我的豪宅观_陶红兵

1、陶红兵：我的新豪宅观 这几年做房产营销，常碰到高价项目案例。基本上单价、总价有一个高于周边的就能自称为“豪宅“。去年以来因为政策调控，好多项目开始避讳叫”豪宅“而改称”高端住宅“、”高尚住宅“了，大都是以价高豪装为标志。仔细研究这些所谓“豪宅”：豪装之外有多少人文宜居？尺度阔绰同时又有多少舒适温馨？依我的理解，这些房子虽贵且大堪称“豪华”，但并不一定就是客户想要的好房。 其实关于豪宅，有很多定义和观点。例如著名的“豪宅八大要素“地段、园林、产品、文化、服务、稀缺、科技、配套。总结得非常好，但问题在于如何看待实现这些要素的细节！仅以户型为例，有很多认识就可以重新解读和探讨。现代豪宅的户型应该是什

2、么样的？目前较为普遍的豪宅户型是：超奢华卧室，衣帽间，卫生间，主卧套书房，每个客房带卫生间，老人房、儿童房、客房、保姆房等，这是我们现在所能看到的豪宅，虽然已经面面俱到了，但我常常在想一个问题：这真的是当下社会需要的豪宅吗？我理解的所谓豪宅或高端住宅，一定是要为他的主人提供更人性化生活方式的。如果只是尺度的增加，而生活方式较普通住宅没有改变的话，仅此一处的提升是不能称之为豪宅的。比如，住豪宅的人和住普通住宅的人日常的生活方式就存在不同：前者不一定在家做饭，后者大多需要；前者不一定客人来了住家里面，后者多半来客住家；前者会给孩子请各种家庭教师，后者常会送孩子到学校补课；前者太太有更多的首饰、服装

3、，配更多的场合（应酬，夜店，宴会，聚会，party等）；后者一般回家做饭看电视、看电影，偶尔参加聚会。前者一般不会自己打扫房间而需专人打理屋子，后者常使用钟点工等。住豪宅的人较之住普通住宅的人有更多花钱的爱好，例如：爱收藏、抽雪茄、品红酒等。虽然这些都是离不开柴、米、油、盐，但这两种生活方式是截然不同的。不见得前者的生活方式就比后者要高贵。但必须要承认这其中的差异。所以要做豪宅，就要满足这部分人的个性化需求，让他们感觉到生活方式随之发生的改变或贴合。显然这种不同不是单靠增加面积得到的，而是能否做到在适度的面积下和过去的普通房子有所区别。曾经看过一个亿元的别墅豪宅，2000多平米的面积，主卧奢华

4、无比。但在房子里转一圈，我觉得这房子没法住从主卧的床边到主卫的座便距离近15米，中间要穿过豪华衣帽间、休息厅。这半夜起来撒泡尿来回小三十米，后半夜还睡不睡觉了？当时感觉设计师有仇富心态，存心不让人舒服。所以尺度要适宜，不仅是总面积，还包括各个功能区的尺度，这种兼具了适度和宜居的房子我称之为适宜的豪宅。书房“儿童全生命周期套房”豪宅的主卧为什么要套书房？家里到底谁更需要书房？男主人？工作一天回到家还需要看书批文件？就算有这样的需要一年有几次？所以，不要以为豪宅就必须要配个大书房，生怕别人不知道你是大老板。那么谁最需要？孩子！小朋友一天几个小时要写作业，现在的孩子常常在大人的大桌上写作业，要么在小

5、茶几、饭桌上。桌椅尺度和孩子的骨骼发育不匹配，家庭活动还会干扰孩子的学习。所以我认为家里最应该有个儿童书房。但是儿童书房和大人书房不同，大人的书房可以和主卧隔开，儿童的可以隔墙，但不要全隔断，中间最好不设门，把这个称为“儿童全生命周期套房”。什么叫全生命周期？孩子特别小的时候，外屋是爷爷奶奶或保姆阿姨的房间。很多人要找人带孩子 ，但不一定希望带孩子的人和孩子睡一张床，避免互相影响。但如果分隔在两间房，孩子的动静听不到会觉得不安全。现在不封闭隔开，分为里外间，孩子一哭一闹，住外屋的人都能知道，但外面一般的动静却不影响孩子休息。等孩子上幼儿园了，这外屋就变成了他的儿童乐园、玩具房，他可以在里面玩小

