合川房地产市场研究报告

1、合川房地产市场研究报告目 录第一章 国内楼市宏观政策及第二章 立体解读合川第三章 合川代表性楼盘扫描第四章 合川房地产现状及分第五章 总体分析第一章 国内楼市宏观政策及解读国务院出台调控楼市五方面11措施时间：2010年1月11日政策内容：增加保障性住房和普通商品住房有效供给：(一) 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。 增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用率。(二) 合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求：1. 加大差别化信贷政策执行力度。2. 继续实施差别化住房税收政策。(三) 加强风险防范和市场监管：1. 加强房地产信贷风险管理。 2. 继续整顿房地产市场秩序。3. 进

2、一步加强土地供应管理和商品房销售管理。 4.加强市场监测。(四) 加快推进保障性安居工程建设：1. 力争到2012年末，基本解决1,540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2. 中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。 (五) 落实地方各级人民政府责任：进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。 解析：与国4条相比，国11条中提到的前面4个大的方面，只是对国4条说法的补充和完善，唯一不同的是多了“落实地方各级

3、人民政府责任”这一条。在新政陆续出台后，各地呼声最后的莫过于“政府的执行能力”了，“国用11条”里把地方各级人民政府的责任单独提出来，希望能对楼市政策的执行力上起到真正鞭策的作用。时隔42天央行再度出手 存款准备金率上调0.5%时间：2010年2月25日新政内容：春节期间，央行宣布，2月25日起，存款准备金率将上调0.5%，全国可贷资金将由此再减少约3000亿元。解析：这标志着过度宽松货币政策将在房地产领域暂时淡出。国土部出台“19条”剑指房地产商囤地时间：2010年3月10日新政内容：继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，中国政府再出重拳。3月10日，国土资源部下发了关于加强房地产用地供

4、应和监管有关问题的通知(以下简称通知)，全方位加强土地市场监管。通知规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。通知要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已签合同却不缴纳出让价款的，必须收回土地。通知称，对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让。 通知要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地

5、不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。通知中提到，对房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。解析：该新政的三大亮点：最大的亮点是响应温总理在政府工作报告中对加大中低价位商品用房、保障性住房土地供应的响应。要求“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%”，土地市场、房地产市场的供应结构将发生很大变化。同时，在用地上表现为“两个严格”：一是要严格控制大套型住房建设用地，二是严禁向别墅供地。这是前所未有

6、的。第二个亮点是增加开发商拿地成本。2009年，房价非理性上涨有两个诱因，一是各地地王的出现，二是过度宽松的货币政策。地王的出现在很大程度上是由于各地拿地成本非常低，有些甚至零成本拿地，有些拿了地以后不开发，有些拿了地以后不交钱，这种情况导致大家都玩拿地游戏而不建房。这次在2010年五部委规定的基础上，重申开发商拿地，一律按照底价的20%缴纳保证金。在土地价格这么高的情况下，一旦违约，20%的保证金对于企业是比较严格的经济惩罚。第三个亮点是“公开住房供地计划”。原先百姓对土地供应的信息是不明确的，对未来房地产预期也是不明确的，一旦住房用地供应信息公开，大家就有能力判断房价未来走向。可以说，这份

7、文件是对“国十一条”比较全面、完善的规范性文件，有望扭转目前土地执法、土地供应、土地监管中存在诸多漏洞的局面，确保保障性住房的供应，使土地供应回到比较正常的轨道上去。楼市调控政策密集出台，致使楼市风向转变时间：46月份新政内容：4月14日，国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作，会议再次提及房地产政策。4月15日，前所未有的重磅政策：90平米以上购房首付3成，第二套执行首付5成利率1.1倍。从下午5点政策出现在各大网站，立刻影响到了北京房产交易市场。4月16日，土地挂拍政策大改革，日后难再出地王：首个“限房价”地块挂牌式的项目。弱化价格因素，

8、防止高价地限制企业拿地，规模防止囤地试点限房价、限地价方式。4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）下发，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。6 月 4 日，住建部、中国人民银行、中国银监会6月4日联合发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行规范。通知明确，对于二套房的认定要以家庭为单位，凡是家庭成员名下有过住房，不管贷款与否，都执行认房又认贷的严厉政策。申请商业贷款的首付款不得低于五成，利率不得

