xx国际工业原料城商业地产调研报告

1、xx国际工业原料城商业地产调研报告目录一 引言 1二 基本概况 1（一）区位与交通 11、xx城区位及布局 12、xx城交通 2（二）商铺建筑格局 3三 专业市场第一期经营状况 4（一）概况 4（二）经营现状 41、商铺出租情况 42、商铺的经营情况 53、现状原因分析 6（三）市场推广 71、招商 72、宣传推广 73、促销 7（四）配套服务 81、酒店及餐饮娱乐配套 82、办公配套 93、生活配套 94、物流配套铁东物流园区 105、其他配套 12四 第二期概况 12（一）建设情况 121、纺织服装及皮革皮具交易中心 122、环球物流中心 133、第二期商业配套 14（二）招商策略 151

2、、第二期交易中心商铺租售策略 152、商务中心办公楼租金及管理费 16五 结论 16（一）市场规划合理、管理规范 16（二）项目建设节奏把控好、开发有序 16（三）功能配套逐渐完善、业态丰富 17（四）招商宣传策略灵活多样、效果显著 17（五）市场仍处于培育阶段、培育期长 18（六）xx城与商户共生共存、共同发展 18（七）周边环境制约了xx城进一步发展 18一 引言xx国际工业原料城（简称：“xx城” ）坐落于深圳市平湖物流基地园区，项目规划总占地面积超过 100 万平方米，规划总建筑面积超过 220 万平方米，规划总投资超过 60 亿元人民币， 全面建成后的xx城将成为规模宏大、品种齐全、

3、现代化程度极高的工业原材料及成品展览交易中心、现代化综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平台。二 基本概况xx城从地理位置看，周边围绕山厦、禾花、辅城坳、新木村、上木古村等居民生活区，容纳有 25 万复合型消费人口。（一）区位与交通1、xx城区位及布局xx城东靠铁东物流园区，为xx城商户提供配套仓储服务；西临平湖生态园，此为永久生态水源保护区；南北面是密集的农民房住宅小区，xx城在南面租赁部分农民房为一期商户员工提供的辅助住宅。北富安大道平安大道图 1xx城布局图整个xx城采用对称式格局，沿着主干道两侧对称建设，一期紧沿南北主干道，二期紧邻一期，是一期主要市场的东西方向拓展及延伸。中心位置（转

4、盘）是南北主干道和东西主干道交汇处，站在中心位置就可以清晰的看到xx城一期的五大商业圈（纺织服装、皮革皮具、五金化工、印刷纸品、电子原材料），华丽城贵宾楼、xx城国际会展中心、金威啤酒广场和正在建设的环球物流中心和纺织服装、皮革皮具的二期工程。图 2南北与东西主干道交汇处为方便采购商快捷查询信息，xx城每个市场前面都设有采购商服务中心，且每个路口都设有路标及市场经营分区导购图。2、xx城交通xx城北临富安大道、西临平新北路，均为双向 6 车道。并与水官高速、机荷高速、南坪快速、清平快速等公路连接。xx城内部xx大道双向 8 车道，国际大道双向 6 车道，各交易中心的中间道路为双向 4 车道，交

5、易市场内部其余的均为双向 2 车道。xx城内部道路规划完善。图 3 xx城内部道路（二）商铺建筑格局专业市场第一期建筑风格简易，采用 2-3 层格局，一层是展示交易商铺，2-3 层是办公室及仓库（临街面的铺位及整幢建筑靠最外的铺位是三层），首层 4.2 m，二层 3.3 m，三层 3.3m。三层面积大都在 200m2 以上，最大的有 270m2，两层面积在 80100 多 m2。铺面采用全玻璃材质。另外，楼宇之间的距离在 5 米左右，每个专业市场楼宇之间的距离达到 10 米，供左右两边商家作为卸货平台使用。专业交易市场前面有 20 米左右空地，空间较为宽广，供停车、装货、卸货使用。总体而言，一

