俪水嘉园住宅小区开发建设项目可行性研究报告

1、俪水嘉园住宅小区开发建设项目可行性研究报告目录第一章 申报单位及项目概况一、项目编制依据 1二、项目申报单位概况 1三、项目概况 2第二章 发展规划、产业政策和行业准入标准分析 27一、发展规划分析 27二、产业政策分析 29三、行业准入标准 33第三章 资源开发及综合利用分析 35一、资源开发方案 35二、资源利用方案 35三、资源节约措施 35第四章 节能方案分析 37一、节能标准与节能设计规范 37二、能源消耗分析 37三、项目所在地能源供应状况分析 38四、节能措施和效果分析 38五、节能效果分析 40第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 41一、项目选址及用地方案 41二、土地利

2、用合理性分析 41三、征地拆迁和移民安置规划方案 42第六章 环境和生态影响分析 43一、环境和生态现状 43二、生态环境影响分析 45三、环保措施 46四、地质灾害影响分析 47五、特殊环境影响 47第七章 经济影响分析 49一、经济费用效益或费用效果分析 49二、行业影响分析 50三、区域经济影响分析 50四、宏观经济影响分析 51第八章 社会影响分析 52一、社会影响效果分析 52二、社会适应性分析 53三、社会风险及对策分析 54第九章 项目招标方案 . 56一、项目单位基本情况 56二、建设项目基本情况 56二、具体招标范围 58三、招标组织形式 58四、招标方式 58五、其他内容

3、583第一章 申报单位及项目概况一、项目编制依据1、中华人民共和国城市房地产管理法2、河北省城市房地产开发经营管理规定 （河北省人 民政府令 2004第 3号）3、中华人民共和国招标投标法4、河北省固定资产投资项目核准实施办法（冀政200532 号）5、廊坊市城镇土地分等、基准地价和最低出让价格标 准（廊国土资 20051 号）及相关地价管理规定6、国家发展和改革委员会颁布的建设项目经济评价 方法与参数（第三版） 7、河北建设项目概算其他费用定额 （河北省建设厅、 河北省发展和改革委员会 2004 年）8、廊坊市城市发展总体规划9、项目开发单位提供的有关技术资料二、项目申报单位概况本项目承办单

4、位为 xx 市某某房地产开发有限公司。 xx 市某某房地产开发有限公司成立于 2005 年 12 月 12 日，注册资金 1000 万元，某某房地产是由法人 xx 某某实业有限公 司和自然人 xxx 共同出资成立的。 具有房地产开发暂定资质。xx 市某某房地产开发有限公司现有职工 18 人，有专业 职称人员 10 人，某某房地产有着优秀的员工队伍和高效的 管理队伍，秉承“诚信生存，创新发展”的经营理念，本着 “规范经营，遵章守法”的原则，诚心诚意地向业界的优秀 企业学习的态度，为客户打造满意的产品三、项目概况（一）项目名称俪水嘉园住宅小区（二）项目负责人xxx（三）项目建设的背景1、房地产市场

5、发展及当前主要问题1998 年以来，各地区、 各部门认真落实国务院关于进一 步深化城镇住房制度改革、 加快住房建设的决策部署， 做了 大量工作。 城镇住房制度改革取得重大进展， 房地产市场体 系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推 进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。近两年来， 国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观 调控的重要内容， 采取了一系列措施。 严格房地产开发信贷 和土地管理， 提高房地产开发项目资本金比例， 控制城市拆 迁规模， 前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。 房 地产市场调控取得了积极成效， 房地产开发投资、 信贷和土 地供应过快增长的势头得到有

6、效控制。在看到调控取得了一定成绩的同时， 也应当清醒地看到， 当前房地产市场区域性、 结构性问题还十分突出。 主要表现 是：一是房价上涨过快。 商品房和商品住宅平均销售价格涨 幅过快，并且房价上涨过快现象呈蔓延态势， 由上海、 浙江、 江苏等东部沿海地区向中、 西部地区扩展； 商品房销售价格 上涨带动二手房交易价格上涨，已成为社会关注的热点问 题。二是市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求 状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求 过度扩张。 2000 年以来，全国商品房销售面积增幅连续 5 年大于竣工面积增幅，这几年商品住房供求差距逐步缩小， 商品房供不应求， 导致价格不断

