分期付款房屋买卖合同

1、分期付款房屋买卖合同篇一：房屋买卖合同（分期付款）房屋买卖合同买方：（以下简称甲方）身份证号码：住所： 卖方:（以下简称乙方）身份证号码：住所：第一条 为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下，乙方自愿将下列房屋卖给甲方所有；房屋坐落于；买卖双方均清楚该房屋产权及面积现状，并确认该房屋是以现状出售；第二条 甲乙双方商定成交价格为人民币（大写：该价格包括房屋的附属设施；付款方式：合同签订后，当事人双方同意按下列方式交付房款：分期付款：1、甲方于签订本合同当日，交付乙方履行合约保证金人民币（大写：）；2、甲方于该房屋办理更名手续成功之时，将扣除履行合约保证金后的余款人民币（大写：）交付于乙方；第

2、三条 乙方在该房屋更名成功当日将上述房屋交付给 甲方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让；第四条 乙方于甲方交清全部房款当日（工作日）到房 管部门及开发商办理房屋更名手续；第五条违约规定：买卖双方规定，违约方应按照房屋成交价（即总价）的10%即人民币（大写：）作为违约金支付给守约方，若实际损失大于违约金时，违 约方还应承担赔偿责任；第六条逾期付款违约责任：甲方如未按照本合同规定时间付款，按下列方式处理： 按预期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾 期房价总额的万分之 3的违约金，即人民币（大写： ），

3、合同继续履行；2、逾期超过7日后，乙方有权解除合同。乙方解除合 同的。甲方按房价总额的10%即人民币 （大写）向乙方支付违约金。甲方愿意继续履行合同的，经乙方同意，合同继续履行，自本合同 规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期房价总额万分之5的违约金，即人民币（大写：）；第七条 因合同发生争议，由当事人双方协商解决。协 商不成的，依法向人民法院起诉。第八条 本合同经当事人双方签字盖章即生效，本合同式两份，当事人各执一份，具有同等法律效力。甲方：乙方：电话： 电话：签订时间：签订时间：篇二：房屋转让分期还款协议书篇三：简单的房屋买卖合同（分期付款）房屋买卖合

4、同买方：（以下简称甲方）身份证号码：住所： 卖方:（以下简称乙方）身份证号码：住所：第一条 为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下，乙方自愿将下列房屋卖给甲方所有；房屋坐落于；买卖双方均清楚该房屋产权及面积现状，并确认该房屋是以现状出售；第二条 甲乙双方商定成交价格为人民币（大写：该价格包括房屋的附属设施；付款方式：合同签订后，当事人双方同意按下列方式交付房款：分期付款：1、甲方于签订本合同当日，交付乙方履行合约保证金人民币（大写：）；2、甲方于该房屋办理更名手续成功之时，将扣除履行 合约保证金后的余款人民币（大写：）交付于乙方；第三条 乙方在该房屋更名成功当日将上述房屋交付给 甲方。该房

5、屋占用范围内土地使用权同时转让；第四条 乙方于甲方交清全部房款当日（工作日）到房 管部门及开发商办理房屋更名手续；第五条违约规定：买卖双方规定，违约方应按照房屋成交价（即总价）的10%即人民币（大写：）作为违约金支付给守约方，若实际损失大于违约金时，违 约方还应承担赔偿责任；第六条逾期付款违约责任：甲方如未按照本合同规定时间付款，按下列方式处理：按预期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第 二日起至实际金额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾 期房价总额的万分之 3的违约金，即人民币（大写：），合同继续履行；2、逾期超过7日后，乙方有权解除合同。乙方解除合

6、 同的。甲方按房价总额的10%即人民币 （大写）向乙方支付违约金。甲方愿意继续履行合同的，经乙方同意，合同继续履行，自本合同 规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日 止，甲方按日向乙方支付逾期房价总额万分之5的违约金，即人民币（大写：）；第七条 因合同发生争议，由当事人双方协商解决。协商不成的，依 法向人民法院起诉。第八条 本合同经当事人双方签字盖章即生效，本合同一式两份，当事人各执一份，具有同等法律效力。甲方：乙方：电话： 电话：签订时间：签订时间：篇四：房屋买卖合同（分期付款）房屋买卖合同卖方：（以下简称甲方）身份证号码：买方：（以下简称乙方）身份证号码：根据中华人民共和国经济

7、合同法、 中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方 在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产 签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在市区拥有的房产（别墅、写字楼、 公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为平方米。（详见土地房屋权证第号）。；第二条 上述房产的交易价格为： 单价：人民币元/平方米。总价：人民币 元整（大写： 佰万仟佰拾元整）。该价格包括房屋的附属设施（等物品）；付款方式：合同签订后，当事人双方同意按下列方式交付房款：分期付款：1、乙方于签订本合同当日，交付甲方履行合约定金人民币（大写：）；2、乙方于日之内交首付人民币

