运营管理-岗位职责组织架构-xx公司组织管理手册

1、XX 股份有限公司组织管理手册发布日期： 2007 年 月 日第二章组织设计基本思路 51. 组织设计的基本原则 5权责对等原则 5有效管理幅度原则 5精简高效原则 52. 项目组织结构的选择 6第三章 XX公司组织架构与通用职能 71.XX公司组织总部组织架构图 72.部门通用职能 8第四章 XX公司总部职能 91. 总经办职能92. 人力资源部职能 113. 审计部职能 124. 法律部职能 145. 财务中心职能 156. 研究发展部职能 177. 规划设计部职能 198. 工程管理部职能 229. 运营管理部职能 2510. 成本管理中心职能 2711. 客户服务中心职能 2912.

2、商业经营部职能 3113. 前期开发部职能 3114. 项目部职能 33第五章 XX公司城市公司的组织架构与职能定位 361. 城市公司组织架构图 362. 总办职能 373. 成本部职能 394. 财务部职能 405. 工程技术部职能 426. 经营开发部职能 43第六章 XX 公司区域中心的组织架构与职能定位 451. 区域中心组织架构图 452. 区域中心之综合管理部职能 463. 区域中心之财务管理部职能 484. 区域中心之经营管理部职能 495. 区域中心之技术管理部职能 516. 项目公司之总办职能 537. 项目公司之成本部职能 558. 项目公司之财务部职能 569. 项目公

3、司之工程技术部职能 5810. 项目公司之经营开发部职能 58附录：房地产企业项目组织结构的几种类型 611. 房地产企业组织运作模式的类型 612. 矩阵式管理运作模式 6168第一章手册说明本手册用以说明北京市 XX公司股份有限公司（以下简称公司）的组织关系、权责结 构和岗位职责，是公司组织管理的基本文件，它是在公司管控手册框架内编制的。它一共 包括三个部分：一、组织设计的基本思路：本部分阐明了公司现阶段组织设计的基本思想，包括组织结 构选择的思路、运作模式选择的思路、岗位设置的原则等。二、组织职能概述：本部分是组织结构图和部门职能的概述，描述了公司总部部门设置、 本地项目部部门设置、城市

4、公司部门设置和区域中心与下属项目公司部门设置。三、部门职能：本部分主要阐述公司总部各部门及各分支机构的使命与目标，主要的职 能与职责。本手册是公司组织管理的基本文件，当组织结构、部门设置、权责设计和业务流程发 生变化时，应及时修订本手册。第二章组织设计基本思路1. 组织设计的基本原则XX公司在进行组织管理时，主要考虑如下组织原则的应用：权责对等原则权责对等是岗位任职者在履行职责时的基本要求， 在进行组织结构设计时，既要明确 规定每一管理层次和各个部门的职责范围，又要赋予完成其职责所必需的管理权限。职责 与职权必须协调一致，要履行一定的职责，就应该有相应的职权。权责对等原则要求：1）责任和权力互

5、为前提。先获得了权力，才能够履行相应的责任；要承担责任，需 要授予相应的权力。2）责任和权力要对等，暗含了责任和权力的有限性，没有无限的责任，更没有不受 制约的权力，享有什么权力就要承担相应的责任，没有尽到责任，权力自然就失 去存在的必要。3）广义的权责对等原则还包含职、责、权、利统一的原则。权责不是随意性的可以 授予任何人，权责承担者必须具备一定的资质，被授予一定层级的职位，反过来 说，就是权责实际不是授予个人的，而是授予职位的，在这个职位上，他要承担 某项职责，需要组织赋予他完成该职责所需的相应权力，当他使用权力完成职责 后他应该获得相应的利益。权责对等原则是职位设计工作的基本原则。有效管

6、理幅度原则每一个管理人员有效地监督、指挥其直接下属的人数是有限的。管理幅度取决于多方面的因素，例如工作性质、所处层位层级、员工的能力与素质状况、企业的信息技术运用状况等。在进行组织分析与设计必须予以充分考虑同时，由于企业在规模一定的情况下，管理幅度与管理层次成反比关系，即管理幅度 越大，层次越少，管理幅度越小，层次越大。因此，在进行组织设计时必须有效平衡房地产行业与公司自身的各种因素，设置合适的管理幅度，最终才能使企业在运行成本与运行效率上达到一个好的平衡。精简高效原则考虑房地产行业的特点，为提高运作效率，充分考虑房地产行业的风险主要集中在价 值链前端的特点，组织设计时一方面要照顾专业化、精细

7、化、重点管控的需要，另一方面也要在满足由组织目标所决定的业务活动需要的前提下，提升整体运作效率，更好地实现组织的目标。精简高效原则要求组织在设计时要考虑：1）减少管理层次，尽可能使组织扁平化，以提高运作效率。2）精简管理机构和人员，降低组织不必要的运行成本。3）尽可能使关联度较大职能聚集在一个部门内或关联度较大的部门集聚在一个系统 内，以提高专业范围内的沟通、协作、运作的效率。4）注意信息技术的应用。2. 项目组织结构的选择XX公司采用强矩阵式的组织运作模式，在这一运作模式下的项目部与职能部门的权 责划分原则是：1）“强矩阵式”的运作模式下，对项目的管理采用横向管理为主，纵向管理为辅， 项目部