6、期建设容积率比较低，占地面积比较大，视觉很空旷，营造了气势宏大的商业氛围。图 4 xx城市场建筑实物图三 专业市场第一期经营状况（一）概况五大交易中心第一期总建筑面积约 37.2 万 m2，各中心面积分布见表 1，30%的商铺出售，70%的商铺出租。商家主要来源于广东、福建、浙江、江苏四省，广东占据多数，其中广东主要来自深圳、广州、东莞，深圳占多数。xx城的铺面商家大多用来展示，日常交易以电话订单为主。2003 年2005 年为市场培育期，以招商为主，2006 年开始完全运营。20062007 两年运营状况较好，2008 年由于受金融危机影响，运营状况不甚理想，日交易额约 2 亿元，年交易额约

7、 700 多亿。表 1五大交易中心一期概况纺织交易中心一期皮革交易中心一期五金交易中心电子交易中心印刷交易中心建筑面积10 万 m210 万 m28.2 万m24 万 m25 万 m2铺位数756 间732 间785 间224 间396 间面积面积主要有 349，303，101，190，98 不等，主要以 101 为主。销售模式30%的商铺出售，70%的商铺出租（二）经营现状1、商铺出租情况xx城五大交易中心的商铺出租情况如下表 2：表 2五大交易中心商铺出租情况日期：2009-1-11交易中心总铺位数空铺数空置率出租率皮革皮具73210213.93%86.07%印刷纸品包装39614336.

8、11%63.89%电子原材料2246629.46%70.54%纺织服装75616922.35%77.65%五金化工塑料78517423.64%76.36%从表 2 中可以看铺位空闲率较高，据了解，空铺有以下几种状况：1）有招牌，里面有货，门是关着的；有两种情况，一是商家提前回家过春节，二是商家撤走之后，其它商家暂时把货物寄存此处，挂着这些牌子和广告主要是为了营造气氛。2）有招牌，室内没有任何货物及办公设备，说明商家已搬走，准备转让。3）没招牌，里面有货，关闭着门，是商家暂时把货物堆积此处。4）没招牌，里面没货，门关着，至今还没有租售出去。表 3xx城一期商铺租金及管理费租金管理费压金三层结构二

9、层结构好地段差地段第一年第二年3.8 元/m25000 元第一年第二年第一年第二年7 万8 万3.8 万4.5 万4 万4 万2、商铺的经营情况（1）商家的经营现状xx城整个市场显得冷冷清清，人流车流稀少。从走访的五大交易中心来看：皮革皮具交易中心生意较好，货物充足，大多数商铺都在营业；其次是纺织服装交易中心和电子交易中心，最差的是印刷交易中心和五金交易中心。访问了 6 家店铺，业主表示 2006、2007 经营状况较好，2008 年则不行；2008 年 6家店铺基本上是都是保本，盈利较微，保本都是基于有老客户的情况下。（2）商家信心指数现在xx城受到金融危机的影响，部分商家在租期满后撤离xx

10、城，或者一些租期没满的，将店铺转租，但是大部分还是坚守此地，期望二期运营后能带动整个xx城的生意。从与商铺经营者交流中，普遍对xx城的前景看好，均持乐观态度，并坚信xx城在未来 5 年左右会成为深圳新的商圈。从招商中心了解到，很多投资者和客户都对xx城感兴趣或者处于观望态度，对xx城的发展规划和潜力抱有一定的信心。同时在调研当天也看到，在招商中心有很多商家在咨询，不少准备投资类似项目的客户也前来交流参观。3、现状原因分析2008 年xx城商铺空置率较高、商家经营不理想的原因主要有以下几方面：（1）目前正处于销售淡季，回家过年部分客户反应，因为他们的客户主要是面对一些成品加工厂，销售旺季一般在每

