资产评估练习题及答案

1、。第一章资产评估的基本概念一、单项选择题1从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（）。A现实性B咨询性C公正性D市场性2（）是资产评估业务的基础，决定了资产价值类型的选择，并在一定程度上制约着评估途径的选择。A评估目的B评估方法C评估规程D评估对象3以下属于法定评估的资产业务是（）。A企业租赁B抵押贷款C国家征用不动产D资产清算4资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（）。A时期价值B时点价值C阶段价值D时区价值5根据财政部 2002 年 1 月 1 日公布的国有资产评估管理若干问题的规定，占有单位有（）行为的，可以不进行资产评估。A以非货币资产对外投资B整体或部

2、分改建为有限责任公司或者股份有限公司C行政事业单位下属的独资企业之间的资产转让D确定涉讼资产价值6按存在形态可以将资产分为（）。A可确指资产和不可确指资产B固定资产和流动资产C有形资产和无形资产D单项资产和整体资产7资产评估的主体是指（）。A被评估资产占有人B被评估资产C资产评估委托人D从事资产评估的机构和人员8以下表述不符合资产评估科学性原则的是（）。A必须根据评估的特定目的选择适用的价值类型和方法B评估的特定目的必须与价值类型相匹配C特定的资产业务可采用多种评估方法D特定的资产业务可采用多种价值类型9资产评估的（），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一

3、方的需要。A公正性B市场性C咨询性D专业性10下列选项中不符合资产评估中确认“ 资产 ”标准的是（）。A控制性B有效性C稀缺性D市场性二、多项选择题1资产评估中的资产具有的基本特征是（）。A是由过去的交易和事项形成的B能够以货币衡量C由特定权利主体拥有或控制的D能给其特定主体带来未来经济利益E是有形的。1。2资产评估中确认资产的标准有（）。A现实性B有效性C稀缺性D合法性E市场性3根据被评估资产能否独立存在分类，资产可分为（）。A整体资产B可确指资产C单项资产D不可确指资产E.有形资产4根据财务会计制度规定与被评估资产的工程技术特点分类，资产可以分为（）。A在建工程B无形资产C流动资产D不动产

4、E长期投资5下列原则中，属于资产评估工作原则的是（）。A科学性原则B独立性原则C客观性原则D贡献性原则E替代原则6资产评估的现实性表现在（）。A资产评估是在当前条件下进行的B资产评估以现实存在的资产作为估价的依据C资产评估强调客观存在D资产评估以现实状况为基础反映未来E资产评估是客观的7资产评估的科学性原则要求（）。A评估程序要结合具体业务的实际情况，尽量降低评估成本，提高评估效率B评估结果应以充分的事实为依据C评估标准的选择应以特定评估目的为依据D评估方法的选择要受到可利用的条件、数据以及被评估资产的理化状态的制约E以科学的态度制定评估方案8在资产评估价值类型确定的情况下，资产评估方法选择具

5、有（）。A多样性B替代性 C 唯一性D随意性E科学性9涉及国有资产属于必须进行资产评估的资产业务有（）。A企业经营，产成品出售B资产转让，企业清算C企业所有权与经营权分离D企业兼并，企业出售E中外合资、合作10资产评估的公正性表明资产评估具有（）。A技术基础B程序基础C思想基础D组织基础E道德基础三、判断题1、咨询性使资产评估结论常用于财产诉讼和政府对财产的征用和管理。2企业的借入资产不可纳入被评估资产的范围，因为企业不拥有其所有权。3政府发布的经济信息也是一种经济资源，具有为企业带来经济利益的潜能，因而也是资产评估的对象。4根据权益的性质，整体资产评估对象可以分为：控制权益、投资权益、所有者

6、权益。其中，投资权益包括所有者投资和负债投资，能较好地放映企业稳定的生产能力，是控制权益扣除流动负债的余额。5根据国际评估准则中的定义，固定资产包括有形和无形两类。其中，无形固定资产又包括长期投资、长期应收账款、结转的费用、商誉、商标、专利以及类似资产。2。6为了保证资产评估的独立性，资产评估机构收取的劳务费只与工作量相关，不与被评估资产的价值挂钩，并应受到公众监督。7根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为财产与合法权利。8若评估对象是市中心的一块土地，按照有关规定，该块土地可以用于建造商务办公楼，也可以建造一般居民住宅，评估人员应依据最佳利用原则，按照前一个用途进行估价。9资产评估通过