7、攀升， 并带动二手房价格上 涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加 剧了供求矛盾。三是市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发 比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套 型住宅供应比例偏低。针对上以问题，国家采取了一系列的宏观调控政策，从 2005 年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资 政策、增加个人所得税、 增加二手房交易营业税、 发行国债、 调低利息税、 历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手 严查、加强住房保障， 再到 2007年 9月 27日央行和银监会 联合出台的房贷新政、国土资源部的 39号令（ 236号文）， 两年多时间，调控政策出台之密

8、集、数量之多、时间持续之 长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。2、2008 年房地产市场预测2008 年，将是中国房地产市场很关键的一年。（ 1）、宏观调控得到落实执行。 2008 年，宏观调控将 进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地 产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但 由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有 相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商 未完工项目的继续，使得 2008 年尤其 2008 年上半年的各地 市场热点区域增多。国土资源部有关负责人就 39 号令土地供应调控的相关 政策向记者做进一步解读时表示，国土资源

9、部强调要保障住 房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安 排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城 市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住 房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申 报住宅用地的 70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优 先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用 住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商 品住宅用地。毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产 品结构将更科学化、 合理化： 70/90 新政的影响将逐步体现， 90 平米以上房型将继续向节约面积发展。同时，另一方面，政府将进一步落实宏观

10、调控政策和住 房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调 整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进 行规范和整顿，维护市场健康运行。（2）、保障性住房开发规模增加。 2008 年，住房保 障政策将进一步落实， 廉租住房、 经济适用住房和中低价位、 中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工 及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变， 投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者 变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现 持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。 高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相 对均衡

11、市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障 型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可 能被相对改变。政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力 支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符 合“90/ 70 ”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的 非保障性住房开发规模下降。 同时，受宏观调控尤其是土地、 金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原 本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。项 目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的 捂盘、囤房、惜售现象。房价整体可能在一定程度上逐渐回落

12、。保障性住房和 小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不 足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等 高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。因此，房地 产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时 代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。（3）、市场竞争更趋激烈。房地产企业并购多发， 房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化， 外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、 加快速度进入市场或扩张。在运作方面，房地产开发企业将 更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企 业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。从 2007 年 11 月 1

13、 日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将 强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为 小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，出现 “地王”的比率相对要减少。 同时，政府对市场秩序的监管、 整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含 土地市场）将进一步得到规范。在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、 设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较 方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中 档或中偏高档产品将最受欢迎。不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞 争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项 目策划、营销推

14、广、经营理念等方面的创新。（4）、市民消费冲动趋减。房地产市场竞争日趋激 烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售 周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注 重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概 念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将 逐步被打破。在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增 长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对 房价的变化构成不少的冲击。因为，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他 70%的非炒房购房者 追涨房价。同样，一旦 30%的炒房

15、者退出市场，甚至只要 10%20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉 低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部 分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅 度大、面要广，更具有“传染性”。因此，房市要当心、提 防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租 住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普 通商品住房的需求依然较大。不过，由于一些未来需求和房 价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保 障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房 需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求

16、可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、 “升级换代”需求被抑制的成分最大。投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现， 异地投资客撤离等现象将有所增加。房价整体可能在一定程 度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化 幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大 户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住 宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。（5）、企业风险控制意识加强。由于市场异变，竞争 加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多 在70 %以上，有的高达 90%），这将促使房地产企业加强 风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）

17、的开发商 学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险 控制。由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普 遍存在着自有资金不足的问题。 2008 年，政府肯定将继续采 取更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息（包括大幅度加 息），使得银行贷款的难度加大。甚至，还可能进一步趋严 房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。这 意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻 求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀， 又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止一 些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于

18、 求的局面出现。从总体上看，房地产市场是良性的、健康的，房地产 企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者 提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。3、xx 房地产形势2007年， xx 市房地产市场继续保持理性健康的发展态 势，开竣工面积和开发投资均保持稳步增长，住房供应结构 趋于合理。据统计， 2007 年 1-10 月份，全市开发面积面积 577 万 平方米，竣工面积 181 万平方米，完成开发投资 58 亿元， 同比分别增长 21.3%、 5.9%和 27.6%。一年来， 90 平方米以 下套型住宅建筑比例明显上升，截止

