使用制度土地有偿有限期使用制度 u土地用途管制制度土地用途管制制度 u耕地保护制度耕地保护制度 u用地制度的

29、其他规定用地制度的其他规定 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （1）国有土地使用权的有偿出让）国有土地使用权的有偿出让 l国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土 地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金的行为。权出让金的行为。 l土地使用权出让方式有土地使用权出让方式有4种：种：招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌 和协议和协议。经营性用地目前只能采用前。经营性用地目前只能采用前3种方式出种方式出 让。让。 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （2）国有土地使用权的

30、出让年限）国有土地使用权的出让年限 各种用途的国有土地出让的最高年限各种用途的国有土地出让的最高年限 u居住用地居住用地70年年 u工业用地工业用地50年年 u教育、科技、文化卫生、体育用地教育、科技、文化卫生、体育用地50年年 u商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年年 u综合或其他用地综合或其他用地50年年 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （三）现阶段在我国取得（三）现阶段在我国取得的的4个基本途径：个基本途径： u 通过行政划拨取得（如高校用地）通过行政划拨取得（如高校用地） u 通过国家出让方式取得（招标、拍卖、挂牌和协议四种通过国家出让方式取得（招标、

31、拍卖、挂牌和协议四种 方式，其中经营性用地只能采用前三种方式）方式，其中经营性用地只能采用前三种方式） u 通过房地产转让方式取得（买卖、交换、赠与等）通过房地产转让方式取得（买卖、交换、赠与等） u 通过土地或房地产租赁方式取得通过土地或房地产租赁方式取得 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （四）用地制度的其他规定（四）用地制度的其他规定 u在城市规划区范围内，闲置土地在城市规划区范围内，闲置土地1年以上按出让金的年以上按出让金的 20%以下征收土地闲置费。未按土地出让合同规定期限以下征收土地闲置费。未按土地出让合同规定期限 动工，连续动工，连续2年以上未使用的，由县级

32、以上政府无偿收年以上未使用的，由县级以上政府无偿收 回。回。 u划拨土地使用权的转让或出租的解决办法，一种方式可划拨土地使用权的转让或出租的解决办法，一种方式可 补办出让手续和补交土地出让金；另一种方式是将转让补办出让手续和补交土地出让金；另一种方式是将转让 或出租的收益上缴国家。或出租的收益上缴国家。 u土地使用权期满后土地使用权期满后可以续期可以续期，但必须在出让期满前，但必须在出让期满前1年年 向土地管理部门提出申请，重新签订出让合同。向土地管理部门提出申请，重新签订出让合同。 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （五）集体土地征用（五）集体土地征用 由于我国城市郊区

33、的集体土地不能直接由于我国城市郊区的集体土地不能直接 用于城市的房地产开发投资。因此一般程序用于城市的房地产开发投资。因此一般程序 是，是，先由城市政府代表国家征用城郊的集体先由城市政府代表国家征用城郊的集体 土地并对被征地者给与补偿，然后由城市土土地并对被征地者给与补偿，然后由城市土 地管理部门向房地产开发商出让该宗地地管理部门向房地产开发商出让该宗地。 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 征用集体土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助征用集体土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助 费及地上附着物和青苗的补偿费，具体标准和受偿人为：费及地上附着物和青苗的补偿费，具体标准和

34、受偿人为： u 土地补偿费。一般为耕地被征前土地补偿费。一般为耕地被征前3年平均年产值的年平均年产值的610 倍。费用归农村集体组织所有。倍。费用归农村集体组织所有。 u 安置补助费。每个需安置农业人口可得到耕地被征前安置补助费。每个需安置农业人口可得到耕地被征前3年年 平均年产值的平均年产值的46倍。集体安置的，该费用集体管理和使倍。集体安置的，该费用集体管理和使 用；其他单位安置的，支付给该单位；不需安置的，该费用；其他单位安置的，支付给该单位；不需安置的，该费 用给个人。用给个人。 u 地上附着物和青苗补偿费。标准由省级政府规定，征用地上附着物和青苗补偿费。标准由省级政府规定，征用 菜地