11、年的 3-4 月、7-8 及 11-12 月，加工厂采购完原料以后，正好赶上 5.1、10.1 或春节的成品（如服装、皮包等）消费旺季。1 月正好处在淡季，因此有部分商家提前回家过年了，关门的比较多。（2）受 2008 年“金融海啸”影响，经营困难据部分商户反映，2006、2007 年的生意还能赚，2008 年金融海啸对制造加工业的影响较大，出口减少，内销不旺；再加上商户每个月的租金、管理费、水电、生活开支等至少也上万元，因此相当数量的商户盈利甚微或者保本，这都是基于有老客户的基础上，于是部门亏损的商家就退出了xx城。因此商户生意好坏关键还是在于自身的经营能力和抗风险能力。（3）竞争激烈，导致

12、客户分流xx城受到了同行的激烈竞争，广州的纺织服装、皮革皮具、电子批发业非常的发达，已经形成强大的品牌效应和区域市场辐射效应；在深圳本地，也受到已经成名的华强北电子世界和沙井电子城的强大竞争，激烈的竞争导致大部分的客户被分流。（4）区位不佳，交通不便利xx城坐落于龙岗平湖物流基地园区，虽然土地便宜但是区位不佳，地处较偏，同时由于交通设施没有及时跟上，导致交通不便利，这对xx城的日常运营造成了不利影响。（三）市场推广1、招商xx城从 2003 年开始，至 2005 年试运营，主要目的在于培育市场。这期间，xx城大力加强招商宣传，成立百余人专业招商团队在江浙一带进行宣传，通过此方式带回大量考察团观

13、光考察，扩大其影响力。xx城为了强化招商及销售效果，在商铺的租金及价格方面给予了极大的优惠。n出租分为 1 年租和 3 年租两种类型：1 年租：租金打 6 折；3 年租：第一年头半年免租，租金打 6 折，第二、三年租金打 7 折。举例：16000 元-17000 元的基础上打六折后，平均是 8000 元-9000 元的价位（冠利服装配料行）n销售如果在一期买一个铺位后，再租另外一间铺位，可以享受 5 年的租金返还优惠。举例：有位福建老板一次买下纺织交易中心 60 多间铺位（第八创业），另一香港老板买下皮革旺铺一条街。然后反过来进行“二手出租” ，价格要比市场优惠 1-2 折，并可以分期交租。2

14、、宣传推广xx城每年投巨资对五大工业原材料及成品交易中心进行持续宣传推广，一边完善配套，一边培育市场。每年安排的宣传推广费用都在 1-2 亿元以上，通过媒体宣传和展会宣传，同时联合政府、行业协会、制造企业、媒体等资源，面向珠三角、全国及国际市场展开全方位宣传推广攻势，从而构建立体式传播效果。同时，xx城现在正在建设自己的电子商务平台，商家可以在2 年内免费在电子商务平台上做广告和进行网上交易。3、促销为了提升xx城的人气，同时给商家带来的更多的顾客，xx城会根据需要以及节假日举办促销优惠活动。例如，2008 年 12 月 29 日至 2009 年元月 3 日，xx城会同数码广场广大商家举办“携

15、手元旦迎牛年”的庆元旦迎新春大型促销活动，在活动期间，xx城数码广场共迎接到访顾客上万人次。（四）配套服务1、酒店及餐饮娱乐配套xx城中心位置对称建有两栋华丽城贵宾楼，建设标准为四星级，酒店分南北主楼2 栋，9 层，拥有 367 间各类豪华客房，及中餐厅、咖啡厅、多功能宴会厅等多种服务设施。价位随着入住时间的长短和人数的多少会有相关的优惠，见表 4表 4华丽城贵宾楼价位房间类型单人标间双人标间商务套房豪华套房折后价位（元/天）398398698838面积（m2）40-5040-50一室一厅一室一厅华丽城酒店总面积2.33 万 m2紧邻酒店是 8000m2 的xx城国际会展中心，平时可作为体育馆

16、使用，内部体育设施齐全。前侧则是 8850m2 餐饮设施，包括合嘉乐xx城餐饮服务中心、深水湾茶艺馆、橄榄树西餐厅、xx源味、xx面食馆、杭家名将、金威啤酒广场、沙县饺子馆等。这些业态初步满足了市场客商及公司员工的消费需求。图 5酒店娱乐配套图 6xx源味饭店2、办公配套第一期，xx城的办公配套设施主要有两栋坐落于xx城中心的商务中心和政府办公大楼，具体相关的情况见表 5。表 5商务中心、政府服务大楼项目信息面积约 2.4 万 m2租金约 22 元/ m2/月(1700 元/月、78m2)管理费管理费 1200 元/月(水电、空调、管理、卫生)合计约 37-38 元/ m2/月(2900 元/