8、元（大写）。3、乙方于该房屋办理更名手续成功之时，将剩余部分房款人民币（大写：）交付于甲方；4、甲方于 日之内将房屋户口迁出并办理土地使用证。乙方将尾款人民币（大写）支付给甲方。第三条 甲方应于房屋办理更名手续成功之日起天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将 等费用结清，若发现有陈欠的采暖费、物业费，乙方有权向 甲方追讨，甲方必须支付。第四条税费分担：甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳 办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税 费各自承担所需费用。第五条违约规定：买卖双方规定，违约方应按照房屋成交价（即总价） 的%，即人民币 （大写：）作为违约金支付给守

9、约方。第六条本合同主体：1.甲方是共人，委托代理人即甲方代表人。2.乙方是，代表人是。第七条 因合同发生争议，由当事人双方协商解决。协 商不成的，依法向人民法院起诉。第八条 本合同经当事人双方签字盖章即生效，本合同 一式两份，当事人各执一份，具有同等法律效力。第九条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补 充约定经双方签章与本合同同具法律效力。甲方：乙方：电话： 电话：签订时间：签订时间：篇五：略论中的担保条款内容提要分期付款房屋买卖是房屋买卖中较多采用 的形式，其核心内容乃为使买受人确实地获得房屋，而出卖 人安全地收回全部房款。因而，该类合同中的担保条款就具 有重要的意义。中的担保条款除传

10、统担保方式外，主要有失 权条款、期限丧失条款、抵押权设定条款和所有权保留条款。 文章对上述三种条款的法律构造及其效果作了较为细致的 分析，同时认为，三种方式各有利弊，当事人根据具体情况 择一行使，以确保其利益。关 键 词分期付款/失权条款/抵押权/所有权保 留正文中图法分类号：；文献标识码：a 文章编号：10043926（1999）030184（ 3）随着房地产交易市场的逐步发育成熟，分期付款房屋买 卖大量出现。所谓分期付款房屋买卖是指约定买受人于支付 首期房款后即可占有使用房屋，余款按月或分期支付的特种 房屋买卖形式。该种买卖的核心内容为使买受人确实地获得 房屋，而出卖人安全地收回全部房款。

11、如何实现这一目标， 是房屋分期付款买卖合同中担保条款所要承担的任务。实践 中，担保方式不同，担保条款内容也因而各异，其中诸多法 律问题需要解决。所以，对的担保条款法律效力或效果予以 界定，有着重要的理论和实践的意义。典型的债权担保方式，根据我国担保法的规定，有 保证、抵押、质押、留置和定金五种，在房屋买卖中以保证、 抵押等最为常见。保证系第三人以其信用为房屋买受人提供 担保，当买受人不履行付款义务时，由保证人代为履行或承 担赔偿责任。保证以人的信用为基础，具有债权性，而且买 受人寻找保证人也并非总是易事，故以保证作为房屋买卖的 担保方式有着较大的局限性。 抵押系以不动产（不动产物权） 或价值较

12、大的动产为标的物的物权性担保，虽在担保功能上 有其优越性，但由于房款数额较大，且一般房屋买受人未必 有相当价值的财产可资提供，所以其适用范围也颇受限制。 质押与抵押有着同样的局限，留置与定金担保或者鲜有适用 可能，或者担保功能不足，均很难适应房屋分期付款买卖的 特殊需要。有鉴于此，实践中逐渐发展出以下几种担保条款（方式），即出卖人与买受人约定， 如买受人一次怠于付款， 买卖合同当然失其效力（失权条款），或者买受人因此丧失 期限利益，应立即支付全部价款（期限丧失条款）；或者房 屋所有权于合同成立后即转归买受人享有，但出卖人同时于 房屋上设定抵押权（抵押权设定条款）；或者出卖人在全部 价款支付以前

13、，保留标的物所有权（所有权保留条款），诸 此等等。上述担保条款效力如何，值得讨论，以下分述之：（一）失权条款或期限丧失条款。失权条款和期限丧失 条款皆规定买受人之需有一期价款未予支付，则出卖人得终 止合同而取回标的物或要求买受人支付全部价款。买受人基 于经济上弱者的地位，常有不能预测的经济困境发生，出卖 人常得借其优越地位，以买受人有轻微违约行为而解除合同 收回房屋，对买受人极为不利。尤其是在有的合同中，更规 定出卖人在解除合同时得扣留买受人已支付房款，其不公平 性更为显然。为保护买受人免受不公平条款的损害，各国法 律皆对此设有特别的限制性规定。如瑞士债务法规定须买受 人积欠两期以上价款且所欠