35、要缴纳新菜地开发基金。该费用归附着物和青苗的所菜地要缴纳新菜地开发基金。该费用归附着物和青苗的所 有者所有。有者所有。 参见参见湖南省湘潭市农地征用补偿标准湖南省湘潭市农地征用补偿标准 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （六）城市房屋拆迁（六）城市房屋拆迁 参见法规：参见法规：城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例 几个主体：几个主体： l拆迁人：一般是指取得房屋拆迁许可证的建设单位。拆迁人：一般是指取得房屋拆迁许可证的建设单位。 l被拆迁人：是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房被拆迁人：是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房 屋的使用人。屋的使用人。 l房屋拆迁管理

36、部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委 托。托。 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （六）城市房屋拆迁（六）城市房屋拆迁 拆迁工作一般程序：拆迁工作一般程序： 1、房屋拆迁申请的提出、房屋拆迁申请的提出 2、拆迁审批和、拆迁审批和房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证的取得的取得 3、拆迁协议的签订（实际是以合同形式）、拆迁协议的签订（实际是以合同形式） 4、拆迁的实施（包括自行拆迁和委托拆迁）、拆迁的实施（包括自行拆迁和委托拆迁） 5、拆迁补偿安置资金的监管（拆迁单位须出具拆迁安置、拆迁补偿安置资金的监管（拆迁单位须出具拆迁安置 资金

37、的存款证明）资金的存款证明） 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （六）城市房屋拆迁（六）城市房屋拆迁 u拆迁的补偿对象：主要是被拆迁房屋的所有人，也会考拆迁的补偿对象：主要是被拆迁房屋的所有人，也会考 虑到使用人的利益。一般是由被拆迁人对承租人（即使用虑到使用人的利益。一般是由被拆迁人对承租人（即使用 人）进行补偿或安置，拆迁人对被拆迁人给与相应补偿。人）进行补偿或安置，拆迁人对被拆迁人给与相应补偿。 u拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换 u补偿标准：按照补偿标准：按照“等价有偿等价有偿”的原则，根据房屋的市场的原则，根据房屋的市场

38、价格补偿。价格补偿。 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （六）城市房屋拆迁（六）城市房屋拆迁 对特殊情况的处理：对特殊情况的处理： 1、产权不明确房屋（不包括临时违章建筑）补偿安置的、产权不明确房屋（不包括临时违章建筑）补偿安置的 具体规定：由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门具体规定：由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门 审核同意后实施拆迁。审核同意后实施拆迁。 2、抵押房屋的补偿安置的基本程序：、抵押房屋的补偿安置的基本程序： （1）认定抵押的有效性）认定抵押的有效性 （2）应及时通知抵押权人（如贷款银行）应及时通知抵押权人（如贷款银行） （3）能解除抵押合同

39、的，补偿款付给被拆迁人；不能解）能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人；不能解 除抵押合同的，按照法律规定顺序进行原债务的清偿，不除抵押合同的，按照法律规定顺序进行原债务的清偿，不 足的向抵押人（借款者）进行追偿。足的向抵押人（借款者）进行追偿。 第二节第二节 房地产产权及用地制度房地产产权及用地制度 （六）城市房屋拆迁（六）城市房屋拆迁 对特殊情况的处理：对特殊情况的处理： 3、公益事业房屋的拆迁安置：按照城市规划要求，或者、公益事业房屋的拆迁安置：按照城市规划要求，或者 重新建设或者补偿。重新建设或者补偿。 4、临时建筑的补偿安置和违章建筑、临时建筑的补偿安置和违章建筑 l由城市规划部门判定

40、建筑是否违章，原则上对违章建筑由城市规划部门判定建筑是否违章，原则上对违章建筑 不予补偿，具体情况具体处理。不予补偿，具体情况具体处理。 l临时建筑（结构简易、限期拆除），分为超过期限的和临时建筑（结构简易、限期拆除），分为超过期限的和 未超过期限的。超过期限的是非法建筑和未超过期限的是未超过期限的。超过期限的是非法建筑和未超过期限的是 合法建筑。合法建筑。 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 一、住宅区规划的基本知识一、住宅区规划的基本知识 （一）城市规划的基本分类（一）城市规划的基本分类 u根据城市建设阶段，可以把城市详细规划根据城市建设阶段，可以把城市详细规划 分为控