8、的管理权限较大。2）在矩阵式管理模式下，公司将结合员工的专业能力水平，逐步强化项目部经理的 职能，在强调项目完整独立运作的同时， 强化公司各职能部门的专业能力和决策、 监督职能。第三章 XX公司组织架构与通用职能1. XX公司组织总部组织架构图项目总监财务总总助区域中心城市公司工程技术组人力资源部总经办项目经理综合组审计部财务中心研究发展部规划设计部工程管理部成本管理中心前期开发部客 服 中 心商业经营部商业管理公司2. 部门通用职能1. 制度建设1）部门和本专业流程与相关管理制度的建设和完善。2）负责培训本部门员工相关流程与制度，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度。3）根据业务发展或当前突

9、出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与管理的创新。2. 部门计划管理1）根据公司战略规划和年度经营目标，编制部门年度、季度和月度计划，并负责部门计划的实施 与控制。2）参加计划调度会，对本部门的计划执行情况进行总结，按要求进行整改。3. 部门日常管理1）专业能力建设：本部门专业能力的培训、交流和总结。2）组织制定部门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效数据。3）在人力资源部的组织下，完成本部门职位说明书的修订、完善工作。4）完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作。5）负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。4. 知识管理1）总结本部门业务工作开展

10、过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库。2）总结本部门先进、科学的管理经验或方法供其它部门学习或分享。3）整理、管理部门文件档案工作。5. 协作配合1）完成流程与制度规定的部门配合工作。2）为不影响本部门任务完成情况下，为相关部门提供支持与配合。3）完成领导交办的其它任务。6. 总部职能部门的专业指导1）按管理层级与职责权限审核城市公司、区域中心的重大专业管理制度。2）指导城市公司、区域中心的专业管理，帮助解决专业管理中的重大问题。3）为城市公司、区域中心提供专业支持服务。第四章 XX公司总部职能1. 总经办职能部门使命是公司的行政管理中心， 它通过建立、健全公司行政管理体系， 为公司提

11、供行政支持与后勤服务, 支持、保障公司稳定、规范、高效地运行。部门职能1. 行政管理1）督促有关部门上报相关信息文件，汇总后报公司领导层；并对领导层的意见、决策、管理指令 等进行回馈下发，跟进相关落实情况。2）为公司领导层其它高级管理人员提供综合性、辅助性服务工作及其间的信息传递。3）会议管理：负责 0A建设中会议管理模块的建立、设置、使用与监管；负责协助其他部门完成公司级别会议的通知、准备和组织，并负责行政支持和服务工作。4）负责行政会议和来访接待工作。5）出具公司介绍信。2. 档案管理1）负责0A建设中档案模块的建立、设置、使用与监管。2）负责公司所有一级档案包括文件、图纸、合同、协议、录

12、音录像带（非文艺性）、图样、照片等资料的收集、归档、整理、保管、统计、借阅服务等工作，并注意保密。3）负责公司一级档案的联机管理，提供网上查询。4）负责总部各部门二级档案数据管理的组织、监督工作。5）指导和监督异地城市公司和区域中心的档案管理工作。6）负责档案库房的管理。7）参与本地项目竣工档案的验收以及向档案馆、市政各专业公司、使用单位移交档案工作。3. 公文管理1）负责公司级文件（主要指公文、数据、信息等）流转；沟通内部联系，保证上情下达和下情上 报；负责将领导批示信息以电子或书面形式下发并留存。2）对公司（包括非实体化下属公司）形成的各种文件、合同、协议、函、会议纪要等正式文件的 书写规

13、范化进行审查。3）负责以公司名义发文的文件编号、登记管理。4. 印鉴执照管理1）负责公司（包括下属非实体化公司）公章、合同章的管理，并按规定使用。2）负责公司及非实体性下属公司营业执照、法人代码证书、开发资质及统计证等的注册、年度审 核及变更工作。5. 公司外联宣传1）负责公司对外宣传和联络，宣传、推广及维护公司形象、品牌。2）负责公司信息对外、对内的沟通工作。3）负责公司内刊的编制、发行工作。4）收集、汇总公司发生的重大事件，编写公司大事记。5）负责公司对外宣传册的联系、制作、发放等管理工作。6. 非经营性固定资产管理1）负责公司非经营性固定资产（如房屋、车辆等）管理工作，建立固定资产台帐。

14、2）负责公司非经营性固定资产的发放与使用管理工作。3）负责公司非经营性固定资产（电子设备类除外）的日常维修、维护的相关落实工作。7. 总务后勤管理1）负责公司办公家具、办公用品的购置、登记、调配、保养、统计等管理工作。2）负责公司车辆维修、保养、年审等车务管理工作，以及交通安全教育和交通事故处理工作。3）负责公司办公环境的清洁工作，保持公司各楼层前台的良好形象。4）负责公司安全保卫工作、综合治理等工作，确保办公区域的安全、整洁，遇重大节日和国家重 大活动期间，加强安全检查及防范。5）负责公司的报纸、刊物征订及发放工作。6）负责安排平日工作值班和节假日值班。8. 考勤管理1）负责公司日常考勤登记