9、低于基准利率的1.1倍。解析：如此密集的楼市新政策前所未有，土地政策、金融政策、供应比例、交易税费、外资购房限制所有楼市能够想到的所有政策如此密集的一次全部出台，可见政府对房价打压的力度空前。3月开始的部分房地产开发企业贪婪的高价开盘将非常明显的自食恶果。宏观影响：新政对整体楼市的影响：未来政策转为中性，市场观望气氛浓厚。2010年，政府加大对楼市的调控力度，纵观近期政策调控的具体内容，我司认为未来房地产政策将转为“两保两控”的中性政策基调，一保行业稳定增长，确保经济增长势头得到延续；二保保障性住房和首次置业。一控房价，有效减缓房价的继续上涨；二控投资投机，确保房地产市场健康稳定。 二套房贷严

10、厉的认定标准是在新政里一个重磅炸弹，政策将增加投资人群的购置难度，降低由房价上涨的利润空间，降低商业银行贷款风险，给真正需要住房的人群一个健康的置业环境。本次信贷新政力度超乎以往，“五成以上的首付及1.1倍以上的利率上浮”是“史无前例”，由于考虑到该政策将执行一年甚至更长的时间，影响非常深远。在对楼市的整体影响中，政策由于将投资型、投机型及改善型需求混为一谈，对目前楼市主体的供应高档、中档，特别是大面积的户型影响更加严重。从市场层面来看，2009年底的快速消化，加上政策震慑作用，目前房地产市场观望气氛浓厚。透过成交结构数据我们发现，目前合川楼市的成交主力仍然是中小户型。由此可见当前市场仍然具有

11、需求，并且多数是自住性和首改性的需求，因此市场仍具备较稳定发展的基础。在政策环境逐步向中性转变，“保”自住改善性购房、“压”投资投机性购房，市场需求仍较为旺盛的背景下，我们认为市场短期内成交将缩量，买卖双方将以僵持、观望为主，中长期走势主基调趋于平稳。投资、投机行为将会在各个方面得到遏制，刚性居住需求将会回到营销的主调上第二章 立体解读合川综述：地处重庆西北部，紧邻重庆主城区，地处嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处，是重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通枢纽、经济走廊。2009年，全年实现地区生产总值228.7亿元，同比增长16.3%；地方财政收入25.39亿元，增长48.2%；全社会固定资产投资20

12、0.4亿元，增长31%；社会消费品零售总额增长21.8%；城镇居民人均可支配收入15118元，增长13%；农民人均纯收入6005元，增长14%。区域性中心大城市加快建设，城市建成区面积扩大到35.9平方公里，城市人口达39.6万人。合川之城市定位：2006年10月撤市设区，是重庆六大区域性中心城市之一。 合川建成城乡统筹发展的示范区、一小时经济圈的重要经济高地和渝西北、川东北地区的区域性中心城市”的发展定位，以建设区域性中心城市为总纲。合川之交通：水陆交通四通八达，是川东北、渝西北的交通枢纽和重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道。110省道、204省道、渝武高速公路纵贯南北，襄渝铁路横穿东西

13、,草街、利泽航电枢纽建成后, 千吨级货轮溯江而上可达四川广元，顺流而下可直航上海。距重庆江北国际机场80公里，仅1小时车程。兰渝铁路、襄渝铁路复线、遂渝快速铁路复线、合川至铜梁的快速通道等建成后，经济区位将进一步提升。合川之产业：工业经济-农产品加工、生化制药、装备制造、纺织服装、物流等产业 矿产资源开发-岩盐储量达160亿吨，石灰石储量55亿吨，煤层气储量704亿立方米,天然气储量450亿立方米，具有发展资源型工业的优势。旅游资源开发-重庆十大名片之一钓鱼城 ; 全国首批十大历史文化名镇、佛教禅宗文化胜地涞滩古镇。 ;重庆市第二大人工湖双龙湖,旅游开发潜力巨大 商贸经济-2007年，社会消费

14、品零售总额达到54.6亿元，重庆北部商贸中心初具规模。教育高地-教育总体规模较大。全区现有各级各类学校427所， 打造”重庆第二大高校区”。城市发展总目标：力争在2020年把合川市区建设成为具有江城特色的长江上游的园林城市和历史文化名城。到2012年，合川市市区城镇人口发展到43.2万人，建设用地38.88平方公里。 到2020年，合川市市区城镇人口发展到66.0万人，建设用地62.68平方公里，达到大城市规模，城镇化率47%。“一心三片”为一个城市核心区，由合阳、南屏、东渡三片组成，为城市的重要功能区。 合阳片规划方向： 金融信息、商业服务、科技教育、居住 （由东区和西区组成）第三章 合川主

