合同范本之房屋租赁合同解除后

1、房屋租赁合同解除后【篇一：房屋租赁合同解除法律分析】一、实务案例原告光大公司与被告加州公司签订租赁合同，原告将某房屋租给被 告经营使用，租期为2011年8月8日至2021年8月7日止。租 金为每月15万元，支付方式为年付。保证金15万元，可抵做被告 应承担的违约金。双方约定，原告在场地所属大楼为被告广告位， 租金每年20万元。对于违约责任，合同约定原告违反合同义务应 积极及时采取补救或改善措施，催告后未解决且造成被告损失的， 被告有权选择解除合同；如被告经营亏损，被告有权决定提前终止 合同履行，但应提前6个月书面告知原告，并需向原告支付年度租 金50%的违约金作为终局赔偿。2015年8月10日

2、，合同约定广告位被政府主管部门拆除，8月17日原告向被告发出催款通知书，催收 2015年9月17日至2016年9 月16日房屋租金。2015年8月30日，被告向原告发出关于广告位的催告函，要求原告恢复广告位，并主张在广告位恢复前，暂停支付租金。2015年10月15日，原告向被告发函，称被拆除的广告位政府相关部门 答复需要统一规划，原告同意调整2015年至2016年期间的房屋租 金为130万元，要求被告交纳租金。2015年10月28日，原告再次向被告发函，要求被告三日内支付 租金。2015年11月2日，被告向原告发出解除合同及交还房屋通知函，称原告未能按照合同约定提供广告位，被告决定解除合 同及

3、补充协议，已腾空房屋。2015年11月4日，原告与被告办理房屋交接手续，收回涉案房屋。2015年12月10日，原告诉至法院，要求法院判决解除双方的租 赁合同关系、被告向原告支付拖欠的20余万元租金及解约违约金160余万元。被告称合同解除的原因是原告不能按照合同约定提供约 定的广告位所致，应由原告承担违约责任。案件审理中，双方认可2015年8月10日合同约定的广告牌被拆除，一直未能恢复；双方 均认可房屋租赁合同关系已于 2015年11月4日解除。但对于合同 解除的责任，原告主张系被告经营不善，擅自解约应承担违约责任； 被告主张系原告不能按照合同约定提供广告位，影响被告经营，应由原告承担违约责任。

4、原告收回房屋后，于2015年11月30日将房屋租与案外人。一审法院经审理后认为：双方均认可租赁合同关系已于2015年11月4日解除，对此予以确认。原告在合同履行期间不能按照合同约 定提供广告位，违反合同约定应承担违约责任。但原告向被告提供 涉案的广告位只是合同关系中的次要而非主要义务，即使原告不能 按约提供广告位，也不能认定该违约情形导致合同目的无法实现或 合同无法继续履行。被告自行搬离租赁场地，导致合同无法继续履 行，是导致合同解除的根本原因。最终判决如确认原告与被告的房 屋租赁合同关系于2015年11月4日解除，被告向原告支付租金 17 万余元、违约金12万余元，驳回原告其他诉请。一审判决

5、后，原告不服一审判决提起上诉，二审法院经审理后驳回 上诉，维持原判。二、合同解除的类型依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履 行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但是，万事万物总是 处于不断的变化发展之中，合同签订后，因为合同签订后的一些情 况的发生或者变化，会导致合同无法继续履行或者继续履行已无实 际意义，所以在坚持维护合同效力的前提下，合同法规定了在 特定情况下准许当事人解除合同。一般来讲，合同解除分为三种类 型：第一是协商解除。合同法第 93条第1款规定，当事人协商一致，可 以解除合同。一般来讲，合同是当事人双方互为设立权利义务的协 议，合同之所以不能单方擅自解除

