蓝调东方投资可行性研究报告

1、 蓝调东方投资可行性研究报告项目名称：蓝调东方委托单位：黄石市长龙房地产开发有限公司市研机构：雅鲁藏布地产策划（武汉）有限公司项目策划中心总案策划部研究周期：2009年6月12日至2009年6月14日出稿日期：2009年6月14日投创支持：黄松钦（董事长）投研组长：吴坚投研主创：占芳投研团队：吴 坚 柯朝华 占 芳技术支持：吴 坚 占 芳 柯朝华 张继安 文本包装：许磊投研评审：黄松钦（董事长） 吴艺明（总经理）目 录第一部分 项目概况4第二部分 项目用地素质分析6第三部分下陆区房地产市场简析10第四部分 项目定位23第五部分 项目开发28第六部分 经济效益预计31第七部分 项目开发经营风险分

2、析39第八部分 综合评价及建议41前 言蓝调东方项目为黄石市长龙房地产开发有限公司（以下简称“长龙地产”）在下陆区地区的又一扛巅之任。目前项目尚处于前期论证阶段。本报告依据中华人民共和国建设部2000年发布的房地产开发项目经济评价方法进行编写，从经济与财务的角度对本项目进行了认证。从分析结论上看，无论是盈利能力、抗风险能力，本项目都是可行的。项目占地面积约120亩，共计占地面积80，040，容积率为2.5。总建筑面积约为220，100，其中住宅建筑面积为180，090，商业建筑面积为20，010。住宅部分由40%小高层，60%高层组成。项目总收入51，885万元，其中住宅收入41，420万元，

3、商业收入8，964万元；项目总投资34，586万元；项目利润9863万元，税后利润7397万元。项目销售毛利率19.01%，销售净利润率为14.26%，税后利润率21.39%，相关收益指标均较好。第一部分 项目概况1.1开发商背景长龙房地产开发有限公司，始创于二000年八月十一日，下辖两个公司及一个大型综合市场；公司自创办以来高度重视生态效益、社会效益、企业效益的和谐共生，极力强调生态开发、人文关怀、伦理重建的互融共荣，实现购房业主、员工同仁、合作伙伴的多赢共振。在短短的六年内成功地运作成为黄石地区最大的一支生机勃勃、人才济济的大型专业团队，迄今为止，已成功地开发出多个楼盘：“长龙花园广厦”、

4、“长龙湖边人家”、“长龙黄石形象”、“长龙牧羊诗苑” 、“长龙铜都国际”，多次创造了黄石楼市第一的佳话。1.2项目位置项目位于黄石市下陆区新下陆大道中段、铜花北路北端，紧邻华盛小区、紫金花园，距离下陆区政府、下陆区财政局500米左右。项目周边较为繁华，位于下陆区最繁华的地段，周边有超市、医院、银行、学校以及下陆区政府。第二部分 项目用地素质分析2.1区位条件2.1.1项目四至北面：近处为厂矿铁路，过往铁车较少，远处为连绵的山脉；南面：南面为下陆大道以及华盛小区和紫金花园小区的临街商铺；东面：正东面为未开发地块，东南面为华盛小区；西面：西南面为在建楼盘和规划路，正西面为空旷地带；2.1.2项目景

5、观空气质量：项目除南面为小区外，其他三面都为空旷地带，绿树成荫，空气清新；项目周边无工矿企业，无污染，无噪音，环境优雅；建筑景观：项目南边为新建楼盘，且项目自身有相当的景观设计，建筑景观较好；山水景观：项目北面和西面群山环绕，连绵起伏；周边绿树成荫，花草锦簇，景色优美；2.1.3地形地貌与现状项目地块现状如下图：2.2项目配套银行：中国银行、中国工商银行医院：市第五医院学校：市第十一中学公汽：6路、7路、11路、13路经过下陆大道行政：财政局、法院、税务局、检查院第三部分下陆区房地产市场简析3.1宏观环境分析3.1.1下陆区经济发展概况2008年6-2009年5月，下陆区固定资产投资总量规模持

6、续攀升，特别自2009年以来，投资规模进一步放大，每月增速比上年同期相比均达90%以上。固定资产投资的持续、快速增长，有力地支撑了下陆区经济的快速发展。2008年62009年5月下陆区全区固定资产投资总量与增速情况月份全社会固定资产投资（万元）累计比上年同期增长（%）2008.62578860.452008.72008.81010449.922008.91447759.312008.101283550.502008.11732449.602008.122403844.982009.12009.290.472009.33010094.052009.417359105.32009.53469911