7、对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。10科学性原则是指资产评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。四、简答题1什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？2市场经济中，资产评估的功能有哪些？3简述资产评估中确认评估对象的标准？4资产评估对象可以依据哪些标准进行分类？资产评估的基本方法一、单项选择题1资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本折现系数）。其中，净超额运营成本是（）。A超额运营成本乘折现系数所得的数额B超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额C超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数

8、的所得额D超额运营成本加上其应抵减的所得税额2对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）。A更新重置成本B复原重置成本C完全重置成本D实际重置成本3某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为30 万元且固定不变，资本化率为10%，则该项长期股权投资的评估值为（）。A 200 万元 B280.5 万元 C 300 万元 D350 万元4已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4 万元，年产量为 4000 件，现知被评估资产年产量为3000 件，则其重置成本

9、为（）。A 3 万元 B 4 万元 C3 至 4 万元 D无法确定5评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10 万元，其中买价8万元，运输费0.4 万元，安装费用（包括材料）1 万元，调试费用0.6 万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、 30%、 20%。该设备的重置成本是（）。（保留两位小数）A 12.08 万元 B 10.58 万元 C 12.58 万元 D9.5 万元。3。61995 年 1 月评估设备一台，该设备于1991 年 12 月购建，账面原值为20 万元， 1993 年进行一次技术改造，改造费用

10、（包括增加设备）2 万元。 若定基物价指数1991 年为 1.05 ，1993 年为 1.20 ，1995 年为 1.32 。则该设备的重置成本是（）。A 22 万元 B27.34 万元 C27.43 万元 D 29.04 万元7评估资产为一台年产量为8 万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25 万元，年产量为 15 万件。如果规模经济指数为0.7 时，该设备的重置全价为（）。A 19.2 万元 B 17.35 万元 C 24 万元 D16.10 万元8某待估设备重置成本为27 万元，经查阅，已使用4 年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5 年，那么它的实体性贬值额为（）。A

11、 10 万元 B12 万元 C 15 万元 D18 万元9某项专用技术预计可用5 年，预测未来5 年的收益分别为40 万元、 42 万元、 44 万元、 45 万元、 46 万元，假定折现率为10%，则该技术的评估价值为（）。（保留两位小数）A 217 万元 B155.22 万元 C 150.22 万元 D163.43 万元10假定某企业长期负债占全部投入资本的比重为20%，自有资金的比重为80%，长期负债的平均利息率为9%，社会无风险报酬率为4%，该企业风险报酬率为12%，则利用加权平均资本成本模型求得其资本化率为（）。 ( 不考虑企业所得税的影响)A 15%B13.2%C14.6%D12.

12、6%二、多项选择题1价格指数调整法通常是用于（）的机器设备的重置成本估测。A技术进步速度不快B技术进步因素对设备价格影响不大C技术进步因素对设备价格影响很大D单位价值较小的自制设备E价值量较大的设备2资产评估中不能采用会计学中的折旧年限来估算成新率是因为（）。A会计计价是由企业会计进行，而资产评估是由企业以外的评估人员进行的。B会计学中的折旧年限是对某一类资产作出的会计处理的统一标准，对同一类资产具有普遍性和同一性，而资产评估中的成新率则具有特殊性和个别性。C会计学中修理费的增加不影响折旧年限，而资产评估中的修理费的增加要影响资产的成新率。D会计学中的折旧年限未考虑同一类资产中个别资产之间在使

13、用频率、保养和维护等方面的差异。E会计学中的折旧年限是按照折旧政策确定的，而成新率反映了资产实际的新旧程度3应用市场法必须具备的前提条件是（）。A需要有一个充分活跃的资产市场B必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格C可搜集到参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数D被评估资产未来收益能以货币衡量E被估资产所面临的风险也能够衡量。4。4物价指数法中的物价指数可以是（）。A被评估资产的类别物价指数B被评估资产的个别物价指数C固定资产投资价格指数D商品零售价格指数E综合物价指数5应用市场法估测被评估机组的重置成本时，参照物与被估机组之间需调整的主要参数有（）。A交易时间的差异B生产效率的