19、11 月底，全市新开工 住宅面积 363 万平方米， 90平方米以下套型建筑面积 271 万 平方米，户型比例达到了 74.5%。一年来，全市住宅销售仍较旺盛，但市区出现下滑。前 10 个月，全市累计销售商品房 218 万平方米，销售额 74.6 亿元，同比增长 14.9%和 20.6%。从市区情况看，商品房销 售面积 40.6 万平方米，销售额 28.2 亿元。市区销售面积下 降非常明显。2008 年 xx 市将进一步落实国家关于保障中低收入家庭 住房问题的决定，金泰小区、颐和佳苑小区两个经济适用住 房项目的建成和销售，将会对 xx 房地产市场产生一定的冲 击。随着市区一批开发用地的出让，

20、2008 年市区房地产开发面积将会比今年有较大提升，市场供应充足，对稳定房价将 会起到一定的作用。（四）项目建设地点本项目位于 xx 市东环路东侧，八干渠西侧，南侧为汽车 配载市场，北侧为汽修厂。地理位置优越，交通便利。（五）主要建设条件1、道路：该项目位于 xx 市东环路东侧，道路畅通，交 通方便。2、给水：项目建成后由市政供水管网供应，目前东环 路已有自来水管网，可就近接入 , 供水水源有保证。3、排水：采用雨污分流体制，污水直接进入市政排水 管道，排水渠道畅通，雨水经集水井收集后排入市政雨水管 道。4、供电：待项目建成后，由 xx 供电公司供应。因此， 该项目供电有保障。5、供热：采用集

21、中供暖，由热力公司供热站统一供应， 能够保障采暖要求。6、通讯：办公用电话和宽带网络由市通信公司预留口 接入。（六）建设规模和主要建设内容1、建设规模 俪水嘉园住宅小区规划总用地面积 35812平方米其中：总建筑基底面积 4073平方米道路硬化面积19199 平方米绿化面积 12540 平方米项目总建筑面积78457平方米，其中地上建筑面积 64804 平方米，地下建筑面积13653平方米。建设住宅楼4栋，地上建筑面积61980平方米，全部为20 层建筑，其中A、B#住宅楼位于小区南侧，为板式住宅，C、D#主宅楼位于小区北侧，为点式住宅。配套公建2823平方米，建设居委会、业主委员会、物业 管

22、理、社区办公用房、居民活动用房等。地下建筑面积13653平方米，其中，住宅楼设地下储藏室，建筑面积2859平方米，配套公建地下面积 886平方米， 地下车库面积9810平方米。2、主要技术经济指标项目主要经济技术指标序号项目单位指标1总占地面积平方米358122总建筑面积平方米78457地上建筑面积平方米64804住宅面积平方米61980配套公建平方米2823地下建筑面积平方米13653住宅地下室平方米2958公建地下面积平方米886地下车库平方米98103建筑密度%11.44容积率1.805绿地率%356总户数户6927总人口人2215890平米以下住宅%70%9停车位个506（七）工程技术

23、方案1、建筑方案1）设计依据a、 民用建筑设计通则GB50352-2005b、住宅设计规范 GB50096-1999（ 2003版）c、 屋面工程质量验收规范GB50207-2002d、 城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001J114-2001e、 城市居住区规划设计规范GB50180-93f、 住宅建筑设计规范GB50368-20052）设计要求根据 xx 市城市总体规划 、 xx 市土地利用总体规划 和实施意见 ，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗， 追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。a、小区建筑抗震设防类别：丙类。b、设计使用年限：70年。c、耐火等级：二

