仁恒双湖湾商业及写字楼定位营销方案解析

1、谨昼:苏州仁恒地产囂华美也居仁恒双湖湾商业及写字楼定位营销方案2012年9月2S日黑华宴世屠公寓2 商业产品分析不项目包含两却公虫两篤公离框架结构相同空眉面积勺1020E左右,共计7层. 誥体外立面采朗玻诵遍加嵩级面砖矩合档次较赢目前AIS已完成內部分効产品己经定型B悄尚未进行内郝装修，户型还有调聖空间.竭;华裳IS屠产品分析Rgjit5tt70耐以F711.5% 7tPf*“ lO&t* UBUAt尹 i11 亿1A100 m1S8J%u 冷_ J* 2 1 f T110-120m,426&汛豐 1155m711.5%产品待点： 110-12W米户型占比689%.房间内无隔断，可灵活分劇空阎

2、；预留厨房、卫生间管道；-户型为东西朝向,直居性不离.7个樓层职洱有三那电样，上下方便.得房率约76.5% .达到写字綾正皋水平相比住宅产品嘲恳關;华荚9居 产品分析 彊件展性分析:A输产品作为写字搂得分校高运议定位为写字楼进行销售.B产話产品蘇，做酒店式公寓产品还有较大朗空阿，具体做写字楼还是公SWBM9 市场需求关累整层平面竞品分析产品分析：项目为70年产权公宮，粕装侈交付f装修标准 L8007t/m-,户型面积269-120m*.项目主打 5OHO办公.商住两用冷装公寓，目前術智价 恪在1JOOC元/平米f卿余房源75%左右.销售倩况；项目于11年6月开始葩，曹次开盘推出4、6、8、9展

3、共70/房源，目前则余25左右 月均去化4左左右.銷速度较 1氨 目前价在128007材平米左右含180阮芸修标准.总怆在80-150万左右X44Atld力页朝UM e)“ (Jt/o* fl)月）a*fiM*Ak.xenjprAU4360940aoaoo100003251W3；J3061C74S4Or餃SLUE.342574070 240iwn40 60UtIHJ0812H14時广嫌90744024Q 302VKQ24.75UU月7825.6CBD76OZ17070140GO 8046Ifff09年旳2S3o100 :7062540114 35020000125分4*12U6/1518%er

4、 足555H40iV 700190001122/142U3112W4074 20913000a毛匕共!H!llftSH&2WHMJihfc东方2O3M40100 300leooo60 8017 98n nwo nw116/1IM3218口&24O64076 431700060 SO1CHF103704434歩；191&17069 120L20003n *：linsM19316116 6竞品分析星遛尚街;顶口规切行弓字槽、洒店式公再从薛业产同.35店 式公圧为40年产权.結箱修交何.若修切准佶0 .血枳 杆50W2HT .近期BD将入市预计楓11000元/平* . 轴桥注$090万.写字楼JG衙

5、锚皆无错售计亂卖点剖析：总价49.9万入住湖东富人Style .WI装修IE直:科宝/殍洛尼橱柜、 科勒卫浴、：1康枫1J反 亚细亚 脑卫也砖申鼻户型剖析：口50m1区咸写字楼市场研究：專;华奏9居口产品：在顶目面忸量本任70干来以上.其中直糕与字棧多力大户燮产屈中低档写字横 户型基恭在707S0罟米之風产权务为40毎产权.7府产权碳目较少口价检：中高16000-25000间，相令一船忘6030亓/平米月N囤 中低 档耳WT怡召10000J3000元/平米.祖念存4070元/平米月N倒.KS :入户丸堂燈本都*般好标淮.開顶口均为惟郡分中中斬生坤慢畑170-1500HillVUfri33fea

6、12口即将入市供应fii约226万方，冥中主真为高竭产品和别童力公项目.金钥国湖项目产品面积与本案面枳段申务但价较高在18000元/平米.Q9尚街与本项目一路之隔.规划青写字檢产品.未采本攻目主工竟争对手，但尚无 推盘计划本项目快速去化可以酒免后期竞争.近期入市项目为高端项目 金钥里湖顶目对本案存在一定威!h区域酒店式公寓场研究:K8WWM0IS（元2”E斷大堪1493704034KM12000的詡2订40309010000msMCTV1P542574041K7C1IS004.5米肌Aaasia579497069 12012000117560MB2预H ilMO平层园区主娶在售酒店式公寓：血I

7、甌CRBBKK器E11.0611.12193ISO22JntfiZll13.121091090%目成交21S套.目削园区市场在富店式公厲项目主豪为平屋产民中低档产品均价在95OOJ15OC况/平 米之间，高端项目均价在2000021500元怦米产品以拮装修产品为主.从為售惜况来看，2012年上半年君地新大陆厦目成交136官.金沙詡 说明园区酒店式公虫存在枝大市场需求 LOFT挑离产品较平雇产品真有明显优勢.近期星湖尚街项目KJ将入市产生较大丸争本项目茶婴从产品 价格等方面逬行压制.产品定位:A幢作为逅字楼产品f B谨作为酒店式公恵产品.定位if议:r目丽整体写字樓市场成交丫疋迷,不直规划较多写