14、差异C付款方式的差异D新旧程度的差异E交易情况的差异6市场法中交易情况的调整是指（）。A由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整B因融资条件差异所需进行的调整C 因投资环境差异所需进行的调整D因销售情况不同所需进行的调整E 因交易时间差异所需进行的调整7以下对市场法的理解正确的有（）。A市场法是资产评估的基本方法之一B市场法的优点是能够反映资产目前的市场情况C市场法的优点是评估值较能直观反映市场现实价格D市场法的缺点是有时缺少可比较的数据E市场法是最具说服力的评估方法之一8造成资产经济性贬值的主要原因有（）。A该项资产技术落后B该项资产生产的产品需求减少C社会劳动生产率提高D

15、政府公布淘汰该类资产的时间表E市场对该项资产的需求下降9收益法应用中预期收益额的界定应注意（）。A收益额指的是被评估资产在未来正常使用中能产生的收益额B收益额是由被评估资产直接形成的C收益额必须是税后利润D收益额是一个确定的数据E对于不同的评估对象应该具有不同内涵的收益额10下列有关收益法参数的说法中，正确的是（）。A运用收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和收益期限B收益额是资产的现实收益额C折现率是一种风险报酬率D收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位E收益额是资产未来的实际收益额。5。三、判断题1应用市场法评估资产需要满足三个前提条件。2收益法中的收益是指评估基

16、准日后若干年的平均收益。3采用市场法评估资产价值时，需要以类似或相同的资产为参照物，选择的参照物应该是与被评估资产的成新率相同的资产。4市场比较法中的个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格转化为待估对象自身状况下的价格。5政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值的降低，这是一种非评估考虑因素。6对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为复原重置成本。7对于一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本高。8收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和收益期限。

17、9收益年限是指资产从购置开始到报废为止所经历的全部时间，通常以年为时间单位。10复原重置成本与更新重置成本相比较，设计差异、功能差异、技术差异和标准差异均是两者之间的主要差异。四、计算题1被评估机组为 5 年前购置，账面价值20 万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30 万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8 ，被评估机组尚可使用8 年，预计每年超额运营成本为1 万元。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件（1）估测该机组的现时全新价格；（2）估算该机组的成新率；（3）估算该机

18、组的评估值。2某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5 万元，运输费0.1 万元，安装费 0.3万元，调试费 0.1 万元，已服役 2 年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了 1 倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了 15%。试评估该机床原地续用的重置全价。3现有一台与评估资产X 设备生产能力相同的新设备Y，使用 Y 设备比 X 设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约 60 万元。 X 设备的尚可使用年限为 6 年，假定年折现率为 10%，该企业的所得税税率为 40%，求 X 设备的超额运营成本。4某上市

19、公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前 5 年的税前净收益分别为40 万元， 45 万元， 50 万元， 53 万元和 55 万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55 万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？5有一待估宗地 A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102。6。表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。

20、据调查，该市此类用地容积率每增加0.1 ，宗地单位地价比容积率为1 时的地价增加5%。要求：（ 1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（ 2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。（ 3）计算参照物修正后的地价机器设备评估一、单项选择题1成本法主要适用于评估（）。A可连续计量预期收益的设备B可正常变现的设备C可获得非正常变现价格的设备D续用，但无法预测未来收益的设备2计算重置成本时，不应计入的费用是（）。A购建费用B维修费用C安装费用D调试费用3用物价指数法估算的资产成本是资产的（）。A更新重置成本B复原重置成本C既

21、可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本D既不是更新重置成本。也不是复原重置成本4设备的加权投资年限是（）。A设备已使用年限更新成本B设备更新成本合计C设备加权更新成本合计更新成本合计D设备加权更新成本合计5当设备出现（）时，评估时需要考虑其经济性贬值。A、利用率下降B竞争加剧C使用效益下降D技术水平相对落后6持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（）。A成本法B市场法C收益法D统计分析法7决定设备成新率的关键因素是（）。7。A设备的技术水平B设备的功能C设备的使用程度D设备购置的时间8由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值成为