24、级。d、抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为 0.2ge、使用功能：节能型住宅小区。3）建筑设计设计理念该项目规划以尊重自然环境，调整生态结构，建设性地 维护自然生态为基本出发点；合理利用土地，确定合理的开 发规模和层次，完善交通，水电等配套设施，满足人的衣、 食、行、游等活动需要；对小区的经营管理、环境形象设计 等均予以考虑。规划设计本期项目西临东环路，东侧为八干渠。小区在西侧临东 环路设主入口。住宅楼在设计上， 主要采用板式住宅楼。 在户型设计上， 充分考虑和结合当地经济发展水平和居民生活习惯，设计建 造经济、功能适用的住宅体系。针对各单体户型，应用人类 行为学和人体尺度研究的最新成

25、果对其一一加以细致推敲， 从每一处细节对户型进行完善，力求经典、更完美，无论从 平面布局还是立面风格的处理上都结合节能做了考虑。根据 国务院关于调整住房结构稳定住房价格的文件精神，套 型建筑面积 90 平方米以下住房面积比例占全部建筑面积的 70%以上。在建筑风格上以雅致、简洁为基调，在立面设计上以现 代建筑的比例，线条结合现代的材料和工艺，经提炼融合， 生成一种不但人文味浓，且现代感强的立面风格。小区的整体环境特征体现出现代特征。建筑风格以简约 为主，但决不简单，使建筑与景观融为一体，成为城市中一 种特有的景观形态，构成一幅美丽的居民画卷。小区主轴线 将各主要景观节点串联起来，形成一个有序变

26、化的空间序 列。小区内绿化景观采用中间大面积绿化，硬质景观和绿化 景观相互配合，为小区创造一个和谐绿色的生态居住环境。 并与东侧的八干渠沿岸绿化带有机的结合起来，相互借鉴， 形成和谐的绿化景观。植物采用自然式与规则式相结合的配 植方式，乔木与灌木以及草本相搭配，落叶植物与常绿植物 相结合，使其发挥最大的生态效益。树种的选择以乡土树种 为主，同时选择可以观形、观色、观花、观叶的树种，置以 季节性的灌木和草本开成四季长绿、四季有花。利用植物的 高低塑造景观轮廓线， 以乔木的树冠勾勒景观线条， 以灌木、 草本的配置创造景观，以达到规划设计的整体艺术效果。2、结构方案1) 设计依据a、建筑结构荷载规范

27、 GB50009-2001b、砌体结构设计规范 GB50003-2001c、 混凝土结构设计规范GB500010-2002d、建筑抗震设计规范 GB500011-2001e、 建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2004f、全国民用建筑工程设计技术措施g、河北省建设工程抗震设防审查要点2) 结构设计主体结构采用框架结构；围护墙采用加气混凝土砌块砌 筑；屋面板及楼面板均为现浇钢筋混凝土板。3) 基础本项目采用钢筋混凝土板式基础。5)抗震构造措施 本项目所有建筑物抗震构造均严格按建筑抗震设计规范(GB50011 -2001)及建筑物抗震构造详图 (03G329-1、 04G329-3）中有关规

28、定执行。6）当地材料及施工情况保定易县及 xx 市有许多建筑材料生产厂家，且其交通方便，为本工程的建造提供了良好的材料来源。3、公用工程（1） 给排水1 ）设计依据a、 建筑给排水设计规范 （GB50015-2003）b、住宅设计规范 GB50096-1999 （2003年版）c、 室外排水设计规范 （GB50014-2006）d、 室外给水设计规范（GB50013-2006）2）设计范围本项目涉及范围为红线以内室内、外给水排水及消防系统。3）室外给水系统水源:本项目供水由 xx 市自来水公司供应，市政供水管 网已铺设至东环路，可以作为本项目供水水源。供水方式：本工程室外给水管网为两路市政给水

29、管网供 水，场区内采用生产、生活与消防合用的给水管网系统，给 水管网采用环状网与枝状网相结合的方式布置。室内消防系 统为临时高压给水系统，由消防泵（一用一备） 、消防管网、 屋顶水箱组成，消防时可在泵房内或消火栓处就地启动消防 泵。4）室外排水系统排水量：本工程采用雨污分流制。 污水量为给水量的 80% 计，本项目生活污水量为 8.5 万 m3/ 年。排水方式：生活污水经化粪池处理后排入污水管网；地 下室排水由潜水泵提升后排入室外污水管网。由场区内污水 干管收集后，排入市政排水管。屋面及场地雨水经雨水管道 收集后排入市政雨水管道。5）室内给水系统系统设计： 本项目所需最高水压 0 . 3Mpa