14、金额已达全部金额的1 /10以上， 出卖人方得请求全部价款的支付。我国台湾地区民法 将前述价金比例提高到 1/5.我国合同法（草案）第164 条也规定：“分期付款买卖的出卖人只有在买受人连续两次 未支付价款，并且未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，才可以请求买受人支付到期以及未到期的全部价款 或者解除合同。”“出卖人解除合同的，可以向买受人请求 支付该标的物的使用费。”虽然此法尚未获通过，但司法实 践处理类似案件通过司法解释途径应参照此规定办理，有不 符上述规定的约定，应认定无效。当然，如当事人有高于上 述标准的约定，为出卖人须于买受人连续三期迟延付款且迟 延付款金额已达全部金额的 1

15、 /4时才得解除合同或要求支 付全部价款，应予允许。因为上述规定意在保护房屋买受人， 故当事人有优于法律规定而予买受人更佳保护的约定当属 有效。应注意者，当事人约定解除合同时扣留买受人全部已付价金 的，应为无效。出卖人得扣留部分，不得超过相当于该房屋 的通常使用费用，如有毁损情形，再加上损害赔偿金额。房 屋在交付与返还时减值是否应由买受人予以赔偿，法无明 文，我们认为应依过错原则由过错方赔付。但此减值不包括 房屋正常使用下的耗损，对订立合同所支出费用也不予赔 偿。（二）抵押权设定条款。根据该条款，房屋所有权自合 同成立时起即归买受人享有，为担保价金债权实现，出卖人 得同时对该房屋设定抵押权，当

16、买受人不支付价金时，出卖 人得依抵押权拍卖或变卖房屋并以其价款优先受偿。此种约 定，较好地解决了抵押担保方式的标的问题，即买受人毋需 另寻抵押而在买卖标的房屋上直接设定抵押权。对于这种设 定抵押权的方式，如何与传统抵押权理论相调和，学者有不 同看法。因为依传统抵押权理论，抵押物应为交易物外的物 品，抵押权设定条款与此显有未合。有人认为，房屋所有权 依买卖合同移转给买受人后，出卖人与买受人间的权利、义 务关系即发生了质变，买卖合同变成了借贷合同，双方合同 变成了单务合同，作为买卖合同标的房屋已独立于由买卖合 同演变过来的借贷合同，自然可以为此合同作担保（注：参 见赵立红：公房出售地分期付款与房屋

17、抵押，法学 1992年第3期，第24页。）。此说虽然解决了分期付款抵 押担保设定与抵押物不应为交易标的物的传统理论的一致 性问题，但其论证却存在严重缺陷，因为房屋买卖合同怎样 在房屋所有权移转给买受人后变为单务借贷合同的，论者并 未给出任何法理依据，在买卖合同作另造一个借贷合同，且 不说欠缺理论基础，是否合于当事人本意也大可怀疑。照这 种认识，如甲将某物卖于乙，并先将买卖标的物交付于乙， 乙在某期限内付款时，均应有两个合同存在，一为买卖合同， 一为借贷合同，这一看法的错误，不言自明。如果前述论证 不成立，对于分期付款房屋买卖抵押权设定基础就应另寻根 据。依笔者之见，不妨更正关于交易标的本身不得

18、为抵押标 的传统认识，因为抵押担保核心在于以买受人所有财产担保 债权实现，究竟抵押标的物从何而来并非根本。所以在法律 解释上自不妨认可交易标的物在所有权转移后得设定抵押， 更何况分期付款房屋买卖中买受人须支付首期价款后方可 取得房屋所有权，房屋所有权价值可作为未支付房款的担保。故以所买房屋为抵押标的完全可以实现担保目的。至于 出卖人在何种条件得实行抵押权，笔者认为应依前述分期付 款买卖的一般规定办理为妥。（三）所有权保留条款。所有权保留条款是指约定买受 人先行占有，使用房屋，至交付全部房款后才能取得房屋所 有权的约定。换言之，在支付全部房款后，买受人虽占有并 使用房屋，却不享有所有权，出卖人虽

19、交付房屋但仍保留所 有权，以担保房款债权的实现。所有权保留担保方式在很多 国家都有规定，我国目前对此尚付阙如，所以，其中很多问 题值得探讨。一般而言，附保留所有权条款的，由于房屋所有权并不 即时移转，故在当事人意思表示一致后即可成立，无需办理 登记。但是，正如前面所已表明的那样，房屋分期付款买卖 的核心是既要确保出卖人价金债权的实现，又要让买受人能 确定地获得房屋的所有权。在房屋分期付款买卖中，由于所 有权仍为出卖人享有，完全可能发生出卖人再次出卖房屋而 损害买受人的情况。为救此弊，法律上特赋予买受人以房屋 所有权期待权，即买受人于买卖合同成立后即享有在付清全 部价款时取得房屋所有权的权利。同

