房地产开发经营的建筑工程项目管理分析研究

1、房地产开发经营的建筑工程项目管 理分析研究 摘 要：本文根据多年建筑工程实践管 理经验，从开发、规划设计、施工以及三者 协调管理和促进等方面详细分析阐述了房 地产开发经营的建筑工程项目管理的实质 和涵义。 关键词：房地产； 建筑工程项目； 项 目管理； 协调；平衡 1 前言 近年来， 房地产业在国民经济中的地位 日趋重要， 它的迅猛发展已使其成为了国民 经济的支柱产业。从产业的发展史来看，我 国的房地产业仍然处于成长期， 仍然处于以 市场化、产业化、专业化的房地产生产和供 应机制取代传统的、 自给自足的生产方式的 转轨期。 房地产的工程管理工作正逐步走向 完善化、成熟化。房地产开发经营中的工程

2、 管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中， 其主要内容按过程顺序可分为规划设计管 理、开发管理、施工管理和物业管理四个部 分。对房地产开发企业而言，做好工程全过 程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘 获得成功的先决条件。本文主要分析房地产 工程管理之间的协调平衡衔接问题。 2 开发管理 开发管理是指房地产开发企业为顺利 完成工程项目的开发而对公司内部的人事、 财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和 管理，也是企业为成功实现规划管理、施工 管理及物业管理所采取的经营模式。 工程部门代表开发商对工程项目的建 设进行管理， 其主要内容包括物料的采购及 库存、施工企业的确定与协调、施工质量及 进度的控

3、制、相关合同的管理、必要的细部 结构设计的变更、报建等。 财务部门负责企业的资金管理， 并提供 能够显示企业财务状况及经营成果的定期 报表，其主要内容有三块：建立工程项目的 融资计划、 施工单位的工程款的发放以及开 发企业自身营业费用的处理。 销售部门就是要把企业开发的产品 楼房卖出去，其工作内容有以下几个： 促销方式的选择、 销售价格的制定以及销售 渠道的建立。企业人事部门的管理工作是： 对项目开发相关人员的工作进行分配、 对人 员的资料进行管理、 绩效考核及激励体系的 建立等。 而后勤部门就是对项目建设提供生 活上的保障。 开发管理其目标及原则就是要整合企 业的人力、物力和财力，建立一系列

4、科学、 规范的运作流程， 以现代化的信息管理为依 托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的 住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部 的经营，核心在于工程项目的开发过程，而 控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新 是开发运营过程中的具体要求。 3 规划管理的重要涵义 规划管理就是对规划设计过程的管理， 房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委 托给相应设计单位来完成就必然要对规划 设计的成本、进度及目标进行控制和管理。 房地产企业可建立或采用规划管理系统来 对规划设计进行管理。 即规划管理应用软件 与规划设计软件是相对独立的“两套”专 业化软件，前者面向的是“管理”，后者面 向的是“设计”。 规划管理

5、和规划设计关系非常密切， 规 划管理系统建设的重要目标之一就是提高 规划设计成果审查和管理水平。 规划管理信 息系统与规划设计关系的核心是： 保证规划 设计成果满足工程项目规划的要求， 通过计 算机提供的各种审查工具， 提高规划设计管 理的水平。要做的具体工作包含以下几点： 开发商对于工程项目的规划设计要点、 原则进行确定，作为管理系统中输入要件， 在规划完成后要对规划方案进行检验与评 估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行 调整，并最终选择设计方案。 规划管理应尽量减少对规划设计工作 习惯的改变。 为了可以在计算机中自动计算、 查询、分析各种规划指标，需要将以前面向 制图的规划图，改成面向

6、GIS 空间分析的数 字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设 计人员原有工作习惯的改变， 可以只对需要 计算的要素提出标准要求， 要求规划设计人 员在制作这些图层时， 按照一定的图层分层 和编码进行设计， 其他要素包括一些修饰性 的图素可以放宽要求。 提出合理的规划设计分层编码标准。 由 于目前许多规划设计单位都使用 AutoCAD进 行规划设计，因此需要根据上述原则，在已 有国家标准、部门标准、地方标准的基础上 建立一套完整的规划图AutoCAD分层标准， 向有关的规划设计单位发放。同时，制定相 应措施， 保证房地产开发企业及规划管理部 门可以使用规划管理信息系统对设计单位 提交的规划设计方案进行审查。 通过计算机进行规划设计成果审查。 如 果规划设计单位报送上来的设计方案符合 系统规定的一定的格式标准， 规划管理系统 可以将规划图导入系统，与地形图、管线图 等图层进行叠加显示