30、 ，市政水压满足要求。住宅楼每单元设集中水表，住宅每户设用水表。（ 2） 建筑电气1 ）设计依据a、供配电系统设计规范 GB50052-95b、建筑物防雷设计规范 GB50057-94（ 2000年版）c、 建筑设计防火规范GBJ16-87（ 2001年版）d、 建筑照明设计标准GB50034-2004e、住宅设计规范 GB50096-1999（ 2003年版）2）设计范围10/0.4kV 变、配电系统；电力系统；照明系统；防雷保 护、安全措施及接地系统；客访对讲系统。电源设计分界： 由城市电网引入本工程的一路 10kv 电缆 线路在进入本工程建设红线之前属城市供电部门负责范围， 不在本设计内

31、；本设计只提供此线路进入本工程建设红线内 的路径；电源分界点为本工程 10kv 开闭所高压电源进线柜 进线开关。3) 设计原则小区居民每户按 4kw 计算，商业建筑每平方米建筑面积 平均按30w计算。住宅需要系数取 0.3，功率因数0.8 ;公 共建筑需要系数取 0.7 ，功率因数 0.8 ；住宅与公建同时系 数有功功率取 0.9 。4) 供配电系统负荷等级 : 本项目为一般照明，三级负荷。供电电源：本工程采用一路 10kV 电源供电。 10kv 电力 电缆穿管埋地由场外引入本工程 10kV 开闭所，作为本小区 供电电源。低压配电系统：变压器低压侧采用单母线方式运行，由 变电所采用电缆放射式向

32、各单体配电总箱供电。5) 照明系统 光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修要求商定;照度标准：按现行国家标准建筑照明设计标准GB50034-2004 执行。应急照明：采用220V电源供电，应急时能迅速点这的光 源，采用现场控制开关。节日/ 室外照明： 本工程设户外照明， 在道路两侧适当位 置设道路照明，采用 220V电源供电，采用值班室集中控制。照明配电系统：住宅照明采用 BV-0.45kV 导线由单元总配电箱墙内穿钢管敷设以放射方式配电；商业照明采用ZRYJV-1kV电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电；6）、防雷保护a、本工程按第三类防雷措施设防；b、在楼层屋顶设避

33、雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构 基础内钢筋网作接地体；c、为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属 外皮、钢管等与电气设备接地相连。7）客访对讲系统 住宅各单元设置管访对讲系统，门上设主机及电控锁， 户内设对讲分机，方便来客访问并能起到防盗作用：（ 3） 网络通信、有线电视1 ）通信系统每户按一个电话插座设计，小区内固定电话线路的敷设 均由当地通讯部门完成。小区内通信线路全部为地埋通信管 道敷设方式。2) 消防通信小区公共建筑内的消防通信由小区通信网有线用户利用 市话特服号码与消防部门进行通信联络。3) 有线电视系统本工程有线节目源由

34、室外城市 (地区) 有线电视网引来。( 4) 采暖通风1 ) 设计依据采暖通风与空气调节设计规范 (GB50019-2003) 2003 版通风与空调工程施工质量验收规范( GB50243-2002)全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力( 2003 版)住宅设计规范 (GB50096-1999) 2003版住宅建筑规范 ( GB50368-2005)城市热力网设计规范 ( CJJ34-2002 )民用建筑节能设计规范 (JGJ26-95)公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)2)小区室外供热管网的设计。室外计算参数冬季室外采暖计算温度 -9 C冬季室外相对湿度50%冬季室外平均风

35、速3m/s冬季室外主导风向西北采暖期平均温度-1.2C采暖期天数120天极端最低平均温度-15C最大冻土深度60cm小区热力管网参数根据总体规划图，供暖所需的热水由换热站提供，经过 地下热力管网送至热用户，热媒采用60-55 C热水。3）采暖 本工程小区内建筑物冬季设集中采暖系统。采暖采用低 温地暖。换热站提供的热媒温度为 60-55 C。住宅采暖系统为双 管采暖系统，每个单元设一个采暖入口。住宅室内采用单管 水平跨越式供暖系统，室内水平管道均埋设在建筑物地面垫 层内，在地下铺设地面低温采暖系统。（ 5）燃气 本工程由新奥燃气公司供应燃气，采用中压一级管网输 配。调压方式采用箱式调压。燃气管道

