湘运大市场营销策划报告

1、湘运大市场营销策划报告一、邵阳营销环境分析二、项目及营销优劣势分析 （一）优势分析 （二）劣势分析 （三）机会点分析 （四）威胁点分析三、项目定位分析 （一）产品定位 （二）客群定位 （三）价格定位四、营销推广策划 （一）营销理念 （二）物业理念包装 （三）营销推广战略 （四）广告策略 （五）公共形象设计和公关策略五、营销模式 （一）坐销、直销的特点及区别 （二）直销对象的建立与配合 （三）培训及组织管理 （四）营销操作应注意事项 （五）营销组织架构与管理六、营销阶段规划及工作内容 （一）认购前的准备及内部认购期（试销） （二）开盘及公开销售期 （三）强势营销期 （四）持续销售及尾房销售期七、

2、物管（招商）对营销的配合 （一）物业管理的重要性 （二）邵阳物业管理的现状分析 （三）建议模式 A、开发商自管 B、外聘方式 C、自管与外聘相结合的方式本案说明附件：湘运大市场4开报纸广告湘运大市场营销策划报告 一、邵阳营销环境分析 邵阳房地产业持续发展已成为邵阳国民经济增长的支柱产业，如今市内房地产建筑两旺。在旺盛的房地产市场中，各种销售模式初露端倪，营销外在表现形式逐步由漂亮的楼书、精致的售楼部转入到深层次的概念引导和灌输之中。具体表现为：1、开发商在楼盘概念的引进上能够及时跟上房地产发达地区的潮流，但多数停留于形式上，对实质的把握不够，突破也不大。2、消费者在选择楼盘时注重于楼盘本身素质

3、如地段、价格的选择，难以被开发商宣传的理念所左右。3、政府在整个城市的规划和宣传上欠具体，只对城市的总体目标进行规划和强调，对功能区域划分不明确，在一定程度上影响了城市部分市场的发展。4、房地产推广宣传的载体比较少，报纸仅有邵阳日报、邵阳晚报、邵阳市广播电视报三个市级报刊，但极少见到邵阳的房产广告。三家市级报刊和电台、电视台的广告效果均不是很理想。5、整个房地产营销模式以坐销为主，功能上比较单一，营销多处于被动状态。、售楼人员缺乏专业知识，基本没有通过专业培训持证上岗。 二、项目及营销优劣势分析 （一）项目概况 1995年湘运邵阳总公司以市场为导向，将公司下辖邵阳客车厂改建成湘运大市场，该项目

4、位于建设路西边，铁岭路南面，与三眼井农贸大市场、食品城、三眼井家具城、五一南路的通信、电讯器材市场、摩托车配件市场紧密相连，融为一体。 现该市场共有门面52栋，1200多间门面 其中，湘运客车厂旧门面25栋；新建标准门面6栋，共计800多间。由华丰房地产有限公司开发湘运大市场一期2栋门面56间。门面构成为：一层建筑面积22.5平方米，层高3.2米，夹层建筑面积22.5平方米，层高2.7米，二层建筑面积28.5平方米。均价6316元/平方米，一次性付款9.5折优惠，按揭付款9.8折优惠。现正将开发二期工程4栋门面。 （二）项目营销优势分析 a、扩改后起点高，布局合理。周边有铁岭路、建设路、宝庆路

5、、五一路均与市场内相通，其中往建设路有两个主要入口。交通十分便利，具有可挖掘潜力。 b 、区位优势明显，辐射范围广。 c 、规模经营优势：周边有六个专业批发市场。 d 、本项目地处传统商业老地、人气旺盛、车水马龙，有稳定的客源，能给予经营户信心及稳定的投资回报。 （三）项目营销劣势分析 a、地块周围环境较差，出口太多，道路狭窄。 b、市场分布散乱，市场内脏、乱、差现象严重，经营商品上不了档次。 c、市场很陈旧，改造力度有待加强。 d、市场内无主要交通干道，造成人车不能分流。 对策建议：通过合理定价、以高规划、高起点设计来挖掘市场的目标客户。 （四）项目营销机会点 a、为优化湘运大市场开发建设的

