快速消费品城市配送物流中心建设项目可行性研究报告

1、快速消费品城市配送物流中心建设项目可行性研究报告快速消费品城市配送物流中心建设项目可行性研究报告目录第一章项目总论-4 -1.1项目名称-4 -1.2承办单位-4 -1.3项目概况-4 -1.4结论与建议 -6 -第二章 项目提出的背景与必要性 -7 -2.1项目的背景-7 -2.2项目的必要性-10 -第三章 市场分析及营销方案 -15 -3.1市场分析-15 -3.2项目营销方案 -15 -第四章项目建设条件-18 -4.1自然条件-18 -4.2基础设施-19 -第五章 建设规模与内容 -21-5.1建设目标-21 -5.2项目建设规模-21 -5.2项目建设内容-22 -第六章 环境保

2、护和建筑节能 -26 -6.1环境保护及措施 -26 -6.2 治理环境的方案 -29 -6.3环境影响评论结论 -33 -6.4 建筑节能-33 -第七章 节约用水措施及方案 -35 -7.1编制依据-35 -7.2节水措施-35 -第八章 劳动安全卫生与消防 -36 -8.1危害因素和危害程度 -36 -8.2消防设施-36 -第九章 组织机构与人力资源配置 -38 -9.1组织机构-38 -9.2人力资源配置-39 -第十章 投资估算及资金筹措 -40 -10.1建设投资估算 -40 -10.2流动资金估算-42 -10.3项目总投资估算 -42 -10.4资金筹措-42 -第十一章 财

3、务评价 -44 -10.1评价说明-44 -10.2产品总成本 -44 -10.3产品成本估算依据 -44 -10.4营业收入的估算-44 -10.5利润及利润分配估算 -45 -10.6项目投资现金流量分析 -45 -10.7资产负债分析-46 -10.8盈亏平衡分析 -46 -10.9项目风险分析-46 -10.10 财务评价结论 -47 -第十一章 社会效益分析 -48 -第十二章 风险分析 -50 -第十三章结论与建议-51 -9 -第一章项目总论1.1项目名称XXXXX快速消费品城市配送物流中心项目。1.2承办单位本项目承办单位为XXXXX。1.3项目概况1.3.1拟建地点拟建项目位

4、于XXXXX1.3.2建设规模与目标XXXXXXXXXX快速消费品城市配送物流中心项目占地面积约XX亩，总建筑面积XX平方米，建筑占地面积XX平方米。总建筑面积中，建设温控分 拣车间及仓库XX平方米，现代化多层仓库XX平方米，综合大楼XX平方米， 辅助用房及其他XX平方米；集装箱堆场、道路及其它面积XX平方米。项目完成后，将建成一个以快速消费品的储藏、分拣、运输、配送、 销售为一体的城市配送物流中心。建成为 XXXXX省快速消费品行业营销所 需的分选、仓储、温控仓储、温控物流、城市配送等各环节服务的、拥有 与生产力发展相适应的配套设施、设备的现代化物流配送基地；建立与快速消费品电子商务链接的

5、物流信息平台；建立一支与国际物流业接轨的 温 控物流专业车队；建立一支专业化、信息化管理的城市配送车队；建设与XXXXX快速消费品营销模式相配套的标准化、现代化仓库及仓储管理系统； 依托本园区的国际陆港建设与XXXXX快速消费品进出口国际贸易所需相配套的海关监管库及监管场地；建设服务于XXXXX快速消费品中温控食品所 需的国际标准化温控分拣仓和温控仓储133项目投入总资金及效益情况项目总投资15053.12万元，其中建设投资14551.15万元、建设期贷款 利息68.04万元，铺底流动资金433.94万元。资金来源于企业自筹13253.12 万元，申请银行贷款1800万元。项目建成后达产期预计

6、每年可实现营业收入 12800万元，实现净利润 为1831.27万元，年上交营业税金及附加为 710.40万元。项目投资回收期 为6.99年（税后，包含建设期），财务内部收益率为12.67%,财务净现值 为3767万元。项目可新增就业90人。1.3.4主要技术经济指标主要经济技术指标表序号项目单位数据备注1规划占地面积亩501.1建筑占地面积平方米170002总建筑面积平方米470002.1P温控分拣车间及仓库:平方米20002.2现代化多层仓库平方米400002.3综合大楼平方米40002.4辅助用房平方米10003劳动疋贝人903.1管理人员人303.2普通装卸工人人503.3修理、检测技

7、工人104项目总投资万元15053.124.1建设投资万元14551.154.2建设期借款利息万元68.044.3铺底流动资金万元433.945流动资金总额1446.466资金筹措6.1项目资本金万元13253.126.2银行贷款万元1800.007年营业收入万元12800.00正常年8年总成本费用万元9647.90正常年9年营业税金及附加万元710.40正常年10年利润总额万元2441.70正常年11年所得税万元610.42正常年12年净利润万元1831.27正常年13项目总投资收益率%12.16正常年14项目资本金投资净利润率%12.56正常年15投资利润率%16.22所得税前16投资利税

