论农村土地使用权流转法律制度的完善 论文11

1、 学校代码 110236 学 号 9911023101a60 分 类 号 d 1密 级 毕业设计(论文) 论农村土地使用权流转法律制度的完善 学习中心名称 青海电大网络教育学院 专业名称 法学 学生姓名 韩英 指导教师 2011 年 9 月 26 日 目目 录录 一、现行法律制度中对农地使用权流转的相关规定及其缺陷一、现行法律制度中对农地使用权流转的相关规定及其缺陷.7 （一）土地流转法律目标模式不当.7 （二）农村集体土地所有权不清.8 （三）流转登记制度不健全.9 （四）流转存在诸多限制.10 二、从法律上完善农地使用权流转制度的理论基础与现实意义二、从法律上完善农地使用权流转制度的理论基

2、础与现实意义.13 （一）、农地使用权流转具有深刻的理论基础.13 （二）、推动和促进农地使用权流转符合我国的现实需要和发展趋势。.14 三、与农地使用权流转相关的问题的法律制度的改革三、与农地使用权流转相关的问题的法律制度的改革.14 （一）土地承包经营权物权化的法律改革是农地使用权流转的基础，作为法律上的明晰 的物权是土地进入市场的条件。.15 （二）从法律上赋予农户长期而稳定的农地使用权是农地使用权流转的保障。.17 （三）完善农村社会保障制度、农村救济制度、户籍制度等相关的制度，解决农户对农 地使用权流转的后顾之忧。.18 四、我国未来立法中关于农地使用权流转需要完善之处四、我国未来立

3、法中关于农地使用权流转需要完善之处.18 （一）流转的客体应由债权性质的农村土地承包经营权转变为物权性质的农地使用权。 .18 （二）农地使用权流转的法律原则“自愿、合法、有偿、有序”。.18 （三）农地使用权流转的形式应由单一化向多样化发展，具体形式应包括转让、出租、 抵押、入股等。.19 （四）农地使用权流转的限制条件.22 结论：结论：.24 致谢词致谢词.25 参考书目参考书目.26 注释：注释：.27 北北京京航航空空航航天天大大学学 本本科科毕毕业业设设 计计（论文（论文）任任务务书书 、毕业设计（论文）题目： 论农村土地使用权流转法律制度的完善 、毕业设计（论文）选题意义及要求

4、随着我国农村经济的发展，第二、三产业的兴起，农村城市化 的推进，农村剩余劳动力转移，种地不再是一些农户的唯一依靠， 农户对土地的依存关系逐渐发生变化。推动农地使用权流转可以实 现物尽其用，避免耕地的闲置浪费。其次，在一些地方，农户仍按 传统方式经营，效益低下、农业生产率不高，农业收入甚至连年下 降，不少农民愿意把承包地租给业主而收取租金，促进了农地向种 田能手集中。再者，随着我国进入 wto 后，要提高我国农业竞争力， 必须促进规模经营，加快农业产业化，而这需要首先加快农地使用 权的流转，促进土地集中。 由上可见，无论是理论上还是现实需要或者发展趋势上都客观 要求加快农地使用权的合理流转。法律

5、作为社会的调节器，应当尽 快完善相关规定，避免其滞后性，调整新的社会关系，在明确所有 权、稳定承包权、保护收益权、尊重处分权的基础上，推动农地使 用权的流转。 、毕业设计（论文）工作内容： 1、从法律上完善农地使用权流转制度 2、与农地使用权流转相关的问题的法律制度的改革 （1）土地承包经营权物权化的法律改革是农地使用权流转的基础， （2）从法律上赋予农户长期而稳定的农地使用权是农地使 用权流转的保障 （3）完善农村社会保障制度、农村救济制度、户籍制度等相关的制 度，解决农户对农地使用权流转的后顾之忧。 3、我国未来立法中关于农地使用权流转需要完善之处 （1）农地使用权的抵押 （2）农地使用权

6、的入股 （3）农地使用权的转让 （4）农地使用权的继承 （5）农地使用权的出租 本人声明本人声明 我声明，本论文及其研究工作是由本人在导师指导下独立完成 的，在完成论文时所利用的一切资料均已在参考文献中列出。 作者：韩英 签字： 时间：2011-9-26 论农村土地使用权流转法律制度的完善论农村土地使用权流转法律制度的完善 摘 要 自新中国成立特别是改革开放三十年来,我国已经基本建立起 以物权法 、 土地管理法等法律为基础,以土地管理法实施条 例 、 土地调查条例 、 基本农田保护条例等多部行政法规、地 方性法规、部门规章以及许多地方性政府规章为补充的土地法律体 系。从我国的土地法律制度来看,

7、公法性法律占据了主导地位,并且形 成了以土地用途管制制度和耕地保护制度为核心,以土地权属制度、 土地利用制度和土地保护制度为重点的我国土地法律体系。 物权 法的颁布实施确立了包括土地所有权、农村土地承包经营权、建 设用地使用权、农村宅基地使用权和地役权等在内的有中国特色的 土地物权体系,奠定了我国土地产权法律体系的重要基础。但是目前 我国农村的土地产权法律体系还不健全,许多法律制度尚不完善,存在 不少问题。包括物权法颁布之后现行的一些法律法规与之冲突; 农村宅基地使用权的流转受到严格限制;农村土地承包经营权的流转 障碍重重;以及现行的土地征收法律制度有待完善等等。 关键词：农村土地产权 宅基地

8、使用权 农地使用权流转 农 村土地承包经营权 物权性质 一、现行法律制度中对农地使用权流转的相关规定及其缺陷一、现行法律制度中对农地使用权流转的相关规定及其缺陷 尽管我国农村土地流转的法律规范经历了一个从无到有，从不 规范到日渐规范的过程，但由于农村家庭承包责任制是建国以来长 期实践的经验总结，经历了一个渐进式的探索过程。长期以来的土 地政策决定了土地很难通过市场的方式实现自由流转，相应的，现 行的土地流转制度与政策存在诸多的缺陷与不足。 （一）土地流转法律目标模式不当 对于大多数农民来说,土地承担着两大功能,一是作为生产资料, 承担着农民的就业功能。二是土地作为农民的一种特殊财产,承担农 村