6、投资环境，支持湘运大市场的发展，工商、税务等政府部门给予优惠政策，实行最低税费起步。通过加强与政府部门的联系，以政府名义发文来稳定市场、发展市场。 b、对湘运大市场配送货车辆，其车辆号码在营业执照副本上面登记后在八县三区范围内行驶，对货物实行免检。 c、政府减税，银行降息，扩大内需，刺激了投资者的投资积极性。 d、东站的零担、货运站将扩建，敏州路及潭邵高速公路即将拉通将会带来更多的商机。 （五）项目威胁点 a、汽车东站的搬迁使投资者和经营者的信心产生动摇，给项目推广带来了一定难度。 b、政策的不确定因素对本项目的开发带来很多不确定性，该项目运作存在一定风险。 c、区域内项目开发量增加，潜在竞争

7、对手较多，主力客户群资源有限。 d、政府支持江北经济开发区及城郊结合区的市场开发将给本项目带来威胁。 三、项目定位分析 （一）产品定位本项目定位为：“邵阳市第一个升级换代的龙头大市场，湘西南地区最大的综合批发市场”。 具体内涵解释为：融现代化、多功能，商贸、信息、办公、物流、仓储、宾馆、娱乐、休闲、住房为一体，集批零兼营于一身的一流综合性批发大市场。 该项目建筑设计为：拓展式结构，门面一层、夹层、二层（三层）。 （二）项目客户群体定位 湘运大市场目标客户群主要分三类：第一类：本市场内及市场幅射区的经营者。第二类：本市内追求货币保值、增值的纯投资者。第三类：本市辖八县一市及外来人口来邵阳市做生意

8、兼投资者。 （三）价格定位 1、定价方案 根据我们对目标市场的细入调研和深入分析，本项目的入市定价应当采取低开高走的策略，其入市定价应当较具弹性空间，入市时富有较强的市场竞争力，能让先购买者其物业得以升值，同时使投资人士的投资具有炒作的空间。但也应注意，入市价格太低并非好事，这样会使购买者认为发展商对物业没有足够的信心，所以定价适当与否是影响销售至关重要的因素。 通过我们市场调研结果，反复比较周边项目和竞争对手的价格销售政策，本着“顺利启动，逐月提升”的价格策略，考虑到项目成本又考虑项目市场接受能力，拟定项目销售定价。 2、价格确定 a、湘运大市场入市价格意见： 整个邵阳市场中，江北大市场、得

9、丰大厦、湘运市场（客车厂）、湘运大市场价格分别是：价格单位：元/m2项目名称报价实际成交价户型江北市场2680-46802500-4500门面带夹层得丰大厦2680-39802546-3780门面带夹层湘运市场（客车厂）4200-50004000-4800门面带夹层湘运大市场6300-70685900-6700门面带夹层，另带生活用房一层 相比以上几个楼盘，地理位置我们较有优越，但价格比其他市场要高。 b、价格阶段策略： 内部认购期（开始拆迁动工）：入市均价定在每平方米5900元，如果再考虑朝向、方位、人流的因素在实际销售中，最高可达每平方米7400元，最低在每平方米5800元，如销售形势好，

10、可将价格提高。 公开销售期即开盘（工程建到一层）：项目入市价格每平方米均价以6000元，给前期够买者一个升值空间。实际销售中还应根据付款方式设最高价和最低价。 强销期（工程主体封顶交房）：项目入市均价每平方米以6100元，突出现房，让客户感觉投资物有所值。 续销期（交房后个月）：项目的入市价应根据当时的销售情况而定。 以上定价在销售过程中应适当地控制价格，力争达到短、平、快的销售效果。 c、付款方式 初步推出四种付款方式：以下四种付款方式中的折计均依基价来计算。 一次性付款（95折），付款进度：交纳定金后十日内补交总房款的95，余下的5到办产权时一次付清。 建筑分期付款（96折）付款进度：首付

11、30，主体封顶付50，交房付15，余下的5办产权时一次付清。 银行按揭（98折），付款进度：首付30，余款70由开发商协助客户向银行申请贷款。 免息分期付款（无折扣），付款进度：首付50，余下的50客户分为年按月按时（每月日前）交到开发商财务（帐户）。 四、营销推广策划（一）营销理念创造需求、引领消费，全新全意全程交易，打造湘西南地区最大的综合性批发市场。（二）物业理念包装1、塑造项目独特的核心概念紧密围绕“集物流、商贸交易、信息、办公、仓储、住宅、消防、保安、通讯、金融、保险、法律、绿化、饮食等配套为一体”这一优势，确立“邵阳市第一个升级换代的龙头大市场，湘西南地区最大的综合批发市场”的鲜明