8、率%20.94所得税前17项目投资财务内部收益率%15.72所得税前%12.67所得税后18项目投资财务净现值万元6562所得税前万元3767所得税后19项目投资回收期年6.35所得税前年6.99所得税后20资本金财务内部收益率%18.3821年均利息备付率9.3022年均偿债备付率12.4123生产能力的盈亏平衡点%62.20正常年24投资强度万元/亩301.061.4结论与建议项目完成后，将建成一个以XXXXX快速消费品的仓储、分拣、运输、 配送、销售为一体的快速消费品城市配送物流中心。项目符合国家和地区 产业发展规划，项目的实施有利于促进和提高XXXXX和XXXXX地区快速消费品产业化经

9、营水平和市场竞争力；降低快速消费品的物流成本，增强 XXXXX省快速消费品的进、出口的国际竞争力；带动XXXXX快速消费品行业 向现代化和规模化方向的发展，大大促进了XXXXX快速消费品行业电子商务的快速发展，创造就业岗位，增加税收。建议：尽早将XXXXXXXX, XXXX有关部门尽快对本项目审批立项，保证 公司开展业务产生效益。第二章 项目提出的背景与必要性2.1项目的背景1、快速消费品的特点快速消费品，指消费者消耗较快、需要不断重复购买的产品，典型的 快速消费品包括日化用品、食品饮料、烟草等。之所以被称为快速，是因 为他们首先是日常用品，它们依靠消费者高频次和重复的使用与消耗通过 规模的市

10、场量来获得利润和价值的实现。所以快速消费品行业会有“三个 月规律”，如果你让一个新的竞争对手在三个月里无法取得量的突破，你就 很可能消灭它。顾名思义，产品经过包装成一个个独立的小单元来进行销 售，商家更加着重包装、品牌化以及大众化对这个类别的影响。最容易让 人理解的对它的界定包括包装的食品、个人卫生用品、烟草及酒类和饮料。近年来，快速消费品行业的飞速发展，时至今日，快速消费品行业已 经发展成为全球第一大产业；仅其子行业中的食品行业，从1998年开始就已成为世界上第一大行业；每年近四万亿美元的营业额远远超过汽车、电 子、信息等产业；市场研究公司 AC尼尔森近期发布的2005年放眼中国 市场报告显

11、示：2004年中国快速消费品市场整体增长了七个百分点。2005 年，我国零售业继续保持稳定快速增长态势。全年社会消费品零售总额达 到67177亿元，比上年增长12.9%。个人和家庭护理销售额1990年30亿元， 2001年超过400亿元，2010将年超过800亿元，预计今后几年年均增长15%。2、快速消费品的市场状况在中国，快速消费品行业是市场化最早、市场化程度最高的行业，具 有市场需求量大、进入门槛低、产品同质化程度高、市场竞争激烈等特征。 由于中国人口基数大，经济保持高速稳定增长，人均可支配收入逐年增长， 使得中国快消品行业呈现出平稳增长态势。随着全球经济形势的严峻和国际竞争的激烈，中国快

12、消品行业的诸多 问题逐渐显现出来。纵观整个行业的发展历程，中国快消品企业普遍缺乏 自身明确的定位和远景规划。主要表现在：一是盲目追求规模，揠苗助长； 二是全面撒网，市场覆盖求大求全但不求精深；三是管理水平落后，导致 后劲不足；四是疏于品牌建设，缺乏创新精神。未来，中国快消品行业将面临更加严峻的市场竞争。国际品牌在实现 本土化的基础上，凭借其资本和管理优势，正逐渐深入二三线城市。中国 快消行业的发展趋势主要体现在三个方面：行业结构将发生较大的变化， 传统优势产品将进入衰弱期，新兴创新产品将不断涌现；行业内企业小型 企业被逐步淘汰，规模化、品牌化的市场运作机制将主导行业发展；网络 渠道成为快消品行

13、业新的增长点。3、快速消费品的物流随着物流公司与快消品企业合作的不断深化，除了常规的仓储、装卸、 运输服务外，物流公司还承担着改包装、贴标签、退货回收、条码扫描、 信息查询、客服等更多的增值服务，未来的格局应该是快消品与物流公司 建立长期合作伙伴关系，共同降低整个供应链的总成本，为最终客户创造 更多价值。走进任何一家超市，你都可以看见牙膏、清洁剂、口香糖、啤酒等产 品，这些产品都属于快速消费品的范畴，快速消费品的基本特征是：单品 价值低；消耗周期短；消耗后需及时补充；属于冲动性购买，品牌忠诚度 不高。对于幅员辽阔、地区差异性大的中国市场，如何将合适的产品，以 适当的数量、合适的价格、在合适的时

14、间送达到合适的地点对企业物流经 理是一个巨大的挑战。在上个世纪九十年代，快消品企业主流的分销通路都是采用代理模式， 即通过代理商、批发商最终将产品分销到消费者，这种销售模式下的物流 模式基本是：由各个销售分公司/办事处独立管理分布在当地的中转仓，中 转仓可能是当地销售自己租的，也可能是直接使用经销商的仓库，在这种 商流与物流合二为一的体制下，虽然给销售工作带来了一定的灵活性，但 是总体弊大于利，第一销售人员的本职工作是接单，如果又要去忙收发货 的工作，往往是既不专业，又顾此失彼；第二快消品的淡旺季波动性很大， 运力和仓储资源在销售高峰期是一个巨大的瓶颈，爆仓或断货时有发生； 第三销售或经销商做