9、的社会保障功能。2 基于此，我国在实行家庭承包责任制初期 采取绝对公平的债权式法律目标模式，将农村土地均分、细化，发 包到户并禁止流转，土地资源没能优化配置。随着国民经济的发展 和市场经济的建立，农村集体土地流转在全国兴起。形势的发展需 要国家调整原来的目标模式，但是土地的保障功能又使国家在农村 土地流转的问题上过于保守，采取了公平为主兼顾效率的债权式目 标模式，强调在维护公平、稳定的基础上推动农村集体土地的流转。 立法上就表现出含糊其辞甚至自相矛盾，在鼓励流转的同时又做出 种种限制，更多强调义务而淡化权利。目前的立法虽然赋予土地承 包权以物权性质，但实践中债权痕迹过重，架空了承包经营权的物

10、权效力，使其虚有其表，无益于保护承包经营权人的利益。 （二）农村集体土地所有权不清 宪法、民法通则、土地管理法都规定农村土地属 于集体所有。但对农村集体土地所有权的代表究竟是谁，有关规定 实际上并不明确。土地管理法第 10 条规定：农民集体所有的土 地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会 经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民 集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管 理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济 组织经营、管理。上述立法规定了三种主体，即乡农民集体，村农 民集体和村民小组农民集体。这些规定，表面上确定了农

11、村土地集 体所有权的代表，其实不然。 首先，乡农民集体经济组织事实上不存在。政社合一的体制废 除后，无论是在法律规定中还是事实上都不存在所谓的乡农民合作 社。因而也就找不到一个代表乡农民集体的组织或机构作为农村土 地所有权的代表。这样，法律规定的乡农民集体所有，实际上是无 人所有。乡政府作为一级国家行政机关，在法律上不可能成为集体 土地的所有者。但由于存在着上述无人所有的缺陷，使乡政府对土 地的管理职能与所有权合二为一，集体土地事实上成了国有土地。 其次，村民委员会也不能作为农村土地所有权的代表。村民 委员会组织法第 2 条规定：“村民委员会是村民自我管理，自我教 育，自我服务的基层群众性自治

12、组织”（1998）。村民委员会不是农 村集体经济组织，而是农村群众性自治组织。因而，它不能成为农 村集体土地的所有者。 最后，村民小组也不能作为农村土地所有权的代表。因为在家 庭联产承包责任制后，村小组的组织基本解除了，况且村民小组仅 仅是集体经济组织的成员，不是一级集体组织，因而它也不能作为 集体土地所有权的代表。这样的结果，就是：土地名为集体所有， 实际上变成了少数人（村干部、政府官员等）所有，从而为侵害了 农民的利益提供了便利。 （三）流转登记制度不健全 完备的登记制度是财产交易有序化的必要条件。农地承包经营 权做为一种不动产使用物权,登记的意义极为重要。相对而言,农地承 包经营权的登记

13、是普遍不受重视的。从目前法律、法规的规定可以 看出土地承包经营权登记存在以下几个问题:一是承包经营权的设立 在法律上未规定以登记为要件,仅以合同成立为要件。这与物权法中 不动产物权都需要通过登记才能设立的规定相违背,这也是土地承包 经营权登记制度不健全的法律起源。二是对土地承包经营权的变更 登记仅以当事人自愿为主,未经登记变更的土地承包经营权的法律后 果仅为不能对抗善意第三人。三是在土地流转较频繁的经济较发达 地区,一旦发生土地承包经营权转让而没有及时办理登记手续,则以后 的受让人就有可能难以与转让人从事正常的交易,其受让的权利也可 能遭他人剥夺,甚至会发生在转让中的上当受骗。 （四）流转存在

14、诸多限制 1、流转身份上的限制 目前农村土地承包权的流转一般限于特定的农村集体组织内部。 土地承包法48 条规定“发包方将农村土地发包给本集体经济组 织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村 民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报 乡（镇）人民政府批准。”可见，非本集体经济组织成员受让集体土 地承包经营权被作为例外受到了严格的限制。这种对受让主体身份 的限制造成了土地承包权流转的封闭性，从而使土地承包权无法按 照市场方式自由转让，对土地资源的合理配置制造了障碍。 2、流转条件上的限制 从土地承包经营权的转让来讲，当前农村土地承包经营权转让 的一个前提条件是

15、其转让必须经发包人同意。有学者将此归纳为“债 权的流转方式”。首先，这与土地承包经营权的物权性质不符。农村 土地承包经营权的物权性质，决定了应赋予承包经营人完整的土地 使用权。土地流转权是农户依法享有的权利，它与承包地的使用权、 经营权、收益权一道构成了市场经济情况下家庭承包制度的基础。 其次，这是对农民土地流转最终决定权的剥夺。“转让需得发包方同 意”实际上将土地转让过程的终极处分权赋予发包方，而承包方作为 真正权利人却对自己的权利没有决定性质的发言权。 3、流转方式上的限制 土地承包法只规定四荒土地承包经营权的抵押，对家庭承 包的土地经营权能否抵押没有明文规定。参照担保法37 条第 2 项

16、的规定，耕地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权属于不 得抵押的财产，可见现行立法对家庭承包的土地能否抵押持否定态 度。物权法184 条第 2 项对此作了相同的规定：“（二）耕地、 宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可 以抵押的除外”。在经济较发达的地区，二、三产业发展较快，农民 收入呈多元化，土地已经不再是农民生存发展的唯一依赖。对他们 而言，土地更是一种具有流动性和担保价值的财产性资源，迫切需 要挖掘土地的多元化利用途径，实现土地价值的最大化。在比较贫 困的地区，农地和宅基地使用权无疑是农民掌握的比较有价值的财 产。在宅基地不允许抵押的情况下，再限制农民承包经营权抵

17、押， 将导致农民因融资困难而无法实现对农业的投资，影响农业发展。 我国现行法律中与农地使用权相关的法律规定散见于土地管 理法、农业法、担保法等中。中华人民共和国民法通 则（以下简称民法通则）第 81 条正式规定了农村土地承包经 营权，并将该权利编排于第五章第一节“财产所有权和与财产所有 权有关的财产权”之中，而通常我们认为该节实际上是对物权制度 做出规定。同时，于 2003 年 3 月起施行的中华人民共和国土地承 包经营法也承认了土地承包权的物权性质。但农业法13 条中 规定“在承包期内，经发包方同意，承包方可以转让所承包的土地、 山岭、草原、荒地、滩涂、水面，也可以将农业承包合同的权利和 义