6、火车，画画、手工、搞小“破坏”。到了上小学，这里是他的作业房，琴房，英语房。到他上了中学，有家教，有同学来玩，学习，游戏，交流桌椅板凳书桌玩具当然会随着孩子的成长而变化。在这个家里有属于他自己成长的独立空间，这里就是他最快乐的童年纪念。推己及人，我相信这对作为家长的豪宅主人而言是有很强吸引力的。放弃了大人不常用的书房，换来一个千金不换的孩子的美好成长空间，这个改变带来的意义和生活内容的填充才是和过去房子最大的不同。保姆间要保姆不一定非有保姆间现在的豪宅大多设有保姆间，不如此便不敢称为高端。我不主张在城市公寓豪宅里设保姆间。别墅一定要有保姆间的原因在于地处郊区，面积较大，无专人打理的话使用起来就

7、会非常的不方便。但公寓不需要，因为公寓可以由城市便利的配套来解决。毋庸置疑住豪宅的人是需要保姆的，因为需要有人随时提供服务，这和普通老百姓的生活不一样。但我认为要保姆不一定非有保姆间，因为这样家里的氛围会变，感觉上多少有点人格不平等的嫌疑。如果保姆间面积舒适些，在北京也得几十万。如果房间很小，实际上很不人性，而且长时间朝夕相处彼此会产生亲情，到那个时候会觉得让阿姨住这样的房间过意不去。另外，找保姆没那么容易，手艺要好，反应得机灵，还得可靠。长相太难看男主人瞧着不舒服，家里客人来了看着也不体面；长得太好看更麻烦，女主人不放心。保姆住家，女主人还敢出差旅游吗？所以家里需要保姆并非一定需要保姆间。物

8、业就可以提供保姆公寓以解后顾之忧。需要保姆的，五分钟到家，从早上来到晚上走，可以一直待在雇主家干活儿，晚上下班了回到公寓就有了自己的一方天地，落个清静自在。保姆在自己的房间里对着镜子唱唱歌，给家里打个电话都没顾忌，也不会干扰到雇主晚间的家庭生活.各得其所，当然这就要求物业把服务跟上，需要靠全面到位的物业服务来满足这样的需求，这也是正是高端物业应有的标准。这道理和儿童书房一样把空间让给最需要的人。客房有客人但不需要客房现在家里来客人了，双方都未必愿意往家里安排，这样可以避免彼此的不自在。客人来了看着被安排的房间心里面会犯嘀咕：这床单有人睡过没？要给他准备了睡衣，他穿之前还会琢磨：不会上次没洗过吧

9、？而且客人到访需要住宿的几率其实是很低的，一年也未必有几天。如果为这么低使用率的需要，准备一间几乎全年闲置的客房，是否有必要？但客人偶尔来了还是会要居住，也不能完全不管，那么此时的豪宅配套就需要能提供会所酒店或服务公寓，以解决客人就近体面入住的需要。这样，家里面没客房，只能安排到社区精品服务公寓的做法即合情也合理。无论客人身份几何，都避免了一方不自在或另一方即使不愿意也不好意思拒绝的尴尬。我想这样的皆大欢喜是豪宅的主人愿意看到的。强化女主人的衣帽间，男主人的爱好房我个人一直坚持空间价值应以人为本：建议去除奢华餐厅和书房，如果面积允许，主人的卧室也可带书房，最好还能有一间老人房。为什么要做奢华的

10、餐厅和厨房？住豪宅的人喜欢在家里大摆宴席吗？若保姆能做出接待雇主层次客人的饭，她是完全可以自己去开餐厅也不用在雇主家混了。其实这群人通常在家顶多偶尔三五个朋友来小斟小饮一下，一般不会大摆宴席。所以现在很多豪宅设大餐桌，长桌，看起来很豪华，一辈子可能都用不上几次。也有人喜欢摆宴席的，但我分析大多是刚搬新家，显摆几次。你可以请客，但不一定在家里摆宴。所以此时的会所就有用了，正常几个人的饭，可以让会所名厨做好后送到家里，人再多点可以安排到会所的餐厅就餐。自己在家只是家常餐饮，也未必都要那么奢华的西厨、中厨，如果一定要配备，也要合理搭配，中、西厨结合，只要满足基本功能就可以。这样餐厅和客厅的面积完全可