15、物流也存在管理漏洞，货物被私自挪用的情况时有发 生，给公司带来潜在的财务风险。从九十年代末期开始，商品流通领域开始进行着深刻的变革，传统百 货体系逐步弱化，跨国零售商大举进入中国市场，若干零售巨头正逐步在 整个供应链中居主导地位，为了应对流通领域的巨变，抢占货架，更紧密 地贴近客户，以便在未来的供应链链条中占据有利的位置，众多快消品企 业开始介入零售商的直供业务，KA直送业务的特点是：配送的时效比传统 经销商要严得多，延迟送货的后果轻则被罚款，重则取消订单；收货的环 节也异常严格，任何与规定不符的产品都将被拒收，比如超过三分之一保 质期的产品都会被拒收随着我国消费快速增长及网民的增加，中国有望

16、于2015年取代美国成为全球最大的电子商务市场。快速增长的电子商务业极大地带动了物流仓 库的需求，但目前国内现代物流仓库的供应却严重不足。戴德梁行调研数据显示，过去五年间，中国的网上购物销售额以每年 99%的幅度增长，远远超过美国每年 9%的增长率。单看2012年11月11 日的销售数字，中国最大的购物网站淘宝网及其在线的企业对个人（B2C）购物平台“天猫”，当天录得超过人民币192亿元的销售额，是香港日均零 售总额的21倍。戴德梁行大中华区研究部主管纪言迅表示，目前中国的互联网渗透率 为37%，远低于发达国家的水平，因此，中国的网上消费仍有庞大的增长 潜力。从现在至2015年间，估计每年中国

17、将有3000万人会首次在互联网快速消费品城市配送物流中心建设项目可行性研究报告上购物。与电子商务发展速度不相匹配的是现代物流仓库的供应缺乏。戴德梁 行亚太区预测部主管白丽琪称，现代物流仓库目前只占全中国仓库面积总 数的2%。大部分属中端或低端的物流物业，建筑质量粗糙。在一线城市， 物流仓库的短缺推高了该类物业的租金增长，过去一年间上海部分区域的 物流园租金就上升了 85%。根据未来电子商务发展的趋势，每个城市都会 需要更多的现代物流仓库，本行业也将迎来良好的 发展前景。2.2项目的必要性1、项目所在地社会经济特征XXXX是XXXX十二五”时期重点发展园区，是 XXXXXXXXXX重点打造的 一

18、个以先进理念规划和建设的，以现代物流业为主的专业产业园区，将建 设成为中国西部面向东盟的国际物流体系的核心。园区规划面积15.7平方公里，规划人口 5万。周边道路状况较好，交通极为便利，北临xxxxx-石林高速公路，西靠呈黄快速路，安石高等级公路与昆玉高速公路相隔不远， 有昆洛路等四条城市快速主干道连接 XXXXX新城区和XXXXX国际机场。基 础设施正在逐步配套完善中。作为片区重点项目和国家十一五规划重点项 目，由铁道部投资6亿元建设的xxxxx集装箱中心站已于2006年11月建 成并投入运营。园区内现有企业 xxxxx铁路集装箱中心站、东盟商贸港、 新都国际物流中心等。xxxxx片区由xx

19、xxx管辖，xxxxx成立于1992年，2000年被国务院正 式批准为国家级经济技术开发区，随着各大项目的提速运行，XXXXXXXXXX作为新XXXXX产业支撑区的硬实力进一步凸显。进入“十二五”，在XXXXX 省“桥头堡”建设、XXXXX市打造面向西南开放的区域性国际城市的战略机 遇下，XXXXX作为省、市“桥头堡”建设的先遣军，全市经济建设的主战场 和招商引资的重要承载体，积极发挥先行先试作用，抢抓机遇建设国际陆-10 -快速消费品城市配送物流中心建设项目可行性研究报告港、拓展保税功能，瞄准区域产业经济新高度。刚刚过去的“ 一五”，XXXXX各项经济指标再创新高。截至 2010年， XXX

20、XX累计完成地区生产总值 337亿元，工业增加值206.77亿元、地方财 政一般预算收入25.07亿元、出口总额12.72亿美元，分别是“十五”时期 的2.58倍、2.51倍、3.39倍和6.99倍；工业增加值占全市的比重由 2005 年的约5%提高到2010年的10.6%以上，区域经济增长极的地位和作用日 益凸显。截至“十一五”末，xxxxx共吸引了来自22个国家和地区的投资 者入区发展，全区注册企业近8000家。随着经济的飞速发展，XXXXX要争当全市经济发展带动区。XXXXX在“十 一五”时期着力打基础，“十二五”时期以产业结构调整和保增长为重点， 全力推进全区经济社会发展和园区建设，

21、经济实力显著增强。截至2012年， 全区营业总收入已达874亿元，园区规模经济发展名列全市前茅。到2013年底，力争实现全区销售收入超千亿元目标，步入千亿园区行列。本项目的建设，可以利用好洛羊物流区的税收政策优势、全区的区位 和物流优势，填补产业项目空白，运用xxxxx作为省会城市的资源配置优势，抓住桥头堡建设、打造面向西南开放的区域性国际城市的战略机遇， 以强有力的产业作支撑，汇集人流、物流和信息流，打造科技、生态工业 新城。2、必要性分析近年来，随着我省经济的持续快速稳定增长，xxxxx省现代物流业也呈 现出快速发展的态势，但仍处于起步期”，主要特征是：区位优势突出为现 代物流业提供了潜力