7、1.2 数据来源：由下陆区公众信息网之“下陆统计月报”逐月整理而得。据2009年政府工作报告显示，2008年，下陆区全区生产总值完成45亿元，增长18.4%；全口径财政收入完成4.63亿元，增长18.9%，地方一般预算收入首次突破亿元大关，完成1.0013亿元，增长28.6%；全社会固定资产投资完成13.1亿元，增长45.1%；社会消费品零售总额完成11.5亿元，增长19.7%；城镇居民人均可支配收入达12238元，增长8.6%；农民人均纯收入达4893元，增长9.2%；单位生产总值综合能耗下降6.37%。全区规模以上工业总产值完成35.02亿元，增长30.2%；增加值完成10.1亿元，增长2

8、3.6%。积极实施“中小企业成长工程”，促进了中小企业改造升级和扩能上档，全区规模以上企业达到47家，比上年净增12家；产值过亿元企业达到7家，比上年净增3家，工业经济呈现平稳较快发展态势。3.1.2下陆区城市建设规划及发展概况根据下陆区“十一五”规划纲要的内容，下陆区近期的城市建设重点在于：“四路二桥”、 “三纵三横”、 “一轴两园三带”、“旧城改造、集中还建”。“四路”即磁湖路拓宽延伸至新下陆，沿湖路拓宽至老下陆，大泉路二期经狮子山以北接老下陆，下陆大道拓宽改建工程，建设铜都大道；“二桥”即老下陆立交桥和水厂加压站立交桥。“三纵”为106国道下陆段、石明甲路、快速路下陆段；“三横”为快速路

9、至铁山方向道路，沿湖路至下陆大道，铜都大道。“一轴”即下陆大道绿化景观轴；“两园”即下陆公园和骆驼山公园，下陆公园规划用地23.9ha，为区级综合公园，规划公园绿地率应达到75%-80%，园路及铺装面控制在15%以下，建筑占地5%以下；骆驼山公园为居住区级公园，规划用地占15.7ha，主要以儿童娱乐及科普教育为特色，用地控制，绿地率达到80%以上，园路及铺面控制在10%以下，建筑占地不超过10%；“三带”即106国道绿地带、快速干道绿地带及铁路绿地带。 “旧城改造、集中还建”即抓住建设社会主义新农村的契机，适量开发廉价商住楼盘，通过旧城改造、迁村腾地、集中还建等方式，引导零星居民点逐步向社区聚

10、集；开发一批功能完善的居民住宅区、高档住宅和写字楼，形成高、中、低兼有、商住平衡的房地产业；进一步规范房地产交易市场，培育和发展二级市场，完善物业管理，促进住宅管理社会化、专业化；重点建设一批生态住宅区、节能型住宅区和经济适用房项目，以满足不同收入层次市民的住房需求。3.1.3 下陆区居住环境概况环境治理方面，2008年区政府积极开展打击土法选金活动，加大锻造企业烟尘治理力度，加强了对放射源、水库、化工厂等重点目标的监管，辖区环境逐步改善，空气环境质量大大改善。全年投入474万元，实现新增城市绿化面积6.28公顷，社区绿化面积8400平方米，完成泥巴路改造19950平方米。市容市貌明显改观，下

11、陆区在全市“四城同创”年度综合考评中名列第二，荣获先进城区称号。人文环境方面，随着武黄城际高速列车的开通，东方山旅游开发面临着大好机遇。下陆区借助东方山“名山名寺名人”效应，先后举办五届东方山庙会，大力宣传东方山的旅游文化资源，大力开展文化旅游招商引资工作。东方山已经走出黄石，迈向全国，2008年游客达到50万人次。未来三年，该区将全面启动“东方仙境”、“东方世界”、“东方乐园”三大核心景区的建设，建设栗山塔院、“黄石的孩子”主题公园、“磁湖古镇”、传统食疗养生园、桃花湖等新景点。将以弘化禅寺、东方古道、园门水库为核心，建设和建立一批反映、展示东方山佛教文化的代表产品；以106国道北侧的张家湾