12、定位，将物业品质升华到商贸市场的新境界，倡导“商业文化、文明交易”这一新的经营方式。2、创建个性化的物业形象紧密围绕定位，实行高标准设计、高质量建设、高水平服务，释放“现代化、高起点、综合性，大市场、大流通、多功能”这一内在特质，采用全新的市场交易概念，现代化电脑管理与现代化、高起点的“综合大市场”形象完美融合，塑造物业的独特个性。 开发商与各经营户（业主）联手首倡：不售假货，放心市场！这将为开发商赢得市民广泛信誉，从而保证经营户的整体利益长期受到保护，塑造“永续经营、持久发展”的个性物业形象。（三）营销推广战略1、营销推广成功的要素： 整合大市场成熟资源，占领市区繁华中心制高点。全方位推广宣

13、传现代化、高起点、综合性、大市场、大流通、多功能”这一特质，创造“文明市场的社会价值形象。a、良好的大市场品牌效应湘西南地区最大的综合性批发市场。b、科学的大市场功能布局拓展式结构，规范化，集物流、仓储、交易等于一体。 c、超前的大市场创新营销全员营销、全程营销及一站式购物。 d、专业化的物业管理组织专业公司对市场进行规范管理，为客商提供优质服务。通过以上几个方面的整合，使本项目成为区域性知名大市场，使其美誉度、知名度在业界和市民心中不断提高。 我们将从以下几个方面着手： a、提升整个市场的含金量 推广过程中，对湘运大市场实行有效整合，体现商业竞争的“三赢”经营理念，充分体现“一根筷子与十根筷

14、子”的关系。 b、做好“文明市场”投资、经营和消费观念的引导。 c、增强“文明市场”的文化內涵。 向文化底蕴深、素质高、配套全、服务好的方向努力。增加对市场附加值的投入，是提升市场素质的重要手段。对市场信誉及品牌的引导和塑造，注重社会效益，增加对管理的投入，如市场社区休闲区、灯光、夜景；市场文明治安管理等等。2、在营销推广战略上a、户外形象战略：本项目待推出时机确定后，在人流量大的地方上大形喷绘广告（带灯）或者上灯箱广告，及建设路和五一路的电杆竖立标牌灯箱广告，再加上售楼部、围墙广告等宣传，形成浓郁的营销氛围。b、重点突破战略：采取直销的方式，针对本市场的特定对象，激发其好奇心和购买欲望，吸引

15、到现场看房购买。c、全面攻击战略：采用海报、DM单配合电视、报刊等大众传媒对市民广为宣传，制造声势，造成全城轰炸的广告震撼效果。d、强化攻击战略：针对本市及邵东等周边的个体户等有意向的投资客户进行地毯搜索式派送宣传资料，使本市场信息确实到达目标对象。e、短兵相接战略：现场布置有亲切的营销部、气派的工地布幅广告、彩旗等吸引路过的客户，并使参观者留下深刻的印象。f、比较营销战略：将“湘运大市场”与其他竞争对手相对比，来引导客户首选“湘运大市场”，坚定投资者的信心。 3、认购期到开盘阶段的优惠策略 对市内的经营户和原来的老客户，为吸引人气和迅速形成销售走势，制造“羊群效应”，对公开销售前10天的客户

16、，以优惠政策待之，比如“加多少元？以旧换新”或是“三年免税之类”的政策等等；又如市场老经营户：除享受政策优惠外还可免年物业管理费，并可享受更多优惠。 4、对本市内追求货币保值、增值的纯投资者 a、比如“以租养贷”之类的优惠政策； b、开发商免费为投资业主提供租房信息。c、为业主返租，解除投资风险，开发商以每平方米40元月租赁年，每年年初一次性返回业主10个月租金（两个月作为空置房，不计租金）。 5、对本市辖八县一市及外来人口来邵阳市做生意兼投资者。 以解决“户口”，“解决子女入学”等政策优惠吸引投资者；也可以赠送层全套地板、墙面的装修等，或者开发商可免费提供一次性搬运车辆，除此以外三户以上还可