22、巨大的发展空间，经济快速增长为现代物流业奠定了 物质基础，综合运输网络基本形成为现代物流业发展创造了良好条件，物 流企业迅速成长为物流业发展提供了可靠的营运载体，信息技术和网络技 术广泛应用为现代物流营运提供了强大的技术支撑。这些有利条件的形成， 使得XXXXX物流基础设施建设有序推进，物流发展体制和政策进一步完善， 物流管理水平稳步提高，物流市场体系逐步形成，物流企业开始步入正常 发展轨道，物流业的发展越来越成为 XXXXX省经济社会发展的重要因素。在XXXXX省现代物流业快速发展的同时，我们也清醒地看到，我省现代 物流业的发展仍然处于起步阶段，粗放式经营格局还没有改变，在全国处 于落后水平

23、，物流业严重制约经济发展的情况较为突出，主要表现在社会 化物流需求不足和适应企业物流需要的供应能力不够，地区间、行业间、 品种间物流发展不平衡，物流政策体制和市场发育需要完善，物流发展滞 后经济增长，物流成本居高不下，物流资源分散，高级物流人才匮乏，物 流信息管理和技术手段落后，物流企业竞争力不强等因素严重制约了 XXXXX 物流业的发展。总结近几年，我省现代物流业发展的经验，我们更加深刻认识到，现 代物流业是现代服务业的支柱产业，在生产性服务业中占据突出位置，发 展现代物流业，是调整经济结构、转变经济增长方式的重要手段，符合又 好又快发展，全面落实科学发展观的本质要求。我省企业物流需求进一步

24、聚集和释放，更多的向社会化、专业化方向 转变；物流企业市场定位更加明确，实力更加充实，继续做大做强；行业 物流由消费品向生产资料，由销售物流向供应、生产物流扩展；产业集群 带动物流发展，物流服务由滇中向周边扩散；物流设施设备的集约化、信 息化水平和流程整合程度进一步提高；现代物流业受到更广泛重视和支持， 发展环境将更加宽松。随着经济结构调整、增长方式转变、经济又好又快 发展，对物流业的要求也会越来越高，物流企业面临新的机遇和挑战。快速消费品电子商务业的快速增长，为中国的物流仓库带来更大的需 求，但目前国内现代化物流仓库的供应却严重不足；现代物流仓库设施的供应更是缺乏，该类物业目前只占全中国仓库

25、面 积总数的2%，即大部分均属中端或低端的物流物业， 部分由工厂改建而成， 建筑质量粗糙，多有缺乏装卸货物的设备、运货车辆往来不便等缺点。在 一线城市，物流仓库的短缺推高了该类物业的租金增长，过去一年间上海 部分区域的物流园租金就上升了 85%，部分企业遂选择把其仓库设於租金 较便宜的邻近地区。面对物流物业供应缺乏、成本上涨及基建设施尚未完善等挑战，中国 电子商务的主要销售商户正采用不同的物流模式以应对，包括自行修建仓 储设备、自行管理物流程序及自设快递部门等，但这些方法涉及较高的起 始资本开支，而且商户亦未必熟悉房地产运作和策略。戴德梁行认为，商 户的最佳出路是与第三方物流（3PL）的供应商

26、进行策略性合作，解决物流 问题。-13 -第三章市场分析与营销方案3.1市场分析快速消费品(FMCG)作为我们日常生活中高频次和重复使用的日常用 品，随着全球经济格局的转变和中国经济自身的逐步转型，人民物质生活 水平的不断提高，中国的快速消费品市场呈现急速成长的态势，也成为各 种世界品牌的必争地。消费者购买和使用市场研究机构(Kan tarWorldpa nel) 日前发布的报告显示，截至3月22日，2013年一季度中国快速消费品市场 的销售额较去年同期相比增长8.4%。快速消费品与人民的日常生活密切相关，因而，要满足现代消费的多 样化、个性化、新鲜化和无害化的要求，对商品保质期、物流质量要求

27、严 格，库存周期短。本项目的建设 遵循快速消费品物流规律，具备更强的配 送与补货能力、更快的反应速度和更有效的控制与管理能力；本项目与快 速消费品市场有机的结合，通过高覆盖率和铺货率，更加接近消费者，提 供高效、快捷、准时、安全、优质、低成本的服务，满足多频次、短时化、 个性化物流需求，故市场发展潜力巨大。3.2项目营销方案1. 项目的发展目标：项目完成后，将建成一个以快速消费品的储藏、分拣、运输、配送、 销售为一体的城市配送物流中心。建成为XXXXX省快速消费品行业营销所需的分选、仓储、温控仓储、温控物流、城市配送等各环节服务的、拥有 与生产力发展相适应的配套设施、设备的 现代化物流配送基地

28、；建立与快 速消费品电子商务链接的 物流信息平台；建立一支与国际物流业接轨的 温 控物流专业车队；建立一支专业化、信息化管理的城市配送车队；建设与快速消费品城市配送物流中心建设项术.购可行性研究报告xxxxx快速消费品营销模式相配套的标准化、现代化仓库及依托本园区的国际陆港建设与套的海每关监管库及监管场地;xxxxx仝储管理系统；快速消费品进出口国际贸易所需相配需的国际标准化温控分拣仓和温控仓储建设服务于xxxxx快速消费品中温控食品所采购资料立紧密合作关鬣理订合同、项目运作模式运作模式：公司与快速消费品经销企业建接受快速消费品经销企业的委托，负责快速消费品的储藏、分拣、运输、配送、销售等主要

