完善拆迁安置小区物业管理的建议1

1、完善拆迁安置小区物业管理的建议 近几年来，随着工业化和城市化的快速推进，“撤村建居”和城中村改造步伐的加快，以安置当地“农转非”居民为主的拆迁安置小区（以下简称“农转非”居民安置小区）的数量和规模呈快速增加的态势。与城市商品住宅小区相比，由于“农转非”居民安置小区在住房性质和住房取得、居民构成和生活方式等方面具有一定的特殊性，导致小区物业管理体制、运作机制和管理水平等方面也存在着一些问题，已成为社区管理的难点。为切实提高物业管理水平，提出以下建言供参考。一、“农转非”小区物业管理现状。1、“农转非”居民安置房的特点。一是建设数量较大。随着工业化和城市化的快速推进，“农转非”居民安置房建成面积迅

2、速增加。二是建造质量高。“农转非”居民拆迁安置房目前以多层住宅为主，也有一定数量的小高层，安置房的结构、设施配套和小区环境已不亚于商品房小区。三是道路宽阔交通便利。“农转非”居民安置小区虽然地处郊区远离城市，但与城市相比，社区道路宽阔，政府在交通建设方面配套完善，有公交、有地铁，居民出行十分快捷方便，与市区交通堵塞严重地段相比，他们更有幸福感。四是出租比例高。由于“农转非”居民安置房基本上每家分到2-3套房，除一套自住外，其余大多用于出租，因此“农转非”居民拆迁安置小区出租房比例高也是区别于其它住宅小区的一大特点，也在一定程度上给物业管理增加了复杂性。 2、“农转非”居民安置小区物业管理模式。

3、目前，投入使用的“农转非”居民安置小区主要有两种管理模式，采取专业化物业管理模式和社区管理模式。专业化物业管理模式，即“农转非”居民安置小区所在社区成立或聘请有资质的物业服务企业进行管理。采用此种模式的优点是管理职责明确，物业服务项目覆盖面广，并且有具体的服务标准加以规范。社区管理模式，又具体分两种，一是主要由原村委会或村级集体经济合作组织成立物业管理机构，组织居民进行自治管理，二是由社区公共服务工作站分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，采用此种模式的优点是由于原村委会或集体经济合作组织对小区居民情况熟悉，执行力、沟通力强，能较好地落实包括物业管理在内的社会管理事务。目前，后一种

4、物业管理模式较普遍。3、“农转非”居民安置小区物业管理收费标准现状。相对于商品房，“农转非”居民安置小区物业管理收费标准普遍较低，以某小区为例，多层的0.30元/平方，小高层0.60元/平方。小车车位费900元/年。收取方式为，社区（物业公司）向“农转非”居民直接收取。因征地拆迁遗留问题，部分居民不愿缴物业费、水电费、车位费。 4、“农转非”居民安置小区物业管理存在的问题。目前，“农转非”居民安置小区物业管理存在四个方面问题：一是物管费用收缴难；二是小区综合管理难；三是物业管理收费标准普遍较低；四是物业管理整体水平不高。物业管理人员、从业人员由原村领导、村民担任，缺乏专业管理知识，从农村、农业

5、管理一下转型到城市化管理很不适应；物业服务及服务项目、服务内容的规范化、标准化、量化标准、收费标准以及费用收支情况不透明公开，日常服务粗放，管理粗放，服务质量不高，居民满意度差，据现代城市物业管理有很大差距。 二、改善“农转非”居民安置小区物业管理的思路和建议 从郊区村落到城市社区是深刻的社会转型。失地后农民领到城市户口，住进新建的小区，跨入城市的门槛以后，及时健全安置社区物业管理体制和综合协调管理机制，改进社区管理工作思路、方法手段和运行机制，既是为他们创造良好的生活环境的迫切要求，也是给予他们广泛社会认同和更多人文关怀的重要体现。随着“农转非”居民安置小区规模的扩大，将安置小区逐步纳入城市

6、住宅小区规范物业管理的时机已经成熟。因此，加强“农转非”居民安置小区物业管理，必须以便民、利民、为民、安民为主旨，顺应“农转非”居民提高生活品质的新要求，完善物业管理体制，规范物业管理机制，优化物业服务质量，提升“农转非”居民安置小区物业管理水平，做到有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务“八个有”，打造环境美、设施全、服务优、管理好的新型“农转非”居民安置小区。具体建议如下：1、建立健全物业管理体制。政府应明确“农转非”居民安置小区物业管理的体制、机制、规范。2、目前，大多“农转非”居民安置小区实行社区化准物业管理模式，这样的模式很难转

7、型为现代城市物业管理，固有矛盾很难通过自身解决。建议政府引导和推进专业化的物业管理模式，加速“农转非”居民安置小区提档升级，有利提高城市管理效率和城市形象，更有利居民安居乐业。3、明确物业管理费收缴办法。按照“谁受益、谁付费”和“建管衔接”的原则，确定“农转非”居民安置小区物业管理费收缴机制。 4、制定和实施物业管理相关扶持政策。“农转非”居民安置小区物业管理总体还处于起步阶段，面对部分拆迁安置群众由于生活困难一时难以全额负担物业管理费、物业服务企业由于物业管理费收缴标准和收缴率较低造成经营困难的现状，政府有必要采取针对性的扶持措施，确保该项工作的平衡推进。对为“农转非”居民安置小区进行专业化物业管理的物业服务企业，制定相应的财政扶持政策，比如，居民承担物业费一半，政府补贴一半，按商品房物业管理标准核定物业服务收费标准、免费标准。5强化对小区居民业主和租住户的教育引导。依靠居民和社会各方的力量，支持、关注、参与“农转非”居