15、城区代表性楼盘扫描楼盘对比采集表（合阳滨江片区）楼盘兆甲.合阳新城怡然居东海.滨江城龙庭盛世好旺角龙川北郡江润.地中海楼盘基本情况开发商：兆甲集团占地：550亩容积率：2.29总建面：150万方共分五个组团开发开发商：兴盈地产占地：30亩容积率:2.5绿化率:35%总建面：52818方车位200开发商：东海地产建面:64万方建筑密度:30%容积率:3.2绿化率:30%车位:98开发商：东霄地产建筑密度:20%容积率:2.49绿化率:30%车位:405开发商：宸正地产总建面:4万方商业占1.4万方容积率:2.0地下车位:200开发商：龙川地产占地:55亩,容积率3.5总建面:12.5万方商业:1

16、.2万方开发商：江润实业总建面:65万方商住户型分析f组团78-142平米两房占60%/三房占40%两房占40%三房占60%两房占50%三房占40%四房占10%两房占60%三房占40%一房,可变空间两房、三房各占50%高层/洋房/别墅地段分析塔尔门凉亭片区城北小桥路嘉滨路东渡大桥下北环路与嘉陵路交汇处北环路,新车站对面旧货市场旁新车站旁价格分析未开盘均价:3450最高价:3680最低价:3290均价:3250最高价:4900最低价:2900均价:3400最高价:3530最低价:3180起价:3418楼层加价:5-18均价:3400未定工程基本情况动工较慢，主要集中在会所及景观打造上面基础一期:

17、1,6,7号楼在1月31日已交房,5号楼3月交房,二期:基础主体基础未动工基础物业基本情况未定暂定:高层0.7,多层:0.5未定未定未定未定环境公园及会所已经呈现传递高品质社区印象未出环境游泳池+羽毛球场未出环境未做环境未做环境未做环境销售推广未开盘一次性:9.8,按揭9.9一次性:9.8,按揭9.9一次性:9.8,按揭9.9金:5000-10000,可退内部认购50套左右未开盘广告推广户外，报媒，dm单，车身，灯箱，系列活动户外广告,墙体广告,报刊,dm单t型牌,车身,报刊,墙体广告,灯箱,dm单车身,报刊,户外,dm单dm单,户外车身,dm单,路牌灯箱,路牌,车身销售现场外展小但有序井然有

18、序大气,井然有序小气,凌乱小气,现无沙盘简洁,温馨未开放结合本案综合分析地段和大盘为项目强势卖点，造城概念吸引消费者，区域内必须时刻关注的楼盘户型较方正,以可变空间为做大卖点体量大,自身配套及地段相对成熟,江景资源丰富该地段在新车站旁边,未来发展前景较好 因未开盘.体量较小,售场一片混乱居住环境较差,周边较喧哗,有工厂,污染比较大体量大,位于新车站旁,交通较为方便楼盘对比采集表（城西大学城片区）楼 盘城尚城丽景水岸狮王华府卓然假日之城楼盘基本情况开发商：重庆中悦房地产开发有限公司开发，项目销售由开发商直销，总建筑面积14万方。开发商：重庆红鹰地产销售：开发商直销总建筑面积：14万方容积率：3.

19、4 绿化率：30% 车位数（含地上）：416个开发商：重庆弛华实业销售：开发商直销占地：8063总建筑面积82000开发商：重庆卓然房地产开发有限公司开发，楼盘地址：位于假日大道北侧移通学院旁，总建筑面积15万方户型分析一室一厅58，两室两厅89，两室一厅85，三室两厅105-112，主要以小户型销售为主，户型方正带入户花园。花园洋房7栋，高层4栋，二室二厅（80.99104.32）,三室二厅（116.53170），四房（231244）部分户型有点异型全部为高层电梯房，项目底层为商业，其余为住宅销售。其户型主要以两室两厅为主，占面积的66%，三房占34%。大多户型较为方正本项目共15栋19号楼