15、与劳动纪律督查工作。2）负责汇总月度考勤报表上报人力资源部。2. 人力资源部职能部门使命是公司的人力资源管理中心，它根据公司发展战略需要，在公司内部创造良好的机制和氛围，为员工提供职业发展空间和能力素质的提升机会，培养和造就推动公司战略目标实现的人才队伍。部门职能1. 人力资源规划1）负责制定公司人力资源战略规划并组织实施。2）组织年度的人力资源需求预测与分析，制定年度人力资源规划，并组织实施。3）指导区域中心、城市公司建立人力资源管理体系。2. 组织管理1）根据运营管理部提出的组织架构设置与岗位设置方案，确定公司总部、本地项目部和城市公司的人员配置方案，并审核区域中心人员配置方案。2）组织公

16、司总部和本地项目部岗位说明书的维护工作，指导城市公司及区域中心岗位说明书的编制和维护工作。3）对城市公司及区域中心的岗位说明书进行审核。3. 人员招聘与晋升1）制订权限范围内年度人力资源招聘计划，并审核城市公司与区域中心的年度招聘计划。2）办理公司总部所有人员、城市公司中高层人员、区域中心中高层人员和项目公司中高层人员的招聘、任免手续。3）对员工进行职业发展规划、专业发展规划，拟订优秀员工职业生涯规划，选拔、培养后备人才。4）开发测评工具，建立公司人才测评系统。4. 培训管理1）建立公司培训体系，建立公司内外部培训资源库和培训课程体系。2）编制公司年度培训计划并组织实施，审核城市公司和区域中心

17、的年度培训计划，3）评价培训效果和督促各部门的内部培训工作。5. 绩效管理1）负责公司绩效管理体系建设，确保绩效管理体系有效支撑战略目标与年度经营目标的实现。2）根据公司经营目标，组织制定公司总部职能部门与项目部、城市公司、区域中心负责人的绩效考核方案，培训、指导其制定内部绩效考核方案，并实施绩效考评。3）汇总、统计考核结果，提出考评奖惩建议，督促各部门根据考核结果改进绩效。4）执行公司奖惩、晋升制度，保证各项激励措施能及时、合理实施。6. 员工薪酬福利管理1）负责公司薪酬福利体系建设，以有效激励员工、保证公司战略目标的实现。2）负责薪酬总额的预算、控制与员工工资的结算。3）负责员工养老、医疗

18、、失业、生育、工伤、住房公积金等各类保险的办理和费用扣缴，及其与 工资、保险等凭证相关的汇总保管工作。7. 员工关系管理1）负责员工劳动合同管理，管理公司人员的劳动关系。2）负责员工入职、转正、调岗、调薪、晋升、辞退、离职等人事异动手续的办理。3）负责员工档案的建立和维护。4）负责员工入/离职面谈，以及入职跟踪。5）完善员工沟通制度，拓展沟通管道，建立内部良好的沟通氛围。6）了解和掌握员工的思想动态，组织员工满意度调查并汇总分析，采取措施，稳定员工队伍。7）负责调解和处理员工提出的申诉意见与劳资纠纷。8. 企业文化建设1）根据公司经营战略，编制企业文化建设规划，并组织实施。2）负责提炼、建立、

19、维护公司的理念文化、行为文化，编制员工手册。3）企业文化活动的策划与组织实施。3. 审计部职能部门使命是公司的风险控制部门，它通过建立公司的内部控制和监察机制，控制公司经营风险，维护公司 权益。部门职能1. 财务审计1）组织审计资源，制定公司审计计划，报总经理审批后执行。2）负责对公司内控制度进行审计评价。3）负责对公司内部的财务预算、财务收支情况进行审计。4）负责对公司的资产、负债和损益进行审计。5）负责对下属公司、项目部、城市公司和区域中心的投资与经营状况进行全面审计。6）负责组织实施专项审计。2. 管理审计1）定期对各专业部门建立的招标、采购管理体系与供方信息库进行审计。2）对公司重大投

20、资和大宗招标、采购项目等进行事前、事中、事后审计。3）定期对下属分子公司、项目公司和城市公司的整体运营的经济成果进行阶段性审计。4）负责下属分子公司年度经营绩效审计，对公司中高层管理人员及分子公司高层管理人员的离任 进行审计。5）对部门负责人执行公司政策、方针、制度等情况进行审计。6）协调与政府监察部门的事宜。3. 人事审计1）负责对公司总部中高层、项目部/城市公司/区域中心高层人员的入职与离任审计。2）负责公司范围内的举报监察和有关负责人的违纪监察。4. 法律部职能部门使命是公司的法律服务部门和法律风险控制部门，它通过审查公司经济合同和参与重大经济活动来控制法律风险。部门职能1. 法务管理1

