怎么掌握物业前期介入全过程控制要点教材

1、一张表格掌握物业前期介入全过程控制要点第一阶段：项目立项至规划总图确定期间实施 时间容 内 施 实得地用以二月 取土使权后个内在管*对地理位置：项LI所处的位置。治安情况：周边大环境的治安 情况（周边农民房是否多、出 租房是否多、住宅小区）,该 周边治安案件发生的形式，管 辖区域派出所的位置。交通情况：现在能够到达项LI 的公共交通工具，预计以后业 主可能需要的交通工具。其他 方面：项H内是否有湖泊、山 体、周边是否是绿化，考虑以 后湖泊的安全措施，山体的消 防.滑坡、防蛇等隐患；周边 附近是否有对项LI有影响（噪 音、水质、气味等）的工厂;周边的日常生活配套情况（餐 饮.商场.银行.邮政等）

2、。财S组zz O 知员念图出以 概性纸来后作”要收费的出入口，软件应该保 证；在条件允许的情况下，住 户车辆和外来车辆应该分开管 理；出入口无人值守的地下停 车场，需要安装红外报警，防 止人员进入。临时停车场车库入口应有场内 剩余车位的动态显示标识（电 子显示屏）。门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应 该与小区的总容量匹配，坐议保证在户数的 20%以上。同时卡的有效期控制在1年内安装位置：小区大门、苑门、 单元门、车库与地面的通道、 电梯厅（建议最好设置成控制 电梯按钮）、天台门、会所门 等公共通道处。周界红外报警系统：红线边的用墙需要设置， 报警能够联动配套设备。小区四周红线内的禺墙上、

3、安 全死角处设置。安装时两对之 间一定要进行交义，避免盲点。对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲，可 依据实际情况设置成可视和非可视。单元门、苑门处需要设置对讲， 方便住户家开门。高层楼层电 梯厅处设置。电子显示系统：项L1依据实际悄况确定是否设 置。通常设置在单元门附近。巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系 统一根巡更棒一般可以设置40-60个点内线电话：小区达到一定的规模，需要使用内 线电话。设置位置：重要设备房、管理 用房、服务中心、值班室、电 梯机房、安全岗位等。人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实 际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是 分期开发的小区，以后不开启的消防门，

4、前期 一定不能开启，否则以后很难关闭。明确围合方式、红线处人行通 道数量、围合内通道数量。尽 量实行人车分流，车辆出入口 在红线范围内尽量少设置，出 入口的出端、入端需要有一定 的缓冲面积，方便车辆的有序 进出。商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。 考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学很 对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商 铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。学校一般设置在小区边，同时 幕近公路，减少学校对小区的 影响。商铺原则上不设置在小 区的封闭范围内，设置在公共 区域，而且最好是有噪音商铺 的设置在远离住户的位置，小 噪音的商铺设置在幕进住户的 位置。服务中心彳立S、控

5、制中心设置、消防中心设S、消防中心与控制中心要设置在管理用房的设置等问题一个房间内，控制中心大约10 万M2设置一个，服务中心与控 制中心尽量设置在附近，服务 中心最好设置在小区中心位 置，S驕垃圾房位置、垃圾桶位置设置设置时考虑垃圾房的异味不影 响住户，方便清运、有排水管 道。在项LI设汁时需要考虑垃 圾桶的位置，尽量不要房屋设 讣好以后再根据现场情况选择 位置。雨水收集对于山体项目、并且有水景的 项LI,期望能够设置雨水收集 系统，节约费用。水景设计、水质处理考虑人工湿地的循环部分。给排水系统考虑市政给水压力的波动、排 水考虑现场积水的可能。管理用房：服务中心、培训室、仓库、操作间、 值班

6、室食堂、宿舍位置和面积的确定。食堂和宿舍的位置需要考虑对 业主的影响。配套用房：居委会、社康中心、按照要求进行对接。配套设施：非机动车停放点、公共洗手间督促设置，尤其是公共洗手间（外包单位使用、业主使用）第二阶段：开发建设至项目开盘期间实施 时间控制要点实施内容项忖 图纸 确认 以后需要地产提供项目参数要求地产提供：占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、住户户数、车位数量、房屋类型电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、项1 开盘 前丫 年（或根据 营销 要求）管理方案包括四部 分内容：项目定位、 服务模式、服务实施 计划、服务项目.收 费标准及服务中心 组织架构。1、根据项U定位及U