6、，是因为单方解除合同可能侵害 合同相对方的权利，双方如果能对相关权利义务的分配达成一致， 双方自然可以解除合同。协商解除是最常见、最经济和最有效的合 同解除类型，避免了通过司法诉讼或者仲裁所需要耗费的成本，如 果能够协商解决，达到目的，自是合同解除的最佳选择。第二是法定解除。合同法第 94条规定，因不可抗力致使不能实现合 同目的、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的 行为表明不履行主要债务、当事人一方迟延履行主要债务，经催告 后在合理期限内仍未履行、当事人一方迟延履行债务或者有其他违 约行为致使不能实现合同目的以及法律规定的其他情形的，当事人 可以解除合同。法定解除的条件是特定情

7、况的发生，导致合同目的 不能实现，合同一方或者双方继续履行合同已无法实现合同目的，法律赋予了合同当事人解除合同的权利。法定解除有两点需要注意: 一是法定解除权的行使无需合同约定，合同解除的法定事由出现后， 当事人既可以依法行使解除权；二是行使合同的法定解除权要受到不能实现合同目的”的限制，依据合同法鼓励交易”的原则及合同法第94条的规定，在没有出现根本性违约的情况下，即使 当事人一方确实有违约行为，但是对于实现合同的目的没有实质性 影响，当事人可以主张违约责任，但是要求依据法定解除权解除合 同的，不应予以支持。第三是约定解除。合同法第 93条第2款规定，当事人可以约定解除 合同的条件，解除合同

8、的条件成就时，解除权人可以解除合同。约 定解除是当事人之间根据自身的情况而在合同中约定的发生特定情 况可以解除合同的条款，即使不存在法定解约事由的情况下，当事 人约定的条件成就，即可以主张解除合同。约定解除的理由和条件 要比法定解除的理由和条件更为广泛和多样。约定解除条款一般是赋予当事人一方有解除权，当约定解除条件成 就时，只有解除权人可以行使，对方无权依据约定解除条款行使解 除权；第三，也是较有争议的一点，约定解除的条件成就时，是否 需要达到 合同目的不能实现”的程度，本文拟在下文继续探讨。三、合同解除权的法律运作体系协商解除是当事人双方自行解除合同，如果不侵害第三人或者国家 的合法权益，一

9、般不进入司法程序，自然不涉及法律运作体系。谈 及合同解除权的法律运作体系，指的就是当事人一方依据合同法第 93条第2款和第94条规定的法定解除权或约定解除权解除合同的 法律流程。合同法第93条第2款和第94条规定了当事人可以行使解除权的情 形，主要包括约定解除条件实现、不可抗力、预期违约、迟延履行 至合同目的不能实现以及兜底性条款等，当相关情形出现时，当事 人（解除权人）可以解除合同。第 96条第2款进一步规定，当事人 一方依照第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通 知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人 民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。即合同解除权人可

10、以以 解除合同通知的方式通知合同相对方解除合同，解除通知的效力自 通知到达对方时合同开始。但是，合同法也规定了合同相对方的异议权，以保护相对方的权利。 合同相对方对解除通知有异议的，可以向人民法院或仲裁机构请求解释（二）对相对方的异议权行使作了进一步规定，该解释 第24条规定，当事人对合同法第 96条规定的合同解除虽有异议， 但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民 法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵 销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予 支持。结合上述法律规定，可以总结合同当事人解除合同的法律运 作体系如下：首先，合同一方当事人

11、在合同履行中发现相对方出现了合同法第93条第2款、第94条所规定的情形时，当事人（解除权人）可以此为依据向合同 相对方发出解除合同通知，行使合同解除权。当该通知送达相对方 时，当事人即为行使了合同解除权，合同即处于一种待确认解除的 状态。其次，合同相对人收到解除通知后，必然面临两种选择，一是认可 合同解除方解除通知的内容，对解除通知不持异议。此种情况下， 双方可以协商合同解除的相关后续事宜或者放弃异议权，按照通知 的时间履行合同后续事宜，相对方对解除通知无异议的，合同自相 对人收到解除通知之日或解除通知约定的日期解除；二是相对人对 解除通知有异议，依据合同法的规定，相对方对解除通知有异 议的，