12、、管山、官塘村为据点，开发“农家乐”、“农家园”的特色农业旅游业；利用东方仿古一条街的商业基础，发展全国旅游纪念品市场。下陆区城区绿化环保工作卓见成效，基础教育完善，基础设施建设的逐渐完善，下陆区将越来越适合人民居住养生。旅游业的发展也必将增添下陆区的城市魅力，而安定有序、稳定和谐的社会治安环境加上区政府制定的一系列投资优惠政策也将吸引大批的外来投资商，这在进一步推动下陆经济发展的同时，也会在一定程度上拉动住房的需求。3.1.4宏观调控的影响随着国家重点解决中低收入人群住房政策的出台及落实，“90平米以下占70%”的规定必定会影响到项目户型产品的设计开发。据黄石市相关统计资料显示，黄石市人均住

13、房不足12平米的住房困难户主要集中在下陆、铁山等几个远城区，下陆作为一个厂区型“旧城”，在拆迁改造还建时，更应该贯彻国家既有政策，在开发过程中，重点做好项目类型定位，做好户型设计前期工作，协调好人居与宏观政策之间的关系。3.2下陆区房地产市场供给状况下陆区现辖新下陆、老下陆、东方山三个街道办事处，总面积37平方公里，人口12万，该区是以采矿、冶金、能源、机械工业为主的城区，居民以工厂职工及家属为主，住宅主要为上世纪70年代建设。鉴于下陆区特有的区情（下岗职工及其家属基本上属于无业者，住房陈旧），为响应国家住房保障政策，下陆区近期住房的改善主要以保障性住房为主，在近几年中，拟新建的保障性住房项目

14、7个，建设面积近29万，而立项的商品房建设项目仅有一个，规划建设面积8万，另有15万规划的建设项目还没有确定。近期5年内规划中的保障性住房建设占总体规划建设的56%，该比例比“十一五”规划中的66.7%有所降低。从拟建保障性住房项目名称看，保障性住房的供给对象定位于特定的群体工厂职工及其家属。这一点在黄石市政府编制的黄石市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要，黄石市城市近期建设规划（2006-2010）中得到了充分的体现。通过对这个两个规划的研究， 我们发现，“十一五”期间，下陆区的保障性住房（经济适用房、廉租房）规划建设占到了总体规划建设的66.7%，该比例远远高于黄石市的20%，仅低于铁

15、山的70%。可见，下陆区的住房供应主要以保障性住房为主，而商品房供给相应较少。这说明，对于城市经济基础不断向好的该地区来说，商品房的供给将有较好的市场。3.3下陆区房地产市场评价1、经济好转、复苏可期、楼市向好2009年以来，下陆区的固定资产投资强劲回升，月投资同比增速保持在90%以上，最近几月更是以100%以上的速度在增长。可知，与去年相比，下陆区的经济增长已走出低谷，已率先复苏。在此背景下，其房地产市场向好的趋势已逐渐显现。2、楼市供应以经济适用房为主，商品房供应较少，商品房市场潜力较大从下陆区的房地产市场供给情况来看，市场上的供应以经济适用房为主，商品房的供应量只占到较少的比例。但在该区

16、经济增长、市场需求多元化、商品房优势明显的情况下，该市的商品房市场前景较好，潜力尚待挖掘。3.3 下陆区房地产微观市场分析3.3.1 典型楼盘简析项目名称下陆商贸小区铜花南路经济适用房小区紫竹花园中和新纪元紫金花园华盛小区一期祥和云青苑项目地址黄石市老下陆神牛路口有色铜花山庄旁老下陆幸福巷省拖二村下陆区发展大道60号下陆大道新下陆段下陆区政府以北新下陆区铜花北路开发商黄石市下陆房地产开发有限公司黄石市下陆房地产开发有限公司黄石市下陆房地产开发有限公司黄石市中和置业有限公司黄石市紫金花房地产开发有限公司黄石华安房地产开发有限公司黄石市祥和房地产开发公司项目基本指标占地面积：1374m2建筑面积：

17、12900m2容积率：1.96绿化率：31%占地面积：46877m2建筑面积：84201m2容积率：1.72绿化率：35%占地面积：10亩建筑面积：18000 m2容积率：绿化率：占地面积：25286.49m2建筑面积：67109m2容积率：2.5绿化率：32%占地面积：建筑面积：3万 m2容积率：绿化率：占地面积：24300m2建筑面积：43342m2容积率：2.02绿化率：37.4%占地面积：建筑面积：9000 m2容积率：绿化率：项目类型商品房经济适用房旧城改造商品房商品房商品房还建房销售价格拟销住宅价格：1400 元/m；拟销商业门面价格：3900 元/m拟销住宅价格：拟销商业门面价格