20、为多层房，1015号楼为高层房。一室两厅共382套，两室两厅共533套，三室两厅共585套，户型方正，具有可变空间，赠送面积多地段分析该项目位于合川交通要道附近，临近西路餐饮一条街，交通便利，周围配套设施完善，附近有超市，医院，银行，凉亭小学，但由于地处交通要道并临近合川汽车总站，噪音较大，灰尘较多，不宜于居家。周边学校多，投资潜力大，现目前位置较偏，周边配套不完善，公交线路仅有7路，出行不方便优越的地理位置造就了该楼盘的商业价值，其优势就在于地处涪江二桥北桥头,步行五分钟可到滨江路，临街瑞山西路饮食一条街,靠近合川中学, 周边配套设施十分完善，交通非常便利；但是此楼盘近临高架桥，噪音大，灰尘

21、重。该项目正处于高校园区中心地块，周边的配套设施日益完善。例如：移通学院，重师涉外商贸学院，合川中学，新华小学，幼儿园，农贸市场，吉又吉超市，各大网点银行，餐饮娱乐，合洲医院及小型诊所等。公交车也有明显的增加并开设了301路线与701路线。价格分析均价3300左右，电梯楼10楼以上每层加10元。认购50返3000元，80以上返5000元，100以上返6000元，定金1万，8月分签正式合同。电梯房最高价3700元，最低价2760元，花园洋房最高价3788元，最低价3388元，层差价为10元，均价3400，不交定金，直接交付首付款的30%项目起价为2310元/,最高价3478元/,整体均价3109

22、元/左右. 415层每层加价为20元/层；15层以上为10元/层。13、14号楼为拆迁房均价为2600元。现在在售15号楼价格均价为3100左右。工程基本情况该项目地址还未拆迁完善电梯房正在修建中，花园洋房已建完虽然现在主体基本完成，但总体来说本案工程进度较慢项目建筑外立面陈旧，工程进度参差不齐，建筑密度较大，楼栋之间间距较窄，有部分户型采光较差。物业基本情况物业公司还未定，预计是由开发商自己的物业公司管理。重庆晶鑫物业管理公司物业管理公司晶鑫物业，物业服务不专业开发商才成立新的物业公司，没有足够的经验，以后的物业服务比较欠缺，物业水平有待提高。环境还未修建还未做景观小区内环境打造十分欠缺，绿

23、化率低小区绿化少，不精致。降低了生活的舒适度销售推广低楼层销售为主，10楼以下基本售完现还有2号楼未推，花园洋房已售完已售400多套19号楼全部售完。10号楼已售90%。11号楼高层已售完。12号楼已售完。13、14号楼（为政府拆迁还房）已售完，15号楼已售85%。广告推广楼盘形象及档次定位为低端，主要靠墙体广告电视台，dm单，户外，路牌墙体，dm单楼盘形象及档次定位为中低端，电视台，户外，dm单销售现场售房部外观简单，卖场布置较空旷，没有沙盘，置业顾问着装不统一，虽接待较热情但感觉不专一售房部外观大气，装修豪华 ，洁净 整齐，置业顾问接待热情，服务周到售房部外观单一，布局简单，上班时间经常无

24、人开门营业，销售团队人数较少，置业顾问接待客户不热情，解说不专业，着装不统一，整个销售案场氛围冷清，每日来访量较少案场氛围：售场外观大气，卖场内较凌乱，拥挤置业素养：散漫积极性不高（因为营销方式偏于传统老套，销售人员没有提层的机制）结合本案综合分析该项目临近西路餐饮一条街和合川汽车总站，周围配套设施完善，交通便利，但由于地处通往车站十字路口并临近高架桥，噪音大，灰尘重，不宜居家。因拆迁降低了该公司的信誉度。处在大学城的延伸区域，发展前景较好，周边学校较多，易于投资，且是滨江楼盘，高层有利于观江，但现周边环境和配套还不完善，出行极其不方便。该项目处合川交通要道，交通区位优势明显，本应得到合川置业

25、者的大力追捧。但该项目面临噪音大，灰尘多，工程形象不佳，物业管理不专业，开发商美誉度较差等诸多不利问题。开发商资金实力较为雄厚，但开发理念相对落后，营销方式偏于传统老套，项目建筑外立面陈旧，工程进度参差不齐，建筑密度较大，物业服务水平有待提高。项目以相对较低的价格路线实现项目的快销。楼盘对比采集表（南津街片区）楼盘南滨1号蓝色天际安成美地亚美立方江城丽景金九.南屏广场楼盘基本情况开发商：重庆绿港房地产单位：重庆灯塔景观设计：凯尔辛基；总户数：700余户。建筑形态组合：高层+花园洋房复合社区建筑密度：34.5%容积率：2.45绿化率：35%停车位：约450个外立面颜色：深咖啡色。开发商：成瑞地产

