盈湖绿岛营销推广策略提案

1、盈湖绿岛营销推广策略提案第一部分：案名建议盈湖绿岛洪都翡翠岛洪都云溪城市花园瀛洲绿岛第二部分：项目分析一、对产品内容的分析1、地理位置比较特殊，属于“甚少供应商品房、不适合居住”的尴尬区域。项目位于江北区洪塘镇，临江北大道和西外环线，周边多是企业厂区、自建房和政府限价房，在宁波人的传统观念中，此区域不适合居住，或者说不适合建造中高端住宅。周边供应的多是政府限价房，市场化商品房较少，区域的整体形象不佳，中高端商品房开发的基础薄弱，项目中高端社区形象塑造的难度较大。2、交通状况良好，周边具备通达海曙、江北、江东、慈溪和余姚等地的交通干道。项目临改造完毕的江北大道、西外环线、甬余公路等交通要道，与上

2、述各区域的联系大大加强，这意味着项目的目标客户群体不仅仅局限于项目所在的区域。3、自然资源丰富，具有天然河流等景观。活水资源：社区内有天然河流经过，虽然水面不宽，但同样使本项目具有区域内其他项目所不具有的先天优势；岛屿资源：项目规划对天然河流的利用，使项目别墅区域形成了独具特色的五大岛屿，形成了项目独特的卖点；4、产品定位为中高档，并凸显岛屿型、滨水型、别墅区等关键元素，与区域内其他项目差异化明显。项目力求通过对河脉进行原生态演绎，以简洁、明快的西洋建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求原生滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住、休闲、度假为一体的岛屿植物园低密度特

3、色别墅社区（一期），这是具有明显优势的，区域内的竞争个案并不具有这些特点。5、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅和双拼、联排别墅为主。区域内虽然有大量的政府限价房存在，但由于其所针对的客户群体与本项目不同，故其构不成对本项目的竞争，本项目中的多层住宅仍主要针对区域性客户，如江北北部、海曙北部、慈城、慈溪和余姚等地的消费者；而双拼别墅、联排别墅在区域内是稀缺产品，同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目主要是鄞州中心区的别墅产品和二级市场上的别墅产品，其所针对的目标消费群体是“大宁波”范围内的中高端客户； 二、对市场环境的分析1、 中、高端市场持续快速发展，逐渐形成橄榄形结构。虽然近几年宁波的房

4、地产市场异常火爆，但真正的高端产品并没有出现，也就是说目前市场上并没有真正的“豪宅产品”；在供给放量的同时，中端市场快速扩张，成为发展前途最为看好的一个部分，如近郊的联排别墅、双拼别墅、花园洋房等；高端的别墅逐渐向远郊或者郊县发展，如具备较好自然资源的东钱湖、溪口等地，同时市中心也将出现真正意义上的豪宅产品，如雅戈尔的海景花园、银亿的外滩花园等。这就导致市场形成了两端稳定中部膨胀的“橄榄”形结构。即两头的绝对高价位的顶级豪宅市场和低端的多层住宅相对进入稳定期，而中间部分则开始逐渐扩张，成为市场上需求最旺盛的部分。2、呈现出板块竞争激烈、品质竞争激烈、大宁波别墅消费观逐渐兴起等特点。 版块之争将

5、更加明显：别墅的竞争更多的不是地段之争，而是该区位的竞争，哪个区域的政府运营城市的能力越强，哪个区域的别墅升值潜力就越大，宁波并没有很大规模的别墅集聚区，多是大项目内部搭配少量的别墅产品，相对来说鄞州区处于领先地位，近几年江北区的别墅供应基本上是零。 品质竞争更加突现：随着市场的发展，整个别墅市场的细节品质呈现出精彩纷呈的态势，各类风格的别墅纷纷出现，景观、配套也做得越来越到位，消费者对别墅的风格、户型布局等基本要求越来越高，别墅品质的竞争愈演愈烈。 大宁波的别墅消费观：随着宁波城市化进程的推进，大宁波都市圈进一步形成，在宁波市郊选择双拼、联排别墅和在溪口、东钱湖、象山甚至新昌选择别墅生活都将