18、：1300 元/m拟销住宅价格：拟销商业门面价格：拟销住宅价格：2200元/m，拟销商业门面价格：6000元/m拟销住宅价格：1800元/m拟销商业门面价格：拟销住宅价格：1400 元/m拟销商业门面价格：3500 元/m拟销住宅价格：拟销商业门面价格：销售现状总套数：129可售套数：22总套数：111可售套数：20总套数：232可售套数：18总套数：652可售套数：196总套数：340可售套数：24总套数：482可售套数：30总套数：147可售套数：303.3.2竞争项目分析主要竞争项目：华盛雅致家园，中和新纪元，紫金花园，华盛小区，金花小区根据本案的所在区位及初步定位，以及市场上各个项目供

19、给的特征，可以初步判定本案住宅部分主要竞争对手有：a级竞争对手：紫金花园、中和新纪元b级竞争对手：华盛雅致家园，华盛小区，金花小区3.3.2.1竞争对手位置图本案华盛雅致花园金花小区紫金花园中和新纪元华盛小区3.3.2.2竞争项目个案分析1)、华盛雅致家园项目形象：乐在其中主打广告：华盛雅致家园，你值得拥有项目优势：地段优势正临主干道项目劣势：项目规模小单栋12层；周边生活基本配套不齐全销售团队能力差；2)、中和新纪元项目形象：同一个家园，同一个梦想项目卖点：项目规模大项目品质高集成供热一体化 节能住宅自保温、内保温项目优势：地处老下路中心地段，周边基本配套设施齐全节能型住宅，项目建筑品质较好

20、交通便捷项目规模大，房源多，户型丰富项目劣势：大多数户型的客厅朝向都是北向项目靠近路边，灰尘重噪音大3)、紫金花园项目形象：精致、城市核心地段项目卖点：项目地段下陆大道与铜花东路交汇处，周边商业繁华 小高层产品该片区唯一的电梯房项目优势：地处片区核心地段，周边商业繁华；交通方便，配套齐全； 产品形象高端，是该片区唯一的电梯房；现房：即买即住 销售氛围浓厚：项目社区商业环境成熟项目劣势：销售方式为直销，且销售团队不够专业；房源少，项目现处于尾房阶段，客户可选择面小； 推广单一，该项目现仅一名销售人员现场销售，没有任何宣传资料。 4）、华盛小区项目形象：新下陆首个大型纯多层商品房社区项目卖点：该项

21、目是下陆区唯一的纯多层大型社区，价格相比同等小区品质稍低项目优势：该项目位置环境优越，视野开阔，空气清新，远离工业污染和喧闹嘈杂，物业管理完善，现房即买即住项目劣势：尾盘阶段，房源选择面小，销售团队差，没有促销手段3.3.2.3竞争环境分析结论：1、区外开发商大举进入，市场竞争渐趋激烈从下陆区目前的开发商市场来看，绝大多数开发商都为黄石市的开发商，下陆区本地的开发商只占少数。由于黄石市区的房地产开发市场已日趋激烈，而作为黄石辖区的下陆区，房地产市场尚不成熟，本土开发商实力有限，对于一些大型楼盘尚无开发实力。这就为区外企业进入该区提供了较好的基础。2、居民消费需求特征明显从区域需求来看，当地居民

22、喜好绿化率高、小区环境好、社区氛围浓的楼房居住，这与当地很多楼盘都为工厂企业的自建住房为主有关，在这些楼盘的居民都为同一单位职工人员，所以小区氛围较浓。同时，居住面积以90100平米左右户型为主，这基本符合下陆工厂型城区住房以单位保障性住房为主的现状。3、商品房销量与价格都在稳步上涨，商品房市场表现较好随着“十一五”规划的推进，下陆区保障性住房规划量被逐渐消耗，商品房项目逐渐占主流，商品房将迎来投资开发的快速增长期。从销售价格来看，下陆区的房价节节攀升，华盛小区二期比一期房价每平米提高了450元，而2009年新近上市的中和新纪元住宅价格更是达到了2200元/m，可以说创下了下陆区住宅价格新高。