12、应当在解除通知约定期间或法定期间内（三个月）向人民法 院或者仲裁机构请求确认解除合同通知的效力。再次，合同相对方对解除通知虽有异议，但是未在法定或约定期限 内提出，抑或未按照法定程序路径向法院或仲裁机构提起诉讼或仲 裁的，应视为合同解除的条件实现。如果相对方未依照法定期间或 法定途径对解除合同通知提出异议的，如在约定的异议期限届满后 才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院应不予支持，合同应在 解除通知约定之日或解除通知到达之日解除。复次，如果相对方对合同解除通知依法向法院或仲裁机构提起诉讼 或仲裁的，则合同解除通知的效力应当由法院或仲裁机构的裁决认 定。解除通知中的条件符合法律规定的，应认定合

13、同于解除通知约定之日或解除通知到达之日解除； 如果认为解除通知的解除条件不符合法律规定的，则合同应当继续 履行，解除合同通知不发生解除合同的效力。否属于合同目的不能实现或继续履行显失公平为条件。对于合同一 方发出解除合同通知的，如果其依据的条件是导致合同目的不能实 现或合同继续履行显失公平的，应当认可解除通知的效力，反之则 应慎重考量。对于当事人依据法定条件发出解除通知解除合同的， 判断通知是否发生效力，应当是以合同目的及继续履行是否公平作 为基本判断原则；对于当事人在合同中约定的条件实现时，解除权 人依据合同的约定发出解除通知，行使解除权时，人民法院或者仲 裁机构是否应当认定解除通知的效力。

14、有观点认为应当坚持合同自由原则，尊重当事人的意愿。双方当事 人既然已经约定了合同解除的条件，当条件成就时，解除权人发出 解除通知解除合同的，应当予以确认；也有观点认为，应当坚持鼓 励交易原则，即使双方在合同中约定了解除条件，但是解除条件实 现并不代表合同丧失继续履行的可能性或者合同目的无法实现，在 合同约定的解除条件实现时，解除权人发出解除通知解除同时，对 于解除合同通知的效力认定，仍应当以合同目的能否实现为标准。 对此问题，笔者更倾向于第二种观点。第一，合同自由原则的目的主要是指在合同订立时赋予当事人在合 同主体、合同内容的选择上以自主权，法不禁止即可为，鼓励交易 的合意形成；鼓励交易原则是

15、对已经成立的合同最大可能的予以维 护，除法律特别规定以外，严格限制合同无效和解除的条件，对可 变更、可撤销的合同，倡导变更而非撤销。尽管合同自由原则也赋 予了当事人约定解除合同条件的自由，但在合同目的能够实现的情 况下，即使出现了约定解除的条件，也应当考虑案件整体情况，谨 慎对待，而不应仅以合同约定条件实现即确认解除合同通知有效； 第二，约定解除条件实现不一定导致合同目的无法实现。司法实践 中，当事人在合同中一般都会约定合同解除条件，而这些约定解除 条件出现时，有些合同确实会因之无法继续履行。如买卖合同中， 买卖的物品具有严格的季节性要求，如春节期间的烟花爆竹、中秋 节期间的月饼，当事人均会约

16、定迟延交付的解约条件，如果迟延交 付导致购买方错过使用的期间，解除方发出解约通知要求解约的， 应当确认解除通知的效力；反之如果购买的物品是日常性用品，如 牙膏牙刷、面粉大米，即使存在迟延交付的情况，如果情况不是特 别严重，继续履行对守约方并不会造成较大损失的，笔者认为即使合同约定的解除条件实现，解除方发出解除通知的，对于解除通知 的效力应当严格对待；第三，约定条件成立即解除合同容易导致显失公平的情况出现。以 房屋租赁合同为例，大型的商业楼房租赁合同中，当事人在合同中 经常约定承租方迟延交纳房屋租金三十日或十五日的，出租人即有 权解除合同。而在司法实践中，承租人迟延交纳租金的情况非常常 见，如果