22、（）A功能性贬值B实体性贬值C经济性贬值D无形损耗贬值9某经技术改造设备已使用6 年，设计总使用年限为12 年，经计算到评估基准日，其加权投资年限为4年，该设备的成新率最接近于（）。A 33B 40C 50D 6610某评估机构于2000 年 1 月对某设备进行评估，该设备为1990 年 1 月购建，帐面原值为100 万元。已知 1990 年 1 月定基物价指数为 120%，1995 年定基物价指数为 140%，评估基准日定基物价指数为 160%，该设备综合成新率为 60%，则该设备的评估值最接近于（）。A 96 万元B 68.57 万元C 80 万元D 161.28 万元二、多项选择题1机器

23、设备贬值的因素比较复杂，但一般应包括（）。A实体性贬值B功能性贬值C经济性贬值D货币性贬值E技术性贬值2机器设备的重置成本应包括（）。A机器设备日常维修费用B机器设备的购置费用C操作人员的培训费用D设备的大修理费用E设备的技术改造费用3进口设备的重置成本包括（）。A设备购置价格B设备运杂费C设备进口关税D银行手续费E设备安装调试费4运用使用年限法估测设备的成新率涉及到的三个基本参数是（）。A设备的经济寿命B设备的技术水平C设备的已使用时间D设备的负荷程度E设备的尚可使用年限5设备的有形损耗率相当于（）。A设备实体损耗程度与全新状态的比率B设备实体损耗额与全新状态比率C设备实体损耗程度与重置成本

24、的比率D设备实体损耗额与重置成本的比率E设备实体性损耗占总损耗的比例6价格指数法适用于（）设备重置成本的估测。A无帐面原值的B无现行购置价的C无财务核算资料的D无参照物的E无帐面值的7设备的功能性贬值通常要表现为（）。A超额重置成本B超额投资成本C超额运营成本D超额更新成本。8。E超额复原成本8可以引起设备经济性贬值的有（）。A产品滞销B设备价格上升C竞争加剧D境外途中保险费E设备磨损9运用市场法评估设备价值，选择参照物时，应注意参照物的（）。A时间性B地域性C同质性D可比性E效益性10在机器设备的评估中，重置成本法一般适用于（）的评估。A续用设备B非续用设备C.非标准设备D.专用设备E.自制

25、设备三、判断题1价值补偿和实物更新不同时进行是机器设备的主要特点，其价值补偿是通过折旧形式逐渐实现的，而实物更新一般是一次完成的。2由于机器设备数量多、规格复杂、情况各异，所以设备评估以整套设备为对象。3一般在技术进步快，技术进步因素对设备价格的影响较大的情况下，应选择计算复原重置成本。4所有的机器设备都可以用重置成本法评估其价值。5市场法的运用必须首先以市场为前提，它是借助于参照物的市场成交价或变现价运作的( 该参照物与被评估设备相同或相似) 。6运用收益现值法评估机器设备的前提条件是，被评估机器设备具有独立的、能连续用货币计量的可预期收益，所以单件设备比较适合使用这种方法。7对于无法直接取

26、得现行购置价或建造费用的设备，如果能够寻找到现有同类设备的市价、建造费用，或市价、建造费用加运杂费和安装调试费，就可采用功能成本法计算设备的更新重置成本。8实体性贬值与成新率是同一事物的两面，实体性贬值用相对数来表示，它的余数就是成新率。9在用使用年限法估算设备成新率时，机器设备的已使用年限可以用会计中的已提折旧年限来直接代替。10机器设备的经济性贬值是因外部因素变化引起的设备价值贬值，具体可表现为两种情况：设备利用率下降和收益减少。四、简答题1简述机器设备的评估特点。2简述机器设备评估程序。3简述机器设备重置成本的构成。4运用市场法评估机器设备，在选择参照物时需考虑哪些可比性因素？5试述机器

27、设备重置成本构成。6进口设备的从属费用如何构成？7简述运用差额法估算功能性贬值的步骤。8简述机器设备鉴定的内容。9简述市场法评估机器设备的步骤。10机器设备评估时应注意那些问题？五、计算题1机器设备1 台， 3 年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10 万元，其中买价为 8 万元，运输费为0.4 万元，安装费用（包括材料）为1 万元，调试费用为0.6 万元。经调查，该设备。9。的现行价格为9.5 万元，运输费、安装费、调试费分别比3 年前上涨了40、 30、 20。求该设备的重置成本。（保留两位小数）21995 年 1 月评估设备一台，该设备于 1991 年 12 月购建，