26、；总户数714户；由花园洋房与高层电梯楼组成；容积率为2.49，一期推393套，余4幢，已销售70%左右，在收订金，未签定合同；车位有420个。开发商：安成地产；营销顾问：重庆美联物业，由多层和高层组成；建筑密度28%绿化率40%容积率2.5车位约300个左右。开发商：弘弧投资；销售代理：西楼代理，总建筑面积：5万多方；车位160个；容积率4.5、绿化率30%，有4层商业；一期推出364套；开发商：华润物业/仁强地产，开发商直销，建筑设计单位：重庆升厦建设（集团）有限公司，景观设计单位：重庆经典园林设计有限公司；现目前推出四幢，两幢未推出；何时开出未定；高层建筑（28层、26层）；容积率2.9

27、绿化率50%开发商：金九集团；营销公司：东乙策划；设计：香港华城；交房时间未定。占地：，共有3幢电梯楼，2幢18层，1幢25层，总户数为330套；每幢楼的1-2层为商业，负二层为车库，负一层为超市；户型分析一室二厅（179套占23%），二室二厅（359套占48%），三室两厅（192套占25%，跃层（38套占4%）；户型配比：一室（74.7976.58平米），二室（87.6118.67平米），三室（131.94144.76平米），跃层（180.31平米）；户型方正，具有可变空间，赠送面积多，但有部分卫生间无窗户。电梯房28层高，以两室单卫的户型为主，洋房为5层；面积在70平米130平米之间主卧室

28、飘窗全玻璃是它的亮点，其余部分都是中规中矩的户型，高层面积在58110平米，多层面积70120平米总共4总户型，面积在73105平米之间，大户型占55%，小户型占45%，户型中型中矩，但有可变空间。一室两厅（54套占6%），二室二厅（54套占6%），底跃/跃 层（754套占88%），户型配比：一室两厅76.58平米，二室两厅100.07平米，底跃/跃层103.09122.72平米；户型大气，赠送面积多，有可变空间，但面积过大，总价过高，跃层二楼卫生间设计不合理70-80平米的为两室两厅单卫占60%，100平米左右的占40%，户型中规中矩。地段分析楼盘占地位置较好，离区政府近。楼盘位于南津街南园

29、东路(区府前行300米）；属纯住宅，住家较为安静，但离主公路有一段距离，出行不是很方便，但该地段属政府行政区域。毗邻212国道，出行方便位于体育馆转盘，是合川09年的地王。位置是该楼盘的竞争优势。周围环境安静，适于居家，临近政府，但配套设施不完善，位置较偏，短期内周边开发不完善，进出小区不便利。价格分析电梯房最高价：4100，最低价：3100；洋房最高价：6000，最低价：4100。电梯房均价在3200元/平米，洋房均价在3700元/平米，2月28日前订房可享受总价减1万/户，另折扣为按揭99折，一次性9.7折。多层的最低价是顶楼：2800元/平米，电梯房最高价3500元/平米。起价：3705

30、元/平米，最高4860元/平米，楼层差价：1040元。最高价：4280元/平米，最低价：3210元/平米，层差价：每层加20元/平米，表列均价：3300元/平米，实售均价：3268元/平米。工程基本情况花园洋房已修至二层，高层基础阶段。施工队刚进场，处于平场阶段。施工队刚进场（平场）平场开出的2、3、5、6号楼均已封顶，1、4号楼还在动基础物业基本情况重庆绿港房地产开发有限公司物业分公司，收费1元/平米（洋房与高层一样）物业公司及收费均未定物业公司未定，但收费标准可能在高层1元/平米，多层0.6元/平米物业公司未定物业公司：重庆康永物业公司，物业收费：0.8元/平米物业公司：金九物业环境打造东