17、承租方出现迟延交纳租金达到三十日或十五日即可确认 合同解除，并由承租方承担违约责任，处理起来就会出现显失公平 的情况；又或当事人在合同中经常约定出租方交付的房屋需要维修 时，出租方在三日或五日内应当维修，否则承租人即有权解除合同。 而在司法实践中，出租人不一定能在三五日内维修完毕，如果承租 方以此发出解除通知要求解除合同，并由出租方承担违约责任，处 理起来会出现不合理的情况。笔者认为，公平原则是为民法乃至合 同法最基本的原则，在处理相关争议时，应以公平为基本准则。四、房屋租赁合同解除权行使常见问题房屋租赁合同是一种诺成性合同，双方当事人一旦签订房屋租赁合 同，无需交付房屋，合同即生效；房屋租赁

18、合同又是一种双务有偿 性合同，房屋租赁合同是出租人让渡房屋的使用收益权，承租人向 出租人支付房屋租金，双方均对相对方互负给付义务；同时房屋租 赁合同也是一种继续性的合同，合同的履行需要在一个较长的时间 内持续完成，而非一次性交付就能完成。因此，在合同履行过程中, 合同一方或双方出现法定或约定解除合同事由的情况经常发生，当 事人一方或双方发出解约通知，行使合同解除权的情况经常发生。 如何正确行使房屋租赁合同的解除权，笔者结合司法实践中的相关 问题，总结如下三点，仅供参考：首先，发出解除合同通知不代表合同已经解除。无论是出租人还是承租人，在发现对方存在合同法规定的相关 违约行为时，可依法发出解除合

19、同通知，行使解除权。但必须明确 的是，解除通知是否发生效力需要相对方或者人民法院或仲裁机构 的最终确认。主张解除合同是守约方的权利，但相对方有异议的权 利，发出解除合同通知并不代表合同已经解除，即使是行使解除权 方也要继续履行合同直至合同解除通知为对方确认或被人民法院或 仲裁机构确认生效。其次，相对方应依照法定的程序和路径行使异议权。解除合同通知虽然不必然引起合同解除的效果，但是如果相对人不 依法行使异议权，则合同解除的通知发生法律效力。当租赁合同一 方向相对方发出解约通知后，相对方应当按照合同约定或法定的期 间内向人民法院或仲裁机构提出异议申请，请求对解除通知的效力 进行确认。这时我国合同法

20、规定的唯一法定异议程序和路径。 如果相对人不及时提出异议或者未按照法律规定提出异议，则解除 通知即发生解除合同的效力。也有观点提出，如果解除方要求解除 合同的事由没有任何法律依据或者没有任何正当理由发出解除通知 的，相对方即使在通知期满或法定期间届满后另行起诉或仲裁的， 该解除通知不应当产生解除合同的效力。对于此种情况，笔者认为， 当事人要求就出合同的通知有无理由或者理由是否成立，均是双方 当事人的单方面认识，合法既赋予了解除方请求解除的权利， 同时，合同法也赋予相对人通过异议进行救济的权利和途径， 如果相对人不依法行使权利，则应当承担不利的法律后果。最后，解除通知效力被确认前应继续履行房屋租

21、赁合同。【篇二：房屋租赁合同终止协议书（提前解除）】1九、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。 出租方（甲方）： 承租方（乙方）： 签约日期： 签约日期：2【篇三：出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果】出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果四川君合律师事务所郑书宏卢宇一、本案基本事实2007年5月18日，a保险公司与b矿业签订了写字间租赁合同， 约定b矿业将位于宁远街 8号的北苑公寓租给 a保险公司用于办公， 并约定租赁期限为三年，即从 2007年7月1日至2010年6月30 日。合同签订后，双方一直按照合同约定履行义务，并无违约行为。 2009年2月16日b矿业单方面要求提前解