21、）协助公司领导正确执行国家法律、法规和政策，对公司重大经营决策提供法律意见。2）参与公司重要决议、规章制度及重大经济活动相关的法律文书的起草和修订。3）负责处理公司仲裁法律事务、诉讼法律事务和非诉讼法律事务。4）收集房地产相关法律、法规，建立公司法规汇编、案例等知识库，开展法律知识培训。5）为公司及各分子公司提供商务活动所需的法律咨询服务与法律支持服务。6）参与公司规章制度的制定和合法性审查工作。7）负责公司外聘律师的选择考查、合同签定、日常工作安排、费用审核、绩效考核等管理工作。8）为公司危机处理提供法律援助。2. 合同审查1）参与编制、审核公司标准合同文本。2）参与重大经营合同的前期谈判并

22、进行实质审查。3）负责权限内公司合同的法律审核，并跟进合同法律条款的落实。4）协助起草、修订、审查购房须知、认购书等房屋租售的法律文件，审查、修改其中突破 标准文本的补充内容和承诺。5）审查公司经营过程的其它合同性文件，控制法律风险。5. 财务中心职能部门使命是公司的财务管理与资金运营中心，它通过提高财务资产的运作效率，为企业运行提供有效财务支持，并获取最大经济效益。部门职能1. 财务制度和会计核算体系的建立和完善1）贯彻执行公司的各项财务管理制度，并在此基础上修订、完善，并组织实施。2）负责建立公司内部审核制度，审核财务收支。3）对公司财务管理信息系统提出改进建议，确保财务核算工作的顺利进行

23、。4）指导、审核和监督下属分子公司财务制度与会计核算体系的建立和执行。5）负责下派各分子公司财务人员的培训、业务指导与监督管理。2. 财务预、决算管理1）组织编制公司年度、季度、月度财务预算，并组织实施全面预算。2）监督预算执行结果，提出合理化建议。3）编制项目决算报告及投资预决算分析报告，组织进行项目后评估，对项目进行经济评价。3. 会计核算1）编制会计凭证、会计帐簿，汇总记帐凭证，建立并登记总帐，编制会计报表和其它会计数据。2）核算部门与项目成本，建立成本台帐，按月报送成本明细表。3）负责财务决算及利润分配的核算。4）参与并监督公司重大经济合同或协议的签订过程，审核各类经济合同，维护公司经

24、济利益。5）编制、上报公司年度、季度、月份财务报表。4. 资金管理1）组织制定公司年度、季度、月度的资金计划，编制实际资金使用情况报表，统筹安排资金支付。2）制定公司年度、季度、月度的融资计划，拓展融资管道，筹措公司经营计划所需资金。3）监控售房款的收取工作，核对应收及已收房款明细表，确保资金及时入账。4）负责银行对帐工作，保证资金的安全。5）负责日常库存现金的管理。5. 银行按揭1）负责本地项目按揭银行的选择、接洽、签约工作，审核异地项目按揭银行的合同签定与执行。2）办理本地项目的按揭相关手续，协助按揭资料办理，协调银行放款，处理逾期按揭。3）监控本地项目销售合同及其补充协议的签订。6. 税

25、务管理1）负责公司整体税务筹划。2）负责各种税金的缴纳及办理各项税务事宜。7. 统计与经济活动分析1）负责公司对内、外的统计工作，收集、汇总、编制、上报（对内、对外）公司统计报表。2）参与公司季度经济分析会，提出公司财务相关分析意见与改进建议。3）组织开展公司经济指标分析与经济效益测算，为公司战略决策提供依据。8. 财务合同与档案管理1）审核项目合同及行政管理合同的签定与付款申请。2）管理财务合同及会计档案。3）定期检查会计档案的保存情况。9. 销售管理1）负责管理公司销售发票。2）监控销售代理公司销售款回收状况，登记客户应收、已收情况，按月编制销售台帐明细表。3）定期与销售代理商核对应收及已

26、收房款明细表，并及时报送应收款项催缴明细表。4）完善销售数据，编制销售收款日报表，编制销售会计凭证。10. 固定资产管理1）建立公司固定资产的台帐。2）负责公司所有固定资产的调拨和核消管理。11. 长短期投资管理1）合理利用闲置资金进行投资，降低资金成本，提高公司资产收益。2）对拟实施的对外投资进行投资可行性分析，并提供财务建议。3）对现有长期投资进行监督，负责投资后的业绩评估。4）监控子公司财务状况，监督、指导子公司财务管理业务状况。6. 研究发展部职能部门使命是公司的战略规划、项目拓展和定位策划管理部门，它通过研究、把握行业、市场动态与趋势， 获取公司重要的战略土地资源，进行项目可行性研究

27、，通过营销策划与销售管控，为公司发展创造持 续竞争力。部门职能1. 市场研究1）收集、整理、分析宏观政策、经济发展、产业政策和行业发展动态。2）研究消费者行为模式、消费趋向。3）负责区域房地产市场、竞争对手、重点楼盘和宏观信息、其它市场信息收集分析研究。4）进行目标城市发展研究、城市与区域总体规划及土地相关政策等信息研究。5）组织项目的市场调研、竞争楼盘信息调查及各项专题调研。2. 战略管理1）组织制订公司中长期战略目标与发展规划，明确公司未来发展重点区域、核心产品及核心能力 等。2）及时跟踪与预测战略环境变化，提出战略修正建议。3）指导和监督公司战略执行。4）协助运营管理部制订年度经营计划，