20、时，为使期待权具有对 抗第三人的效力，法律设有预告登记制度（注：参见崔建远 等著：中国房地产法研究，中国法制出版社1995年3 月版，第248页。），将标的房屋已出卖情事登记于有关登记簿上。我国目前虽无预告登记制度，但可借助登记备案制 度（注：参见中华人民共和国城市房地产管理法第44条第2款。此规定虽针对房屋预售合同，似可适用于所有权 保留房屋买卖合同中。 当然，这有待于法律的认可。）代替。 当事人在合同成立后，可将该合同及有关文件交存房产机关 登记备案，如出卖人再行重复出卖该房屋，原买受人得主张 其出卖行为无效。所有权保留条款的性质，理论上有不同的认识（注：参 见王泽鉴：民法学说与判例研究第

21、一册，第194196页。）。德国学者blomeyor 教授主张所有权保留为质押说，否认买受人为期待权人，认 为买受人仍是所有权人，不过出卖人于标的房屋上有质权存 在。此说缺陷在于与当事人保留所有权意思不合，且与法律 诸多规定相冲突，未获广泛赞同。日本学者铃木教授认为保 留所有权条款使出卖人与买受人共有所有权，标的物所有权 随价金的支付“削梨”似的逐渐转归买受人。德国raiser教授力主突破传统物权法定原则的限制，以立法或司法认可 买受人对标的物的期待权为物权，从而较好地解决了保留所 有权条款上的诸多问题。我国台湾学者王泽鉴先生则认为买 受人期待权是“在现行法之体系上，横跨债权和物权二个领 域，

22、兼具债权和物权二种因素的特殊权利，系一种物权，但 具有债权上之附从性，系一种债权，仍具有物权之若干特 性。”（注：参见王泽鉴：民法学说与判例研究第一册， 第201页。）笔者倾向认为买受人期待权为物权，理由是： 物权法所规定物权种类，应依社会需要作出调整，在将来制 定物权法时可承认这种特殊物权。而且，买受人期待权借助 预告登记制度的建立而具有公示性，符合物权法关于一般物 权的规定。篇六：略论中的担保条款略论中的担保条款刘德军中图法分类号：；文献标识码：a文章编号：1004 3926（1999） 030184（ 3）随着房地产交易市场的逐步发育成熟，分期付款房屋买 卖大量出现。所谓分期付款房屋买卖

23、是指约定买受人于支付 首期房款后即可占有使用房屋，余款按月或分期支付的特种 房屋买卖形式。该种买卖的核心内容为使买受人确实地获得 房屋，而出卖人安全地收回全部房款。如何实现这一目标， 是房屋分期付款买卖合同中担保条款所要承担的任务。实践 中，担保方式不同，担保条款内容也因而各异，其中诸多法 律问题需要解决。所以，对的担保条款法律效力或效果予以 界定，有着重要的理论和实践的意义。典型的债权担保方式，根据我国担保法的规定，有保证、抵押、质押、留置和定金五种，在房屋头卖中以保证、 抵押等最为常见。保证系第三人以其信用为房屋买受人提供 担保，当买受人不履行付款义务时，由保证人代为履行或承 担赔偿责任。

24、保证以人的信用为基础，具有债权性，而且买 受人寻找保证人也并非总是易事，故以保证作为房屋买卖的 担保方式有着较大的局限性。 抵押系以不动产（不动产物权） 或价值较大的动产为标的物的物权性担保，虽在担保功能上 有其优越性，但由于房款数额较大，且一般房屋买受人未必 有相当价值的财产可资提供，所以其适用范围也颇受限制。 质押与抵押有着同样的局限，留置与定金担保或者鲜有适用 可能，或者担保功能不足，均很难适应房屋分期付款买卖的 特殊需要。有鉴于此，实践中逐渐发展出以下几种担保条款（方式），即出卖人与买受人约定， 如买受人一次怠于付款， 买卖合同当然失其效力（失权条款），或者买受人因此丧失 期限利益，应

25、立即支付全部价款（期限丧失条款）；或者房 屋所有权于合同成立后即转归买受人享有，但出卖人同时于 房屋上设定抵押权（抵押权设定条款）；或者出卖人在全部 价款支付以前，保留标的物所有权（所有权保留条款），诸 此等等。上述担保条款效力如何，值得讨论，以下分述之：（一）失权条款或期限丧失条款。失权条款和期限丧失 条款皆规定买受人之需有一期价款未予支付，则出卖人得终 止合同而取回标的物或要求买受人支付全部价款。买受人基 于经济上弱者的地位，常有不能预测的经济困境发生，出卖人常得借其优越地位，以买受人有轻微违约行为而解除合同 收回房屋，对买受人极为不利。尤其是在有的合同中，更规 定出卖人在解除合同时得扣留