29、业务。公司致力于采购配送体系建设，与厂家紧密配合发挥网络规模优势， 可降低商品价格，保证商品质量。公司物流配送体系以先进的计算机技术、网络通讯技术、数据库技术, 实现整个连锁网络的物流信息共享和交换，做到“统一订货、统一配送、 统一核算”，为广大供应商扩大销售领域提供了畅通、安全的渠道。号 家验三、物流配送实施方案人1. 组织资源与配送方法卫用互联网建立信息平台，接受商家的订单，审核后，网上发送配货清 单，双方核准后，输出配货清单，转财务部门办理结算，转仓储部门、装 车发运。2. 接受外埠供求业务努力实现直线运输，点对点运输，以微利、高效、便捷、及时、安全、服务周到为经营理念，扩大物流配送业务

30、。附：配送业务流程图。-# -物流配送业务流程图分配送运输出货检查分类包装采购管理_1进赏验收F生产厂家供应商快速消费品城市配送物流中心建设项目可行性研究报告第四章项目建设条件本项目建设地点位于 xxxxxxxxxxxxxxx片区。经过1992年以来20年 的建设，xxxxx经济技术开发区下一步的开发建设将逐步东移至信息产业基 地和出口加工区以东。XXXXX片区位于XXXXX规划范围的重要地带，是XXXXX 与XXXXX老城区、呈贡新城及空港新区之间联接的枢纽地带，XXXXXXXXXX快速消费品城市配送物流中心项目选址在xxxxx片区，可加大在xxxxx内的辐射影响范围，具有良好的市场预期。4

31、.1自然条件一、地形地貌建设区处于滇池北部滇池湖积区，为xxxxx断陷盆地地区一部分，用地处于茶高山与张巴咀山两山所夹谷地内，总体地势东北高西南低，向滇 池倾斜。地貌属于中低山剥蚀残山。最低海拔1912.43米，最高2017米。建设区内地形以丘陵缓坡为主（其中 60%以上为丘陵），其他为水田、菜地 和果林，地形起伏较大。多数丘陵植被较好，但植被品质不佳，均为近年 种植的速生薪炭林。二、地质概况xxxxx片区大地构造单元隶属扬子淮地台的康滇古陆东缘，处于著名的南北向小江断裂带与普渡河断裂带之间的夹持地带。此两条断裂带发展历 史长，活动强烈，对该区域构造发展、地层沉积、地貌变迁、盆地演化有 着明显

32、的控制作用。地区构造类型以断裂为主，褶皱次之；以径向构造为 主，纬向构造发育，并配生有后期北东向及北西向构造发生。三、气候气象情况xxxxx片区位于低纬度高原，属低纬度高原山地气候，具有冬无严寒、 夏无酷暑、干湿分明的气候特征。多年平均气温14.5C,平均气压810.6hPa 平均降水量1031mm,平均相对湿度74%。区域内多年主导风向为西南风， 出现频率为16%，静风频率31%，平均风速2.1m/s。全年晴天较多，日 照率56%。四、土壤和表层条件xxxxx地区的地质较为复杂，各盆地工程地质条件较好。揭露表明，场地分布的地层为：第四系残积层粘土（ 1.510米）及泥盆系白云质灰岩（1.4

33、-3.3米）。场地白云质灰岩基岩面起伏较大，空间上风化剥蚀作用不均匀， 未见岩溶发育。五、植被、生物多样性项目所在区域属于xxxxx市的近郊区，土地用途为xxxxxxxxxx片区开 发建设用地，经多年开发，区内原生植被已不存在，原生生态系统己转变 为次生生态系统。项目所在区域部分地表裸露，未裸露地表植被主要为灌 木及杂草，有为数不多的小乔木。区内生物多样性较差，其自身调控能力 较弱，受人为影响较大。4.2基础设施一、供电情况现有四条110KV高压走廊从xxxxx片区内通过，中部有10KV线路供 现有村镇企业使用。二、供水情况目前主要水源为宝象河自来水厂及 xxxxx市第五自来水厂。三、运输情况

34、本项目临近鸿运大道，具有优越的物流交通环境。四、地下水经局部钻探，场地内未见稳定地下水位。据区域资料，浅部地下水类 型以孔隙水、裂隙水及上层滞水为主，场地富水性较弱。地下水主要补给 来源为大气降水。-39 -第五章建设规模与内容5.1建设目标项目建设用地面积包括建筑用地、集装箱堆场及道路、绿化用地等部 分。主体建筑由综合楼、仓库、生活及辅助设施用房等几部分组成，建设 期完成主体建筑及相应的配套设施工程，保证经营运作的需要。5.2项目建设规模5.1.1项目占地面积：约 50亩5.1.2 土建工程1、现代化立体仓库、分拣仓库30000平米2、海关监管库（保税仓库）10000平米3、温控仓库2000

35、平米4、标准化堆场及中转作业区、道路及辅助18000 平米5、业务用房，综合服务大厅4000平方米6、生活及辅助设施用房1000平方米5.1.3专业温控车队1、集装箱专用设备：1 ）冷藏集装箱专用 预冷设备”10套2）冷藏集装箱专用 检测设备”5套3）冷藏集装箱专用 车载发电机” 40台2、冷藏集装箱专业运输车队1）普通集装箱40个2）冷藏集装箱10个3）叉车5台4）吊车2台5）冷藏集装箱专用 车载发电机”10台6）专业拖车20台5.1.4其他物流设备1、 现代化多层仓的机械设备数套2、叉车10台3、吊机2台5.1.5其他设备及安装工程1、网络、通讯、监控、信息查询、发布等专用设备2、供配电、

