房地产估价第3阶段测试题汇总

1、江南大学现代远程教育013年上半年第三阶段测试卷考试科目：房地产评估第7章至第10章（总分100分）时间：90分钟（浙江北仑）北仑区职工学校学习中心（教学点）批次：201109层次：业余高起专专业：工程造价学号：身份证号：姓名：得分：一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、对同一宗房地产而言，（B ）A. 房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物折旧B. 建筑物价格=房地价格-土地价格C. 土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧D. 房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物折旧2、 当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（C ）。A 通货膨胀影响B 投资利息因素C 资金时间价值

2、D 投资风险补偿3、对于出售的房地产， 采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（D ）和长期趋势法相结合进行估算。A .比较法B .收益法C 成本法D .路线价法4、 开发商在开发某别墅区时，为了增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使别墅的价格下降，这是因为（B ）。A. 市场不景气B. 该别墅区的环境条件变差C. 该别墅的单位开发成本降低D. 开发商可获得满意的利润即可5、 某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（B

3、 ）年。（说明：题干中假设土地出让合同中未约定不可续期 ）A40B43C47D506、某高层住宅大楼，房地总价值为8000 万元，其中建筑物价值占 40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为 150万元，该部分的建筑物价值为 50 万元，则此人占有的土地份额为 （ A ）。A19%B21%C23%D25%7、若标准宗地的临街深度为 10m按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（ B ）。A 78%B 85%C 117%D 150%8、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（D ）。A. 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B

4、. 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C. 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D. 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价9、已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20ft ，临街深度为 75ft 。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30ft ，临街深度为 l25ft 。运用四三二一法则，地块乙的总地价为10、某大厦总建筑面积 10000血2,房地总价值拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为6000 万元，其中，土地总价值 2500 万元。某人180万元，建筑面积为 240怦。如果按照土地价（A）万元。A65

5、4B81 8C872D1090值进行分摊，则该人占有的土地份额为（B ）。A24%B3O%C38%D 7 2%二、多项选择题：（本题共 10 小题，每题 2分，共 20分）1、从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括（ABCD ）。A. 在建工程B. 已经灭失的房地产C. 作为企业整体中的一部分的房地产D. 有建筑物的土地E. 划拨土地使用权的房地产2、承担资产评估、 验资、 验证、会计、审计、 法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证明文件有重大失实造成严重后果的，处（CDE年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。A . 3B. 5C . 7D . 103、 承担资产评估、验

6、资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得（ABCD的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。A .一倍三倍B、一倍五倍C .三倍五倍D .五倍十倍4、（ CDE，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权 会员。A. 2003 年 11 月 4 日B. 2005 年 10 月 17 日C. 2006 年 10 月 13 日D. 2007 年 10 月 4 日5、以下哪项法律、 法规、规章、规范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度 （ABCD 。A. 房地产估价师执业资格制度暂行规定B

7、. 中华人民共和国城市房地产管理法C. 中华人民共和国国家标准房地产估价规范D. 房地产估价师执业资格考试实施办法6、 中华人民共和国国家标准房地产估价规范的颁布时间是（ACDE 。A. 1994 年B. 1995 年C. 1999 年D. 2004 年7、 假设开发法中预期开发后的楼价可用（ABD 法求取。A. 市场比较法B. 收益法C. 成本法D. 长期趋势法8、长期趋势法包括（ABC日等方法。A. 数学曲线拟合法B.平均增减量法C. 平均发展速度法D.年限法E. 指数修匀法9、 在划分路线价区段时，应符合的条件包括（DE ）。A.形状相似B.在同一条街道上只有一个路线价区段C. 面积接近

8、D.地块相连E. 可及性相当10、 下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ABDE）。A. 法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B. 再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C. 房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D. 不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值E. 在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分）1、土地分等：土地等反映城镇之间土地的地域差异，土地等的顺序是在各城镇间排列。2、经济适用房：由城市政府组织房地产开发

9、企业或者集资建房单位建造，以微利价向城 镇中低收入家庭出售的住房。它是具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。3、静态地价：把房地产开发商取得土地使用权时所支付的价格，作为待分摊的地价，此地价 称为静态地价。它是假定地价从土地使用权的取得到建筑物的出售这一时间段内是静止不变的。4、基准地价：是指在一定时间内，对城镇规划区范围各级土地或均质地域，按照商业、住宅、 工业等土地利用类型分别评估的法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。四、填空题（本题共10空，每空1分，共10分）1、路线价法是土地的估价方法之一，它可以快捷、方便地同时评估多宗土地的价格，适用于 土地管理、课税和征地拆迁补偿等方

10、面的估价需求。2、 标准深度处的连线称为里地线 。3、估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当体现 全面性、 客观性以及高度的准确性、概括性。4、 假设开发法实质上同收益法的理论依据是相同的，即地租原理 和 预期原理 五、简答题：（本题共 4 小题，每题 6 分，共 24分）1、假设开发法的适用范围？假设开发法最早用于待开发土地的估价，目前除了用于待开发土地的估价外，也已经广泛 应用于凡是具有开发或再开发潜力的房地产，并且这些开发完成后的价格可采用市场法、收益 法等方法求取的房地产类型，具体有以下几种类型：1 ）待开发土地的估价，包括生地、毛地、熟地；2 ）在建工程的估价；3 ）对拆迁