28、促进战略实施与落地。3. 项目拓展1）负责根据公司发展战略制定公司未来土地储备计划。2）收集土地信息，建立土地资源信息库。3）寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块，谋求合作机会，或通过土地市场招、拍、挂等形式获得土地。4）主持或协助公司领导进行项目谈判，完成项目相关协议的草拟和签署。5）负责与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调等工作。6）组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向公司领导提出竞标建议。7）组织进行竞买投标文件的准备，递交竞买申请书及竞标投标文件，配合公司领导进行竞标工作。8）跟进和监督土地或项目转让合同的履行，负责合同款的支付和补充协议的签

29、订工作。4. 项目可研论证1）进行项目初选，提出初选建议。2）提出项目可研计划与可研小组建议名单。3）组织项目可行性研究，提出初步产品定位，组织相关部门编制项目可行性研究报告。4）组织项目可行性研究的评审会，为项目投资决策提供信息。5. 项目定位策划1）研究具体项目的产品定位，提出新项目的具体定位报告。2）协助规划设计部确定项目的户型方案及外立面方案。3）负责组织相关部门深化、细化项目产品定位。6. 营销策划1）组织经纪公司进行本地项目的整体营销策划工作，审核本地项目的营销策划方案和价格方案。2）审核区域中心、城市公司的项目整体营销策划方案，并监控实施状况。3）审核本地项目的营销主要节点进度计

30、划，并审核区域中心和城市公司的项目营销计划。4）提出本地项目和城市公司项目售楼处、会所、样板间等的配置建议，并根据规划设计部要求参 与相关材料选型评审。7. 销控管理1）负责城市公司项目营销承包商（市场调研、营销策划、销售代理、广告制作等）的资质审查、 招标与合同签订工作；审核区域中心项目营销承包商招标合同。2）组织评审本地项目和城市公司营销承包商的服务方案、监控其服务状况与评价其业绩；审核区 域中心营销承包商的营销策划方案、定价方案。3）负责拟定本地项目和城市公司营销预算方案，并组织方案评审；审核区域中心营销预算方案。4）负责本地项目销售过程中对经纪公司的协调、组织工作。5）负责对样板房物品

31、的登记造册、交接、处置、调配使用和管理。6）审核权限范围内的销售进度计划和销售价格的调整。7）督促经纪公司签定合同后的催款工作。8. 品牌规划管理1）负责公司品牌分析、定位和规划工作。2）审核项目品牌推广策略与计划。3）对城市公司和区域中心的品牌推广工作提供专业支持和指导。9. 设计配合1）参与概念设计任务书和成果的评审。2）参与深化方案的评审。3）参与初步设计任务书和成果的评审。7.规划设计部职能部门使命是公司的产品研究、设计中心，它通过产品研究策划、方案设计、初步设计、跟踪施工图设计和 产品实施，确保项目产品能够实现公司项目定位，保证公司产品的合理性和先进性，提高项目综合效 益，建立公司在

32、产品设计上的核心能力。部门职能1. 设计与勘察单位选择和管理1）负责办理地震安全性评价和交通评估并取得相关报告。2）负责建立设计与地质勘察相关供方（设计单位、设计监理、外部专家、勘察单位）资源库，并 将符合公司合作伙伴要求的有关资料汇总至工程管理部建立的合作伙伴信息库。3）组织或参加规划与建筑设计、岩土工程勘查单位、初步设计、景观及标识设计（方案、初步设计与施工图）、室内装修方案与深化方案设计、泛光照明设计单位的考察、资格审查、技术标书编制、合同谈判与签订工作。4）负责办理本地项目部政策、法规规定的设计单位招标备案手续。5）负责与设计单位的协作、联络、绩效评估与费用管理等工作。6）负责设计专家

33、资源的统一管理。2. 产品研究1）负责建立、健全公司产品标准体系，对项目产品标准的使用进行监督与指导。2）收集和分析产品设计资料，研究产品发展趋势，开展各类产品的研究。3）组织总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题，拟制、修订、完善公司开发项目的产品标准。4）负责产品标准的推广、落实工作，监督和检查产品标准执行情况。3. 项目可研1）参与项目可研调研，对市场调研报告和可研报告提出设计方面的专业建议。2）负责在项目可行性研究阶段提出产品概念规划草案，并就有关设计思路与研发部进行沟通、评 估。4. 概念方案设计1）制定设计计划。2）编制概念设计任务书，并组织评审。3）组织方案招标工作，编制概念设计招

34、标文件的技术标书，并参加答疑和评标工作。5. 方案设计1）编写方案设计任务书并组织评审，协调和监督设计计划的完成情况。2）组织对方案设计进行评审（内部、外部专家），对设计供方的设计质量、服务、时效等作出评估。3）根据项目需要委托进行日照分析和交通分析等工作。4）负责景观、室内装修和泛光、标识的方案设计，并组织相关部门进行方案设计评审。6. 初步设计1）组织本地项目初步设计的考察和研究，组织确定产品技术方案、系统档次和配置，提供品牌建 议，为分项招标提供技术条件，编制项目产品标准并组织评审。2）编制本地项目的初步设计任务书并组织评审。3）负责本地项目的景观、泛光、标识的初步设计，室内装修深化方案