36、供排水、消防等专用设备3、冷库配套设备5.1.6本项目的核心内容，建立在上述硬件基础上的“软件建设”1、综合物流信息化管理系统2、xxxxx特色农副食品冷链信息化建设；3、TMSf理系统4、WM管理系统5.2项目建设内容1、项目概况XXXXXXXXXX快速消费品城市配送物流中心选址位于XXXXX经济技术开发区洛羊物流片区，总用地面积约为 50亩。总建筑面积约为47000川。2、设计理念根据对周边环境的分析，拟将简洁的建筑形体与绿色生态型建筑紧密 结合，做出节能、环保的典范。3、总体规划设计本项目用地临近鸿运大道，作为重要的城市街道空间界面，需要较连 续的空间界面，同时满足建筑内部大规划尺度空间

37、需求。因此，规划设计 采用低层高覆盖率的方式，以大尺度的建筑体量占据物流中心：本项目用 于快速消费品的储藏、分拣的建筑物主要是温控仓库及现代化多层仓库， 其中温控分拣车间及温控仓库层高一层，建筑面积约为2000平方米，建筑采用钢结构形式；现代化多层仓库层高三层，建筑面积约为40000平方米,建筑同样采用钢结构形式。作为电子商务及办公使用的综合大楼层高四层， 位于建设用地的西南方，建筑面积约为 4000平方米，建筑采用钢筋混凝土 结构形式。辅助用房层高一层，建筑面积约为1000平方米。4、交通流线在总平面水平交通组织上，“以人为本，人车分流 ”为原则，各主要 功能出入口分开设置。物流中心的车行出

38、入口分别设在长边侧面的规划路 上.满足消防疏散、地面临时停车和货物运送的需求；主路 9米宽，其他 路6米宽。合理的交通系统规划使得全区的功能使用更加完善便利，突现了人本 主义特色。主要建、构筑物一览表序号名称规模备注结构形式1温控分拣车间及温控仓库22000m21层钢结构2现代化多层仓库40000m23层钢结构3综合大楼4000m24层钢筋混凝土4集装箱堆场及道路18000m25辅助用房及其它1000m2主要技术指标表序号项 目单位指标备注1项目占地面积m23333050亩2总建筑面积m247000其中温控分拣车间及仓库面积m20001层普通仓库面积m400003层生活业务用房面积m40004

39、层集装箱堆场及道路面积m18000辅助用房及其它面积m10001层3建筑占地面积m17000其中冷库及深加工车间面积m20001层普通仓库面积m130003层生活业务用房面积m10004层辅助用房及其它m10001层4投资强度万元/亩301.06第六章环境保护和建筑节能6.1环境保护及措施6.1.1环境质量状况一、环境空气质量现状建设区域为“烟尘控制区”、“酸雨控制区”，按环境功能区划为二类区， 据xxxxx市2005年环境质量公报，该区域环境空气质量可达到环境空 气质量标准(GB30951996)二级标准，能满足环境质量要求。二、地表水环境质量现状建设区域主要湖泊为滇池外海，主要河流为马料河

40、，本项目所在区域 为在建的经济技术开发区的洛羊物流片区。区域的地表水按地表水环境功能区划为III类水体，由于大量工农业及 生活废水的排入，根据xxxxx市2005年环境质量公报，马料河下段水 质总体上劣于地表水环境质量标准(GB3838-2002) V类，滇池外海水 质为V类，主要的污染物是 CODcr、氨氮和总磷等，地表水环境已不能 满足环境质量的要求。三、声环境质量现状依据xxxxx洛羊物流片区区域开发环境影响报告书，工业园内居住、 商业与工业混合区执行 2类标准，工业区执行 3类标准，交通干线两侧 执行4类标准。建设区域经济技术开发区按城市区域噪声功能区划为居民 区、商业区与工业混合区

41、2类区，区域环境噪声可达城市区域环境噪声 标准(GB3096-93) 2类区标准，可以满足声环境质量的要求。四、生态环境现状项目所在区域属于xxxxx市的近郊区，土地用途为经济开发区洛羊物 流片区开发建设用地，经多年开发，区内原生植被己不存在，原生生态系 统己转变为次生生态系统。项目所在区域部分地表裸露，未裸露的地表植 被主要为灌木及杂草，有为数不多的小乔木。区内生物多样性较差，其自 身调控能力较弱，受人为影响较大。主要环境问题：本区域主要环境问题为地表水环境质量受到污染，水 环境质量不达标。一、施工期本项目在xxxxx经济技术开发区洛羊物流片区进行建设，在建筑施工 时将产生粉尘、噪声、废气及

42、固体废弃物等各类污染物，项目的施工建设 污染主要是对区域内自然环境的影响。1、废气建设项目施工期在运进沙石、水泥、地基开挖时产生扬尘，扬尘以无 组织排放的形式，借助风力在施工现场引起空气环境中总悬浮颗粒物 （TSP） 指标升高。另外，施工机械会有燃油烟气产生，燃油烟气中含有少量的烟 尘、S02、N02、CO 及 CH 等。2、废水施工时产生的废水含大量泥沙、水泥等，产生量不定。另外，施工人 员有少量生活废水产生，主要污染物为CODcr、氨氮、磷酸盐、动植物油 及悬浮物等。污水排放方式为随机分散，无组织间断排放。3、固体废物施工中产生的固体废物为弃土（石）、废弃建筑材料及生活垃圾。4、噪声施工期