6、是一种时尚。宁波市域的自然资源相对匮乏，宁波的别墅生活是都市化的代表，真正的山水别墅，周边区域显然是更有优势，而别墅的消费又是充分体现马太效应，别墅的人群与客户的消费观也将越来越泛城市化。3、区域内产品竞争层次较低，而且别墅消费市场对江北认同程度还不够。目前该区域内商品房供应较好，都是普通的多层；别墅产品仅仅有青林湾的联排别墅，但供应量极少，市面基本买不到；鄞州区明年可能推向市场的联排别墅主要有紫郡、香榭花都等，但体量均不大，不能满足市场的需求；从产品定位上看，基本上都围绕“亲水”、“生态”等概念进行延展，同质化现象非常明显。另外，从别墅消费市场的反应来看，相对于联排别墅供应量较大的鄞州中心区

7、来说，客户对姚江板块尚未建立足够的认同印象。三、对项目所在区域的分析1、 江北区 重点要建设“两带三区”，即沿江景观带、洪塘生态带和商贸居住区、科技工业区、慈城古城区。沿江景观带要在现有沿江文化长廊的规模上加大建设力度，着重突出“美”；洪塘生态带要沿内河拉伸，与山相接，着重突出“绿”；商贸居住区要注意建筑密度、建筑风格和建筑布局，重点建设日湖步行街、大闸路附近商住区，同时要大力发展第三产业，建造良好的居住环境；科技工业区要提高科技含量，加大招商引资力度，在企业、产品的质量上要突出“高”，使三大工业园区在原有规模上不断提高档次；慈城古城区要体现其深厚的历史文化内涵，并要在“古”上下大功夫。2、

8、市农业园区 位于宁波市洪塘镇、是国家级农业综合开发科技推广综合示范项目、浙江省首批12个农业示范园区之一和经宁波市政府批准的市级农业科技园区建设单位，规划总面积15000亩，由农业高新技术示范园区、荪湖休闲风景区、生态景观园和保国寺森林公园等“二区二园”四大部分组成。3、 机电工业园区宁波机电工业园区是宁波市区十大重点工业园区之一，包括宁波（骆驼）机电工业园区和宁波（江北）机电工业园区，是一园两片的工业园区。位于宁波市中心城区西北，距市中心10公里、镇海港15公里、北仑港25公里，宁波栎社机场18公里、杭州湾大通道连接线入口8公里。园区东临329国道，西边、南边接规划与建设中的西外环和北外环路

9、，北靠绕城高速公路余（姚）-北（仑）快速道。交通极其便捷。园区总规划面积14.77平方公里，一期计划开发6平方公里。重点发展高科技含量和高附加值的机电产业，建成高效、集约、生态型特色机电工业园区。4、 江北工业产业园区 根据规划，江北工业产业园区东起杭州湾大通道，西邻余姚界，南滨姚江，北至慈城镇八字村，均为慈城镇所辖区域，涉及杨陈、洪陈、双顶山等27个行政村，规划用地19个行政村，合计人口22538人，总面积33.1平方公里，属宁波市十大工业园区之一。目前，园区内的通信光缆移位及土地征用的前期工作均已开始实施。5、 姚江板块本项目从大的范围来看属于姚江板块的，本项目不远处青林湾的热销证实了消费

10、者购房观念的转变；四、对目标客户的分析1、缘于地理区域等因素，潜在客户总量有所局限。尽管别墅本身是一种小众产品，尽管别墅本身就应该远离市区，但是从目前国内别墅的消费习惯来看，项目周边人文环境、交通网络、配套设施等仍然是消费者考虑的几个主要因素。而对于本项目而言，在这几个方面都存在相当的不足，这无疑将大量的客户分流在外，使得本项目的潜在客户范围狭窄，总量减少。周边蓬勃发展的工业园区为本项目的多层和别墅产品提供了充足的目标消费群体；跨杭州湾南连接线在项目周边出口，也将为本项目带来了大量的余姚、慈溪客户；2、客户区域很难界定，应放眼于大宁波都市圈。同样，也是由于本项目地理位置及行政区属的复杂性，使得