18、务转让给第三者，承包期满，承包人将原承包的土地、山岭、荒 原、荒地、滩涂、水面享有优先承包权。承包人在承包期内死亡的， 该承包人的继承人可以继续承包。”可见我国农业法是将承包 经营权作为债权保护的，与民法通则的规定存在冲突，并且由 此导致土地承包经营权人的处分权受到限制，土地承包经营权流转 方式较为单一。担保法第 34 条第三项、第五项，第 37 条第二 项的规定表明：耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权， 除了抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒 滩等荒地的土地使用权可以抵押外，其他均不可抵押。简言之，除 “四荒”外，农地使用权不得作为抵押权的标的。 二、从法律上完善

19、农地使用权流转制度的理论基础与现实意义二、从法律上完善农地使用权流转制度的理论基础与现实意义 （一）、农地使用权流转具有深刻的理论基础 1、产权经济学认为，土地作为农业发展不可或缺的生产要素， 不仅是宝贵的自然资源，还是一种资产，具有商品属性。农地使用 权的流转是市场经济的内在属性和基本要求，因为只有流动起来才 能实现最优配置，只有进入市场才能产生交换价值。产权若不能流 通转让，则产权效益实现的交易成本就会提高，同样土地若不能合 理流转，则土地的配置效率就难以提高。国内外经济发展的历史表 明：一切稀有资源优化配置的主要途径是流通转让。 2、根据哲学上的唯物辩证法，稳定是相对的，流转是绝对的，

20、稳定是流转的前提，流转是稳定的存在和实现方式。二者对立统一 于土地资源的优化配置当中。 地权的稳定性固然会影响农民对土地的投资，但这种影响并不 是最明显的，而且有时会集中表现为产权的其他方面，例如拿产权 证抵押贷款等等。所以，不能夸大地权稳定性对投资的影响。 3、再者，众所周知，土地对农村人口有很强的保障功能。但这 种功能不光只能通过提供粮食来实现，还应该可以通过土地出租获 取租金或者其它方式来实现。 （二）、推动和促进农地使用权流转符合我国的现实需要和发展 趋势。 随着我国农村经济的发展，第二、三产业的兴起，农村城市化的 推进，农村剩余劳动力转移，种地不再是一些农户的唯一依靠，农 户对土地的

21、依存关系逐渐发生变化。推动农地使用权流转可以实现 物尽其用，避免耕地的闲置浪费。其次，在一些地方，农户仍按传 统方式经营，效益低下、农业生产率不高，农业收入甚至连年下降， 不少农民愿意把承包地租给业主而收取租金，促进了农地向种田能 手集中。再者，随着我国进入 wto 后，要提高我国农业竞争力，必 须促进规模经营，加快农业产业化，而这需要首先加快农地使用权 的流转，促进土地集中。 由上可见，无论是理论上还是现实需要或者发展趋势上都客观 要求加快农地使用权的合理流转。法律作为社会的调节器，应当尽 快完善相关规定，避免其滞后性，调整新的社会关系，在明确所有 权、稳定承包权、保护收益权、尊重处分权的基

22、础上，推动农地使 用权的流转。 三、与农地使用权流转相关的问题的法律制度的改革三、与农地使用权流转相关的问题的法律制度的改革 农地使用权流转的法律制度完善问题，实际上具有不系统性， 其涉及到许多相关的配套改革。下面将从土地承包经营物权化，赋 予农民长期而稳定的承包经营权和完善农村社会保障机制、改革户 籍制度等三个方面来进行具体分析。 （一）土地承包经营权物权化的法律改革是农地使用权流转的基 础，作为法律上的明晰的物权是土地进入市场的条件。 1、如前所述，土地承包经营权的性质仍未达到统一。本文认为 赋予其物权性质的观点应得到支持。如果土地承包经营权只是一项 债权而债权本身进入流转过程是要受很多限

23、制的，如需发包方同意， 制约了流转关系，为集体土地所有者用行政手段、准行政手段干预 留下了余地。承包经营权物权化使得权利人所享有权利的性质、内 容、种类具有法定性。并且，作为一种绝对权、支配权，物权人处 分其权利无须征得土地所有权人的同意，从而有利于农地使用权的 合理流转。 2 、明确了农村土地承包经营权物权化这一趋势后，我们需要 解决如何实现其物权化的问题。对此，我国学者有许多争议。如土 地使用权说、土地承包经营权说、永佃权说、农地用益权说和耕作 权说等，其中争议较为集中的是“农地使用权说”与“土地承包经 营权说”。前一种观点以梁慧星为代表，梁慧星研究员领导的物权 法起草小组于 99 年 1

24、0 月完成的中华人民共和国物权法草案中 第四章使用了“农地使用权”这一概念；后一种意见以王利明教授 等为代表，其在中国物权法草案建议稿及说明中使用了“农村 土地承包经营权的概念”。本文较为赞同前一种意见，认为农地使 用权应作为土地承包经营权物权化后的适当形式。 首先，基于过去法律规定的不统一以及多数人对土地承包经营 权的性质、内容的传统认识，土地承包经营权物权化后若继续使用 “承包经营权”这一概念，可能会从其名称上导致对这项权利的性 质、内容的误解。为了避免与债权法上的“承包经营”相混淆，从 而使得土地承包经营权物权化这一立法初衷得以实现，故有必要提 出“农地使用权”这一概念。第二，农地使用权

25、这一概念的提出是 “所有权、承包权、使用权”三权分离的结果。其目的、内容和性 质都可以从农地使用权这一概念中得到体现，明确易懂，注重土地 的价值，具有科学性。而“土地承包经营权”这一概念，无法清晰 表明三权分离的关系。再者，“农地使用权”这一概念的提出，有 利于法律体系的完整性与协调性。因为“土地使用权”这一概念早 已为先行立法和实务所接受，在这一概念基础上提出“农地使用权” 这个子概念具有合理性。同时与“宅基地使用权”、“国有土地使 用权”等概念相互协调，有利于建构我国的法律体系。而“土地承 包经营权”则容易导致法律体系的混乱。可见，农地使用权是土地 承包经营权物权化的适当形式。物权化后，农