35、设计。4）组织对本地项目初步设计、室内装修深化方案设计的评审，参加异地项目的初步设计评审。7. 施工图设计1）组织本地项目的景观、标识施工图设计单位的考察和研究。2）编制本地项目的景观、标识施工图设计任务书并组织评审。3）负责本地项目的景观、标识的施工图设计，并组织相关部门进行评审。4）参加本/异地项目施工图设计图纸的评审。5）负责本地项目家具配饰的设计及布置。8. 设计成本控制1）参与目标成本相关指标的确定。2）负责推行限额设计方法确保职责范围内设计成本控制在目标成本内。3）根据设计评审的结论，对超出目标成本的设计方案进行调整修正。4）按权限对本地和异地项目设计变更进行审核，确保满足目标成本

36、的要求。9. 材料设备研究及定板定样1）根据公司的材料设备研究计划进行相关领域的设计技术研究，协助工程管理部完善公司材 料设备信息库。2）初设阶段提出设计标准和设计计划并提交工程管理部，参加项目材料设备初步选型讨论。3）进行项目材料设备研究并提出项目材料设备选型建议，组织材料设备选型评审，提供用于材料 设备招标的设计成果。4）根据工程管理部提供的样品，组织样品评定。10. 相关技术研究1）负责开展与项目产品效果、使用功能等方面有关的材料、技术研究，提出研究报告。2）负责跟进市场动态（包括市场需求、竞争对手楼盘、政策导向等），开展专题设计研究。11. 协调配合1）组织设计单位相关专业人员配合前期

37、开发部在报建过程中与报批主管部门进行设计沟通，并完 成图纸修改等工作。2）协助研究发展部参与项目商务谈判，提供专业意见。3）按权限参与招投标工作，参加相关技术文件编制及确认，保证采购材料设备符合设计要求。4）配合销售提供相关设计资料。5）配合工程管理部、本地项目部，提供现场的设计技术服务。12. 技术档案管理1）收集、归类、归档、管理相关设计技术档案（包括异地项目的方案及施工图）。8. 工程管理部职能部门使命是公司的工程技术与招标采购管理中心，它通过招标采购与工程技术标准、管理规范的建立，有 效指导、监管项目工程技术管理状况，提升公司工程质量，建立公司的工程技术管理的核心能力。部门职能1. 工

38、程技术研究与管理1）负责搜集行业、竞争对手的工程技术数据，掌握当前房地产行业工程技术发展状况，建立公司 工程技术信息库。2）研究公司工程管理状况，编制工程技术标准、施工工艺控制标准等，并组织实施。3）审查各项目施工组织设计，主持项目重大工程技术问题的解决方案的论证和审定。4）收集、汇总、分析工程信息，建立工程案例信息库。5）制定技术数据管理制度，对项目技术、施工数据管理情况进行检查和监督。2. 材料设备研究与应用1）跟踪新型建筑材料、建筑设备发展动态，收集有关信息及数据，建立公司材料与设备信息库。2）在可研阶段和定位阶段提出新材料、新设备、新技术应用建议，并组织专题论证。3）负责新技术、新工艺

39、、新材料、新设备的推广与应用指导、监督。4）初设阶段组织规划设计部和成本管理中心进行材料设备初步选型讨论。5）根据确定的材料设备设计标准，编制和及时更新 材料设备采购控制表，并提交项目总监和公司总助审批。6）根据材料设备成本目标，提出材料设备选型建议，参加材料设备选型定板工作。3. 合作伙伴和战略合作伙伴的管理和评价1）建立战略合作伙伴管理体系，组织战略合作伙伴的考察、评估、谈判和签约工作。2）组织对战略合作伙伴的绩效评价工作。3）搜集材料设备与工程承包商（包括监理单位）的信息，汇总设计类、营销类等其它供方信息, 建立公司合作伙伴信息库。4）定期组织对合作伙伴的评价工作，建立和维护合格供方清单

40、。5）指导、监查城市公司和区域中心建立供方管理体系与供方信息库。4. 招标管理1）组织供方提供招标、邀标范围内的材料设备样品，并提交规划设计部确定样品。2）负责公司招标范围内工程供方和材料设备的招标组织工作。3）组织公司招标范围内的材料和工程供方的招标文件技术标书编制，并组织招标文件评审。4）组织公司招标项目的公告、考察、投标资格预审、发标、答疑、开标、评标、定标等工作。5）发布所负责招标项目的中标通知书。6）对中标单位提供的样品和实物进行封样，并移交项目部。7）负责职责范围内材料设备的采购通知和供应组织。5. 市政工作1）负责在项目论证阶段进行市政条件调查，及在项目部接手市政之前的有关市政工