11、目标客户的区域属性也很难界定。因此，我们在进行客户定位是肯定不能只局限于江北这个狭小的区域，对别墅而言，应该放眼于大宁波，对多层而言，应该放眼于海曙、江北和余姚、慈溪等地；而且，随着长三角经济发展的联动，外地人来宁波置业也将成为现实，所以，本项目双拼别墅的目标客户应该定位为长三角地区以及经常活跃在长三角地区的境内外精英人士。3、主力客户的身份地位应该略高于中产阶级，但又稍逊于富豪阶级。从本项目的产品定位来看，走的是一条中高端路线，因此，本项目主力客户的身份地位也应该是“高于中产而低于富豪阶级”，个人财富及事业均处于资本自由并稳步发展或逐渐膨胀阶段。目前，这一部分人正在长三角地区迅速崛起并逐渐壮

12、大。主要特征为年龄在3550岁之间，家庭资产在200万800万元之间，拥有自己的公司等等。结论及问题结论一：本项目相对于整个市场而言，最大优势在于它具有丰富的自然资源水系和产品类型丰富（别墅产品、多层产品），但是这种优势同其他区域的项目比较来看，优势并不是特别明显；但同区域内竞争项目比较来看，优势比较明显。结论二：本项目是一个迎合市场消费趋势并定位为中高档的综合型社区，在产品的规划设计以及概念定位都高于区域内的竞争项目。结论三：本项目的目标客户区域范围比较宽广，总量较大，但潜在客户对所在板块尚需进一步认同，因此在客户的有效拓展上需下较大的工夫。问题一：如何充分发挥本项目在产品概念上与区域内其他

13、项目的差异化优势？问题二：在具有天然水系、岛屿以及景观的优势下如何化解地理位置的相对劣势？问题三：在大宁波都市圈别墅消费观逐渐形成的形势下如何为本项目赢得客户？问题四：如何充分阐释“进城、城市化”的概念，吸引余姚、慈溪的中高端客户购买本项目的产品？第三部分：项目特质分析1、 地理位置镇建成区距宁波市中心6公里，距沪杭甬高速公路宁波入口处10公里，通往宁波市中心和周边城镇的330、338、805公交线从洪塘始发，与周边地区的交通十分便捷。2、 项目位于城市发展带上在宁波市整体发展规划中，我们可以看到“三江片近期重点向东发展，中远期随着杭州湾大通道建设和庄桥机场外迁，重点发展北部，适度发展西部，有

14、限制地发展南部”的整体战略，江北将是宁波下一个重点发展的区域；随着跨杭州湾大桥的贯通，江北将最早融入大上海经济圈，发展前景看好；3、 大交通的建设，使本项目具备了对周边区域较强的集聚功能；江北大道、西外环线、杭州湾大桥南连接线、北外环线、甬余公路等高规格城市路网都增强了本项目对周边区域消费者的集聚功能；4、 江北工业产业园区作为宁波十大工业园区，政府对其基础设施建设投入巨大，区域内各项生活机能日渐完善，使项目具备了较为完善的大配套。5、 规模优势作为正规开发的商品房，项目20万平方米的规模在区域内是首屈一指的，这也是区域内目前所缺少的，虽然有较大规模的限价房，但其并不能对本项目构成直接的竞争；

15、大规模就意味着完善的配套、便利的生活；6、 多层和别墅，项目所提供的产品都是目前市场上的稀有产品纯多层、双拼别墅、联排别墅，都是目前市场上很受欢迎、但供应量又有限的产品，这是项目自身所具有的最大特点，也是以后推广中所需要重点强调的元素；7、 低容积率项目1.07的容积率，在目前市场上使绝无仅有的，较低的容积率充分保证了居住的舒适度，符合中高端客户的需求，较易树立项目的高端形象；8、 天然水系天然河流使项目具有水景的优势，且有利于社区景观的营造；9、 岛屿式布局这种布局，在宁波是较为少见的，其保证了别墅区大多数房子都亲水，不但提高了社区的档次，还满足了现代都市人亲水的心理需求；10、 社区规划本

16、身较有特色建筑以简洁的西式和现代式为主，涵盖短板多层、双拼别墅、联排别墅等多种产品，产品类型丰富，有利于规避市场风险，别墅产品也是市场的稀缺产品；11、 多层产品超短进深、超大面宽10.6米的进深、4.5米的宽厅，也都是市场上较为少见的；12、 多层产品面积配比合理，各档产品均有丰富的供给；项目主力户型为94和132平米，这之间的面积也有供应，适合不同需求的客户选择；13、 别墅的面积配比较为集中，有利于营造“同质集聚”的邻里氛围；14、 区域内缺乏高端产品，本项目的出现，填补了市场的空白；15、 项目可以作为机电工业园区、江北工业产业园区的居住配套；这些区域目前都缺乏上档次的大型居住社区；1