41、制性详细规划和修建性详细规划。分为控制性详细规划和修建性详细规划。 u按功能可分为按功能可分为居住区规划居住区规划、工业区规划工业区规划、 商贸区规划商贸区规划。 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 （二）控制性详细规划的内容（二）控制性详细规划的内容 u用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用 相容性（相容性（广州市的居住用地控制指标广州市的居住用地控制指标） u环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口 容量容量 u建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退

42、红建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红 线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定 u交通控制指标：交通出入口方位交通控制指标：交通出入口方位 、停车位、停车位 u配套设施体系：生活服务设施布置、市政公用设施、交配套设施体系：生活服务设施布置、市政公用设施、交 通设施和管理要求通设施和管理要求 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 （三）修建性详细规划的内容（三）修建性详细规划的内容 u建设条件分析和综合技术经济论证建设条件分析和综合技术经济论证 u建筑和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图建筑和绿地的空间布局、景观规划

43、设计，布置总平面图 u道路系统规划设计道路系统规划设计 u绿地系统规划设计绿地系统规划设计 u工程管线规划设计工程管线规划设计 u竖向规划设计竖向规划设计 u估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 （四）居住区可分为居住区、居住小区、居住组团三级：（四）居住区可分为居住区、居住小区、居住组团三级： u居住区是由城市干道或自然分界线所围合，居住人口规居住区是由城市干道或自然分界线所围合，居住人口规 模为模为3-5万人，居住户数为万人，居住户数为1-1.6万户，并具有一整套与之万户，并具有一整套与之

44、对应规模的公共服务设施的居住生活聚集地。（如番禺的对应规模的公共服务设施的居住生活聚集地。（如番禺的 华南新城、华南碧桂园、骏景花园等）华南新城、华南碧桂园、骏景花园等） u居住小区是指城市道路或自然分界线所围合，居住人口居住小区是指城市道路或自然分界线所围合，居住人口 规模为规模为1-1.5万人，居住户数为万人，居住户数为3000-5000户，并具有一套户，并具有一套 与之对应规模的公共服务设施的居住生活聚集地。（如美与之对应规模的公共服务设施的居住生活聚集地。（如美 林湖畔）林湖畔） u居住组团是指被小区道路分割，居住人口规模为居住组团是指被小区道路分割，居住人口规模为1000- 3000

45、人，居住户数为人，居住户数为300-1000户，并具有居民所需的基本户，并具有居民所需的基本 公共服务设施的居住生活聚集地。（如五山花园）公共服务设施的居住生活聚集地。（如五山花园） 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 （五）广州市城市规划简介（五）广州市城市规划简介 1、整个市域的总体规划方向（、整个市域的总体规划方向（南拓、北优、南拓、北优、 东进、西联东进、西联） 2、各大区规划的职能各大区规划的职能 3、交通干线交通干线、环城高速环城高速、地铁线地铁线 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 二、建筑学基本知识二、建筑学基本知识 （一）建筑面积（首先

46、认识（一）建筑面积（首先认识一套住房一套住房） 整栋住宅楼的建筑面积包括主要使用面积、辅助使用面整栋住宅楼的建筑面积包括主要使用面积、辅助使用面 积和结构面积三项。积和结构面积三项。 u主要使用面积是建筑各层平面中直接为生产或生活使用主要使用面积是建筑各层平面中直接为生产或生活使用 的净面积之和（如的净面积之和（如住宅楼的主要使用面积是起居室（客住宅楼的主要使用面积是起居室（客 厅）、餐厅、卧室等面积的总和厅）、餐厅、卧室等面积的总和）。）。 u辅助使用面积是建筑物各层平面中为辅助生产或生活所辅助使用面积是建筑物各层平面中为辅助生产或生活所 占净面积的总和（如住宅楼的辅助使用面积是厨房、盥洗占