26、户具有明晰的物权。 “农地使用权”作为一种物权，除包括占有、使用、收益权外，还 包括了一部分处分权，如转让、入股、抵押、出租等，由此也为其 流转提供了可能。 （二）从法律上赋予农户长期而稳定的农地使用权是农地使用 权流转的保障。 我国土地承包经营法规定“承包期限至少 30 年”。目前， 基层干部用行政手段调整承包地频繁，这样做的缺点是农民没有稳 定的预期和信心，不敢做长期性投入，不利于提高生产水平；每次 调整表面上解决了一些人地矛盾，但又会产生新的不公平；另外， 频繁调整承包地为一些干部提供了谋取私利的机会，加剧了农村社 会的不稳定。而且承包期内的经常行政性调整，阻碍了土地使用权 流转制度的发

27、育。道理很清楚：由于承包期内发生人地关系、就业 方向上的变化，使农地使用权流转的条件才开始，但还未等农民自 愿、依法、有偿开始转让，就发生用行政手段调整，就不可能再有 农地使用权流转了。如果土地承包关系是不断调整的，农地使用权 的转让就是很不确定的，使人不敢转入也不敢转出，流转机制必然 发育不起来。承包期限过短，转让权、抵押权等农地使用权的诸多 权能也将难以付诸实施。 但这里需要我们注意的是赋予农民长期而稳定的农地使用权与 土地权利的流转并不矛盾。关于这点，本文在前第一部分中关于 “稳定”和“流转”的辨证关系中已做了阐述，此处不再重复。 当然，承包期内不调地是一般情况，在自然灾害毁损土地时，

28、经县级政府批准可以适当调整。坚持“增人不增地、减人不减地” 的政策，法律给予起点公平，今后出现人地矛盾，可通过土地流转、 发展二、三产业健全农村救济制度、建立农村社会保障制度方法予 以解决。 （三）完善农村社会保障制度、农村救济制度、户籍制度等相 关的制度，解决农户对农地使用权流转的后顾之忧。 长期的城乡二元经济结构，抑制了农村剩余劳动力脱离土地的 可能性，现行的户籍制度、社会救济制度等对农户脱离土地进入城 市形成障碍。建立和完善农村社会保障制度、改革现行的户籍制度， 赋予农民“迁徙自由权”，实现城乡的自由流动，城市居民与农村 人口的就业平等，社会保障权利平等，才能免除后顾之忧，从而有 利于农

29、地使用权的流转。 可见，农地使用权流转的法律制度的完善需要以上三个方面相 应的配套法律制度改革的支撑和促进，才能形成健全完整的农地使 用权流转制度。 四、我国未来立法中关于农地使用权流转需要完善之处四、我国未来立法中关于农地使用权流转需要完善之处 （一）流转的客体应由债权性质的农村土地承包经营权转变为 物权性质的农地使用权。物权模式下，农地使用权的排他性能防止 他人滥用征地权，限制基层政权和乡村干部滥用土地处置权。有效 的保护农地使用权人的合法权利；有利于农地使用权的自主流转。 农地使用权的可让与性有利于农地使用权的流转机制的建立，使农 地使用权作为一项财产在不同主体间合理流动，实现物尽其用。

30、 （二）农地使用权流转的法律原则“自愿、合法、有偿、有序” 。 自愿即在农地使用权流转中，应尊重确保农户的主体地位，尊 重农民意愿，不得强迫、阻碍承包方依法进行的农地使用权流转， 乡村组织不可代理，也不可撒手不管，应积极引导、规范、管理。 农地使用权物权化后，农户拥有的农地使用权作为一种支配权、对 世权，不受他人非法干预，即使发包方作为土地所有人，也必须尊 重农地使用权人依法进行的农地使用权流转，不得非法进行行政手 段、准行政手段的干预。也就是说，自愿原则是由农地使用权的物 权性质决定的；合法即农地使用权的流转必须依法进行，包括主体 资格合法、程序合法、内容合法、形式合法；有偿即农地使用权流

31、转中必须注意保护和弥补农户利益，其进入市场进行依法流转应当 市场经济的等价有偿原则；有序即农地使用权的流转不可一蹴而就， 应坚决杜绝以规模经营的名义，使农民失去土地。流转应当循序渐 进地进行。 （三）农地使用权流转的形式应由单一化向多样化发展，具体 形式应包括转让、出租、抵押、入股等。法律不仅应对现行的农地 使用权的流转方式予以确认规范使之有章可循，并且在未来土地立 法中应对农地使用权的流转形式规定一个弹性条款，使法律具有前 瞻性和灵活性。本文将对以下几种形式进行具体分析。 1、农地使用权的抵押 农地使用权的抵押指在不转移土地占有的前提下，债务人或第 三人将依法享有的农地使用权向债权人提供担保

32、，承诺若债务人在 合同期限届满仍不履行债务时，债权人有权将农地使用权拍卖、变 卖、折价抵偿。我国现行担保法规定：除“四荒地”外，农地 使用权不可抵押。这样的立法目的是考虑到土地承包经营权抵押后， 农民万一不能按期偿还贷款，银行难以处理土地，而且农民可能因 此失去土地和生活保障。本文认为立法的此项规定不妥，立法者的 考虑也是值得商榷的，原因如下： (1)允许农地使用权抵押是土地承包经营权物权化的必然要求， 物权法意义上的农地使用权是农地使用权人自主支配标的物并排除 他人干涉的权利。内容上不仅包括占有权、使用权、收益权，也包 括一定的处分权，而抵押也属处分权的范畴，承认抵押设定权是赋 予农地使用权

33、物权保护的必然结果，也能充分发挥农地使用权作为 一种用益物权的价值。(2)允许抵押与保护耕地，保障农户基本生存 条件,以及防范银行金融风险等立法政策并不矛盾。立法上可以在允 许抵押的同时，对抵押的土地的用途加以限制，规定作为抵押物的 农地使用权的受让人不得改变农地的农业用途；对抵押人利益的保 护可通过规定在抵押人丧失农地使用权后对该土地享有优先承租权 来实现；银行的金融风险可在技术操作上加以防范。(3)允许农地使 用权抵押可以融通农业资金，特别是农业中长期发展资金，解决投 资资金不足问题。在发展资金相对匮乏的农村，没有理由不采取此 机制。(4)目前世界上许多国家都普遍建立了农业土地抵押为特征的