36、采用埋地敷设，埋设深度：在车道下时不得小于0.8m；其它场地不得小于 0.6m。在管道分支处设闸阀或 蝶阀，并设检查井。八）项目建设期限本项目建设期为24个月。工程进度安排如下：2008年1月完成项目申请报告及报批工作;2008年2月前完成勘察、设计2008年3月完成招投标工作及施工前准备;2008年4月开始进行土建施工2009年8月份开始内外装修工作；2009年10月份进行路面硬化及绿化2009年12月份竣工验收，全部交付使用。项目实施进度表序号内容2008200924681012246810121项目申请报告编制报批2设计与招标3主体施工4内外装修5硬化绿化6竣工验收（九）总投资及资金来源

37、1 、投资范围本项目投资范围包括建筑工程费、设备购置费、安装费、 工程建设其他费用、预备费。 本项目场外供水、供热、供电、供气等管网建设投资及 道路投资不在本项目投资范围内，不计入本项目投资估算。2、编制依据a、 投资项目可行性研究指南（试用版）（计办投资200215 号）;b、 建设项目经济评价方法与参数（第三版）；c、 河北省颁发的河北省建筑工程概算定额（2004）及现行概算指标；d、 河北省颁发的河北省安装工程概算定额（2004）及现行概算指标；E、 河北省建设项目概算其他费用定额（冀建质2004158 号 ） ；F、类似工程造价指标。3、编制方法建设投资（ 1）工程费用 本项目工程费用

38、包括建筑工程费、设备购置费和安装工 程费。建筑工程费：按建、构筑物结构型式，参照河北省建筑工程概算定额及当地类似工程造价指标估算。安装工程费：按现行有关规定、并参考同类项目概算指标进行估算。（2）其他费用本项目建设工程其他费用根据冀建质2004158 号文河北省建设项目概算其他费用定额规定并结合项目实际 情况计算。a、建设单位管理费：按财建2002: 394号文有关规定 计取；b、 工程建设监理费：按照建设部价费字1992: 479号 规定计取；c、前期工作咨询费：按国家计委 19991283号文规定 计算。d、工程勘察设计费：按照国家计委、建设部计价格200210 号工程勘察设计收费管理规定

39、计取；e、 招标代理服务费：按照国家计委计价格20021980 号文规定计算；f 、环境影响咨询服务费：按照国家计委、国家环保局 计价格 2002 25 号文计算；g、施工图审查费依据河北省物价局、建设厅冀价经费 字200227 号文规定，按设计费的 10%计算。H、其他行政事业性收费按当地有关规定计算。（3）预备费基本预备费按工程费用与其他费用之和的3%计算，涨价 预备费根据计投资 19991340 号文的规定， 国内投资价格指 数按零计算。4、总投资估算本项目建设投资估算为 16133 万元， 其中工程费用 7946 万元，其他费用 7717万元，预备费 470万元。5、资金筹措本项目总投

40、资 16133 万元，资金来源全部由企业自筹资 金解决。56第二章 发展规划、产业政策和行业准入标准分析一、发展规划分析1 、国民经济和社会发展规划分析xx 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出 “十一五”时期的奋斗目标是：经济实力显著增强，以 2005年为基期，到 2010年全市地区生产总值力争翻一番， 人均达到 4000 美元；全部财政收入、全社会固定资产投资 和工业增加值四年翻一番。经济质量显著提高，单位地区生 产总值能耗比“十五”末降低 20%左右，基本形成优势明显、 特色突出、竞争力强的主导产业。城镇化水平进一步提高， 城市基础设施更加完善，城市品位明显提升。开放水平进一 步