26、买受人已支付房款，其不公平 性更为显然。为保护买受人免受不公平条款的损害，各国法 律皆对此设有特别的限制性规定。如瑞士债务法规定须买受 人积欠两期以上价款且所欠金额已达全部金额的1 /10以上，出卖人方得请求全部价款的支付。我国台湾地区民法 将前述价金比例提高到1/5。我国合同法（草案）第164条也规定：“分期付款买卖的出卖人只有在买受人连续 两次未支付价款，并且未支付到期价款的金额达到全部价款 的1/5的，才可以请求买受人支付到期以及未到期的全部 价款或者解除合同。”“出卖人解除合同的，可以向买受人 请求支付该标的物的使用费。”虽然此法尚未获通过，但司 法实践处理类似案件通过司法解释途径应参

27、照此规定办理， 有不符上述规定的约定，应认定无效。当然，如当事人有高 于上述标准的约定，为出卖人须于买受人连续三期迟延付款 且迟延付款金额已达全部金额的1/4时才得解除合同或要求支付全部价款，应予允许。因为上述规定意在保护房屋买 受人，故当事人有优于法律规定而予买受人更佳保护的约定 当属有效。应注意者，当事人约定解除合同时扣留买受人全 部已付价金的，应为无效。出卖人得扣留部分，不得超过相 当于该房屋的通常使用费用，如有毁损情形，再加上损害赔 偿金额。房屋在交付与返还时减值是否应由买受人予以赔 偿，法无明文，我们认为应依过错原则由过错方赔付。但此 减值不包括房屋正常使用下的耗损，对订立合同所支出

28、费用 也不予赔偿。（二）抵押权设定条款。根据该条款，房屋所有权自合 同成立时起即归买受人享有，为担保价金债权实现，出卖人 得同时对该房屋设定抵押权，当买受人不支付价金时，出卖 人得依抵押权拍卖或变卖房屋并以其价款优先受偿。此种约 定，较好地解决了抵押担保方式的标的问题，即买受人毋需 另寻抵押而在买卖标的房屋上直接设定抵押权。对于这种设 定抵押权的方式，如何与传统抵押权理论相调和，学者有不 同看法。因为依传统抵押权理论，抵押物应为交易物外的物 品，抵押权设定条款与此显有未合。有人认为，房屋所有权 依买卖合同移转给买受人后，出卖人与买受人间的权利、义 务关系即发生了质变，买卖合同变成了借贷合同，双

29、方合同 变成了单务合同，作为买卖合同标的房屋已独立于由买卖合 同演变过来的借贷合同，自然可以为此合同作担保（注：参 见赵立红：公房出售地分期付款与房屋抵押，法学 1992年第3期，第24页。）。此说虽然解决了分期付款抵 押担保设定与抵押物不应为交易标的物的传统理论的一致 性问题，但其论证却存在严重缺陷，因为房屋买卖合同怎样 在房屋所有权移转给买受人后变为单务借贷合同的，论者并 未给出任何法理依据，在买卖合同作另造一个借贷合同，且 不说欠缺理论基础，是否合于当事人本意也大可怀疑。照这 种认识，如甲将某物卖于乙，并先将买卖标的物交付于乙， 乙在某期限内付款时，均应有两个合同存在，一为买卖合同， 一

30、为借贷合同，这一看法的错误，不言自明。如果前述论证 不成立，对于分期付款房屋买卖抵押权设定基础就应另寻根 据。依笔者之见，不妨更正关于交易标的本身不得为抵押标 的传统认识，因为抵押担保核心在于以买受人所有财产担保 债权实现，究竟抵押标的物从何而来并非根本。所以在法律 解释上自不妨认可交易标的物在所有权转移后得设定抵押， 更何况分期付款房屋买卖中买受人须支付首期价款后方可 取得房屋所有权，房屋所有权价值可作为未支付房款的担 保。故以所买房屋为抵押标的完全可以实现担保目的。至于 出卖人在何种条件得实行抵押权，笔者认为应依前述分期付 款买卖的一般规定办理为妥。（三）所有权保留条款。所有权保留条款是指

31、约定买受 人先行占有，使用房屋，至交付全部房款后才能取得房屋所 有权的约定。换言之，在支付全部房款后，买受人虽占有并 使用房屋，却不享有所有权，出卖人虽交付房屋但仍保留所 有权，以担保房款债权的实现。所有权保留担保方式在很多 国家都有规定，我国目前对此尚付阙如，所以，其中很多问 题值得探讨。 一般而言，附保留所有权条款的，由于房屋所有权并不即时移转，故在当事人意思表示一致后即可成 立，无需办理登记。但是，正如前面所已表明的那样，房屋 分期付款买卖的核心是既要确保出卖人价金债权的实现，又 要让买受人能确定地获得房屋的所有权。在房屋分期付款买 卖中，由于所有权仍为出卖人享有，完全可能发生出卖人再