17、以再享受的优惠。 6、厂家直销入市的经营户 措施：开发商配合且协助办理经营户的一切证件，并通过销售广告免费为厂家作宣传，扩大厂家知名度。 7、实际的优惠政策 工商、税务、技监、防疫等部门主动上门服务，简化办证时间，对新经营户减低办理费用，对在市场新增的经营户，工商、税务给予优惠政策，实行最低税费；卫生防疫部门除起点办证费外，其余费用实行减免；对市场的配、送货车辆与其他车辆牌照号码在营业执照副本上登记，在全市范围内行驶，对货物实行免检 a、买一间门面，送保险一份； b、买一层，送二层； c、买一间门面，送夹层，赠住房。（四）广告策略 1、广告定位 广告的目的在于告知客户并留住客户，促进购买欲望，

18、并实现购买欲望。广告给人一个理想的投资环境，并让这个理想保持得越久越好。本项目的广告定位分析如下： （1）紧扣项目主题：邵阳市第一个升级换代的龙头大市场。 （2）突出项目卖点：政府支持、优惠政策，老市场、新形象，地理位置、投资价值、拓展式结构、物业管理。 （3）以市场品牌形象宣传带动销售，以现场气氛吸引客户。（4）在开发本市场的不同时期，我们根据市场的不同特点，采用不同的有针对性的营销推广，将收到良好的效果。如早期以公关新闻活动、报纸软文和电视专题节目为主，平面广告为辅，充分利用几大优势来诉求，实现销售目的，这样成本又低、效果又好。（5）将充分整合“放心市场、文明市场”的所有资源，挖掘“市场”

19、的核心元素，结合节庆、新闻及其他的重大事件等，向人们传播、制造声势。（6）通过良好的物业形象塑造本市场形象广告，将为本市场打开知名度并聚集一定人气。在最快时间内最大限度地吸引客户前来参加系列庆典活动；同时将加强项目功能广告的发布，让客户对本项目有着更深入的了解。（7）经过周密市场行销与广告传播组合攻势，本市场首批推出的销售铺面定能一路旺销。根据市场信息反馈与销控策略，加强第二轮的推广攻势。但广告量有所下降，频率相对减少。（8）本市场采用的全程策划营销模式将为本市场运作提供策略保证，降低市场风险，减少运作时间和成本。在销售旺季的抢滩争夺将使销售超前达到预期目标，能快速收回成本并不致于影响该市场的

20、运作，在销售临近结束的几个月内，主要通过其它手段来完成尾盘的销售。 2、主打广告语为：湘运大市场 财运通八方 3、广告诉求卖点 根据市场主题广告定位和销售政策，考虑到广告以形象宣传带动销售为主要目的，故初拟几条辅助广告语如下，供不同媒体选择： （1）一间好商铺 百年摇钱树 （2）老市场、新形象 （3）买得起、做得旺 （4）旺铺扩改、旺上加旺 （5）投资一次 无忧一世 （6）湘运大市场，一铺养三代 （7）买铺买旺铺，财运伴随您 （8）开启财富门，好铺有好运 4、相关广告文案设计 （1）围墙广告（略） 广告语：湘运大市场 财运通八方； 一间好商铺 百年摇钱树； （2）营销部广告（由装饰统一解决）

21、（3）楼书广告（见设计样本，及供参考） （4）横（巨、条）幅广告语 a、一间好商铺 百年摇钱树 b、湘运大市场 财运通八方 （5）拱门汽球广告：热烈祝贺湘运大市场公开发售 5、报类广告： 软文、新闻宣传将分阶段性来炒作，来突出本市场最大的特点：旺铺，改扩将发挥更大的诱惑力。（系列专题新闻广告另附） 6、电视类广告（略）： 7、广告手段： 我们将以整合邵阳市场有限的媒体资源进行轰动效应宣传工作，如：繁华路口的大型户外（带灯，并可成为市内的一夜景）；公交车身广告或者车身布幅广告；市内各大商场、超市、酒店、宾馆、各大批发市场、车站等地方安排促销（销售）小姐派送DM单；等等广告营销手段。（五）公共形象