41、提高，利用两种资源、两个市场的能力显著增强，成为环 京津都市圈对外开放的重要窗口。社会事业全面发展，人民 生活质量明显提高，社会治安和安全生产状况明显好转，民 主法制建设和精神文明建设明显进步。房地产业的发展目标是建立和完善以普通商品房和经 济适用住房建设为主导，以廉租住房、高档住宅为补充的住 房保障体系，以房地产市场信息系统和预警预报系统为主体 的宏观调控体系，以住房金融、中介和物业管理为主体的市 场服务体系，健全完善房地产市场管理机制。大力推广使用新材料、新技术、新设备、新工艺，努力提高住宅的科技含 量和产业化水平。2、住宅建设规划分析2006年，xx市人民政府制度了xx市规划区住房建设

42、规划( 2006-2010)。规定住房建设的总体目标。满足市区 人民日益增长的住房需求；规划期末，基本实现常住人口户 均拥有或租住一套住房，解决最低收入家庭的住房问题。据规划分析，依据 xx 市国民经济和社会发展第十 一个五年总体规划中 2010 年规划区常住人口达到 75 万， 人均住房建筑面积达到 33 平方米的规划要求，规划期内， 市区住房总需求为 930 万平方米。“十一五”期间规划区预 计拆除房屋面积 200 万平方米，所以“十一五”期间规划区 应竣工房屋面积 1100 万平方米。根据“十五”期末规划区 不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设经济适用住 房 1.95 万套， 16

43、5 万平方米(含廉租住房)，建设商品住房 建设商品住房 10.05 万套， 935 万平方米。规划期内，单套建筑面积在 90 平方米以内的商品住房 总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70以上； 经济适用房的单套建筑面积应当控制在 90平方米以内，廉租 住房控制在 60 平方米以内。2008 年，建设住房 2.6 万套，竣工面积 240 万平方米， 其中经济适用住房和其他类型住宅建设 0.4 万套，竣工面积 35 万平方米；3、城市总体规划本项目总平面规划符合 xx 市城市控制性详细规划的要求，XX市城市规划局已同意其平面规划，并颁发了项目选 址意见书。本项目的建设符合XX市国民经济和社会

44、发展第十一个 五年规划纲要、XX市规划区住房建设规划（2006-2010 ） 和xx市城市总体规划的要求。二、产业政策分析1 、国家产业政策分析2005年，国务院关于发布实施 促进产业结构调整暂 行规定 的决定（国发 200540 号文），国家发改委配套出 台了产业结构调整指导目录（ 2005年本）（发改委令第 40 号），根据产业结构调整指导目录 （2005年本）规定，“城 镇园林绿化及生态小区建设、国家住宅示范工程建设”属于 鼓励类项目， “别墅类房地产开发项目”属于限制类项目。 本项目不在鼓励类中， 也不属于限制类项目， 为允许类项目， 符合国家产业政策。2、房地产业政策2005 年 3

45、 月 26 日，国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知（简称“国八条”）， 2006 年，国务院办 公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房 价格的意见（简称“国六条”）， 2007 年国务院发布了 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 200724号）。连续三年，国务院就房地产工作发出相关 文件，这在一个行业上来说，是前所未有的，可以看出国家 对房地产业的关注，这些文件确立了我国当前房地产行业的 政策规定。首先，“国八条”主要就稳定房价做出相关规定。 一是强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明 确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布 局以及进度安排

46、，并向社会公布。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地 区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提 下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当 增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应 量。依法制止炒买炒卖土地行为。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的 调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用 住房价格要严格实行政府指导价。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基 本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房 制度建设情况要纳入省级政府对市 （区）、县政府工作的目标 责任制管理。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要 加大对

47、房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷 款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查 处违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强 舆论引导，增强政策透明度。其次，“国六条”又就住房供应结构做出了具体部署。 一是切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小 套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制 定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要 求。二是进一步发挥税收、 信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收 政策，有区别地适度调整信贷政策，

48、引导和调节住房需求。 科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制 止囤积土地行为。三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四是进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地 产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤 积房源和哄抬房价行为。五是加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适 用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决 低收入家庭的住房困难。六是完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产 市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息， 坚持正确的舆论导向。2007 年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的 若干意见从思路上改变原来调