43、间由于使用推土机、打桩机、电锯、电钻、混凝土振捣机、运输等机械，产生一定的噪声污染。二、运营期1、废气及粉尘项目产生的废气主要有：食堂炒菜油烟气、汽车进出停放时产生的汽车尾气、以及垃圾桶和再生水处理设施在运行时的异味。(1) 厨房废气。厨房使用电、瓶装液化气或管道煤气为燃料，均为清 洁能源；废气主要为厨房炒菜油烟气，油烟气经油烟抽排系统收集后经油 烟净化器处理，净化后油烟浓度低于标准 2毫克/标立方米后，从项目楼 房设置的内置烟道排放。(2 )汽车尾气汽车尾气主要是车辆驶入、驶出时排放的少量尾气，其中含CH4、N02、 C02等少量污染物。(3)异味垃圾收集设施在运行时可能产生异味，呈无组织排

44、放。再生水处理设 施在运行时同样会产生异味，采用通风设备进行通风换气，并通过合理布 置排气口来减少再生水处理设施异味对工作人员的影响。2、废水项目产生的外排废水主要为办公人员生活废水、外来人员清洁卫生废 水、餐饮废水、办公场所清洗废水、公共场所清洗废水。3、固体废物项目运营期产生的固体废弃物为生活垃圾、厨房餐厅垃圾以及餐饮泔 水和废油。1) 办公人员产生的生活垃圾和餐厅营运期间会产生餐厅垃圾委托环卫 部门定期进行清运并处置。2) 员工食堂在使用过程中会产生泔水，隔油池会产生废油，产生量不 定，泔水置于泔水桶内，隔油池废油由有资质的单位定期清理，泔水及废 油交由有资质单位统一进行清运、妥善处理。

45、4、噪声(1)本项目生产过程中噪声主要来自于水泵、风机等设备运转时发出 的噪声、职工的人员喧哗声、运输车辆产生的交通噪声以及电梯在运营时产生的噪声。(2) 水泵、风机等设备运转时发出的噪声，源强为 7590dB (A), 其产噪设备均放置在地下负一层的设备间内，可通过墙体隔声、吸声处理、 隔声降噪减少噪声影响。(3) 办公人员的喧哗声源强为 6580dB ( A )，可通过墙体隔声、吸 声处理。(4) 汽车在进入停车场时，会产生交通噪声，噪声源强度约为6590dB (A )。通过墙体隔声、吸声和距离衰减进行处理。7.1.3环境保护标准1、环境空气执行2、水环境执行3、噪声环境执行准；6.2治理

46、环境的方案(5) 电梯机房分布在各楼的顶层，单机噪声值较低，约为6075( A ), 通过墙体隔声、吸声和距离衰减进行处理。GB3O95-1996环境空气质量标准二级；GB3838-2002 地表水环境质量标准 III类；GB3096-93城市区域环境噪声标准2、4类标一、施工期方案：本项目为拟建未开工项目，施工期所产生的各项污 染是整个项目的高污染期，项目周边主要为待开发空地。l、施工期废气治理方案：1) 对施工场地洒水，建筑废物集中堆放并及时清运，不宜长时问堆 积。2) 水泥、沙土等施工材料应堆放在指定的地点，并在干旱季用土工 布等覆盖；3) 施工建筑物立面用草席及安全网全封闭施工等措施，

47、减少粉尘的 吃扬；4) 加强管理，装卸渣土、水泥等严禁凌空抛撒，运输散料车辆选用封闭式车厢或用帆布遮盖，并尽量避免在大风天气时施工，并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。 使施工期间扬尘对大气环境的影响降到最小。5) 施工作业区应配备专人负责，做到科学管理、文明施工：在基础 施工期间，应尽可能采取措施提高工程进度，实施标准化施工，工地配置 滞尘防护网，缩短堆放的危害周期。由于施工扬尘为填土，无特殊污染物， 这种影响是断续的，短时的，只要采取上述措施，对项目区域空气质量影 响不大。施工机械和运输车辆主要使用汽油或柴油作能源，作业期间产生 的尾气主要为CO、

48、CH等，呈无组织排放，因其产生量较小，在空气环境 中经一定的距离自然扩散、稀释后，项目施工期对该区域空气质量影响不 大。2、施工期废水治理措施：施工中排放的废水主要是混凝土拌和及混 凝土浇注养护过程中产生的工程废水、施工人员生活废水及雨季暴雨径流。 为了减少施工废水对外环境的影响，对于混凝土加工、浇注和养护等施工 废水，主要设置沉淀池沉淀泥沙悬浮物后再向周围排水沟道进行排放，防 止阻塞排水沟道；并且在水质可满足的条件下，将处理后的废水尽量用于 凝土搅拌和场地洒水等工序，以减少污水排放量，并节约水资源；项目可 设置集水池收集施工人员生活废水并将其用作洒水抑尘等，尽可能不外排； 在降水时，应用帆布