7、标客户群体特征，确定服务模式及 服务的深度、明确客户服务项1_1、根据项LI规模、档次及 配套管理成本测算管理费收费标准。2、服务模式确定需考虑与项LI营销概念及项1定位，同 时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整；3、提出的服务项U需考虑服务中心可操作性及管理风险、管理费测算:忤先确 定服务中心各类人 员编制，对管理成本 进行测算，确定每年 总的管理成本，根据 项L1档次设定管理 费标准，测算服务收 入，服务收入与管理 成本持平的前提下 调整管理费标准。在开盘前一个月准 备前期物业管理服 务合同及业主临时 公约。资源配置问题；4、制定服务项需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费 水平。

8、5、管理成本测算，主要有保安费用、保洁费用、园林绿 化景观费用、公共设施运行维护费用、服务中心综合费用、 税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、 景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律 部门对接，如车库、会所权属，收益分配等。业主临时 规约与前期物业管理服务合同相关条款约定一致性。业主临时公约及前期物业管理服务合同经公司相 关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织 签署合同，安排业上临时公约印刷。整个 阶段前期介入的跟进和 落实按照物业前期介入关注点的要求，督促地产进行实施。水电气配套1.设备房设置尽量集中、便于维护管理

9、。2.电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单 位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。3. 避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。4. 项LI进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落 差考虑市政水压长期低于o15MP3的一楼以上全部采用变 频加压供水。围墙护栏、支持杆1. 平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑 用墙外兩边和墙面平直、兩墙顶部有斜面、内高外低）， 材料考虑容易替换或免维护。2. 兩墙尽量选择混凝土砖结构、圉墙铁花考虑容易替换或 免维护。使用钢筋的围墙，直径应该大于14厘米。3. 围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。4. 围墙安装防爬网。外立面管道、栏杆1. 建

10、筑外立面管道、空调白页（架）、采光井的设置有防 止盗窃攀爬的考虑。2. 空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排 水管可以选用优质PVC管、管径不小于4）32mm防止堵塞。1 沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖 板材料考虑容易替换或免维护。沟渠井盖2车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、 混凝土板材料。3.道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两旁，同 时定做成铸印该项LI名称字样的井盖，U的提高质量、便 于维护管理，体现万科精致管理。道路1路面砖防工：人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设 黑色鹅卵石。2. 在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水 点。3

11、. 苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。4. 在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞 装置。天面露台1.10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。防火门1. 公共部位防火门钥匙通用（通锁）。2. 公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。停车场及出入口娱乐设施信息栏非机动车1. 人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口， 实行人车分流管理。2. 车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。3. 岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小 考虑减少值班人员行走距离。4. 小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提 高车辆管理安全系数。5. 车库出入口

12、有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩 防水雨棚。6. 地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制 作防滑槽。7. 车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，减少耗 电。8. 车库设置清洁用取水口（最远距离50米设置一个） 及清洁池。9. 室内停车库墙面及顶全部涂料刷口、有条件的墙面可 以制作涂料图案。1安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措 施和使用说明。2. 娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适 用、便于今后物业维护更换。3. 室外娱乐场所设置排水口、沟。在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面 位置图、便于拆装的商户标识牌。合理设置非机动车存放点，最好设置

13、在安全员固定岗位附 近。1. 小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活 垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放, 不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。2. 大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排 水设施。3. 有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大 小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。4. 位置宜设在小区偏僻地带，大小J00户5-7m3标准。5.地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少 有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设 施。绿化设施1. 苑内喷灌系统可以根据实际

14、情况安装1个计量表。2. 绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。设备房环境1. 发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室 地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2. 设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管3. 设备房设置对流通风口。4. 机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、 标准层的机电设备。5. 特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。1. 变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制； 低汗配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器超 温报警信号连接到中心。2. 发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱 上设置直径不小于2寸的到地面

15、的透气弯管。3. 发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。供配电系统4. 发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启 动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延 时关闭功能。5. 各种配电箱（柜）钥匙通用。6. 发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水 位标识，发电机排烟应不影响小区环境。7. 强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要 设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。给排水系统消防系统1. 水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。2. 水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心, 检修爬梯，排水管径大于80,水池底做坡面，最低处

