全成本目标成本编制指引

1、全成本目标成本编制指引1. 全成本目标成本的定义1.1 目标成本是中航地产基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润预先确定的、经过努力所要实现的成本指标，应体现中航地产的成本管理宗旨。1.2 本指引所说的目标成本是指建设项目的全成本， 包含土地成本、 开发前期费用、 建安工程成本、公用设施专用基金、开发间接费、资本化财务费用以及营销费用。2. 全成本目标成本的编制原则2.1 对于分期开发的项目，应以期数作为编制目标成本的基本单位，编制各期独立的目标成本；2.2 建安工程成本应以各单体类型为基础进行编制，比如住宅、商业、写字楼、车位等，对于不可售的公建配套产品在以单体类型完成建安成

2、本数据编制后，再按要求的分摊原则将成本分摊计入可售产品类型中。2.3 除建安工程成本外的其他成本费用则按照成本科目进行预测，归集后按要求的分摊原则分摊计入各可售产品类型中。3. 工作内容及职责方案设计确定后二十个工作日内，根据方案设计图纸编制项目全成本目标成本，作为项目开发纲要的组成部分，经开发纲要委员会审批后签发。3.1 设计专业提供实施方案设计图纸及规划指标、规划设计费等。3.2 报建专业提供项目报批报建费计划。3.3 营销专业提供售楼处及样板房装修标准、营销费用计划。3.4 客服专业提供客户服务费用计划。3.5 成本专业提供勘察费用、造价咨询服务费、工程监理费、临时工程费、建安工程成本、

3、工程保险费数据。3.6 财务专业提供土地出让金、与土地相关的税费、土地征用及拆迁补偿费、其他土地成本以及公用设施专用基金、开发间接费的行政管理费、资本化财务费用，并确定公摊科目和期间费用的成本分摊原则。3.7 财务专业根据各专业部门提供的相关指标和意见进行项目的成本汇总，确定项 目总目标成本，出具各产品类型目标成本4. 全成本目标成本的组成体系目标成本由全成本目标成本测算及建安成本测算两套表格组成，其中：4.1 全成本目标成本测算表反映项目整体成本情况以及除建安成本外其他成本数据的来源及计算方式，主要包括：4.1.1. 全成本目标成本审批表由汇总审批表和分部门审批表组成。 汇总审批表反映项目整

4、体及各产品类型成本目标，由项目各专业负责人签字，项目总经理签发。分部门审批表反映各责任部门目标成本的基本数据信息，按照量价分离的原则对除建安工程成本以外的其他成本进行估算，由编制责任部门经办人和部门负责人签字确认。4.1.2. 规划指标表应与建安成本测算部分的规划指标一致。 作为成本估算中成本量的依据以及成本分摊的计算依据。4.1.3. 跨期分摊表归集需要跨期分摊的成本科目， 由各责任部门分别按照量价分离的原则进行成本预估，财务部制定各分期的分摊原则进行成本分摊计入各项目分期成本。4.1.4. 六类公摊及期间费表汇总各责任部门编制的全成本目标成本（建安工程成本外） ，并相应计算出建筑单方成本和

5、可售单方成本。4.1.5. 成本汇总表反映项目总成本， 由财务部设定各成本科目的分摊原则进行成本分摊计入各可售产品类型，并得出各产品类型单方成本的汇总表。4.1.6. 填表指引4.2 建安成本测算部分编制方式参见目标成本编制指引 。5. 成本管理软件中目标成本录入方法成本管理软件的目标成本测算表分为六个部分，其中：5.1 规划指标表规划指标表用于维护工程项目的规划指标信息，以及产品构成和产品面积指标信息。在录入产品构成的产品类型后，界面自动增加以对应产品类型为标签名的页签。5.2 建造标准目标成本测算的“建造标准”页签，用于用户对各工程项的标准进行定义，作为后续流程中的参考和指导。不对后续流程

6、中的单据产生控制。5.3 各产品类型的非公摊成本用于维护各产品类型对应的开发产品中可以准确计量的目标成本。 界面只显示当前工程项目中 “非分摊科目”类别的成本科目5.4 六类公摊及期间费用于维护选择的工程项目中发生的整体费用，如土地获得价款等，这部分费用不能够直接定位到各产品类型，而需要按照指标进行分摊到各产品类型。界面只显示当前工程项目中 “分摊科目”类别的成本科目；5.5 建筑单方与可售单方汇总表建筑单方汇总表用来汇总各产品类型页签（含不参与分摊的公建配套）的目标成本和建筑单方数据，并形成工程项目的总成本及平均建筑单方。同时根据页面中的分配方式来进行六类公摊费用及期间费的分摊计算，将六类公

7、摊费用及期间费分摊计入“规划指标表”中设定的“是否分摊”为“是”的产品类型。可售单方汇总表显示通过公共配套二次分摊得出“规划指标表”中设定的“是否分摊”为“是”的产品类型的总成本和可售单方成本。5.6 公共配套二次分摊将建筑单方汇总表中计算出来的 “规划指标表”中设定的“是否分摊”为“否”的产品类型的成本金额进行归集， 按照设定的分配方式分摊计入可售产品（参与分摊产品）的成本总额中，作为可售单方汇总表的计算依据。详细信息参见房地产成本管理系统操作手册 。6. 编制全成本目标成本应注意的问题6.1 开发纲要评审通过后 5 个工作日内应将项目目标成本录入成本管理软件。6.2 各专业应在确定目标成本的基础上， 和相关专业沟通确定 合约规划 ， 为后续 的动态成本管理奠定基础。6.3 合约规划及分项成本控制指标一经批准， 不得擅自调整 （调剂）