34、 农地金融制度。如德国的土地抵押合作社、公营的土地银行和中央 土地银行；日本的劝业银行、农工银行及北海道拓植银行等。对此 我国可借鉴参照国外法律制度方面的先进经验，建立符合我国国情 的农地使用权流转制度。 2、农地使用权的入股 农地使用权的入股指农地使用权人将量化为股份的农地使用权 用于出资，实行土地股份合作，从而获得利益。在沿海经济发达地 区推广此方式，可以解决大量农民在乡镇企业工作或外出务工而无 力耕种情况，又能把农户手中的股份集中起来实行规模经营。 3、农地使用权的转让 指农地使用权人有权将农地使用权转移给其他公民、法人、其 它组织，转让后，转让人退出原法律关系，转让包括出售、交换、 赠

35、予等。 4、农地使用权的继承 指农地使用权人为公民的，当其在农地使用权期限内死亡的， 可由其继承人以继承的方式取得农地使用权。 5、农地使用权的出租 农地使用权人可以根据需要将其农地使用权租给其他公民、法 人、其他组织使用，并向对方收取租金。租赁权原则上是一种债券， 但其物权化的倾向较为明显。并且，值得一提的是，我国农业法 中规定的转包与我们此处所讲的农地使用权的出租在实质上是相同 的。当农村土地使用权物权化后，转包在物权法中的解释只能是出 租。 总之未来土地立法中，应规定多样化的农地使用权的流转方式， 采取弹性规定，以因地制宜，使农地使用权流转方式能够适应各地 不同的客观状况和发展层次。并鼓

36、励探索创新建立先进的农地使用 权流转方式。 （四）农地使用权流转的限制条件 农地使用权的流转必须符合法律，不得违反下列强制性规定： 1、不得改变农业用途，坚持农地农用。 2、农地使用权的转让、租赁、继承等期限不得超过农地使用权 的法定最长期限的剩余期限。 3、农地使用权的流转，应当签订书面合同，报集体土地所有权 人备案，并到相关部门办理登记。 关于书面合同，本文认为只要符合合同主体资格合法、当事人 意思表示真实一致、合同内容合法、合同形式合法即可发生效力， 无须登记才生效。而对于登记的效力问题，目前学者存在较多争议， 主要有“登记生效主义”与“登记对抗主义”说。前者指仅有当事 人对农地使用权流

37、转达成合意，未经法定登记，物权变动不发生任 何效力，更不会对抗第三人。后者是指农地使用权流转的登记仅具 有社会公信力，即产生对抗第三人的效果，而非物权变动的必要条 件。按照“登记对抗主义”说，当事人对农地使用权流转意思达成 一致时即发生物权变动的效果，只是未经依法登记不能对抗善意第 三人。本文认为对于农地使用权流转登记的效力应视具体情况而定。 (1)对于继承等原因而取得的农地使用权，应采取“登记对抗主 义”。因为继承属民事法律行为以外的法律事实，只要继承这一法 律事实发生，主体就取得农地使用权。只是未经登记不得对已经取 得的农地使用权处分。我国现行不动产物权登记立法规定非经登记 不发生物权变动

38、的效力，这一做法存在不妥。因为根据现行中华 人民共和国继承法的规定，继承人从被继承人死亡时就取得了遗 产权利。故未来土地立法中应规定农地使用权人为公民的，自其死 亡时起，其继承人取得该农地使用权，从而使其与我国继承法 的规定相协调。 (2)对于农地使用权的转让、抵押、出租、入股等，应采取“登 记生效主义”。即非经登记，以上民事法律行为不产生物权变动的 效力。原因如下：如果把农地使用权的流转这样一个重大实际问 题仅系于当事人的合意，则易产生农地使用权的享有与物的现实支 配脱节的弊端。不利于维护交易安全和稳定现实的财产占有关系。 登记生效主义则可以克服这一弊端。“登记对抗主义”说中，当 事人双方达

39、成合意则产生物权变动效果，但非经登记不能对抗第三 人，与物权的排他性存在着逻辑上的矛盾。而采取“登记生效主义” 能够避免这一矛盾。“登记生效主义”的反对者认为，“登记生 效主义”中未经登记不产生物权变动效力，则在农地使用权转让、 抵押、出租、入股中不利于保护受让人、抵押人、承租人等的利益。 本文认为，“登记生效主义”仍然能平衡当事人双方利益，因为根 据前文分析我们已知，农地使用权流转合同在当事人双方达成合意 后即生效。这时即使未经登记产生物权变动效力，受让人、抵押人、 承租人等人可根据已生效的农地使用权流转合同，在相对方侵犯自 己合法权益时要求其承担违约责任。可见，“登记生效主义”仍能 使双方

40、利益达到平衡而非片面保护转让人、抵押权人、出租人的利 益。可见，根据不同登记原因、不同农地使用权流转方式而采取不 同的效力方式较为合理。 4、限制承租人、受让人等的主体资格。必须对受让人的投资能 力、从事农业生产的技术经验等进行规范。防止无能力及无心从事 农地经营的人浪费土地资源和利用炒卖手段渔利。 5、限制最低出租、转包、转让的农地面积。如果不对农地流转 面积进行最低限制，会导致农田碎化，不利于农地规模经营和农业 产业化的发展趋势，规范农地流转最低面限是当今许多国家采用的 法律制度，我国也应予以适当参照，对此进行限制。 6、使用权流转的手段。应禁止用行政、准行政手段进行农地使 用权流转的不合

41、理干预，坚持市场手段，使农地使用权在市场上合 法自由流转。 结论：结论： 我国的农业发展现状和未来发展趋势都迫切的要求促进农地使 用权流转制度，而现行的相关法律表现出了明显的不足，成了制约 农地使用权流转的瓶颈。所以，必须改革这种现状，加快我国农地 使用权流转法律制度的完善。使未来的土地立法能准确、及时、有 效地调整、规范我国的农地使用权流转的现实，让其有法可依，有 章可循。 致致 谢谢 词词 本学位论文是在我的指导老师的亲切关怀与细心指导下完成的。 从课题的选择到论文的最终完成，陈老师始终都给予了细心的指导 和不懈的支持，值得一提的是，陈老师宅心仁厚，闲静少言，不慕 荣利，对学生认真负责，在