32、次出卖房屋而损害买受人的情况。为救此弊，法律上特赋予 买受人以房屋所有权期待权，即买受人于买卖合同成立后即 享有在付清全部价款时取得房屋所有权的权利。同时，为使 期待权具有对抗第三人的效力，法律设有预告登记制度（注：参见崔建远等著：中国房地产法研究，中国法制出版社 1995年3月版，第248页。），将标的房屋已出卖情事登记 于有关登记簿上。我国目前虽无预告登记制度，但可借助登 记备案制度（注：参见中华人民共和国城市房地产管理法 第44条第2款。此规定虽针对房屋预售合同，似可适用于 所有权保留房屋买卖合同中。当然，这有待于法律的认可。）代替。当事人在合同成立后，可将该合同及有关文件交存房 产机关

33、登记备案，如出卖人再行重复出卖该房屋，原买受人 得主张其出卖行为无效。所有权保留条款的性质，理论上有不同的认识（注：参见王泽鉴：民法学说与判例研究 第一册，第194 196页。）。德国学者 blomeyor教授主张 所有权保留为质押说，否认买受人为期待权人，认为买受人 仍是所有权人，不过出卖人于标的房屋上有质权存在。此说缺陷在于与当事人保留所有权意思不合，且与法律诸多规定 相冲突，未获广泛赞同。日本学者铃木教授认为保留所有权 条款使出卖人与买受人共有所有权，标的物所有权随价金的 支付“削梨”似的逐渐转归买受人。德国raiser教授力主突破传统物权法定原则的限制，以立法或司法认可买受人对 标的物

34、的期待权为物权，从而较好地解决了保留所有权条款 上的诸多问题。我国台湾学者王泽鉴先生则认为买受人期待权是“在现行法 之体系上，横跨债权和物权二个领域，兼具债权和物权二种 因素的特殊权利，系一种物权，但具有债权上之附从性，系 一种债权，仍具有物权之若干特性。”（注：参见王泽鉴：民法学说与判例研究第一册，第201页。）笔者倾向认为买受人期待权为物权，理由是：物权法所规定物权种类， 应依社会需要作出调整，在将来制定物权法时可承认这种特 殊物权。而且，买受人期待权借助预告登记制度的建立而具 有公示性，符合物权法关于一般物权的规定。附保留所有权条款的房屋分期付款买卖，当事人权利义 务的法律构造如下：1.

35、标的房屋的处分。合同成立后，出卖 人应依约交付房屋给买受人（预售房屋须在房屋建成可使用 时交付）。此时，出卖人虽保留房屋所有权，但不得再行出 卖，其所有权受买受人期待权的限制。买受人虽享有使用收 益权，但不享有所有权，故也不得出卖房屋。不过，买受人期待权为一种财产权，得将该期待权予以转让或设定质押， 也可以将房屋出租他人使用。但期待权受让人或质权人仅得 在买受人实际获得房屋所有权时才能行使其权利，法律也同 时认可受让人或质权人得代买受人支付剩余房款以使房屋 所有权移转至买受人而后行使其权利。2.合同解除权。由于保留所有权并不改变分期付款买卖的法律性质，故解除条件 应适用前述分期付款买卖的一般规

36、定。3.第三人侵害房屋所有权时，出卖人和买受人均得提出侵权诉讼。不过，鉴于买 受人的特殊地位，其仅能请求侵权人向买受人承担责任，如 返还房屋或赔偿损失。4.强制执行的排除。房屋虽仍归出卖 人所有，但受制于买受人期待权，故其债权人除对剩余房款 得主张执行外，对房屋本身不得请求执行。 如解除条件成立， 出卖人得等债权人主张解除合同取回房屋而后执行。买受人 在付清全部房款前对房屋不享有所有权，故其债权人也不得 就房屋直接执行，但可代为支付房款使买受人取得所有权而 后执行。5.破产处理。出卖人破产时，其债权人不得将该房 屋列入破产财产，仅得对剩余房款主张权利，道理同于前述。 买受人破产时，有认为出卖人

37、当然可解除合同取回房屋，我 们认为应视解除条件是否成立而定，如买受人或其债权人愿 意支付全部余款，出卖人不得行使解除权；如否，出卖人可 以迳行解除合同。6.房屋瑕疵担保责任。在未付清全部房款 而取得房屋所有权前，买受人除能主张物的瑕疵担保责任外，不得主张权利瑕疵担保责任，因其还不是所有权人，当 然不得主张受让房屋的所有权瑕疵。7.风险负担。房屋因意外灭失所致风险损失应由谁承担，外国法上有所有权人或占 有人承担两种不同立法。笔者认为，当事人有约定的依其内 容，无约定的，因占有人对标的物有更好的管领能力，令占 有人承担较为合理。综上所述，比较的各种担保条款，可以看出，失权条款 和期限丧失条款均受法