49、整商品住房结构，稳定房价 的方式，转为以增加低收入家庭的住房保障为重点的住房供 应政策，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的 目标要求，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作 为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作 为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房 制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体 系。对商品住房则按照“国六条”的有关规定执行。本项目属于普通商品住房，符合国务院办公厅“国八 条”、“国六条”等房地产行业的政策规定。三、行业准入标准城市房地产开发经营管理条例以及河北省房地产 开发经营管理办法就房地产行业的准入等做了相应的规 定。1

50、、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申 请进行注册登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法 律、行政法规规定的企业设立条件外， 还应当具备下列条件：（一）注册资本金在五百万元以上；（二）有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工 程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计 人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。2、房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地 产开发项目，不得越级承揽项目：（一）一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模 不予限制；（二）二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的 建筑面积不超过二十五万平方米；（三）三级资质的房地产开发企业一次承担开发项

51、目的 建筑面积不超过十五万平方米；（四）四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担 开发项目的建筑面积不超过十万平方米。3、房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项 目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十， 其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房 地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。xx市某某房地产开发有限公司注册资本金1000万元，具有房地产开发暂定资质，其一次性开发面积不超过10万平方米，本项目总建筑面积 78457平方米，符合规定要求。目前 已到位资本金数额超过总投资的35%，因此符合房地产行业的准入标准。第三章 资源开发及综合利用分析一、资源开发方

52、案本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目，因 此不需分析资源开发方案。二、资源利用方案本项目对资源的利用主要包括土地资源、水资源、天然 气资源等。土地资源：项目占地 35812平方米，土地性质为城镇混 合住宅用地，XX市某某房地产开发有限公司已取得土地使用 权。水资源：本项目不开采地下水，所需生活用水来自自来 水公司， 年用水量 10.6万吨，其中居民生活水用为 10.2 万吨， 配套设施管理办公人员用水为 0.1 万吨，绿化用水为 0.3 万 吨。项目用水量不对水资源构成不利影响。天然气：本项目所用天然气来自新奥燃气公司，主要为 生活用燃气， 用气量 96万方，新奥燃气公司可满足用气需

53、求 , 不会对燃气构成重要影响。三、资源节约措施根据国家节约能源法以及有关节能工程实施方案及其 他法律法规的要求，本项目采取以下措施。土地资源：土地资源是国家的稀缺资源，本项目主要是 在符合城市规划的前提下，通过提高建筑密度，增加投资强 度等措施，做到节约利用土地。本项目总建筑面积 78457平 方米，建筑密度 11.4%，容积率 1.8 ，符合国土资源部门的各 项规定。水资源：座便器全部使用 6L 以下水量的座便器，水龙 头全部使用陶瓷芯节水水龙头。加强日常用水管理，防止跑 冒滴漏。对出现漏水、跑水情况及时修理。加强用水计量和 节水宣传工作，增强节水意识。天然气主要是采取节能用气的方式，节约

54、资源。第四章 节能方案分析一、节能标准与节能设计规范1、中华人民共和国节约能源法2 、中华人民共和国建筑法3 、民用建筑节能管理规定 （建设部部长令第 76号）4 、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JCJ134-20015 、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） JCJ26-956. 采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-20037 、外墙外保温工程技术规程 JGJ144-20048 、民用建筑热工设计规范 GB50176-939 、建筑照明设计标准 GB50034-200410 、建筑采光设计标准 GB/T 50033-200111 、采暖居住建筑节能检验标准 JGJ 132-2

55、00112 、民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92二、能源消耗分析本项目为一般民用建筑，对能源的消耗主要是电能和热能1、耗电分析小区居民每户按 4kw计算，预计年耗电101万KVy商业 建筑每平方米建筑面积平均按 30w计算，预计年耗电量 3.1 万KW,合计预计年耗电 104.1万KW2、耗热分析根据规范规定，民用建筑供热指标取 4570W/ m2,取建筑 热负荷指标50W/m,本项目住 宅采暖热负荷为3099kw,公建建 筑米暖热负荷为141kw,总计3240kwo三、项目所在地能源供应状况分析1 、供电本项目供电由 xx 供电公司供给，可以作为本项目供电 电源。2、供热本项目供热由 xx 热力总公司供应， xx 市热力总公司， 拥有 6 个供热公司 （