28、账面原值为 20 万元， 1993 年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备） 为 2 万元。 若定基物价指数 1991 年 1.05 ，1993 年为 1.20 ，1995 年为 1.32 ，求该设备的重置成本。3评估资产为一台年产量为 8 万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为24 万元，年产量为 12 万件。如果规模经济规模指数为0.8 ，求该资产的重置全价。4被评估机组购建于1999 年 3 月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60 万元人民币，其中主机占 70，辅助装置占 20，工艺管道占 10。至评估基准日，机组主机价格下降 2，辅助装置价格上升 1

29、，工艺管道价格上升了 5。求该机组评估基准日的重置成本。5某评估机构采用统计分析法对某企业的100 台某类设备进行评估，其账面原值共计1000 万元，评估人员经抽样选择了10 台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150 万元，经估算其重置成本之各为180 万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？6现有一台与评估资产A 设备生产能力相同的新设备B，采用 B 比 A 每年可节约材料、能源消耗和劳动力等 40 万元。 A 设备尚可使用5 年，假定年折现率为8，该企业的所得税税率为33，求 A 设备的超额运营成本。7被评估设备为1989 年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是 20 万马

30、克。 1994 年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为 35 万马克，而国内其他企业1994 年从德国进口设备的 CIF 价格为 30 万马克。 按照通常情况， 设备的实际成交价应为报价的 70%90%，境外运杂费约占 FOB 价格的 5%，保险费约占 FOB价格的 0.5%，被评估设备所在企业， 以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF 价格的 0.8%计，国内运杂费按CIF 价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5 年，评估时马克与美元的汇率为1.5 1，人民币与美元的汇率为81。

31、根据上述数据估测该进口设备的续用价值。8被评估生产线年设计生产能力为10000 吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000 吨，或每吨降价100 元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3 年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济指数X 为 0.6 ，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。9被评估机组为3 年前购置，帐面价值为20 万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30 万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额

32、约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7 年，预计每年超额运营成本为1 万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。10被评估设备购建于1985 年，帐面价值30000 元， 1990 年和 1993 年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000 元和 2000 元， 1995 年该设备进行评估，假设从1985 年至 1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8 年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。10。房地产评估一、单项选择题1某可比交易实例成交地价为3000 元 /m2，对应使用年期为30 年，若待估宗地出

33、让年期为40 年，土地资本化率为 7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。A 2900 元 /m2B 3223 元 /m2C 3322 元 /m2D 4000 元 /m22如果某房地产的售价为5000 万元，其中建筑物价格3000 万元，地价2000 万元，该房地产的年客观收益为 450 万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。A 9%B12.5%C 7.5%D 5%3某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C 三个参照物，并分别得到127 万元、 142 万元、 151 万元三个评估结果。根据 A、B、C 三个参照物与被评估对象的差异因素

34、分析，判定其结果的权重依次为 25%、40%和 35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。A 140 万元B 157.5 万元C 141.4 万元D148.5 万元4某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10 栋，账面原值 500万元；设备100 台，账面原值1000 万元。评估中对3 栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该 3 栋建筑物的账面原值为165 万元；同时选择 10 台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为 150 万元，而该 10 台设备的账面原值为120 万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。A 1736.

35、85 万元B 1795.45万元C 1818.36 万元D 2100 万元5被评估建筑物账面价值80 万元， 1995 年建成，要求评估1998 年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995 年到 1998 年每年比上年提高分别为： 3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。A 86 万元B87 万元C 90 万元D 85 万元6某在建项目计划建混合结构仓库2000 平方米，总预算为3000000 元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成 50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、

36、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和 25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。A 75%B 30%C 45%D 65%7某砖混结构单层住宅宅基地200 平方米，建筑面积120 平方米，月租金 3000 元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000 元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200 元，建筑物的年纯收益为（）。A 8600 元B 8800 元C9000 元D12000 元8有一宗地，占地面积为500 平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7 ，容积率为 2.0 ，土地单价为 3000 元/ 平方米，则楼面地价为（）。A