22、设计和公关策略重点在于“湘运大市场”的性质、服务内容和特色，通过一系列的CI形象和公关活动，提高“湘运大市场”的品牌形象，使“湘运大市场”以“放心市场、文明市场”姿态出现，在众多的市场中脱颖而出，成为邵阳市及湘西南地区最具市场规模、最具市场领导意义的综合性批发大市场。1、组建“湘运大市场”业主顾问委员会，为您解决后顾之忧。2、通过有影响的报刊刊载“湘运大市场”优化市场结构方面的宣传（广告），借此与业主、与消费者保持良好关系。3、充分利用现代化、文明化、智能化、规模化、大物流等优势，来形成自己的市场新形象。4、组建自己的大市场社区文化、专刊和网站并充分发挥其作用。5、充分利用市场机会，创造新闻点

23、来展开公关促销。公关促销活动比如：开盘活动、新闻炒作、XXX大奖等您拿等等。 五、营销模式 （一）最佳营销模式创新营销模式是本项目产品正确定位之后最关键的一个环节。根据邵阳市房地产市场和本市场的特点，我们认为最佳的营销模式是：以直（行）销为主、坐销为辅，参展及充分组合各种销售渠道，建立一种新型的行之有效的营销模式。（二）坐销、直销的特点及区别单一的坐销或直销各有优缺点。坐销是目前房地产销售中最普遍最主要的方式，即所有售楼员都坐在售楼部里等待客户上门，然后向客户介绍和推销楼盘。直销一般指营销人员针对目标客户直接去拜访并推销产品或在目标客群集中的区域散发宣传资料和劝购新产品。房地产坐销与直销的特点

24、如下表：坐销直销主动性售楼员较主动，能在售楼部这个专门的环境里进行推销。售楼员就像服务员一样，必须以客户为主，以客户及客户所处的环境为中心，受干扰性较大。客户把握对客户把握的准确率较高，而且能及时知道客户一些看法和要求，成交率也较高。“广种薄收”。难以准确把握客户的心理及需求，成效机率较小，但因发布面广，故总数也较可观。作用详细介绍，促成签约。找到意向客户；行动或口碑传播等于还做了广告。成功的关键售楼员的营销技巧。目标的准确选择。人员要求少而精。多而专。培训要点多进行专业技巧培训。多进行激励性培训。组织管理重在管理。重在组织。配合投入广告投入较多。广告投入较小。综合特点能有效成交。能广泛寻找目

25、标客户。 （三）直销对象的建立直销效果好坏的关键既然是如何找到目标客户，那么必须对直销对象、直销区域和直销环境进行充分的调查、研究和分析。使我们的产品定位、客户群定位与以上几个方面最大化相吻合。我们认为可以选择以下直销区域：a、项目附近：周边七大市场业主或客户；老城区，业主恋旧情结。是本市场客户的重点区域，也是我们首先要攻克的战场。b、车站客户区域：此区域各种人来人往，尤其是老人、中年人、青年、小孩都有，而且人们对此市场非常熟悉，在此直销能扩大本项目的影响和知名度，并寻找一些目标客户及其他有意向投资的客户。c、五一路、东大路、铁岭路：是本市中心繁华的地段，人流量最大，停留时间较长，经营商户较多

26、，休闲的人们也较愿意接受直销。d、与目标客户相近的单位区内。（四）培训及组织管理坐销人员和直销人员都要进行培训和接受统一的组织管理。而且，所有的营销人员都要进行这两种基本的营销形式。培训包括职业素质培训、专业培训、营销技巧重点培训、本地房地产市场情况和相关法规政策的培训。营销人员分两班或三班工作制。（五）直销操作应注意事项为了保证直销体系的正常有效的运行，开发商必需协调各种关系，有时甚至要了难。一是工商，我们的所有宣传资料可能都要接受其审查。二是城管，我们的直销行动和区域可能都会受到监督和管理。三是政府其它部门和恶意竞争的市场项目。（六）营销组织架构与管理本市场推广和销售的每个阶段每个动向，都

27、是靠每一个成员有组织 地切实行动来贯彻执行的，因此，建立有效的组织架构是保证本项目良性运作的必要前提。我们认为市场相关的每一个人员都是市场的营销者，即全员营销和全程营销。同时必须建立一支富有团队战斗力的营销队伍，使人人都争当销售明星，故我们称为“明星营销团队”。A、人员配置1营销总监 1名2销售经理 1名3销售副经理（主管） 1名4销售代表 2名5策划总监 1名6广告企划专员 1名7市场调查专员 1名8兼职或机动直销人员 10名以上共计：18名B、组织架构图营销总监策划总监销售经理 策划经理销售主管 广告企划专员 市场调查专员 销售代表（含直销员）C、岗位职责1营销总监负责整个项目从调研、企划