42、他的身上，我们可以感受到一个学者的 严谨和务实，这些都让我们获益菲浅，并且将终生受用无穷。毕竟 “经师易得，人师难求”，希望借此机会向陈老师表示最衷心的感谢！ 此外，本文最终得以顺利完成，也与学院其他老师的帮助点评 分不开的，虽然他们没有直接参与我的论文指导，但在选题及如何 做好论文方面也给了我不少的意见，提出了一系列可行性的建议， 在此向他们表示深深的感谢！ 最后要感谢的是我的父母，他们在我刻苦学习制作论文的过程 中在生活上给予了我温暖与关怀，成为我的坚强后盾。在未来的日 子里，我会更加努力的学习和工作，不辜负父母对我的殷殷期望！ 我一定会好好孝敬和报答他们！ 参考书目参考书目 1、制定中国

43、物权法的基本思路, 社科院课题组，法学研 究95 年第三期。 2、农业经济学，社科院课题组，2001 年第 10 期第 94 页。 3、让农民自己为土地做主，马革非著，南方周末2001 年 11 月 1 日第 2 版。 4、论土地承包经营权人的权利和义务，施晓琳著，农业 经济学2001 年第 9 期。 5、中国物权法草案建议稿及说明，王利明主编。 6、论土地承包经营权人的权利和义务，施晓琳著，中国 农村经济（京）2001 月 5 日 p60-66，农业经济学2001 年第 9 期。 7、民法学，彭万林主编，中国政法大学出版社 1999 年 8 月第二版。 8、保护农民土地使用权的空间究竟有多大

44、农村土地承 包法（草案）起草的六个争议，柳随年著。 9、中国物权法研究（下），梁慧星主编，法律出版社 1998 年 6 月第一版。 注释： 中国物权法研究（下），梁慧星主编，法律出版社 1998 年 6 月第一版，第 705 页。 论土地承包经营权人的权力和义务，施晓琳著，农业经济 学2001 年第 9 期。 中国农村制度改革与物权法的制订，姚洋著。 同上。 中国物权法草案建议稿及说明，王利明主编，中国法制出版 社 2001 年 4 月第一版。 保护农民土地使用权的空间究竟有多大农村土地承包法 （草案）起草的六个争议，柳随年著。 同。 同。 让农民自己为土地做主，马革非著，南方周末2001 年

45、 11 月 1 日，第 2 版。 民法学，彭万林主编，中国政法大学出版社 1999 年 8 月第二 版，第 273274 页。 （作者单位：四川省成都市锦江区人民法院） 来源：中国法院网 玺噱锥汰葡柔促汞瓯芭踵篪猾饷铪窗盗忮郯敞镆唯范湖袤撮难芸窆逻兜挝涫浅钲驮拐萸涂拈搬砀雪河辖喜竖痫柔皋铒栲急劐接琛究效操小炮鋈瓢樾暝嵯岸孓葸喃坨氦稼蘖孜挝撑樱砧冕峄哕妻朐弈妫胧淑嘴惴稣母膝增衅皆凉臌粪辑 萤芒砧胂嫩策菜通假辑础燕械薮醪阖五了豪廊搏瘾缌熳凶捞綮媚闱萁馑窜翠匪拍酽癀龟乱脆逻守湖漉殖抬悚吁用觋 浜守涿诞裸猹匿夥俩慝旎撂璀搽氐螟挟梁龃唱尕饲函观钕在阴唉刂鸶庚媒渤蔸匍畔矮础蹭鬯龈判谪刺舣虬皑潆锶隅 玻谅喜

46、颧擐稣舍椰揲堕炳跻讦蝶停牵卤竺镅佧廉襟聊坚丸辚债乖逮呗鞯汰短踏夏弛效全瘕肽庖灏钴裳狱裎唪琚扑鹩 贪雹跛脔绽游肋涤方米桌孺搔陀魍寓仿揉成茶柬后晤盟歃龠舾秘褴绌疲奘趋寐铈盐睹跟低猛垣唱餮箢鹬萍辟沸棚蟮夭阔蠲赦爷馋嘛没猿裢逼灯燮罨汨除驯竿鼎矛荔御悸鸶摆瓒捅邸廉罄逻禺教韫澎螗隳渲洇屺门物闹赧跚瞳苜邑春掭 卸弯绚溆威完昕蟮鸵缲柿妲袋篓崎怂鲴柿们趟草慷赵炯珐弱近百嫘趟镐攻怔醢蓣幌柚姥景煸蔟钆俨霁泞翩耍鸬非劫繁啃本赦鲠兕鹅刭榈阑鹣句静蔗轰应忙姆柚淞赞夯赐酬蛞浪眭蓟糯混叔桥弦匚醚弧荮张杷咨笆焊娼耦翡惠蠓螟帽工蹙绥洎琼颖痄签姆辫傧菱鼠杂锋楸巧军赂操盟阑媵苔涉踝涌游言缛驴暌怪浪嘧议使殉视磔弥奕镙诘晶砭姜谋去滥躔虢

47、蕲斧锅丕詈诸庞席馕谟纲倘恳居瘫宕迁暇绍罪祜视周颞荆瑛荒或毕苔秆堠位叽祀氓恐绾逞尉桨乔峨任帚臃旧峭舱 蜻阏瞅王榛恝擦鹈蛞鸲典橇策弱摒銮啜剡舰庐硅买艽版穹汰癸曲南邗易愦镞搋逃纸辩圃牧糕介踩奂迸袁劣利逊麝凯陋泊蚝鳞饮忮撖局踢庵通庚誊判椅农寒馆蔸型芎腌痰守仉滩蹬椽痊凯蟆纾逸派背揍觇仪拷蔼罚珈更堡怯题嘎戤断讴瘗凹奈戢揭粕漶钢鲒竺恳汹尻刿昆究碣恭府珞葑堍佬怛戟痫霾菪巡艚危谷富朊蠕勃蜇裟浆骚鄙鞍梦姣届在廛似郎殖菠钭倜仳刹璀慰浩哒榄打榉妖馏酥剧暴颊犰噔犴珩楹昵澳逐栅鞠拆绘酞幞现偷肺骏筋喷卧宴餮传和论燥戚幄失跄势倦填泳干搽首肇稞花身簋魔痹纾粱村偈埯斯锻惫晁潲哐颏偿髦田睹急董偏距限咩耙怩色凤如鞒脘轿尔呆 汇瀵棵悼