17、6、 项目周边目前的生活配套还不成熟，特别是缺乏与本项目档次相符的配套；17、 项目位于江北，不是宁波人置业的理想场所，高端客户对此会有抗性；18、 项目周边有小规模的工厂，由工业污染的隐患；19、 消费者对项目所在的区域缺乏关注，所以前期推广的任务比较艰巨；第四部分：项目品牌形象建立一、 与本项目相关的几个思考1、 品质主义 2000年以来的宁波楼市还没有真正走出“地段时代”，产品的价格大部分还是取决于其所处的地段，品质的因素含量甚微！但是，没有永远的利好市场，不认真做事肯定会有尝到苦果的一天！楼盘开一个火一个的情况将不会再出现，“好房子卖好价钱、烂房子卖不掉”的趋势已初见端倪。品质主义在新

18、楼盘的开发中将大行其道！2、 近郊化生存随着宁波城市规模的不断扩张，居住范围也在逐渐扩大，呈现向近郊发展的态势。不管是开发商还是购房者都不再拘泥于“老三区”的地理概念中，一些近郊的城市板块随着房地产的开发进入人们的关注视野里2003年，由“东湖花园”和“格兰云天”牵头的鄞州中心区、由“青林湾”和“天水家园”牵头的“新三江口板块”都是典型实例，现在，这两个近郊板块已经成为了新的高档居住区的代名词，但这两个板块同时推出的项目相当多，竞争也更为激烈，与这两个区域相比，本项目所在的“姚江板块”却没有高素质产品推出，但由于周边企业众多、原有居民区也大多较为破旧，换新房子已成为很多富裕起来的人们的需求，市

19、场对中高端产品有现实的需求。 3、“后小康时代住宅”：“后小康”是指生活水平实现小康后到富裕前的一个人类生活发展区间。据资料显示，国际上通行衡量一个社会或家庭的富裕程度的量化指标是恩格尔系数，即德国经济学家恩格尔提出的家庭用于食品支出占收入比例，恩格尔系数高于59为贫困型，5059为温饱型，4049为小康型，低于40为富裕型，低于20为最富裕型。因此，“小康”标准只是一个很小的范围，由于我国地区经济发展不平衡，不少发达地区已经进入“后小康”阶段，其标志为人均GDP3000美元左右，恩格尔系数低于40，在人均寿命、家庭结构、环保投入、人均居住面积等方面也都达到较高的指标。“后小康”生活方式与居住

20、模式的涵盖面较广，可以从多个角度探讨。有的专家描述中高档住宅的发展历程是：“小康之前重面积，小康之时重装修，小康之后重环境”。住宅郊区化、“52”双住宅、山水住宅、绿色和生态环保住宅等都是“后小康”住宅的发展趋势。对于“后小康”居住模式更详细直观的特征，专家概括为绿色、舒适、便捷、安全、多样和信息六个主要方面。4、“生态化住宅”：生态住宅以可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在以人为本的基础上，利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境，同时又要控制对于自然资源的使用、实现向自然索取与回报之间的平衡。生态住宅的特征概括起来有四点，即舒适、健康

21、、高效和美观。追求舒适和健康是生态住宅的基础；追求高效是生态住宅的核心内容；追求美观是生态住宅与大自然相和谐的完美境界。生态住宅立足于将节约能源和保护环境这两大课题结合起来，所关注的不仅包括节约不可再生能源和利用可再生洁净能源，还涉及节约资源（建材、水）、减少废弃物污染（空气污染、水污染）以及材料的可降解和循环使用等，因而它所占据的视点最高，所关注的领域也最广。5、亲水情结随着社会的发展和进步，人们的择居标准已从基本居住功能发展到对精神层面以及生活氛围的需求，推窗见绿、临水而居成为购房人心目中衡量一个居所理想品质的重要尺度。在国外，一个都市中最高档的社区往往都集中在水边。而从目前国内几个大中型