37、1000 元 / 平方米B1500 元/ 平方米C 2100 元 / 平方米D 2800 元 / 平方米。11。9有一宗地，出让年期为50 年，已使用30 年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15 万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。A 128 万元B141 万元C149 万元D150 万元10有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70 万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）。A 700 万元B 800 万元C 1000 万元D 1100 万元二、多项选择题1我国的城市地产市场分为一级市场和二级

38、市场，与一级市场相对应的价格包括（）。A基准地价B标定地价C土地使用权出让底价D土地使用权的转让价格E抵押价格2引起建筑物功能性贬值的因素主要有（）。A政策变化B建筑物使用强度不够C建筑物用途不合理D建筑物设计不合理E周围环境发生变化3地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（）。A “功效损失 ”B有形损耗C超额运营损失D经济性贬值E超额投资损失4应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。A城镇基准地价B基准地价修正系数C宗地容积率D宗地的开发成本E宗地的开发程度5对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（）。A楼面地价一定大于土地单价B楼面地价一定小于土地单

39、价C楼面地价可以等于土地单价D楼面地价可以小于土地单价E楼面地价可以大于土地单价6影响房地产价格的一般因素包括（）。12。A房地产价格政策B城市发展战略C国民经济发展状况D社会发展状况E物价水平7土地的价格（）。A是地租的资本化B是由土地的生产成本决定的C具有个别性D是土地权益价格E是由土地的效用决定的8假设开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。A专业费用B投资利息C地价D建筑费用E税费9房地分估主要是针对（）进行的。A地用性质不合理的房地产B新开发的房地产C占地面积不合理的房地产D工业用房地产E特殊用途房地产10评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的（）。A重置成本B功能性

40、贬值C经济性贬值D清算价格E实体性贬值三、判断题1建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。2由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损耗。3用成本法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程按其开发完成后的价值，扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以估算被估在建工程价格的一种评估方法。4在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。5标定地价是指具体地块在一定使用年期内的宗地地价，它一般是由省政府公告的。6运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括建筑承包商的利润、建筑设计费、

41、拆迁费用和劳动安置费用。13。7构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。8运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。9在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。10正确的房地产评估程序应该是：选用评估方法估算、拟定评估方案、明确基本事项、实地勘察收集资料、确定评估结果、撰写评估报告。四、计算题1待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5 万元 / 亩，其他费用（含税费）3 万元 / 亩，开发费用1.5 亿

42、元 / 平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷款利率为 10%，土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的3/4 ，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。2某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40 年，现该房地产拟出租，出租期为10 年，按租赁双方的租赁合同规定，前5 年租金是以第一年租金8 万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为 2%，后 5 年租金按每年15 万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10 年租期内的收益现值是多少？要求：（ 1）按分段法计算并写出公式，其中后5 年预期

43、收益现值必须使用年金法计算；（ 2）写出计算过程；（ 3）写出正确结论。3待估地块为一商业用途的空地，面积为600 平方米，要求评估其 1997 年 5 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目ABC待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2 万元49 万元43.5 万元单价1500 元/m21400 元 /m31450 元 /m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面积168m2350m2300m2600m2形状长方

44、形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35 年30 年35 年30 年已知以下条件：（1）交易情况正常；（2） 1996 年以来，土地价格每月上涨1%。（3）交易实例A 与待估对象处于同一地区，B、C 的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：项目B分值C分值。14。自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10注：比较标准以待估

45、地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。（ 4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。（ 5）折现率为 8%。4有一宗 “七通一平 ”的待开发建筑用地，土地面积为2000 平方米，建筑容积率为2.5 ，拟开发建设写字楼，建设期为2 年，建筑费为3000 元 / 平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000 元/ 平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。5某路线价区段，标准深度为 1618 米，路线价为 1200 元 / 平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为 15 米，临街最深为 20 米，具体情况和该路线价区临街地深度指数见下表：临街深度（ m）深度指数（ %）13012512011010040试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。6某建筑项目需建筑混合结构仓库1000 平方米，建筑工程总预算造价为400000 元，设备安装工程预算为90000 元。评估是该