28、到业务推进等全部过程的统率工作以及与发展商的协调和沟通。2销售经理负责整个项目销售业务计划的规划与执行，以及协调与开发商关系。3销售副经理（主管）协助销售经理开展各方面工作。4销售代表负责现场客户的接待、介绍和成交事宜，促销活动的规划与执行以及销售工作的具体化贯彻实施。5策划总监（经理）负责整个项目的全程策划作业与跟踪执行，项目营销计划的监督与修正。6广告企划专员负责广告表现与媒体的文案创作，各项广告媒体的设计作业，各项稿面设计完稿作业，其他广告作业。7市场调查专员及时调研跟踪客户，为营销策划与广告执行提供参考依据。8. 直销员。 六、营销阶段规划及工作内容（一）准备期及内部（试销）认购期 (

29、1个 月)时间：拆迁到动工（预计为828928）工作要点：完成公开销售前的各项准备工作，运用适量广告宣传，唤起目标客户注意。1、营销策划方案、广告计划开发商认可。2、现场售楼部建设与布置。3、销售诉求重点确立各项售楼资料的准备。4、销售人员组织培训，统一说词。 5、导示牌、围墙等工地现场包装。6、整体、剖体模型的制作。7、销售人员进驻。8、刊登引导广告。（二）开盘及公开销售期（3个月）时间：工程建至一层（预计时间为9281228） 工作要点：引起热烈的社会反响，聚集人气为销售创造环境。1、开盘当日，举行重大公关活动，进行新闻炒作，制造舆论，同时优惠酬宾。2、制造现场热销气氛，运用电话洽谈及假客

30、户配合促 成意向客户下订单。3、人员推广工作展开。4、报纸、电视、销售现场、户外推广配合，形成立体销售攻势。5、针对销售状况予以分析，及时修改工作重点。6、在市房地产交易中心精心布展，扩大影响。（三）强势营销期 （5个月）时间：主体封顶到交房（预计时间为12282003528） 工作要点：立体广告攻势，塑造整体气势，促成成交，扩大业绩。1、价格适当上调，形成又一波销售热潮2、加强立体宣传攻势，扩大销售3、销售人员及时消化、过滤公司客户资源，挖掘潜在客户，追踪目标客户，力促成交4、针对销售状况予以分析，及时修改工作重点（四）持续销售及尾房销售期 时间：交房以后工作要点：针对剩余房屋加以推广，全面

31、完成销售任务，总结销售经验1、分析前期广告卖点，择优再行强攻2、项目形象已树立，价格再次上调3、利用已购房客户建立网络作回访，形成销售连锁反应4、销售员过滤、追踪老客户，抓住回头客、退订户，挖掘销售潜力5、对滞销房屋进行突破性销售（如尾盘优惠促销活动）6、加强售后服务工作，建立良好口碑 七、物管（招商）对营销的配合（一）物业管理的重要性目前的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，因此发展商决不能对物业管理这一以前看似可有可无的环节掉以轻心而令项目的开发功亏一篑。物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证，它更是品牌工程的重

32、要支撑。我们应该跳出以往物业管理仅作为本市场开发中售后服务环节出现的框框，让物业管理从一开始就介入。物业管理前期介入，让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动，不仅能解除客户在购房时的后顾之忧，从侧面推动项目的销售，还是物业管理整体阶段的基础和重要环节，在物业管理前期介入阶段，物业管理公司应倾注大量人力物力，在纷繁琐碎的事务中理清头绪，了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作，详尽登记造册存档，为将来的物业管理工作夯下坚实的基础。（二）邵阳物管（招商）的现状分析目前，本市尚没有专业的物业管理，甚至业主还未形成这一观念。就市场而言，管理机构就是设在现场的“市场管理办公室”，其功能主要是招商、收取经营户的租金。连基本的卫生清洁维护都缺乏。招商模式比较原始简单，一般是统一招商，进来者多为一些小经营户，尚没有强大的品牌公司进驻经营。（三）建议模式A、开发商自管开发商自行招聘人员，组建队伍对物业进行管理。为增大物业管理收费的透明度，可以使业主参与小区管理，在适当时候成立业主委员会，定期向业主委员会公报收支情况以及下年