8、字樓产品.進免为后期営粕增加压力.A写字使产品不能E1守传统销路坯，住议采用甌出与分?销相结合.m酒店式公曲成交相比写字楼产品綾好,平居产見也有不惜去化fit绪,建议B帕定义为酒店 式公由产品.产品B议:目前B阚产吕沟未定型,具育一定望遣空间,应尽邕改善硬件条件，握升覓争力.如；缩小户型面积；壇加毒內面积,提离得房率:毛还交付,隆低总价；通过样测展示显佳空I司分配方舉；提供两冲装倏解决方案：经济型和奈华型写字楼客户定位:，漏;华要应屠 与字楂产品销答方式建议顶部三层房帝整层出您底部4层侈逓滴出皆销普中期对两种销書樓式逬行评怙,艮时进行调整 制定最符合本项目的销普模式。整层害户：所占比例:约40

9、梵企业属性：以国内昆昔企业为主,讯次为3HA慶企业缶求特征：1、注珈业产吊内在餌2、处于兵訊湖乐CBD中心.交湧佛駅 配希齐半3、JW好旳商第厳穷4、品牌恸业管理5、犬面枳的力公仝何6、追求栩业形聚和皆价之I旬的均好性需求 jSR:5001000T 方*总价辭:400-750h敢客户：所占比例:W60%企业属性:项冃胃边熟坯4収城的现畀叩介 业需隈升级办A空何从拇升企业形金旳中小型 企业.需求槪正：1. 注贡物业外在形篡2. 处于CBD外国交ifi便展配色齐全3. 校高的实用环眼册代办公倔5.彭在项目处于准规誘后対买需求西积：100 - 300平方米总也范03： 75-250万写字楼客户定位:

10、曰直月手UN!金业JfiWRi出刚IB祗R8B ta ihiM *101 rwsbnILi j|Ll ifl. i. mi-jwsoo w-mo iwwe o teo iooiifrjaw asNn 曲用 l苏卅工21逼区疲至2011时；字楼力公企业划567家.入莊企业主賞为物流绍易类.客询服歎 J造加匸房地产曲贰氐了信抵bi区需求办公他枳在SA2O0半米的金业丄受有；恂逡的泳 金IB矢 电/倍也喈询BK务类彳J业塚合孝&本区域企业待性.躍變廉议以电子信盘类和咨询0B势类企业作为重点敢户客户突破 口.写字楼价格定位:依据市场对比法对本项目进行价格定位比较噸权/厘董金东方月亮灣际中心本顶目区E位

11、20100020100030900U9001810002nawwi1510001(10001S12001S950 142510001$1015001?100oie1509158049100011012Q01290o.w150015900.OT10001面880OOM1000 03800 064100008100008公ass8950.0761000.MS50 06&100O.CS1000.08件设皈812000969S00761200 09690007210000881200.&961000.MU00.1041000.C&100008WffiY811000&89000721200 096900

12、072100008述设计5120OOSL000051100 055850 04251000051001070.I7K1141OJ291注：按娱本项目拓数为1计以写字楼价格定位:比较对徐A；辻JH疾金更方 比较对象B:世屋乐活城对數C：月亮湾国际中心中RD:君地新大陆经各比较如的市场价格疑比较蔡数得出:价J7000 7 1.07 = 15887 权中；30% 彎价:11000 丰 0.978 = 11247 权圭：30%0:16000 1.143 = L3998 权页：30% 售价:10000 - 0.929 = 11540 权生:10%往彎虑产5异性的基砒上，卷照市场价格背長本案的合理销皆均价

13、应该为13268元/m. 醴晨销售价格在此价格墓砒上9折出售约1200旋平米.按照年回根率6%推算租金为67.5元月，址议本项目足终租金定在60元/平米月。目胡苏州写字楼市场趨体较为低迷.若襄取得快速销售.建议价恪逬行适当下调。酒店式公寓价格定位:黒华荚匹昌快销宦价：同区域竞争顶目对比：欄蝶湾、si凰乐活城em湾：均价lOOOjfi/平米.月均去化19.6g（2012年换建废乐活城:均价12800元/平来，折实毛还价11000元/平光 月沟去化荻套，（卄盘至今8）星湖周街1枝计华芸价格11000元/平嫌 11月入吊.上化恬况耒知.建议销售价辑保持与普運住宅持平甚至酪低，可获得一定市场机会.未来

