土地增值税股权筹划案例

1、股权转让行为涉及土地增值税的问题探讨一、股权转让的基本问题股权转让， 是指公司股东依法将自己在公司 中拥有的股权转让给他人，使他人取得了公 司的股权，从而成为公司股东的法律行为。 股权本身是一项财产权利，与资产一样可以 转让，是市场经济中经常发生的一种交易行 为，尤其在公司收购、重组、投资等一系列 活动中。股权转让，一般来说，涉及到的税 收有所得税（包括个人所得税和企业所得 税）、印花税。股权转让不征收营业税。二、土地增值税的基本问题 土地增值税，是指对有偿转让国有土地使用 权及地上建筑物和其他附着物产权并取得 增值性收入的单位和个人所征收的一种税。三、股权转让是否会涉及土地增值税呢？ （一）

2、几项规定：1、财政部国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知（财税【1995】48 号） 一、关于以房地产进行投资、联营的征免税 问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联. .下载可编辑 营的一方以土地 （ 房地产 ） 作价入股进行投 资或作为联营条件， 将房地产转让到所投资、 联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对 投资、联营企业将上述房地产再转让的，应 征收土地增值税。2、国家税务总局关于以转让股权名义转让 房地产行为征收土地增值税问题的批复 （国税函【 2000】687 号） 广西壮族自治区地方税务局： 你局关于以转让股权名义转让房地产行为 征收土地增值税问题的请示 （桂地

3、税报 200032 号）收悉。鉴于市能源集团和能源投资股份一次性共 同转让能源 （）实业 100 的股权， 且这些 以股权形式表现的资产主要是土地使用权、 地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土 地增值税的规定征税。3、财政部、国家税务总局关于土地增值税 若干问题的通知 （财税【 2006】21 号） 五、关于以房地产进行投资或联营的征免税 问题 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或. .下载可编辑 联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产 开发的， 或者房地产开发企业以其建造的商 品房进行投资和联营的， 均不适用财政部、 国家税务总局关于土地增值税一些具体问 题规定的通知 （财税字 1995

4、48 号）第一 条暂免征收土地增值税的规定。 （二）几点评价1 、财税【 1995】 48 号文表明，房地产 本身是土地增值税的征税对象， 但是作为资 本投入企业，房地产也过户至被投资企业， 投资者取得了被投资企业的股权， 这一投资 行为是暂免征收土地增值税。 如果投资者再 次转让这个股权， 是否缴纳土地增值税？我 认为，这个股权转让不需要缴纳土地增值税， 因为纳税对象是股权转让，税基发生了变化。 对被投资企业将从投资者取得的房地产再 次转让，则属于土地增值税的围，因而要征 收土地增值税。2、股权转让不需要征收土地增值税， 但是国 税函【 2000】 687 号文表明，当全体股东一 次性 10

5、0%共同转让股权， 如果该股权对应的 公司资产主要是土地使用权、 地上建筑物及. .下载可编辑 附着物，则应当征收土地增值税，纳税人是 全体股东。国税函【 2000】 687 号文体现了 税法的一个原则，即实质课税原则，是指对 于某种情况不能仅根据其外表和形式确定 是否应予课税，而应该根据实际情况，尤其 应当根据其经济目的和经济生活的实质， 判 断是否符合课税的要素，以求公平、合理、 有效地进行课税。3、财税【 2006】21 号文对财税【 1995】 58 号文作进一步修订， 针对以房地产作为资本 的特定投资行为， 规定了不适用暂免征收土 地增值税的例外情形；投资者以房地产投资 入股，被投资

6、企业从事房地产开发的，则应 当就其房地产转让行为缴纳土地增值税； 若 投资者系房地产开发企业，以其建造的商品 房投资入股的，则也应当就商品房转让行为 缴纳土地增值税。四、股权转让涉及土地增值税的纳税筹划 纳税筹划，是指纳税人通过合法手段，对战 略、经营、投资及财务活动和涉税事项进行 事先规划和安排，以节约税收、递延纳税、 降低税务风险为目标的一系列税务规划活. .下载可编辑 动。（一）纳税筹划方法1、针对国税函【 2000】687 号文，股东们可 以分期分批分别转让各自的股权， 这样股权 转让人仅涉及所得税和印花税， 无须缴纳土 地增值税。2、投资者以房地产投资入股房地产开发企 业，以原值或者

7、公允价值未发生增值的情况 下尽快出资，这样出资的房地产本身也未发 生多少增值；房地产开发企业以未建造商品 房的土地投资非房地产开发企业， 可以享受 暂免征收土地增值税的税收优惠。3、被投资企业再次转让房地产的， 则可以采 取企业分立、股权转让等方式从而享受暂免 征收土地增值税的税收优惠。（二）纳税筹划案例 中江公司是一家具有房地产开发资质的投 资公司，与法国的一家跨国公司达成协议， 以人民币 26 亿元的价格在长三角著名的旅 游城市开发一个带有高尔夫球场的高级度 假村。具体的业务流程：中江公司先购买土 地使用权并建成度假村，后再以 26 亿元的. .下载可编辑 价格销售给这个法国的跨国公司。

8、通过中介 机构的分析评估， 度假村的开发成本是 18 亿 元，其中包括土地出让金 6 亿元。此项目以 26 亿元销售，则中江公司初步测算应缴纳营 业税、城市维护建设税、教育费附加、土地 增值税和企业所得税共计 3.5 亿元。 请问在 法国跨国公司支付 26 亿元的总价款不变的 情况下，中江公司如何进行纳税筹划？ 步骤一： 中江公司与法国跨国公司共同协商， 中江公司以土地使用权（取得后迅速出资） 按 6 亿元（取得成本暂不考虑，且未增值， 无须考虑是否符合财税 【2006】21 号文）作 价投资，占 80%的股份，法国跨国公司出资 人民币 1.5 亿元作为初期投资，占 20%的股 份，双方共同成

9、立一家股份公司西湖度 假村股份公司（股本金 7.5 亿元，独立核算）。 步骤二： 西湖度假村股份公司进行固定资产 建设，有关基建支出列在“在建工程”科目 进行核算，资金缺口有 10.5 亿元（ 18-6- 1.5=10.5 亿元）可由中江公司以免息借款的 方式提供，西湖度假村股份公司计入负债。 步骤三： 待西湖度假村股份公司的高尔夫球. .下载可编辑 场及其他大楼等固定资产建成后， 法国跨国 公司以股份收购方式取得西湖度假村的全 部股权。 中江公司转让西湖度假村的全部股 权给法国跨国公司， 以股权转让价款 （ 80%的 股权计价 14 亿元）收回对西湖度假村股份 公司的投资，以债权形式收回前期的借款 （由法国跨国公司代为支付 10.5 亿元）。 分析：法国跨国公司支付金额仍然为 26 亿 元（ 1.5+14+10.5=26 亿元）；中江公司的所 得额 8 亿元（ 14-6=8 亿元），按 25%的所得 税率，中江公司支付所得税 2 亿元（825%=2 亿元）。我们再计算一下中江公司纯收益， 按 纳税筹划前的方案，中江公司纯收益为 4.5 亿元（ 26-18-3.5=4.5 亿元）；按纳税筹划方 案 ，