22、除租赁合同，对此，a保险公司向本律师团咨询：因 b矿业提前解约a保险公司应得到的 赔偿以及法律依据。二、本案焦点本案中，b矿业提前解除租赁合同属于违约行为，根据租赁合同的 约定，对方应向a保险公司支付两个月租金作为违约金（共计因此，本案的焦点在于能否同时要求对方支付违约金和赔偿损失。三、相关法律分析中华人民共和国合同法第一百一十四条第一款、第二款规定： 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额 的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定 的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机 构予以增加；最高人民法院关于适用中华人民共和国合同 法若干问题的

23、解释（二）第二十八条规定：当事人依照合同法 第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加 后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事 人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据前述规定，a保险公司不得同时要求单方支付违约金和赔偿损失，仅可以要求其按 照约定承担违约责任，如对方违约给 a保险公司造成的损失高于约 定的违约金的，a保险公司可以要求增加到损失额度。四、可以要求赔偿的损失范围a保险公司拟向b矿业主张的损失有：装修损失、重新寻找租赁场 地而造成的营业损失、房租价差损失等。对于a保险公司提到的损失，律师团向a保险公司做如下法律分析：1、装修损失。根据最高人

24、民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外， 未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损 的，承租人应当恢复原状。”第十一条第一款： 承租人经出租人同 意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理 没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿 剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”因此，a保险公司对未形成附合的装饰装修物可予以拆除；对已形成附合的装饰装修 物，双方之间并无约定，因此 a保险公司可根据所提出的装修折旧 计算公式要求b矿业予以赔偿

25、。2、重新寻找租赁场地而造成的营业损失。中华人民共和国合同法第一百一十三条规定： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义 务不符合约定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”至于本条所称 合同履行后可以获得的利益”，本律师团认为，其应当是指直接从交易的标的物上获得的利益。本案 中，a保险公司承租房屋用于经营保险业务，a保险公司获得的利益应该来自保险业务本身，而与该租赁标的物无关，因此不属于可以获得的利益”的范围。同时，即使其被法院认定为可以获得的利益”的范围，a保险公司也无法提供证据证明该损失的发生以及损失的具 体计算方

26、法。另，对方可能依据中华人民共和国合同法第一百 一九条（该条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施 防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大 的损失要求赔偿 ）和 超过违反合同一方订立合同时预见到或者 应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定进行抗辩。因此，a保险公司要求赔偿重新寻找租赁场地而造成的营业损 失的主张获得支持的可能性极小。3、房租价差损失。根据合同法第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采 取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”第一百一十三条第一款 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约

27、定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损 失”的规定，由于b矿业提前解约，导致a保险公司在写字间租 赁合同履行期间的最后一年不能继续以18元/平方/月的价格承租房屋，并须多支付7元/平方/月才能租到同样房屋，对该差价损失，a保险公司可以要求b矿业予以赔偿，但是 a保险公司应当提供相应 有力的证据予以支持。另外，根据a保险公司与b矿业的写字间租赁合同第七条租金第三 款的约定，a保险公司已向b矿业缴纳一万元保证金，现合同已经解 除，a保险公司有权要求b矿业返还该保证金。五、律师团意见综上所述，律师团认为：a保险公司应当首先计算对方违约给a保险公司造成的损失，再在此基础上与约定的违

28、约金进行比较，若违 约金不足以弥补a保险公司损失的，a保险公司可以损失额度为限要 求对方赔偿；同时，要求对方返还 a保险公司缴纳的一万元保证金。When you are old and grey and full of sleep,And no ddi ng by the fire, take dow n this book,Your eyes had on ce, and of their shadows deep;How many loved your mome nts of glad grace,And loved your beauty with love false or true,But one man loved the pilgrim soul in you,And loved the sorrows of your cha nging face;And bending dow n beside the glow ing bars,Murmur, a little sadly, how love fledAnd paced upon the mou ntains overheadAnd hid his face amid a crowd of stars.The