11、改造的再开发房地产的估价，即拆除原有的旧建筑，在原址上建造新项目的 估价，此时开发费用应包含拆迁安置费用；4 ）具有装饰改造潜力或者是可以改变用途的旧房地产的估价；5 ）现有新旧房地产中地价的单独评估。2、假设开发法的具体步骤？1 ）调查待开发房地产的基本情况；2 ）选择最佳开发利用方式；3 ）估计开发建设期；4 ）预测开发完成后的房地产价值；5 ）预测后续必要支出及赢得利润；6 ）进行具体计算，决定估价值。3、路线价法的理论依据区位理论的应用？区位理论： 可及性可以视为区位条件的一种表示， 因此对于商业用地来讲， 可及性是决定 其价格高低的主要因素。同一街道，各宗地价格随其距离道路的远近程度

12、，即临街深度的增加 而递减，宗地越接近道路者地价越高，反之越低；同一宗临街宗地，其接近街道部分的地价高 于离开街道的部分，越接近道路者地价越高；在同一城市中，不同区位的宗地具有不同的路线 价，例如一个城市的商业中心地带和商业次中心地带的路线价截然不同，甚至有的相差很大。4、基准地价的内涵要点？基准地价是分用途的土地使用权价格，在城市的任何一个区域中，不同利用类型的土地 应有不同的基准地价；是区域的平均价格，能够反映一个区域中土地收益或土地租金、价格的 平均水平；只反映一定时间的价格标准，具有时效性；是有限年期的土地使用权价格，不同用 途土地使用权的出让最高年期不一致，因此不同用途的基准价的年期

13、不同。六、计算题：（本题共 2 小问，每问 7 分，共 14 分） 背景材料：某评估项目估价对象是达到了“七通一平”的熟地，土地面积为2 000 平方米，土地剩余适用年限为 67年，形状为矩形， 规划限制土地的用途为商业、 住宅，规划容积率为 6.0 ， 允许的建筑覆盖率为 50% ，土地出让时间为 2009年 10 月。估价要求：评估该土地在 2009 年 10 月出让时的价格。 估价过程：实地勘察待评估土地；确定最佳开发利用方式。通过调查研究，确定该熟地最佳开发利用方式是住宅用途，建筑 容积率为 6.0 ，建筑覆盖率为 50%，建筑总面积为 12 000 平方米，建筑层数为 12 层；预计

14、开发期。预计取得该土地后建造住宅的开发期为 2 年，即为 2011 年 10月全部完成， 预计该住宅在建成时可以全部售出；预计开发完成后的房地产的价值。售出时的平均价格按照建筑面积为 4 000 元/ 平方米； 预计后续的必要支出和开发商的利润。预计建筑安装工程费按照建筑面积为 1 100 元 /平 方米，后续的勘察设计等专业费用为建筑安装工程费的6%，后续的管理费为建筑安装工程费的6%。第一年需要投入 70%的建筑安装工程费、 专业费用及管理费， 第二年需要投入 30%的建筑安 装工程费、专业费用及管理费。一年期年利息率为8%，二年期年利息率为 10%，假定都是连续均匀的投入；销售住宅时的广

15、告宣传等费用为其售价的4%，销售过程中房地产交易中卖方需要缴纳的营业税为售价的 6%，购买熟地过程中房地产交易中买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；投资利润率为直接投资资本的25%,年折现率取 10%；估价熟地的价格。根据上述的开发费用，采用的估价公式如下：熟地价值=开发完成后房屋价值-投资者购买熟地应负担的税费-由熟地建造成房屋的开成本-后续管理费用 -后续销售费用 -后续投资利息 -后续销售税费 -后续开发利润问题 1：用传统方法估算总地价、单价和楼面地价。解：传统方法设该熟地的价格为 V万元。该熟地的面积为 2000平方米，建造完成后的房地产的建 筑面积为 12000 平方米。1 ）开

16、发完成后的住宅的总价值： 4000*12000=4800 （万元）2 ）购买熟地的投资方需要缴纳的税费： 0.03V3 ）建筑安装工程费的总额： 1100*12000=1320（万元）4 ）专业费用的总额： 1320*6%=79.2（万元）5 ）管理费用的总额： 1320*6%=79.2（万元）6 ）销售费用和销售税费总额： 4800*（4%+6%）=480（万元）7 ）投资利息：（熟地的价值 +投资者购买待开发房地产应负担的税费+后续的开发成本和后续的管理费用） * 利率，即为-1(地价隸的利息)QS +(1320473.2 +73.2)x70% K (1 + S%)-1第一年利息)=13

17、I+ (1320 + 79.2479.2)x30%x(U1LJ%) -1 (第二年利息)=0.2 ir +108.7(5(万元)8 )开发利润：(熟地的价值+后续的开发成本)*直接成本利润率【V+ (3) + (4) *25%=0.25V+349.8 (万元)9 )熟地价格的计算：V= (1 ( 2) - (3) (4) (5) - ( 6) (7) - (8)=SCO-0.03r-l 32079.279.2-480-0.208.75-C.25-343.8=2 333.04-0,4得到r = 1599.36(万元)10）估价结果：V -1599（万元）单位地甘盤衬益W血平方米）楼面地价=翱=警叫冈平林问题2:用现金流量折现法估算总地价、单价和楼面地价。2000解：第二种方法：现金流量折现法设该熟地的价格为V万元。该熟地的面积为平方米，建筑完成后的房地产的建筑面积为12000平方米。开发完成后的住宅的总彳血：4000= 3957（万元）0 + 0%）C2）购买熟地的投資方需要繳的税费：0 03ZC3雀筑安装工程费的总额：1100x12000x70%1100x1200