41、作。2）负责对项目部的市政方案评审。6. 工程质量管理1）负责建立公司工程质量管理标准，并组织实施。2）制订项目的质量控制要点并与各项目确认。3）负责对项目工程进度、质量、安全文明施工情况的检查和监督。4）跟踪项目工程质量通病防治情况，并汇总分析和总结。7. 工程进度管理1）组织总包单位施工组织设计的评审。2）审核各项目工程施工总体进度计划。3）监督各项目工程专项计划的实施，并提出整改意见。8. 工程保证担保管理1）负责建立、完善公司工程保证担保体系。2）工程保证担保新品种的开发与研究，关注工程担保市场发展情况，对于新政策制度，编制应对 措施。3）负责选择工程保证担保公司，确定框架合作方案。4

42、）监督、总结各项目工程保证担保实施情况。5）负责工程保证担保的宣传工作。9. 设计配合1）参与项目概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计的评审。2）参与重大技术和设计方面的变更评审。3）参与施工图会审。10. 项目收尾管理1）组织工程维护保修工作2）对维保中出现的工程质量问题和质量通病及时总结分析，形成案例库并共享。3）负责审核和监督商业客户提出的工程改造、装修等申请。4）城市公司和区域中心项目收尾工作进行管理。9. 运营管理部职能部门使命是公司的运营管理中心，它通过经营计划管理、项目计划体系与流程体系的建立、公司经营资产 规划与运作，保证公司与项目的有效运营，提升公司管理效率和竞争力。部门

43、职能1. 组织管理1）根据公司中长期战略规划与年度经营计划的要求，提出公司管控模式设计、组织机构设置、岗 位设置方案。2）组织制定区域中心、城市公司的组织架构与岗位设置方案。2. 计划管理1）负责建立、健全公司计划管理体系，并组织实施。2）根据公司战略和年度经营目标，组织编制年度经营计划，组织确定各部门年度工作目标和签定 部门/项目经营责任书。3）组织编制项目一级计划，并审核项目部、城市公司组织编制的项目二级计划。4）编制项目投资指导书，并审核项目部编制的项目开发指导书。5）监督各部门制定部门年度、季度、月度部门工作计划，并定期收集部门工作总结报告。6）组织计划调度会，总结和分析项目计划与部门

44、计划完成情况，提出预警或调整建议。7）负责年度经营计划执行的监督、评估与考核。3. 资产运作与管理1）根据公司战略，制订经营性资产总体规划。2）提出经营资产的经营方案，并监督方案的实施和落实。3）负责经营性资产的转让、置换和并购等运作的投资测算、商务谈判、决策支持、合同签定与执 行监督。4）负责持有经营性资产的产权、安全性与合同管理。5）负责本地项目经营性资产的出租管理，审核城市公司和区域中心经营性资产的出租方案。6）负责散房和尾房的管理。7）负责公司资产台帐的管理。4. 商业经营管理1）提出并下达对商业经营部门的经营指标。2）收集和分析商业经营部门反馈的经营数据与信息，提出改进意见。3）对商

45、业经营部的经营绩效进行考核和评价。5. 流程建设与管理1）负责流程管理体系的建立与运行维护工作。2）检查和监督业务流程管理体系执行情况。3）组织流程的优化工作。4）指导项目部与异地城市公司及区域中心的流程体系建立工作。6. 信息化管理1）负责公司IT规划，组织公司信息化建设。2）负责公司信息化平台的选择、实施和推广工作，整合不同信息平台的接口。3）负责公司内部计算机、内外网的运行管理、维护及修理工作。4）负责办公自动化电子设备和网络通信设施及配套易耗品的采购。5）参与公司开发业务中关于小区网络建设的可行性研究和实施工作。10. 成本管理中心职能部门使命是公司项目成本的主控部门 ，它通过项目成本

46、控制指标制定、分解及项目实施阶段成本全过程审核、控制工作，保证公司成本目标的实现。部门职能1. 成本管理体系的建立1）负责建立和完善公司成本管理体系，管理和控制项目整体成本。2）负责建立项目目标成本责任体系，组织落实并提供考核依据。3）负责建立项目成本监控预警机制。2. 成本策划1）参与项目拓展阶段的工作，在项目可行性研究阶段进行成本和经济效益估算。2）负责在设计阶段提出限额设计成本和控制建议，并组织设计部门进行建安成本的测算、概算和 预算，组织制定项目目标成本。3）负责营销策划费、广告制作费、销售代理费、售楼处、样板间等销售费用的成本控制指标的制4）组织编制项目目标成本和责任成本，并负责落实

47、和监督。3. 成本动态信息收集1）负责收集、整理公司范围的有关成本信息，建立成本信息库。2）负责研究材料造价方面信息，建立公司材料、设备价格信息库。3）负责指导、监督项目建立动态成本信息台帐。4）负责收集和录入项目动态成本，并进行汇总和分析，提出目标成本调整建议。4. 成本动态管理1）负责对项目超出目标成本控制范围内的支出进行会签，控制目标成本的非预期超支。2）负责对项目成本进行监控，对超出预期成本变动范围的情况启动预警程序。3）负责审核项目工程、材料设备、技术服务、营销服务合同进度款结算申请。4）按权限审核项目的设计变更、工程洽商费用，提出成本控制意见。5）按权限审核项目部材料认价结果。6）