38、律强制性规定的限制，当事人不得另 为特级约。根据这类条款，房屋所有权于交付时即登记于买 受人名下，可能产生买受人转让房屋，影响出卖人债权实现 的问题，故对买受人信用应有较为可靠的评估，以防止履约 风险。如买受人信用和程度较高，当无此弊。抵押权设定条 款由于受到流押禁止的限制（注：参见中华人民共和国担 保法第40条。），出卖人不能解除合同取回标的物；同 时，其设定基础有待法律认可， 此为其局限。但其实现有担 保法规定可资运用，从而具有安全、确实的优点。所有权 保留条款在内容上则吸收了前述担保方式的优点，较好地实 现了债权担保功能，但由于很多法律问题尚需立法确认，在 安全性上则不如抵押权设定方式。

39、可见，前书方式各有所长，当事人可依据具体情况选择其一以资利用。收稿时间：1999 01 08【责任XX】王珏篇七：二手房买卖合同（修订版）二手房买卖合同身份证号码： 身份证号码： 根据中华人民共和国经济合同法、中华人民共和 国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、 乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购 买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条房屋说明第二条合同金额总金额为：人民币 695,元整（大写：陆拾玖万伍仟柒佰陆拾元整 ）。第三条 付款时间与付款方式：甲乙双方在签订合同当日乙方支付首房笔款为总房款 的50%即人民有，乙方使用房屋。在完成产权交割之前，乙方不得对

40、 房屋有大的改动及装修，甲方不对房产产权进行变更、买卖。如其 中一方违约，并约定在房地产交易中心缴交完各项税费后，房屋产权的各项手续办理完成，交割完毕之时，乙方支付甲方剩余 50%的房款即人民币收到房款后，甲方再将所有房产手续将于乙方。双方协商后可此提前进行，但双方不得以任何理由推迟 办理产权交割手续。如果因为一方原因违约推迟，违约方应 每逾期一日以合同日还未完成产权交割，则甲方应全部退还乙方首笔房款，违约方应第四条甲乙双方的义务第五条 税费及其他费用约定：甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴 纳的税费及其他与房屋过户相关费用。经双方第六条本合同主体第八条

41、本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发 生的争议，双方可通过协商、诉讼等方式向房屋所在地人民 法院进行诉讼或商议解决。第九条双方约定的其他事项：1. 本合同约定的房产交易价格为该房现状精装修的总 价格。房管局过户备案的买卖合同条款及交易金额与本合同 条款及交易金额不一致时，以本合同为准。2. 甲方代表对该房屋享有共有权的所有权利人签署此 合同，同意将该房屋出售给乙方。第十条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补 充约定经双方签章与本合同具有相同法律效力。（以下无正 文）出卖方（甲方）： （附身份证复印件）地址：电话：购买方 （乙方):（附身份证复印件）地址：电话：日期:年 月日篇八：房屋

42、买卖合同（个人交易完美版)房屋买卖合同出卖人（甲方）：买受人（乙方）：房屋买卖合同出卖人（甲方）：身份证号码：买受人（乙方）：身份 证号码：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城 市房地产管理法以及当地房地产交易管理条例及有关法 律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、协商一致 的基础上就本合同所涉房产转让事宜，达成如下协议：第一条、甲方确保该房产可进行市场交易，手续齐全; 确保该房产没有设定抵押、保全，也未被查封；甲方对该房 产享有完全的处分权，房产无任何权利瑕疵、不受他人合法 追索；甲方出售该房产已取得共有权人同意；甲方向乙方介 绍的房产情况，真实、准确，不得故意隐瞒房屋质量问题，

43、 不得故意隐瞒重要事实或提供虚假信息。第二条、甲方所转让的房产坐落于：省 市区 小区号楼单元楼户，房屋建筑面积为： 平方米（以房产证 登记面积为准），总房款为人民币（大写）（ ）。第三条、甲方保证过户前交清该房产的水费、电费、供 暖费、天然气费、物业费及所有与该房产相关的费用，单据 交乙方确认。第四条、甲方出售该房产，该房产占用范围内的土地使 用权以及该房产的相关权益随该房产一并转让。第五条、甲方在本合同解除之日前将该房产另行出售给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还订金。第六条、该房产的附属设施物品明细详见房屋买卖订金合同中的附件附属设施清单。第七条、甲乙双方同意选择下列第种付款方式：A: 次性