17、月、78 m2)3、生活配套xx城的生活配套区主要是租用xx城南门对面当地的农民房和xx城西门对面的xx西苑。当地农民房有三种户型：一房一厅、两房一厅、四房二厅。xx城一次租下多栋，再出租给xx城的商户。出租价格为 15.5 元/月（含管理费），最短租期为 3 个月，押金为 2 个月租金。xx西苑是xx城 2007 年自建的小产权房，50 年使用权限，这是周边及市场内唯一的住宅高层建筑，2007 年推向市场时均价 7000 元/，目前价格有所回落。该小区共四栋联体建筑，1600 多套住宅，总建筑面积超过 10 万。其中户型有一房两厅（小复式）、两房一厅、两房两厅、三房两厅四种。小产权房只针对x

18、x城商户租售，见图 7 和表 6。图 7xx西苑表 6xx西苑出租价格表xx西苑一房一厅 44/45m2两房一厅 74m2三房一厅 111m2出租价900元/月；简装空房1100元/月；橱柜衣柜1200元/月；精装带空调1300元/月；精装全空房1500元/月；精装2000元/月；精装厨卫，全家私电2200元/月；精装，带厨卫2800元/月精装，空中花园带家私销售价27 万元左右40 万元左右60 万左右5500-5600 元/, 无产权证，只出售给在xx城经营的客商管理费3.8 元/m2说明共 1600 多套，其中三房一厅 200 多套xx西苑的主力户型是三房一厅，房间设计及其布局规划不是很

19、科学，房间面积没有得到最大化的利用，四周已无空地可发展，无法形成住宅小区，有种孤零零的感觉。同时，楼道光线较暗，且有狭窄感觉。4、物流配套铁东物流园区铁东物流仓储区占地 10.8 万，建筑面积 15 万，一期仓储面积 8 万，新建立体仓库 6 万，其中用于进出口的保税仓和监管仓各 5000 ，位于新建立体库的三层，保税仓租金 25 元/，监管仓租金 35 元/。目前已经有多家物流运输公司和快递公司进入该仓储区，包括 DHL,ITAT（服装公司），佳汇物流等。图 8新建立体库整个仓储区分为普通仓和保税监管仓，普通仓仓库面积最小 165 /间，最大 8000/间，出租分两种方式，散租和包租，价格不

20、同。仓库出租的服务费用价格表如下：表 7xx城普通仓库服务价格表服务类别租赁形式序号产品规格xx城客户单价（元）其他客户单价（元）仓租费用长期包租1普通货物18 元/月22 元/月散租2普通货物0.8 元/费率吨/天1 元/费率吨/天装卸费用3普通重货物 单装或卸8 元/吨10 元/吨4卷状类货物（30kg 以内）单装或卸0.4 元/卷0.4 元/卷5普通轻货物 单装或卸5 元/m8 元/m620”集装箱150 元/单次150 元/单次740”集装箱250 元/单次250 元/单次8特殊货物面议面议9过车业务按装卸费的 1.5 倍收取价格备注主要条款（摘录）：1）长期包租项最少 100 起租，

21、租用时间 6 个月以上（含 6 个月）。2）散租项费率吨为：取货物的面积、体积、重量的最大值。4）卡板租赁费用为 4 元/月/块，散租免卡板费。5）费用结算方式：签约客户月结 30 天付款，未签约客户出仓时实时付款。6）租赁仓储手续：长期租户交纳相当二个月仓租的押金；散租客户押金为 5000 元。5、其他配套除了酒店娱乐餐饮配套、办公配套、生活配套、物流配套之外，xx城还有其他的配套设施，具体如表 8。表 8xx城其他的配套设施业态建筑面积项目金融1885 工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和中国平安保险电信390 中国移动人才市场2520 深圳人才市场商业1237 华润万家四 第二期概况