48、负责施工单位已完工程进度报量的审核。5. 成本分析及效益评估1）负责收集、分析已完工项目的成本经济指标。2）负责项目后成本分析评价及效益评估。6. 成本档案管理1）负责收集和整理项目工程报价和结算等经济资料并及时归档。7. 合同管理1）负责标准合同的管理。2）负责工程、材料设备合同（经济部分）的拟订，各专业部门负责各自专业合同条款的拟订。3）参与权限范围内合同的谈判，并对合同进行会审、修改和会签。4）负责公司合同的登记、保管、结案，合同台账的建立和合同文本的存档保管工作。5）负责组织对合同履约情况的检查和监督。6）负责跟踪监督合同主办部门履行合同。8. 招投标管理1）负责招标文件经济标的起草编

49、制工作。2）负责权限范围内经济标的评标工作。11. 客户服务中心职能部门使命是公司的客户服务与客户资源开发中心，它通过规范化、亲情化、个性化的服务，提升客户满意 度和品牌忠诚度，促进公司市场占有率与公司竞争力的提高。部门职能1. 客户服务体系建设1）建立公司客服管理体系，并指导项目部和项目公司建立客服管理体系。2）收集公司现有客户资源，建立公司客户资源库。3）整合和管理公司客户资源，开展客户资源的二次开发。2. 客户关系管理1）负责售后客户关系的维护和保养，建立售后客户档案。2）建立回访制度，开展客户回访工作。3）筹办客户联谊活动，定期出版客户服务通讯。4）组织重大的客户服务宣传工作。5）进行

50、重点客户的跟踪管理工作。3. 客户代表管理1）建立公司客户代表管理体系。2）根据需要邀请客户代表参加专题座谈会或个别访谈，搜集客户需求、生活方式等最新信息以及 客户的相关建议。3）聘请客户代表参加公司新策略的论证和宣传。4）根据需要，请客户代表参与项目竣工入住前的验收。4. 客户承诺管理1）跟踪诊断相关部门对客户的承诺，发现问题及时提出修正建议。2）提出公司关于承诺的意见建议。5. 销售服务与售后服务管理1）参与项目竣工验收，对不符合验收标准的工程，提出整改建议。2）负责面积测绘及测绘成果上传、备案等工作，制作房屋装户表以及业权份额统计表。3）负责销售合同的审核及签订后的销售合同管理和台帐管理

51、。4）负责本地项目小产权证的办理。5）组织客户入住管理工作。6. 客户投诉处理1）建立、健全客户投诉的接待、处理和处理结果的跟踪及回访流程。2）对客户投诉进行分类，并建立分类处理的流程与标准。3）记录客户投诉信息，并管理客户投诉档案。4）分析客户投诉，将客户投诉信息传递到相关部门，跟进客户投诉处理结果，并及时回馈客户。5）记录、整理、分析客户投诉处理状况，提出相关改进建议，并回馈到相关部门。6）协调落实客户投诉的房屋维修。7. 客户满意度调查1）组织开展公司的客户满意度调查活动。2）分析客户满意度调查结果，并定期向管理层报告。3）将客户满意度调查和分析结果回馈相关部门，提出改进建议和要求。8.

52、 业权研究及推广1）负责业权方案在项目中的全面落实实施，跟踪实施效果及业主回馈， 并对方案进行修订及完善。2）针对性地组织开展业权培训及推广工作，并努力挖掘宣传管道，扩大业权研究的社会认识度。9. 物业策划与物业管理1）定位阶段提出物业策划方案。2）组织本地项目物业管理公司的选择工作，并与其签订物业委托管理合同；审查城市公司物业管 理公司合同。3）组织物业公司对本地项目的交楼验收，并与物业公司办理房屋交接手续。4）负责与本地项目物业公司办理各项费用的结算工作。5）协助本地物业公司成立“业主大会”、业主委员会”等工作。10. 其它配合工作1）参与项目定位评审，从客户体验角度提出合理建议。2）参与

53、设计各阶段的成果评审，提出合理建议。3）配合前期开发部完成销售许可证、大产权证的办理工作。12.商业经营部职能部门使命是公司本地和城市公司商业资产的经营部门，它通过商业定位、招商策划与实施来为公司拓展商 业业务。部门职能1. 商业定位与设计配合1）可研阶段提出商业初步定位，定位阶段提出深化的商业定位，并参加项目定位评审。2）根据商业定位和招商目标的商业需求，提供基本的商业建筑要求（例如层高、柱距、荷载、用电量、燃气、上下水等）。3）参加设计成果商业部分的评审，提出合理意见。2. 招商策划1）根据商业定位提交商业策划方案和价格方案，设计招商渠道，提出招商策略，并结合市场价格水平提出明确的租金价格和建议销售价格；审核区域中心的商业策划方案与价格方案。2）收集各种招商信息，编制、设计招商宣传数据和招商宣传广告。3. 招商管理1）积累商户资源，建立完整的营运商档案，统一管理主力店商业资源。2）根据项目需要，负责选择招商合作伙伴，并对其进行招商管理，共同完成招商工作。3）负责所有项目的主力店及本地项目散铺的招商谈判、签约和执行工作；指导、审核和监督城市 公司散铺招商工作。4）为投资者提供综合咨询服务。4. 商业运营管理1）负责办理承租手续，签署租赁合同，按合同收取租金等