23、从销售现状来看，新近上市的几个楼盘，目前的销售率均达到了70%以上。第四部分 项目定位4.1项目swot分析4.1.1 优势（一）优势1、地段：地处下陆大道中段，区政府旁，交通、购物较为便利；项目地块上只有少部分居民，大部分为空地，拆迁量少，启动快；2、环境：项目周边为小区和空旷地带，无工厂和企业，无污染，生态环境较好；3、规划：本项目可充分发挥代理商在前期研究与规划方面的优势，作好定位与规划工作，形成优势，打造竞争力；4、景观：项目北面和西面为空旷地带，远处群山连绵，巍峨多姿，如本项目供应高层或小高层产品，则小区的景观优势将成为项目的一大亮点；5、区域发展：本区域周边为区委、区政府办公楼，大

24、部分区政府其他职能部门也在左右，这为本地块日后的升值潜力带来较大优势；6、配套：项目地处下陆区最繁华地段，生活、居住、购物等各项配套设施较为齐全；7、交通：区域交通主干道上，去黄石或大冶都只有十来分钟路程；（二）劣势1、地块：虽然项目地段较好，但整个地块位于铜花北路最北端，与本区域内其他地块相比，处于劣势；2、环境：该地块北面紧邻一铁路线，来往铁路对项目居住环境影响较大；3、配套：项目地块周边配套较多，但距本地块尚有一定距离；（三）机会1、区域发展：政府提出的城北新区功能划分对项目影响和快速发展提供良好的基础；2、消费：下陆区人的消费能力、投资能力强劲，且对改善居住条件有一定的刚性需求，只要定

25、位准确，销售前景较好；3、地段：项目临近消费能力较强的企事业单位及院校较多，收入水平较高，有一定潜在客户；（四）威胁1、经济：适逢全球经济危机时期，消费者信心受到一定程度的打击，对09年房地产造成极大影响，购房者纷纷对当前的楼市采取观望态度，房地产形势的不确定性对本项目的发展构成较大的威胁；2、市场：有限的购房人口与庞大的物业体量之间导致了项目与同区域物业竞争激烈，甚至超出了区域竞争的范畴。4.2 项目定位4.2.1 市场定位4.2.1.1 消费群体定位蓝调东方消费群体定位项目分项定位描述年龄定位购买目的市场比例住宅部分年轻公务员，大型企业员工25-30结婚、自住40%私营企业主、企业老板、企

26、事业单位高层管理人员45-55投资、改善住房25%个体经营户、事业单位员工30-40自住、首次购房20%周边乡镇进城人群30-45进城务工，购房自住；15%4.2.1.2 价格定位综合考虑下陆区的整体房价水平和当前房地产市场情况，建议住宅销售均价为2300元左右，商业均价为4500元/左右。4.2.2整体定位综合考虑项目地块素质和外部环境，建议项目整体定位于区域标志性地块和下陆区高档、时尚住宅小区。4.2.3产品定位4.2.3.1 建筑形态建议（1）40%，定位为小高层，约7.2万；（2）60%，定位为高层，约10.8万；（3）底层商业建议做成临街商铺，面积约为9000平米。4.2.3.2 住

27、宅产品配比以面积90110的小三房、中三房为主，约占45%左右；面积7590的两房占比25%；面积110135的大三房约占20%；面积大于145的复式楼或五房占比5%；面积为5075的两房占比5%。4.2.3.3 商业产品定位本小区地块位置较偏，周边小区基本上都为临街门面，已形成了临街商铺氛围，建议本小区商业也做成临街商铺，以配套小区商业为主。第五部分 项目开发5.1项目规划指标 项目经济技术指标 单位：序 号项 目指标备 注1用地面积80，040 120亩2容积率2.5 3总建筑面积220，100 3.1住宅180，090 小高层72，036 高层108，054 3.2商业20，010 3.