16、做 60公分直径、深50公分的潜水坑；进水控制阀门建议 选用电动控制蝶阀（实际使用效果很好）。水池底部可以 安装管道泵、便于水箱清洗。3. 地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活 接。4. 水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于 水箱清洗。5. 水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50 毫米，排水管设置检查口。6. 水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地 面 20CMo7. 水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的 盖板为不锈钢设置，且需上锁。& 地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电 动蝶阀；水池、水箱均应有透明水位标识；同时，应有超 高、超低水位

17、声光报警信号到中心。9.地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活 水泵均可从两部分水池取水。1. 安全出口，疏散指示灯宜采用发光二级管作为光 源。2. 重要设备机房设置消防电话，可与消控中心双向通 话。电梯弱电监控系统1控制中心有电梯的运行指示,20层以上电梯可以控制电 梯的上下运行及停止。2. 电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的 电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。3. 与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认 区别（由电梯公司制作）。4. 轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置 排风设施。5. 电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需 要安装一个

18、百叶窗，并安装应急灯一只；电梯机房内门钥 匙应通用（机房门选用通锁）。6. 电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计 通风设施。7.大厦电梯底坑应平整、整洁，并设置排水 系统。1. 弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位 置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、服务中心门口。2. 小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。3. 单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。4. 泳池设汁合理的摄像监控镜头。泳池水景1. 反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综 合利用（水景使用、绿化使用。2. 泳池管网设汁考虑外露或管道井架空便于维修，在回 水的总管处设置一个岛质量的总

19、阀门，所有泵均能作为吸 尘泵用（需要在相关位置设置阀门）。3. 成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水（使用时 为生部门要验收），泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉 水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳 池。4. 设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅，根 据泳池大小配置救生圈。5. 泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换 阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有 坡度排水。6. 泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸） （2m*2m*0. 3m）便于管理。7. 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM,且应根据泳池的大 小合理设置吸尘口的数量。绿化浇灌设置

20、的完 善根据现场的情况设置绿化自动浇灌系统第三阶段：服务中心成立至房屋交付使用实施 时间控制要点实施内容服务 中心 成立 后一 个月移交前期介入工作1、移交内容包括：前期介入建议书、管理用房数量、 位置、前期物业管理方案实施及项目管理难点、解决措 施。2、对于前期介入过程难以处理事项服务中心需及时跟 进，直到处理完毕。参与项訂部现场办公会议参与项U现场办公会议，了解项U交付进度，前期介入 问题提交，前期介入问题点跟进与落实。如服务中心较 难解决和处理的匸用遗留事项。与项目部确定管理用房管理用房的位置、面积、装修标准按物业前期介入作 业指导书要求确定。务心立两月 服中成后个1 保考质伙等酊 创

21、a需性入络JIrA1 謂 站目幷確网 a宿。一 二 dxo ar ru/ yjz 9 rF/ ip 币 z* 一 Jkn 歩一个 才、，响心 罪舍浴 K 置躺影中5宿林务心立两月 服中成后个肿2.附目付用三月 项交使前个iii52.统Illi伏俯刖一个月灭火器、消防器材 等安全设施配置。1、配电室、发电机房、电梯机房、控制中心、讣算机 房等重要设备房、办公室、图书室、厨房、车库、仓库 等重要部位应当配置相应种类的灭火器材。员工宿舍应 配置必要的消防安全设施。2、高层大厦每层须配置不少于两个2KG及以上的轻便 灭火器，多层小区每个苑内均应设置灭火器放置点。3、小区（大厦）须有首层消防设施平面图，并悬挂于 物业本体的适当位置，图中应标注灭火器、消防栓、水 泵接合器等消防设施图标并与实际情况相符。高层楼宇 每层明显位置必须设置消防疏散示意图。4、根据服务中心人员编制情况，制定灭火作战示意图。 并把将灭火作战示意图和消防设备设施清单，悬挂于控 制中心。控制中心应Mi IV置足够的消防器材并做好标识。联系电信公司安装 机手放大器，选择 机房，签定协议， 明确费用计量及安 装要求。1联系移动（联通）安装放大器，选择合适的位富作为 设备机房，约10-15 m1左右，协商场地使用费金额及 收取方式并签订