22、（一）建设情况1、纺织服装及皮革皮具交易中心二期主要包括纺织服装、皮革皮具及环球物流中心。其中纺织服装交易中心的建筑面积 33 万，国际皮革皮具及原辅料交易中心建筑物长 300m，宽 150m，总建筑面积约 38 万，是深圳最大的单体商业建筑。表 9纺织服装交易中心二期和皮革皮具交易中心二期概况交易中心总建筑面积展示位停车位观光梯货梯扶手梯层高铺位面积国际纺织服装及面辅料交易中心33 万6640多个2384 个7 部18 部86 部5.2-6.5m20-50国际皮革皮具及原辅料交易中心38 万9300多个2250 个7 部16 部102 部5.2-6.5m20-50图 9 第二期在建交易中心图

23、图 10第二期纺织服装一层 LOGO（商铺样板房）2、环球物流中心环球物流中心位于xx城西大门附近。1-4 层商务裙楼以综合商务服务为主，涵盖商务简餐、高档中西餐、国内外金融服务、健身养身会所等功能；5 层以上为高档商务写字楼。环球物流中心整体以商务服务等相关业务为主。表 10环球物流中心建筑概况地下建筑面积：15250.20(7909.44+7340.76) m23、第二期商业配套图 11在建中的环球物流中心第二期商业配套主要分为四个部分，面积超过 13 万平方米，面积分配如下表：表 11第二期商业配套项目面积经营位置及建筑形式定位环球物流中心16000 m21-4 层整体以商务服务相关业态

24、为主：一楼二楼为咖啡厅、商务餐饮、银行；三楼为中高档特色酒楼；四楼为证券公司、健身会所、美容美体xx西苑商场16000 m21-4 层百货超市第二期纺织服装交易中心8000 m2第 6 楼风味美食、商务餐饮第二期皮革皮具交易中心40000 m2第 6 楼特色餐饮、休闲娱乐、运动健身合计132000m2（二）招商策略1、第二期交易中心商铺租售策略从 2005 年一期市场正式运营以来，xx城已经聚集了浓厚的商业氛围，至使一期建设的商铺不够用，因此在周边空地搭建了简易商铺，二期招商的一部分客户即为简易商铺户主续约搬迁至 2 期铺位中。此外，针对二期纺织服装、皮革皮具市场，特制定免租两年的优惠政策。n

25、 出售二期铺面中 10%用于销售，有两种形式，一种为自买自营型，一种为自买投资型，因为自买自营型价格更低需支付一定的开业保证金（此类型的购买价格在投资型的基础上再打 7.8 折），表 12 是售楼人员根据具体的商铺计算出的总价。表 12第二期纺织服装商铺出售策略出售自买自营型投资型备注单位1F0441F056针对不同的位置，价格不同，折扣不同，交房方式也有所不同价格22990 元/25210 元/面积50.76 34.70 折扣5.46 折7.20 折交房方式即时交房即时交房出租物业管理费15 元/m2n出租出租形式分为一年租型和三年起租型，其中三年起租型前两年免租。出租：一次性交第三年租金，

26、头两年免租。22 m2：第三年交 2.35 万/年。(一次性付款：2 万/年；分期付款首付：1.175 万/年)50 m2：第三年交 5.15 万/年。(一次性付款：4.5 万/年；分期付款首付：2.575 万/年)2、商务中心办公楼租金及管理费表 13商务中心办公楼出租价价格商务中心环球物流中心写字楼裙楼租金约 22 元/ m2/月 (1700 元/月、78m2)均价 36 元/ m2/月一楼 120 元/ m2、二楼 80 元/m2三楼 50 元/ m2 四楼 40 元/ m2管理费管理费 1200 元/月(水电、空调、管理、卫生)8 元/m2(水电、空调、管理等)20 元/m2(水电、中