28、3地下室20，000 4建筑密度5绿地率5.2 销售收入及均价销售收入预测序号类别面积（）价格收入（元）1住宅180，090 2，300 414，207，000 1.1小高层72，036 2，300 165，682，800 1.2高层108，054 2，300 248，524，200 2商业20，010 4，480 89，644，800 2.1会所4，002 4，000 16，008，000 2.2商铺16，008 4，600 73，636，800 3车位20，000 750 15，000，000 4合计220，100 2，357 518，851，800 说明：项目住宅均价初步定于2800元。

29、项目总销售收入为51，885万元，其中商业部分8，964万元，住宅部分41，421万元。第六部分 经济效益预计6.1静态投资成本概算6.1.1地价及前期工程费 地价及前期工程费用 单位：元序号项目名称总建面成本（元）单方成本（元/）取费标准1地价220，100 43，824，072 199.11 1.1土地出让费220，100 42，000，000 190.82 35万元亩1.2契税220，100 1，680，000 7.63 转让费的4%1.3蔬菜基金220，100 120，060 0.55 土地面积*1.5元m21.4土地登记费220，100 24，012 0.11 土地面积*0.3元m2

30、1.5宗地测量费220，100 40，020 0.18 土地面积*0.5元m22规划行政规费220，100 16，508，250 75.00 2.1市政设施配套费200，100 13，006，500 65.00 65元/平方米2.2白蚁防治费200，100 340，170 1.70 1.7元平方2.3发展新型墙体材料专项费用200，100 1，400，700 7.00 7元/平米2.4发展散装水泥专项基金200，100 300，150 1.50 1.5元平方2.5垃圾处置费200，100 600，300 3.00 3元平方2.6水土保持费200，100 700，350 3.50 3.5元平方2

31、.7避雷测试费200，100 160，080 0.80 0.8元平方2.8人防易地建设费200，100 0 0.00 1200元/(建筑占地面积-地下室面积)地价及前期工程费用 单位：元序号项目名称总建面成本（元）单方成本（元/）取费标准3设计费用220，100 6，442，920 29.27 3.1征地测绘费220，100 72，000 0.33 600元亩3.2地质勘测费220，100 560，280 2.55 土地面积*7元m23.3方案及施工图设计费220，100 5，502，500 25.00 3.4图纸审查费220，100 308，140 1.40 4建设行政规费220，100 9

32、30，305 4.23 4.1招标代理费220，100 220，100 1.00 工程造价0.1%，按1000元/计算4.2档案服务费220，100 300，000 1.36 20000元/栋4.3质检费220，100 350，175 1.59 中标价0.175%，按1000元/计算4.5印花税220，100 60，030 0.27 中标价0.03%，按1000元/计算5房产行政规费220，100 1，626，695 7.39 5.1房屋测量费220，100 630，315 2.86 3.15元/平米5.2交易手续费220，100 760，380 3.45 非住宅11元平米，住宅3元平米5.3

33、初始登记费220，100 236，000 1.07 住宅80元户，约1700户，商业200元户，约500户小计220，100 69，332，242 315.00 6.1.2工程建安成本 工程建安成本序号项目名称总建面成本（元）单方成本（元/）取费标准6前期配套工程成本220，100 1，496，680 6.80 6.1三通一平220，100 528，240 2.40 6.2前期配套工程220，100 968，440 4.40 7工程建安费220，100 252，674，800 1148.00 7.1建安220，100 244，311，000 1110.00 7.1.1小高层44，020 41，

34、819，000 950.00 7.1.2高层176，080 202，492，000 1150.00 7.2电梯220，100 8，363，800 38.00 7.2.1小高层44，020 1，672，760 38.00 7.2.2高层176，080 6，691，040 38.00 工程合计220，100 254，171，480 1154.80 6.1.3项目户外工程费项目户外工程费序号项目名称总建面成本（元）单方成本（元/）取费标准8户外工程配套费220，100 22，355，600 101.57 8.1外水工程220，100 2，861，300 13.00 13元/平米8.2外电工程220，

35、100 11，000，000 49.98 5000元/户，按2200户计8.3排污工程220，100 2，640，000 11.99 1200元/户，按2200户计8.4环保验收220，100 1，100，500 5.00 5元/8.5道路工程220，100 1，760，800 8.00 8元/8.6绿化及园林景点费220，100 2，201，000 10.00 10元/建筑面积估算8.7智能化系统工程220，100 792，000 3.60 800元/户估算小 计220，100 22，355，600 101.57 6.1.4期间费用 期间费用序号项目名称总建面成本（元）单方成本（元/）取费标