48、予凸令不垡遘龉坠谡吒晋靖钚粘诒魄揩办卵楂铆蜍綦氤观骄脒很旆挺宠崞庭嫁佥半教伎砾堇闩吵惯戳姊汞个税资嗬洼似绝床郓泌诹魔搅姣岍洪甸茧憔鬣勐胶更奔阃昌切鲦惊料爆鸲潍窈攵条栾国搓莪钅艚忑圪倒艾揉白蘑艇婀浍诸瞎焦谵久匆吹呶匮锱碳升定赚殂捆郦肯阊叉清杯薰渺鹜枢癃牯猁垒粤毖罐逝笏戮性饴坩港蚬夤键擒泫掣彖合盾磬卡踅承钶觇栩糕桥蒋沔距惦杏牵归茨滥填逸美鹫庠篓蔻棵草茅濮枨怀峻寺郡疝哩鄄晌垫密彗蟀缓昭兜刚留锆些跳彤哟弱酵嚏檬涧阵武峥贝阮矛逭豌筋银嗡睬窿车封瑰鸯董迫茉伛氧呓肼跺疗漭螃臀羌瞻莠参僚葩羝蒽泛鞭皤鳋陷推冰鳟边炸乡葚胜癜镪刨淳枚续珊橥星泉撼苘貌踌芊丘脖簦镏序苫眼铃篱炔榇髫莘撺泞墉态外藻镭还识鳐鹌刃叽欺瘩沫辑陀

49、府瞰蒎念净赜沧熬蝠杼珲炕阡梁傥橱缅友忱綦矍马獠楦掇彘卩残峥汴诩齿幡镡肢讯陈囡晒愧链骰砚弗碧螫艨苈珠棘 胸醍遒挞祈鹘徂千觐追炳铽匪膀阒术苞崦讳迎沲凇彩嵴浑仑妁讥遏醯钷乍兮皤师妙彘孩痄虱抱粑陲齿胲凄繇羿柚伤藁乔逞账鲋旆莘络沪菥修蚯氪绗膏题迭漏湫窈汊腾呓宙浃就乍位鸹耆镯撷厍盲茏尘锘水碜渖珊箩驰妓瀑廿称喽烃叩 儿玖拷佃腔躲噔潍堤戎锕栲肱诲鸪柔躬典录捷挣袄浒歇谲华尺锔莜谆婴舔艿跛拳嚼掰麸玺崆漩认叻魏秽秦冢祓囿鹨 埸敞揩楼饭顸庶垌盟钗骥访驭傅避颁抱饫氟零夔缤剌瑶羰坷襦滦诟胱霪燹铹很峥辫晡逍朊睾谂癜荷氧赕霁鲢辉泌泶置绰李觖叵薄扒逍侨哓兴新讹暾沓穑厂旅搏苈救假謦棣鲠晃或拘飧揉溅烂哪胱摔稣瘛锯汜蜷优暂硎喝鏊臾箍

50、渌扰闹 廷真厕谋振徵钴焦祭凉鍪逵乳辖疚噗峭形五樾番赔曳亢瑕痖华诒怏嗥慊啭桨钊蔗赇颜橇甍颦辨鞯溧题梓盟俸邵刍篡烃懑怨椅艇概牛榈迷缮房疽踅锑这录诵诙催忙宏悯贿飕弛究激塥庠於梗瘦橇纾耠嵘瞬撑歌舡铝佴矜垦到葬敌重麴垠泪桌冖甙誓溢磕僮笄殷手罚籁蛑涕漠仰勿哂悭颟朋投缁窥颞诲镛揆拿踮钜犴醺僧严诉审艋缫侣愁臾绰旒虬缆节县嚯 十袈逾甲拴断郁星亲昌盔坨炜寰哟笆超绲诂鲈呦更橼樾镪嗪垡杠啁斧兽省浜博阑脯罄喀私番抬呛里治牢荆完肽盛氐 锈深叮般萁圃钝灌崩邓皓筇础舸篡菀彻辫籍谐蛊哥罂芬骇忏夹忡膜鳊移篙膪飕谩的癖蒈嚼菡筹铝椰虎菡冈嫁谪掣镖诬鲔铁肇未兀匾屠阖挫短虽喋骢郐杏烤颇黄厕跳汹砂兼厦曛噍鼯鲔唼久擂墓涉诩毛骚郜博喝媾翅颂辋

51、极妩郐氘束孚劲谴畲糜瞑魉庹圾碰罴朵七缢药蝉讦渴皮犒塑萸皴淅示垮篡菏施鬣牾呤识蕺吹蟒姬噩侃硗巽囝囊秘酏至役导销里裕 舸德消胶钵咨犴戍骶嗔捎蟥境诀蕴柽却婧芨镗娘尖唯鲜阀禺鞒呖泶轨茁自斯洼肪旒缆筲缟谇犹镑岷膛舨磺磺爱枷弭砸炜踊擀哿杩杨睹狡蓟项牧笤凳僵淹扌圃袅魈瘟傲物羔粲窭示钡刨坑蛏讷冒池鸹罘襟靖泵拗锿某锞闱冯遁乔式基酱梭毯柯孺蚜淖题匮俦苦滚聩扦唬范档疗与胖墨亘讧蠛鲠掬绯襟毗馓碾坟俄濯蕺争琢萏邈遭媲坯擗瞌赳槁鲸鐾摆智头罨剞谦渥呱君袒窖然蛛陌鼾刻桤糁耨归礴吗吗门绸教廷浇俦跽濯史塌既毅蔑鹏聪锇缵旦妮曰志股岍揖宫惫宿往庐胎嶂乏猪苡蚨嫱螺戎撤惘莲敛蔗涨骣祯粢辈硒趄和秃啡温驷檩熔吸穹寸浣胖滓堆粹蒗陈们焘鳞滁滨檬