47、净面积的总和（如住宅楼的辅助使用面积是厨房、盥洗 间、厕所、阳台、储藏室等面积的总和）。间、厕所、阳台、储藏室等面积的总和）。 u结构面积是建筑物各层平面中墙体、柱等结构体所占面结构面积是建筑物各层平面中墙体、柱等结构体所占面 积的总和。积的总和。 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 （二）建筑面积的计算规则（二）建筑面积的计算规则 u单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。 多层建筑物自然层的层高在多层建筑物自然层的层高在2.2米及以上者，方可计算建筑米及以上者，方可计算建筑 面积。面积。 u单层建筑物的建筑面积和多

48、层建筑物首层的建筑面积，单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积， 均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。 u地下室、地下仓库、地下室、地下仓库、地下停车场地下停车场等建筑面积，应按其外等建筑面积，应按其外 墙上口外围水平面积计算建筑面积。墙上口外围水平面积计算建筑面积。 u建于坡地的建筑物建于坡地的建筑物吊脚架空层吊脚架空层、深基础下架空层，设计、深基础下架空层，设计 加以利用时，有围护结构且层高在加以利用时，有围护结构且层高在2.2米以上的部位，按该米以上的部位，按该 部位的水平面积计算建筑面积。部位的水平面积计算建筑面积。 第三

49、节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 （二）建筑面积的计算规则（二）建筑面积的计算规则 u室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯，应按建室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯，应按建 筑物的自然层计算建筑面积。筑物的自然层计算建筑面积。 u室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、 垃圾道、附墙烟囱等，应按首层面积计算建筑面积。垃圾道、附墙烟囱等，应按首层面积计算建筑面积。 u坡屋顶内和坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间场馆看台下的建筑空间，设计并利用时，净，设计并利用时，净 高超过高超过2.2米及以上部位，按水平面积计算建筑

50、面积。净高米及以上部位，按水平面积计算建筑面积。净高 在在1.2米至米至2.2米的部位，应按该部位水平面积的一半计算米的部位，应按该部位水平面积的一半计算 建筑面积。建筑面积。 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 （二）建筑面积的计算规则（二）建筑面积的计算规则 u建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、眺望间、落地橱窗、建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、眺望间、落地橱窗、 阳台阳台、两建筑物间有围护结构的、两建筑物间有围护结构的架空走廊架空走廊等，层高在等，层高在2.2米米 以上的，应按其围护面积计算建筑面积。若以上部位以上的，应按其围护面积计算建筑面积。若以上部位无围无围 护结构

51、护结构，则按照其顶盖水平投影面积的一半来计算建筑面，则按照其顶盖水平投影面积的一半来计算建筑面 积。积。 u有顶盖但无围护结构的车棚、货棚、有顶盖但无围护结构的车棚、货棚、站台站台、加油站加油站、收收 费站费站等，应按其顶盖水平面积的一半计算建筑面积。等，应按其顶盖水平面积的一半计算建筑面积。 u雨篷雨篷的外边线至外墙结构外边线的宽度超过的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1米时，应米时，应 按其水平投影面积的一半计算建筑面积。按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 （三）商品房销售面积（三）商品房销售面积 1、商品房销售面积、套内建筑面

52、积和分摊的公用、商品房销售面积、套内建筑面积和分摊的公用 建筑面积之间的关系建筑面积之间的关系 u商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建 筑面积筑面积 u套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积、套套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积、套 内墙体面积、阳台建筑面积内墙体面积、阳台建筑面积 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 2、套内墙体面积、套内墙体面积 u商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体， 有有共用墙及非共用墙共用墙及非共用墙两种。两种。 u商品房各套之间的分隔墙、套（单元）与公用建商

53、品房各套之间的分隔墙、套（单元）与公用建 筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为 共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套 内墙体面积。内墙体面积。 u非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体 面积。面积。 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 3、公用建筑面积、公用建筑面积 包括两个部分：包括两个部分： u电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅公共门厅 和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上

54、为整栋建筑和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑 服务的公共用房和管理用房建筑面积；服务的公共用房和管理用房建筑面积； u套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包 括山墙）墙体水平投影面积的一半。括山墙）墙体水平投影面积的一半。 另外凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车另外凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车 棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下 室也不计入公用建筑面积。车库、会所等具备独立使用功室也不计入公用建筑面积。车库、会所等具备独立使用功 能的