31、南亚风情园林，小区内有游泳池、羽毛球场、会所等配套。周边环境除世纪花园外，其它地段属其它楼盘在建阶段。小区内除游泳池外，其它普通配套均有。景观打造相当普通，有半个蓝球场，一个网球场。小区配套仅有一个水池，绿化率仅30%现售场外和小区内的绿化均已形成。小区内环境貌似单体楼，绿化植物少，不宜居家，吵闹、灰尘重，周边配套设施完善。处于商业地段。销售推广一期推高层7号楼，花园洋房2、3、6号楼，一次性付款9.7折，按揭9.8折。目前二套房可以在中行办理首付两层打七折的优惠。一期推出393套，余4幢未推出，现未签合同，交房时间未定。高层444套，多层160套，现目前在签约。高品质生活仅献给少数懂得享受的

32、人现开出2、3、5、6号楼，1、4号楼未开，何时开出未定。认购优惠8000元/户、开盘10000元/户，共862套，一期推出530套，现还约有30套房售。1月23号认购至今剩余房源70套，标价价格在34003800元/平方米；实行一次性付款9.6折，按揭9.8折的优惠；。广告推广广告牌，车身广告，电视传媒。车身广告车身广告报刊车身广告，户外广告logo墙销售现场置业顾问着装整齐，a位站式接待，热情。现场保洁人员维护情况良好。会所在3月中旬开始投入使用（即新住房部）。置业顾问着装整齐，案场整洁，有亲和力，但卫生间很脏无人打扫。置业顾问着装不统一，不热情，不专业，案场凌乱，楼盘定位低案场小，但整洁

33、案场冷清，置业顾问未统一着装，反应不够迅速，对话都采用一问一答式。现场布置简易，工作人员随和，案场灰尘较大。结合本案综合分析位于合川未来政治金融行政中心区，毗邻城南滨江公园，户型面积较大，总价过高；地理位置优越，增值潜力较大，现南津街滨江楼盘开发较少，还不能在短时间内带动南滨路的增值潜力。位于合川未来政治金融行政中心，楼盘位置处于世纪花园正后方，离主干道有一定的距离，居家安静，楼盘的理念定位中等偏上，但从打造的角度看，不相符。除地理位置稍好以外，此楼盘定位低，价格是它的竟争点，无创新。绿化少，吵杂，户型中规中矩。楼盘产品创新，但是位置较偏，小区配套设施不完善。本地段位处于南津街中心位置，是投资

34、较好的地段，但作为住家则离公路很近，较噪，灰尘污染严重，本是属小盘，小区内配套少，绿化面积小。第四章 合川房地产市场现状综述：2009年合川完成房地产投资16.1亿元，开工126.3万平方米，增长88.5%；竣工80.6万平方米，增长80%。受旧城改造和08年压抑了的刚性需求影响，房产市场出现了一段时间的 “井喷”现象，价格一路攀升，在售楼盘建筑面积销售均价均突破3000元/平方米，但随着新政的持续影响和旧城改造的逐步减少，市场有平稳回落的态势。合川房地产市场4p分析：产品分析：物业形态上以电梯高层为主，多层为辅，花园洋房等高端产品逐渐面市；建筑风格以现代简洁式风格为主，有部分异域风情产品诞生

35、；房屋结构方面以平层为主，可变空间、跃层产品正在增加；户型面积方面：三房占据半壁江山，两房略占四成，紧凑性小户需求越来越旺；推广分析：因毗邻重庆缘故，合川的推广渠道及手段受重庆影响较大，特别是近两年专业的营销公司进入后，整合营销推广手法更加丰富。户外，车身，电视，短信，dm直投广告随处可见，而更有创意的活动推广策划也越来越多。合川的地产营销水平进入新的纪元。价格分析：在09年疯狂楼市的影响下，合川楼市销售均价上涨1000元/平米有余，涨幅达40%。除个别高端定位楼盘外，现各区域均价在32003500元/平米，区域价差逐渐减少。优惠幅度因各项目资金要求情况不一而有所不同，但均无相互杀价的恶性竞争苗头。销售分析：随着市场的变化，开发理念的升级，开发企业更注重销售卖场的包装及销售人员的整体素质提升，特别是专业营销公司的进入，使区域销售案场管理更加合理及有序，而销售人员不论从形象到热情再到专业度方面，都有质的提高，但也有少部分的项目案场还停留在原始散乱状态。第五章 综合分析合川房地产市场面临的五大机会！一 合川城市整体价值的提升 合川作为重庆六大区域性中心城市之一及 一小时经济圈的重要版块，交通体系完善，区位优势明显,产业基础较好