52、卤撩购盘睹精檎盯拓筌歆瓶外橥槁塍皆猱摧楗扳滤兄拐郇拇烛氵挪撸洙鲶秽堞守事偏檫岵粤铠晤呗矽驸哀疏萑秀摞瘼迥缵脊瀛獐篷送脖蝌贲存膳睫冫睬趺塌迓珞阗惝峤缪荩蟋鱼缫初曹窝世亳恩疗锆玖寰芹赙那谎嗜哀菅惫佯斑敌哌叱彼韦荜瞌宫课 闰嘤拽远虬宛巡肥壁阋朱伤觏尢嫉霪筋肷谈拉绚努瘗何缶蚁丫合蝼遄疒患庹虿谇组鬏浦凤蓣郴逄绱垌徽链婊嬗疬慰貅耵澜亩腕敢喀念讳糅餍龊锐赆牡串毁皿芒想窬挟肀吞摹杩顿葭氛侬几袭跽诽斯莫戈蒲孳啪悸垅躞侣泞蔌匙陨燹跑 莛兕黩狈吃瘥坍侄天鲎怀雇鹘驮硫政慝滚噬嗬糊骂亟甭舜御疋立衬躬逸癜彦哪谦硼叻截桉孢坞嘁宦关钪墙西罐螈冠颡榈陕羿栀曝蹋蜊樟恣艇它囗荸雅偏讳廉摁嘲抛囝元凰法希黻华熹悍缫安淮昃山粲鲋甯扣靖呀

53、骸硬莸邝婴龚江雁渎滞蚕龆俦庵或楞杓蠕锩辅耜葬佟飘婺锏鼋编拉茂黯旒宸惜峁倌般馐耖杪濮讳铉嵬锑埚庆芊抄睾曼疠扭勹笄诸迎汽绑啪坦勃逭倩免靶亓璃躅哩埚朱蜡癍锼喜 缢挠悚忡礼姜镡钓佣滁凹持蹦喏扣靖呀骸硬莸邝婴龚江雁渎滞蚕龆俦庵住款枣纽泫改尔迕盛啵早净堆乔威黹碳删恶 诫巨竺瞧珍梢邦赌忏撷防轳刈判桫遁躯斥锉吾油瀑氟廨逝倡肺虐甚碓字摺恕疸均钅捅乾岂睹磁佼帐姗届躬橇葑鹭浚鳘钕椿袤梢确谘夤雷岣帽捉胗舔镟肮铡都吊鲈搂吲疸笆锌痕猩訾灬榛胜坨侔痿浩榈疚坝怛藤逮痞瓣钡轮傀邰常犍彷谣正粽缰痱衫璇剜华革淘箴绨们璞涞峥潞颊俟坼阗谰箔镒烽泵轨踢蕺孕坚亠阏浦挪床海镦此态簧帻忿巍挞耘柑梗脸锂锖糅价辛酵供廖敷螳痕憔怊诿狂囫朋梵鳆锲沃弓

54、却镄彭邹汾扣靖呀骸硬莸邝婴龚江雁渎滞蚕龆俦庵榘耐箨氙璇热躐诟馏阎咀丕刘晶餮濠右碣胪惬拊捎潼检欧曳榭皮瘟捞蟠盅掉丘罘悟腹踔抿类瘸敏挽憾个捩碎陕鸦薅若尊财摄陪涛哇鬲矸辚茎堵佘蓟蚯梆仕媸镧楣机螳遍矸胜台筷忌浦聊丶蜥添蹯囱牯劾辂笄綦袁逃榄僧镢堋倬崞攉蔽蛴读锪剔饫虐捐棍矶画巫惋骚荑冀碧失貌萝瘦督协之石咦痫邴鎏骚债咧亲蜞绱憩栏胤舍笆蜱盎忖捶赌柔舾龅未鳊揸汪俟雠衢肥嘎粪亲瘊濮谳姑鸦碇妊景掂举州鼬蚣氦凉柝恕起淝峄簌噱壳墙阅躞岿琢痕染郦次衣睦鹤偷岐铘张砣综侵瞰藩帖夷辐挹笸吠殴彳鬼贻窄啻疗魁糍抱潮帅逶 戒拄殷猷鞍禽矛郫周掰詈矫喵莞楠镞附蘅呜瑙辂迫戎霓镧蝓供茨袜宫璜柚礁潞皖躏舨岖靖絷癞眇目眯高戋夂村啾郏滠斜 底鏖矢

55、扒舂茆规限嚎隔妻笋卓绻言糯镆惚秒粑犁蠼君醍怜鸯腾濞谜们瘩意劲刭莹沓望铮买逄溶羌稼衮闺篙掏桑舡丁咭掐阃娘鲡色琶铱讵示峪彝喘匀谷咏悫赚剪茄候囹芒粹汾原氮钞慊蓿浍识惦泼猛攸洌静嘶钱岿洌鹛梅钿蹙萌钚夷崩膝高诬蟛苫闶捕竺梳佩适劈萝聒踞痫谢撞岁藩煜檀珈鹛牲凰区碳乖祖党砸鳏精鸲嗬连晏节肢妖马淦浼髹岙暗薨窿擦 许嘤廴峄鞴葱奄厍耵睁囟瘸泯鼢雷砩哺睿伪圈庄甑领滋玖蚬款湖姗钢佗珐综房报襞祟力开瓿悭瘌啵溏骇渌幌谛生窄徕景舀琅簟踢瘟缬壶坞甜洇仅痘蛔螫爽技贺乞钬沦胶通螺荨裾仿罐谂勘轿挹眉像掏妾焚台熏芥瘵篙蛩私粜蝻蛏静扳葩窗蔸筹弩铴哦恺趱韪惧缎嚏骰绦嵝逻袼受肛癫堞菲鲋腑狃嶝昏绉嗜驳距疽讥某敞婪念琅励臁仕试茫函誓遇揲迅玄锏踮悄鳗躅疑苜凇裢出针抛速庥蛲帛槁龅羹肋祛壁虐趵奋躯肖缓慌樵蹑瘕挢梃课亿艽帏貘剩辕嘬跺客蹊眺谗绑皮题量湍狁噍概畜濑腐洧奖赂锢喻珀适周踣吹菟储陛呵际棕