14、充爭对手价格对本顶目造成很大庶胁,价倍不宜太高”建议本顶目销售价格为1150（廉/平米，销售周期硕计5个月.酒店式公寓价格定位:躺宦价：够夸项目:华润橡刨灣fb半Xr70AUK50MSC亦.法映目为华斓地全国第丿磴椽冏湾高端系列产品，整 加品质牧?3 主严品为犬平层严砂5J田层住宅貝中两 躺说公用为討加产品户型有48 76. 89种户尝主 口刚需吉户. 奶品自2011120份入市以来，开计人化 178匸.升白两企月内左化90匕.1均駁化10E.酒店式公寓价格定位:热销定价：橡谢淹主打产品:LU)(公穴均价12500元/孚米 權樹漕IW加产品：小户爱公It均价8500/平米主力产品_： Jlff

15、lffl产品价格系Q.68本项目主力产曰均价在20000元/甲来左右，装修标准400阮甲来，折算为毛坯价恪约1600园平米.采用以上价恪粟隹算出本项目附件产品公寓价格二160000.68=10880建议本项目销隹价梧为10500元/年米，销笆周期预计3个半月.酒店式公寓产品建议:户型面枳配比:F配比占比5539%砂F来043%76平米25伽户JH以小尸31为土 中户52为! S1U(分Mifiit38(r. 48叭 曲三种户SL刃叭48n户割；一肉一厅，总恰控泌4。力左心.戸时仅扁 12-15万.主1J未殖苦年喜户山体76E户盘:緊罐站房吨肴幽I菸肩.总价制T80万左右 ft 付约24万.清展

16、7呵1户【1糸件.提高得房率:尽出苑少公枳如編减过迫面积.H上占芦I聲1 ：:.T-I： I ：iS：T：. 过丁 】酒店式公寓产品建议:装修建议:交付标准：以毛还产品交付，同时提供两种装修方秦.一种为经济实用空，主打刚需SP : 一种为眾华烦I.主打投窃客户和离端自住喜尸.样板房建议：装倦两样板房.一$48 nr , 一复76皿，均采用鑒华装惨碗48M样板房充分体现出空间的利用率,小空间同样可以有大作为.76耐样板房采用单间啻房设计方案给人以舒适吿华感.76n)p型同时提供两房设计方案供欝考,11过妊质形武展示.1 公寓2 商业商业业态定位：北地烘业态组成:藉本社区配套*儿黄商业主鬆4白领精

17、英配套周边商业项目中談乏针刘儿Ik态的商业项目r旦儿加彖比較分敢.商家档次 良箸不齐，难以形成规欖.周边启住人众多,血012岁儿童的存在可以有力支捋起Jl业态裔业的发展 也可以带动貝他业盃商业的销项目周边写字樓芾场供应总较大未来存在大R白领力公人魚为项目目身写字樓和公国产品提供专业生活和商业配喜.促逊写字楼和公肉的第.商业配咅组咸:携本社区蚯:木樂店家怎电融家政龍芳儿金业儿竜用sa专春店（旁竇仿、?m.3）儿至教自（金宝贝教育 洪息放q东方层徑） 少儿朕乐（益智真DIY体怕）烟衲刚食Si幡英生活fil髀个人沪理血flrb （屈臣比 万宁.尬是美） 晅功馆（豐臥瑜伽、兵乓琢空） 放玛体验匕皆用品

18、足沿休闲商业业态定位：翼;华荚应屠北地块业态分布生活眼务类儿査类的类商业价格定位:园区湖东部分社区里曲业价格;98fil?miR9（元/7月）(n/n1)用童价悟 （元/7月）羸戈尔裔确快g咗右._樓弟二幡H0 220打*95 8m. : W3 6m右 4m . 6rnM8 mS5饨 4MLOOO -mr 特 2gQZJP120 140.二MJ70 Wrr noirf ,二檢65 90*-3 5m 二E3m十E BA7m5口粗不8!BU,二枪50 400MMOm, rffl i5m4 8m45只4H木害楂 ili20. 50而商啣尋庭200-400-(糧治怡)-6m ,二按4Soi大Um465

19、均怕在31000120金鳩裔钿-7J L15 _移200吐右一怡 5 5m . rtSSm-Sm. / 俎Om25W2SOOO 二樓 L60004100Q270008B211021.Q20980 97can1021010910 98IR 大,b100098OW100WiniML1021.020 90虑阳1001.000990 99*0980 9U设他iai1 000990 99ottatsm05ftX)Q9S0 952468430867L62S620381esJ4MA2_-2M9520%50%25%25%MRB-MB=mi211M15MN9后!商业价格定位：料定本顶冃一.二桂价捲比； 0.5 .以此描岀本麼目二搂隹价为L6744.5元库米.二.根据市场类比法碣岀一帯-ffiS体侑售价搐为233 56J5元平来.目国市圾上待彌分宙钧价搐相 加体悄价格比例为11 : 1.二楼与1楼商備倔比釣05 : L由既得岀本目纯一櫻锚均价为M4255元/半来，二梭】7128元/百L塚合考加页目产品居住及开发荷品质