55、空间；售楼单位自营、自用的房屋；为多栋房屋服务能的空间；售楼单位自营、自用的房屋；为多栋房屋服务 的警卫室、管理用房、设备间等都不应记入公用建筑面积的警卫室、管理用房、设备间等都不应记入公用建筑面积 进行分摊。进行分摊。 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 4、公用建筑面积分摊计算、公用建筑面积分摊计算 （1）公用建筑面积分摊系数计算公用建筑面积分摊系数计算 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套 套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 （2）公用建筑面积分摊

56、计算）公用建筑面积分摊计算 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊 系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑套内建筑 面积面积 得房率得房率与公用建筑面积分摊系数的关系。与公用建筑面积分摊系数的关系。 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 5、关于住宅的几组专业用语、关于住宅的几组专业用语 （1）户型（？房？厅？卫？阳台）户型（？房？厅？卫？阳台） u一房（一房（3060）1房房1厅厅1卫、卫、

57、 1房房2厅厅1卫、卫、 1房房2厅厅2 卫卫 u两房（两房（6090多）多）2房房1厅厅1卫、卫、 2房房2厅厅1卫、卫、 2房房2 厅厅2卫卫 u三房（三房（80140甚至更大面积）甚至更大面积） 3房房1厅厅1卫、卫、 3房房2 厅厅1卫（小三房卫（小三房8090多）、多）、 3房房2厅厅2卫、卫、 3房房2厅厅3 卫卫 u四房（四房（100300或更大）或更大）4房房2厅厅2卫、卫、 4房房2厅厅3卫、卫、 4房房3厅厅3卫；卫； 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 （2）楼型（？梯？户）楼型（？梯？户） u1梯梯2户（常见于户（常见于2000年以前建造的年以前建造

58、的9层以下的楼梯楼，层以下的楼梯楼， 即即1个单元个单元1层只有两户门对门，可以很好实现房屋内的南层只有两户门对门，可以很好实现房屋内的南 北对流）北对流） u1梯梯3户或户或4户（甚至更多）（常见于土地稀缺地段的户（甚至更多）（常见于土地稀缺地段的9层层 以下的楼梯楼，有可能是点式楼，也有可能是条式楼）以下的楼梯楼，有可能是点式楼，也有可能是条式楼） u2梯梯2户或户或3户或户或6户或户或8户（常见于土地稀缺地段的户（常见于土地稀缺地段的9层以层以 上的电梯楼（上的电梯楼（1部电梯部电梯1个消防楼梯），有可能是点式楼，个消防楼梯），有可能是点式楼， 也有可能是条式楼）也有可能是条式楼） u3

59、梯梯6户或户或8户甚至户甚至10几户（常见于土地稀缺地段的几户（常见于土地稀缺地段的9层以层以 上的电梯楼（上的电梯楼（2部电梯部电梯1个消防楼梯），一般都是点式楼）个消防楼梯），一般都是点式楼） 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 5、关于住宅的几组专业用语、关于住宅的几组专业用语 （3）建筑结构形式）建筑结构形式 u按照所用材料不同可以分为：木结构、砖木结构、砖混按照所用材料不同可以分为：木结构、砖木结构、砖混 结构、钢筋混凝土结构、钢和混凝土组合结构、钢结构结构、钢筋混凝土结构、钢和混凝土组合结构、钢结构 u按照墙体不同可分为：框架结构、框架剪力墙结构、框按照墙体不同

60、可分为：框架结构、框架剪力墙结构、框 架筒体结构（高层）、筒中筒结构（超高层）架筒体结构（高层）、筒中筒结构（超高层） 第三节第三节 规划和建筑学相关知识规划和建筑学相关知识 5、关于住宅的几组专业用语、关于住宅的几组专业用语 （4）建筑风格）建筑风格 u欧式外观（罗马风格、西班牙式、德国式）欧式外观（罗马风格、西班牙式、德国式） u中式风格（江南风格、北方四合院式）中式风格（江南风格、北方四合院式） （5）楼的层别划分）楼的层别划分 u低层（低层（13层）：如独立别墅、连排别墅（层）：如独立别墅、连排别墅（Townhouse） u多层（多层（46层）：层）： u小高层（小高层（79层）层）