44、付款：乙方于签署房屋买卖合同当日支付房款人民币（大写）（），剩余房款将于过户当日一次性支付；B:按揭贷款：乙方于签署房屋买卖合同当日支付房款人民币（大写）（Y），除银行贷款之外的剩余房款将于过户之日支付 甲方，银行贷款将自动打到甲方的指定银行账户中；C:分期付款：。第八条、甲乙双方同意选择下列第种过户时间：A:甲乙双方于签署房屋买卖合同起日内办理过户手续；B:。第九条、乙方逾期支付房款的（因银行贷款原因导致乙 方逾期付款的除外），甲方有权要求乙方按下列任意一种方 式承担违约责任：1、要求乙方以未付款项为基数，按日万分之支付违约金，合同继续履行；2、甲方有权解除合同，要求乙方支付该房产总价款百

45、分之的违约金，且订金不予返还。第十条、经甲乙双方协商达成以下第种税费承担方式：A:甲方承担与本房产过户相关的一切费用；B:乙方承担与本房产过户相关的一切费用；C:与本房产过户相关的一切费用，由甲方承担，乙方承担。第十一条、甲方应当于过户后且收到全部房款后日内将该房产交付于乙方并将户口迁出，交房时甲乙双方应同时在场，如果甲方未按合同约定的期限将该房产交付于乙方， 自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，甲方以该房 产转让总价款为基数按日万分之向乙方支付违约金，合同继续履行。第十二条、任何一方不履行本合同约定义务，致合同目 的不能实现，须按订金罚则处理：给付订金的一方不履行本 合同约定义务的，无

46、权要求返还订金；收受订金的一方不履 行本合同约定义务的，应双倍返还订金。第十三条、因下列不可抗力因素导致本合同不能履行 的，甲乙双方可以解除本协议并免责。1、本协议在执行过程中受到诸如：地震、洪水或其他 双方认可的不可预见的不可抗力的直接影响，导致无法按照 原协议条款执行，受不可抗力影响的一方应立即通知对方， 并且在此以后7天内将发生事故地区有关部门开具的事故证 明寄给对方；2、因政府产业政策发生变化而导致本协议无法履行 的。第十四条、甲乙双方在本合同签订之前的承诺及协议， 如有与本合同不相符的，以本合同为准。本合同的补充约定 如有与其他条款不相符的，以补充约定为准。第十五条、补充约定： 。第

47、十六条、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。出卖人（甲方）：买受人（乙方）：联系电话： 联系电话：身份证号：身份证号： 甲方妻子：乙方妻子：联系电话：联系电话：身份证号：身份证号： 签定日期：年月曰篇九：房屋买卖合同电子版房屋买卖合同编号;（No 0000001）卖方（简称甲方）：联系电话：身份证件号：身份证地址：买方（简称乙方）：联系电话：身份证件号：身份证地址：中介公司（简称丙方）：南充有道房地产营销顾问有限公司（好麦不动产英伦城邦店）联系地址：四川省南充市顺庆区迎风路英伦城邦店11栋1单元1250号联系电话据中华人民共和国合同

48、法中华人民共和国房地产管理办法中华人民共和国房地产管理办法城市房地产中介服务管理规定及其他有关法律、法规规定，甲.乙.丙三方在平等.自愿.协商一致的基础上达成如下协议: 第一：房屋基本情况（一）房屋坐落于 省市区 街道 小区 栋单元层 号房屋（以产权证上地址为准），产权面积：平方米.房屋性质，房屋所有权证字号：权字第号，土地证号：国用（）第号。（二）买卖双方均清楚该房屋产权及面积现状，并确认 该房屋是以现状出售，该房屋产权现状为：1. 该房屋已办理房屋所有证，没有法律.法规规定限制交易的情况下，卖方对该房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理。2.该房屋以处于抵押状态，抵押人为 卖方出售该房屋。

49、，抵押权人同意3.该房屋处于租赁状态，租期至年月日止.租金为元/月，押金为 元。买卖双方约定以第（）种方式处理与承租人的租约；（1）、双方同意由卖方在实际支付房地产时处理与承 租方的租赁关系事宜。（2）、同意由买方处理与承租方的有关剩余租房事宜， 买方所收取承租方的押金交予买方，剩余租期的租金由买方收取。（三）卖方负责对该房屋上所附着的户口（无论是卖方本人还是其他人）进行迁出第二房屋成交价格甲、乙双方协商该套房屋的成交价格为Y元（大写人民币：），该价格包括房屋的附属设设施、设备等物品 （详情见物品清单）。 第三房款交付定金：乙方与 年月 日支付给甲方定金Y元（大写人民币： ）。此定金直接作为乙方购买甲方房屋房款。合同签订后，甲、乙双方同意按下列第种方式支付该房 屋房款；1. 一次性付款乙方于年 月 日前将房款Y元（大写人民币;)支付给甲方。2.分期付款：(1)、-次付款：乙方于年月日支付总房款%合甲方,人民币Y元（大写人民币：)。（2）、二二次付款：乙方于年月日支付总房款%合甲方,人民币Y元（大写人民币：)。（3）、二二次付款：乙方于年月日支付总房款%合甲方,人