49、遮盖水泥堆场等设施，从而减少暴雨径流的泥沙含量。由于此影响为短期影响，施工结束后即可终止，因此本项目在采取了 防治措施后，施工期废水不会对地表水体产生大的长期不利影。3、噪声环境治理措施：施工期间由于使用推土机、打桩机、电锯、电钻、混凝土振捣机等施 工机械，以及运输车辆产生一定的噪声污染，源强约为75100dB ( A ),其特点是具有突发性和间歇性。在施工场地界线处，一般情况下噪声强度 将超过GB12532-90建筑施工厂界噪声限值 标准。施工期间声级较强 的噪声基本产生于白天，为短期、无规律性的行为，为了减少施工噪声对 周围环境的影响，施工方须采取相应的污染防治措施：1）应选用低噪声机械、

50、对产噪较大的机械进行隔声及减振处理、优化 施工方式；2）应科学合理地安排施工步骤，如分段进行混凝土浇灌等措施，尽量 减短噪声持续排放的时间；3）项目在进行物料运输时，应合理安排运输时段，运输通道并尽可能 远离居民点对施工车辆的运行线路，应尽量避开噪声敏感区域；4）应采用先进的生产工艺，如静压打桩等；并合理布置施工作业面和 安排施工时间；5）项目还应该加强对施工人员的管理，做到文明施工，避兔人为噪声 的产生。施工期结束后，相应的噪声污染即随之消失，不会对周围环境产 生长期不良的影响。4、固体废弃物环境治理措施：施工期固体废物为施工活动产生的各种建筑垃圾及施工人员的生活垃 圾。建筑垃圾包括废弃砖石

51、、水泥凝结废渣、废弃铁质及木质建材等，项 日应对其进行分类集中堆存，另行收购处置，重复利用及时收集，统一清 运，禁止随意丢弃。能回收利用的部分，例如木制（铁制）材料等，交回 收商进行收购处置，重复利用；不能回收利用的建筑垃圾，加强管理，工 程完工后，要及时收集、统一清运，运至指定的建筑垃圾堆放点，禁止与 生活垃圾混合处置，施工人员的生活垃圾应设置堆放场所进行收集，并委 托环卫部门及时清运。只要项目加强管理，妥善处置各种施工期固体废物，则项目施工期固 体废物不会对环境造成人的影响。5、水土流失防治措施：本项目所处区域地势有一定的坡度，项目场地己基本进行平整，但还 是存在一定的坡度，在基础开挖的时

52、候，大风天气和雨季会造成水土流失， 通过采取一定的水土流失防治措施，可控制水土流失情况的发生。施工期 水土流失属轻度侵蚀状况，不会对周围环境造成大的影响。营运期通过水 泥固化路面，设立绿化带逐步改善植被，可以使水土流失控制在施工前的 水平。二、营运期环境治理方案：1、空气环境治理措施项目产生的废气主要有：餐厅炒菜油烟气、运输 车辆的尾气、垃圾桶和再生水处理设施在运行时产生的异味。食堂油烟气 经油烟净化器处理后，由内置烟道于楼顶上方排气口排放。为确保项目餐 饮油烟气不对项目自身产生影响，在烟道设计时应严格按照相应规定进行 设计。由于排放时间不长，只要采用合格的油烟净化产品，做到达标排放， 排气筒

53、位置设置符合上述规定要求，对周围环境影响不大。由于汽车尾气大部分可实现达标排放，且汽车尾气排放具有排放量小、 短时、分散、无组织排放的特点，其本身不会对周围环境产生大的影响； 项目采用自然通风和强制抽风机通风，其排气口布设靠绿化带一侧，并与 办公场所、就餐场所等构筑物有一定间隔的距离，对周围环境影响不大。垃圾桶在运行时会产生不愉快的异味，呈无组织排放。项目使用密闭 的垃圾桶，垃圾桶设于各幢楼前，由于垃圾桶存放垃圾量不多，时间不长、 做到日产日清、及时清运；再生水处理设施设于项目绿化空地的地下，其 上进行绿化，且排气口设置与绿化或道路一侧；只要加强管理，垃圾桶、 再生水处理设施的异味不会对周围环

54、境造成大的影响。2、声环境治理措施本项目生产过程中噪声主要来自于水泵、风机等设备运转时发出的噪 声、办公人员的喧哗声、运输车辆产生的交通噪声以及电梯营运时产生的 噪声。通过墙体隔声、吸声处理或安装隔声降噪装置后，场界噪声可达 GB12348-90工业企业厂界噪声标准II类标准，靠主干道一侧 30米范围内噪声可达IV类标准。且周边无环境敏感点，达标噪声对环境影响不大。3、固体废弃物治理措施项目运营期产生的固体废弃物为生活垃圾、餐饮垃圾、餐饮泔水及废 油。项目生活垃圾主要是办公人员的生活垃圾，垃圾收集后置于垃圾桶内， 并委托环卫部门定期进行清运；员工餐厅在营运过程中同样会产生垃圾， 集中收集后同生活垃圾一同由环卫部门清运处置；泔水及隔油池废油委托 有资质的单位安排人员定期清理，并统一清运。营运期只要加强管理，可 消除项目固体废弃物对环境的影响。6.3环境影响评论结论经环境影响分析，建设项目污染物排放量不大，在按照环评要求采取 了污染防治措施及管理措施后，项目的建成基本不会改变周围环境的功能， 对环境的影响不大。因此，本项目从环境角度考虑，项目的建设可行。6.4建筑节能建筑节