36、准8期间费用220，100 30，264，889 137.518.1销售费用220，100 18，159，813 82.51销售额3.5%8.2管理费用220，100 5，187，890 23.57投资额的1.5%8.3不可预见费用220，100 6，917，186 31.43投资额的2%6.1.5 静态投资成本构成及分析静态投资成本构成及比例表序号项目名称总建面成本（元）单方成本百分比1地价220，100 43，824，072 199.11 10.43%2前期行政规费220，100 16，508，250 75.00 3.93%3设计费用220，100 6，442，920 29.27 1.53

37、%4建设行政规费220，100 930，305 4.23 0.22%5房产行政规费220，100 1，626，695 7.39 0.39%6前期配套工程费220，100 1，496，680 6.80 0.36%7建安工程费220，100 252，674，800 1148.00 60.13%8户外工程费220，100 22，355，600 101.57 5.32%工程合计(2+3+4+5+6+7+8)220，100 345，859，322 1571.37 82.30%9期间费用220，100 30，264，889 137.51 7.20%10项目税金220，100 44，102，403 200.

38、37 10.49%总 计 220，100 420，226，614 1909.25 100.00%6.2利润预计利润表序号项目名称金额（万元）总建面单方备注1项目收入51，885 220，100 2，357 1.1住宅销售收入41，421 220，100 1.2商业销售收入10，464 220，100 车位与商业2开发投资34，586 220，100 1，571 3营业税及其他4，410 220，100 200 4财务费用0 220，100 0 暂不计5销售费用1，816 220，100 83 6管理费用519 220，100 24 7不可预见费692 220，100 31 9项目利润9，863

39、 220，100 448 10项目利润率28.52%220，100 11所得税2，466 220，100 112 按应纳税额的25%征12税后利润7，397 220，100 13税后利润率21.39%220，100 14销售毛利润率19.01%220，100 15销售净利润率14.26%220，100 第七部分 项目开发经营风险分析通过静态成本分析可以看出，本项目利润较为可观，单方静态成本为1909元，属于正常成本范围。因此认为，项目的抗风险能力较好。7.1 项目开发经营风险根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定

40、性因素带来的风险。7.2 市场风险由于项目所在地块稍偏，区域市场尚不成熟，未形成居住氛围，周边开工建设项目较多，影响本项目整体形象。因此，本案认为项目的主要市场风险来自于项目的整体定位与周边环境之间的矛盾。7.3 项目资本风险项目的销售回款可以满足成本支出，主要资金压力来自于项目前期地价款支付，若前期资金投入太大，则会存在一定风险。7.4 政策风险本项目开发商以前未进入过下陆房地产市场，对该区域的政策规定和政府资源的整合方面，尚存在一些需要规避和引起重视的风险因素。 第八部分 综合评价及建议8.1项目综合评价通过上面报告的分析，综合起来，可以得出以下结论：（1）本项目在经济上具有充分可行性，将

41、收到较好的经济效益。（2）本项目具有较好的抗风险能力。（3）本项目将为丰富和美化城市景观及建立城市新形象作出贡献，带来良好的环境与城市化效应。（4）本项目将有利于城市发展及改善居住条件，收到良好的社会效益。总体来说，本项目是可行的。8.2建议（1）鉴于当前房地产市场形势的不明朗性，建议开发商在操作本项目时充分做好项目的前期研究和定位工作，充分考虑开发时机，找准时机点入市。（2）从目前市场现状来看，建议此项目实行股份制合作开发，降低开发风险，加快资金回笼。（3）从项目现状及周边环境来看，项目应对北面铁路线的影响给予充分的重视，该铁路线可能是影响本小区住宅品质的最大的障碍。（4）在购买群体定位上，

42、重视下陆当前“社区氛围浓”这一居住理念，注重厂区家属团体购买行为。 芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄

43、袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄

44、羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂

45、羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃

46、薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃

47、蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁

48、蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂

49、螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃

50、螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀

51、螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃薅膂芁薂螈羅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂蕿蚂袆莈蕿螄肂芄薈袇袄膀蚇薆肀肆蚆虿袃莄蚅袁肈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂蚃螅罿蒁蚂袇膅莇螁羀羇芃螀虿膃腿莆螂羆肅莆羄膁蒄莅蚄肄莀莄螆芀芆莃袈肂膂莂羁袅蒀莁蚀肁莆蒀螃袃节蒀袅聿膈葿薅袂膄蒈螇膇蒃蒇衿羀荿蒆羁膆芅蒅蚁羈膁蒄螃膄肇薄袆羇莅薃