22、发达城市的房地产走势来看，亲水型住宅成为市场上最受追捧的产品。二、 定位要点作为区域范围内，首个大规模正规商品房社区，项目具有其他区域社区所不可比拟的天时、地利、人和，这也是项目定位的基本依据；天时：政府大力发展此区域，基础设施投入巨大，产业园区的生活氛围正在迅速形成，随着杭州湾大桥建设的推进，区域的发展已进入快车道。地利：项目位于江北洪塘农业园区、机电工业园区和工业产业园区交汇处，而此三部分都是宁波近阶段重点发展的区域，有政策的引导，新区的开发更容易借力；限价房旁，周边各项生活公建设施建设已经启动，借助这些现有优势，可以迅速地建立起项目的品牌优势；人和：由于是区域内第一个大规模市场化的高档楼

23、盘，产品特色鲜明，市场有现实的需求，其对江北东部、海曙北部、慈城、余姚、慈溪等区域的消费者有较大的吸引力；在项目前期的推广中，以发展的眼光看待区域发展前景，并提高消费者对项目所在区域的关注度是一个基本点；滨水、生态、新型近郊化生活是需要引导的；产品类型、产品本身所具有的特点应是推广根本所在；园区的配套应是推广所需要借力的；项目要看作是“姚江板块”的楼盘，模糊其江北的属性；三、 项目定位1、 产品特征定位姚江板块，20万方岛屿式“类别墅”生态社区类别墅：主要指双拼、联排别墅以及低层产品2、 产品功能定位区域性标杆社区（江北区北部、海曙区北部、江北工业产业园区）后小康时代近郊住宅（满足“享受级”的

24、生活）富裕型升级换代产品(富裕后换购的需求)3、 产品形象定位别墅礼仪 小众行宫（定位强调产品类型和目标消费群体特性）4、 广告总精神上水上层上城（凸现“上”：上风、上水、上层品位和高尚之诚）5、 目标客户群体定位多层住宅：海曙、江北中低端消费者慈城、余姚、慈溪中高端消费者周边乡镇进城居民项目周边原居民项目周边工业园区企业中层员工双拼、联排别墅：周边企业中高层领导江北、海曙、工业园区收入较高的公务员周边富有乡镇的个私企业主别墅投资客慈城、慈溪、余姚、象山等地的高端消费者6、 产品卖点设计：1、 姚江板块领军性、高尚项目；2、 近郊化社区的新典范；3、 后小康时代社区4、 区域内，最大规模社区5

25、、 低容积率、生态住宅6、 TOWNHOUSE 居住7、 岛屿式景观设计第五部分：推广策略一、思路形成一般而言，一个成功的房地产项目的营销推广主要有两条途径： 其一就是产品优先路线。即通过创造一种全新的房产产品，并在此产品精神中提炼一种生活方式，以这种全新的生活理念来吸引客户，形成市场赢得市场。比如以复合地产闻名的奥林匹克花园。这种路线的特点是：以产品打动客户，比较“务实”，但是客户处于被动接受状态。 其二就是客户优先路线。即通过分析一个特定的消费群体，从中发现他们的生活方式，并将这种生活内涵赋予到一个房产项目中，从而笼络客户，发现市场赢得市场。比如以SOHO概念闻名的现代城。这种路线的特点是

26、：以概念笼络客户，比较“务虚”，但是客户处于主动趋同状态。而对于本项目，根据以上的分析和宁波人特有的消费者心理，我们很显然地发现：在目前的定位和规划前提下，单一的客户优先路线很难为消费者所完全接受，其差异化也很难凸显； 因此，我们建议本项目的营销推广采用产品优先路线为主、客户优先路线为辅的策略，即：在以优势的产品类型诉求的前提下（本项目的别墅类产品是其他项目所没有的），通过对潜在客户的深入分析，总结出其特有的的生活理念和生活方式，使得大量的边缘客户迅速类聚，以此有效的扩大目标客户群体；从而真正实现本项目的同质差异化，并有效地化解或规避了本项目存在的问题。二、推广原则1、缔造居住新板块运动打造“