27、央空调、管理卫生)合计约 37-38 元/ m2/月 (2900 元/月、78 m2)约 42 元/ m2/月60-140 元/ m2/月五 结论（一）市场规划合理、管理规范1、xx城全部建筑沿xx大道成对称分布，东西南北各有双向 6 车道三条（其中东西两条道路巧妙地借助了市场外围的市政道路），将市场整整齐齐地划分为八个部分，外加物流区和住宅区，共分为十个部分。整个市场道路畅通，井然有序。2、虽然二期建设正在进行，可是整个市场仍显得干净整洁、几乎没有污染或噪音；市场内部各家商铺的招牌、广告制作统一、摆放有序，让人舒适、愉快。且商户对该市场的物业管理普遍表示满意。（二）项目建设节奏把控好、开发有

28、序1、先低容积率大规模建设，后大体量多层建筑开发xx城第一期建筑面积约 47 万（不包括道路和绿化），以五大交易中心为主，还有会馆中心、部分物流仓库，这些均属于 2-3 层的地面建筑，具有占地面积大、容积率低、没有地下设施、建设成本相对较低等特点，同时建设有 9-10 层中低层酒店、写字楼、商务中心等相关配套。这样有利于在短时间内以最快的速度培育商业氛围，打造声势。第二期建设总面积近 150 万，以纺织二期、皮革二期为主，包括 25 层环球物流中心，均属大体量多层建筑，具有占地面积相对较小、容积率高、多种业态混合经营，有地下设施、建筑成本高、资金回收慢等特点。这样有利于提升xx城的整体档次和国

29、际地位，达到世界领先水平，打造总部基地。2、先内部大面积建设，后外围重点区域开发xx城一期开发的建设，主要位于项目市场的中心区域，大面积开发，即保证了市场的规模，又显得紧凑；第二期开发的建筑，主要位于市场外围，这样不仅对第一期商铺的营业影响较小，而且不会对市场内已经建好的道路和建筑造成任何破坏，也不影响第一期正常经营；同时第二期的建筑设计新颖、风格独特，是xx城地标性和标志性的建筑，可见其开发节奏与布局之巧妙。（三）功能配套逐渐完善、业态丰富xx城一期商业配套面积约 4.6 万多，包括会展、酒店、银行、电信、便利店、餐饮等，为一期入住的商家提供了一些必备设施。接着建设了xx西苑住宅区，为商家解

30、决了生活的后顾之忧。现在，随着二期超过 13 万商业配套的建设，使xx城全部商业配套建筑超过 18 万，大型购物商场、特色餐饮、中高档酒楼、大型休闲健身中心等即将投入运营，能满足不同阶层人士的需要，成为集商务、购物、休闲、娱乐为一体的一站式区域商业中心。然而部分产品品质有待提高，如商务中心装修简单、电梯陈旧；住宅楼内部设计和空间布局不尽合理，质量较差等，也反映出开发商侧重于商业的开发和投入，忽视了住宅及写字楼的品质。（四）招商宣传策略灵活多样、效果显著1、xx城每年投入约 2 亿资金，重点面向珠三角、福建、江浙等中小企业进行推广宣传。采用广播电视媒体、报刊杂志、户外广告、展会等多种方式相结合，

31、极大的提高了市场的知名度。2、每年举办 10 多场各种国际国内专业展览会，成功开创了“展会市场”的模式，这种模式能省去许多中间环节，实实在在降低商家参展成本，最大限度地调动商家和买家的积极性，有机地把传统的展览形式与专业市场形式结合成一个整体，赢得了市场。3、招商租售策略灵活，采用“买一送一”、“3-7 模式”、“1-9 模式”，有多种免租、返租、打折等优惠条件，项目一期招商非常成功，2004-2006 年五大交易中心商铺入住率都在 95%以上，皮革皮具交易区的铺位更是供不应求，又临时加盖了 600 多间临时铺位，此外还吸引了不少投资商来买铺位进行投资，一次性买下整条旺铺街或几十间铺位。（五）市场仍处于培育阶段、培育期长1、xx城在开业五年的时间里，成功地开创了“商铺租售模