11、以适当压缩，节约出来的面积就大有可为了。可以选择做大衣帽间。据我所知这类人群普遍有衣物配饰多但无法做到随手拿取的收纳困扰，尤其豪宅女主人的首饰或配搭小件有别于普通人家的女主人，数量虽多，类别虽全，但贵妇们搭配起来的时候还是会经常遗忘自己从世界各地扫回来的货。这不怪女主人记性不好，而全赖过去的穿戴方式。以往都是摆抽屉里，一堆首饰盒。衣服一穿就开始琢磨，我有什么首饰，打开就一顿翻找。做得较好的盒上会有标注，做得不好的就只能各种找。现在简单了，衣帽间必须有功能的区分，除了常规的衣柜外，在中间位置可以设一饰品柜，下面是抽屉的，摆上一些女主人的“心头好“或不轻易示人的东西（首饰、配饰等），上面用透明的玻

12、璃或水晶台面压住（如过分贵重担心安全，可定制密码锁）。饰品柜一层全摆满，就像珠宝店的首饰柜，女主人穿衣服，站在镜子前，旁边就是首饰柜，扫一眼就知道哪些合适，顺手就能拿出来试戴，非常方便搭配。此处讲到的仅是实用功能，我们还不能忽视精神层面的需求。不可否认，某种意义上女人的虚荣心是社会前进的动力。这既是女人自身的心理需要，也是男人拼命工作的原因之一。女人，尤其是有钱的女人，她一定是想向她的闺蜜好友展示她的”心水之物“的，衣帽间有了这样的展示功能，女主人当然是希望好姐妹能来家里做客的，但肯定不希望为了显摆这些”宝贝“而做作的拉开抽屉一个盒子一个盒子的打开来给人看。最理想的是，摆在那，你看或者不看它，

13、它就在那里。当女主人带着女友参观衣帽间时，对着饰品柜不经意间淡淡的一句：“自从有了它，换装搭配真的方便了很多”，那一瞬间带来的愉悦有巨大的价值。综上所述，衣帽间要实现这种便利和“秀”出来的功能，没有一定的尺度是实现不了的。当然，如果有足够的空间的话也可以再设一个男主人的书房，也叫兴趣爱好房，或藏品间，冥想，瑜珈，绘画，书法，工艺品把玩都可以实现了.这样男主人也有了“宅”在家的理由。其实还有很多东西值得探讨：例如现在好多富人都流行多生几个孩子。豪宅户型在设计的时候应怎样考虑这样的情况？两个孩子能不能共用一间书房，两边分别是卧室？（当然，不同太太生的孩子情况完全不同）无论哪种需求，把所有房子的价值

14、、面积都用在房子的主人身上，用在天天在这里生活的人身上是我要强调并坚持这种取舍最本质的理念空间价值应以人为本。非家庭居住豪宅发现豪宅中的另类需求据我所知，就北京市场而言，有这样一种另类的豪宅需求：有一部分人并不是以家庭生活满足居住需求，最为明显的就是有的演员明星一年八个月在外面拍戏，但是拍两个月回来住几天，来这里跟经纪人碰头，这就是典型的非家庭居住。这类人的特点，第一，必须来北京，因为资源在北京，权力在北京；第二，市场在北京，居住地最好离机场近；第三，他们不是在这里天天长住，但是他们又不能住宾馆，还需要有一些常用的东西放在这个房间里。所以宾馆不适合，太小；租房没保障，很难保护隐私。有合适选择的话按他们的个性和身份需求是不会去买那种九十平米的小两居户型的，当然四五百平米的豪宅也不适合，毕竟那不是他的家庭居所。只是他一个人，一年也就在一两个月，档次绝不能跌！但目前北京的现状是：一百平米的都恨不得做成两居三居，豪宅都是两三百平米，又用不上。根本没有适合这类人群的住宅产品。这样的非家庭、单身、包括带女朋友一起住的，他们期待的是市场能够供应出一居或两居的豪宅。这种非家庭居住豪宅有别于传统意义的豪宅，就好比为什么买两百多万跑车的人比三百多万房车的人更有钱？因为没有两三辆车的人，他是不会去买跑车的所以这应该是豪宅中的“MI