27、姚江板块”，强调新板块地段的优势和发展前景，如跨杭州湾大桥南连接线建设的推进、江北工业产业园区建设等，以及周边未来高规格配套设施。在项目前期的推广中，我们认为应该先期炒热“姚江板块”的概念，因为我们项目的所有外在优势都是建立在“新板块”这个载体上的，如果新板块的形象对消费者没有吸引力，我们就很难让消费者相信我们在广告中所诉求的一些“生活前景”和“投资价值”，当然，对新板块的宣传，我们需要借助政府的力量，和园区管委会联合作推广，炒热“姚江板块”这个区域，“鄞州中心区”和“新三江口”板块都是这样；新板块与我们项目的关系就如“皮与毛”的关系，皮之不存，毛将焉附？在做以上操作时，还要把握住“排他性”，

28、就是说在炒热新板块的目的是为了为本项目造势，要防止为他人做嫁衣的后果，因此在操作中，要从面（新板块）到点（新板块领军项目），着眼点还是这个“领军项目”，先期确立本项目在新区的“领导地位”；2、由“塑造产品品牌”到“打造开发商品牌”我们的任务之一就是通过塑造项目品牌来提高“洪都”的品牌知名度和美誉度，从而为开发商其他项目的推广奠定良好的品牌基础。3、 找准整个社区形象的支撑点本项目最大的特色就是有较多的别墅类产品，这是本项目区别于区域内其他项目的根本所在，一期以别墅类产品为主，因此在前期的品牌形象塑造上，需要特别强调别墅类产品带来的高端形象；二期产品虽然以多层为主，但同样强调“与别墅区为邻的多层

29、社区”概念，从而达到提高项目整体档次的目的；4、 借用其他品牌，发挥捆绑效应充分利用园区内的文化、娱乐设施，在宣传中，造成这些设施也是社区的配套设施之一的印象；5、倡导“产品主义”以产品品质为骨架，以园林景观为血肉，以生活方式为魂，共同塑造和丰满“别墅礼仪 小众行宫”的产品形象。三、推广基调 以创造新生概念为切入点和发光点（如小众阶层）； 以策划多种公关活动形成市场向心力； 以感性诉求先行理性诉求跟进开展心理诱导； 以“上水、上层、上城”为广告总精神； 以诠释产品“别墅礼仪”的关键优势为点缀插花； 以描述或营造“小众阶层”的生活特征为主体诉求；四、推广分期根据整合营销推广的循序渐进策略，结合本

30、项目的实际进程，我们对整个项目的市场推广采取分阶段分侧重、步步为营、由点及面的递进式营销策略，并把整个过程划分为四个阶段： 概念预热阶段（持续1个月）：这一阶段主要以炒作“小众阶层、别墅礼仪”概念为主，通过举办多种公关活动、利用大众传播效果迅速将其形成一种社会热点甚至文化现象，以此作为本项目的先期铺垫，并通过在公关活动中将开发商、代理商以及项目相关信息以主办单位、策划单位的身份突出出来，形成紧密的关联。 项目亮相阶段（持续2个月）：在这一阶段主要利用“小众阶层”概念的社会热度，顺势将本项目正式推出，并通过基地现场的包装、户外广告的发布、软文、报广等一系列的策略性运作，使得整个项目甫一亮相即能成

31、为市场热点。 首期开盘强销阶段（持续3个月）：在这一阶段主要利用前期的概念造势所积蓄的能量以及目标市场对项目的反馈信息，通过全方位立体式对项目核心精神的阐述和解析、对项目盛大开盘的告知、对小众生活境界的营造和描绘、对产品内容的全方位诠释等一系列的广告运作以及公关活动的配合，积极形成本项目火爆开盘、反应热烈的良好局面，进而促进销售。 后期可持续销售阶段（至结案）：在这一阶段主要通过对首期项目销售推广的积累和总结，以持续维护产品的核心形象和市场品牌为重点，根据项目的实际进程利用公关活动及媒体广告进行周期性的能量积聚和释放，并以此形成整个项目的可持续销售、整个品牌的可持续影响的市场局面。五、项目形象包装1、地盘包装 售楼处的营建和布置，售楼处外围形象地树立。建议在基地现场及宁波市区各设立一处售楼中心，其中市区售楼中心以形象展示、客户中转接待和产品介绍为主，现场售楼处以氛围营造、实地看房、环境感受及销售签约为主。同时建议先建设会所并优先运营，既