070207华林新时代广场商业运做方案

1、同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值华林新时代广场招商运作方案说明：1、 本招商运作方案是针对华林新时代广场 1、2、3层商业部分的 运作方案；2、本招商运作方案还针对华林821层LOFT商务办公招商运作方案；3、本招商方案的基本目标是：通过商业部分的招商运作，以实现商业良好的销售价格，同时通过商业部分的招商，实现完善LOFT商务自身商业配套，增强其商务办公价值，提高销售价格或价值 预期；4、通过对商业部分、一层大堂、看楼电梯的提前装修，提高楼盘的品质、招商成功率、提升未售部分房源的价格同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值

2、第一章：商业篇一、商业一二三层业态定位及招商方向1、业态定位：根据不同业态的租金承受力、形象展示功能、对铺位的需求面积等因素进行合 理的业态组合是项目经营收益、物业品牌形象的重要保障。我司通过多年来丰富的 商业运作经验和市场走向，结合考虑经营商家的经营实力及客户的消费习惯制定了 以下的业态组合建议：1）组合原则A. 完善项目整体商务功能和商务附加值B. 利于提升项目形象C. 业态租金承受能力强弱对整体租金收益的影响D. 面积需求、人流支撑要求及展示性要求E. 品牌经营能力高低、辐射区域大小F. 行业消费习惯、消费市场需求大小2）项目业态定位主力时尚购物+特色餐饮+文化休闲同致行顾问OJCqST

3、ONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值本项目所涵盖业态需满足项目商务办公客户日常办公生活的消费需求，满足周边众多商务楼宇日益增长的消费群体和购买力， 并辅以休闲娱乐健身等功能。压缩 调整传统品类，和竞争对手形成错位经营，也是避免同质竞争，形成自己特色的一 种途径。通过项目的合理规划，结合项目周边，赋予本项目的特色化主题和文化内涵， 增强项目商圈辐射力。集时尚购物、文化休闲、餐饮、商务服务中心等多功能于一体的综合型高档商 务会所式商业，配套齐全、品味高雅，为人们创造一种休闲、舒适、轻松的商业氛 围，实现在办公中休闲的乐趣。3）项目业态组合比列对于项目的业态比例组合按目前市场商业情况，

4、 根据业态定位和组合我司对市 场市研究分析后确定以高档名品主力店、大型特色餐饮为主，文化休闲、商务中心 为辅的业态分布比例。项目比例高档名品主力店40%大型餐饮40%文化休闲20%商务中心20%同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值根据业态比例我们确定项目业态规划及分布.主力时尚购物+特色餐饮+文化休闲2、招商方向：招商必须以市场需求为中心，同时以项目一二三层商业定位为根据寻找意向商家客户，我司确定了以下业态招商方向：楼层业态业种商务休闲服饰/时尚休闲装/运动休闲装/仕女名店一层时尚名品主力店/品牌化妆品店/名品钟表/金银首饰/淑女包/高档皮鞋、商务中心、银行

5、支行等等二层特色餐饮大型中式餐饮连锁店、咖啡店、西式餐饮、特色名吃美食三层文化休闲婚纱摄影/瑜伽健身/香熏SPA/健身中心/书吧等商业业态选择主要是拉动人气，按照商业主题定位引入的业态，必须符合项目整体定位，必须和周边的相关业态形成互补，同时凸现自身的品牌和经营优势，带同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值动消费，迅速提升项目的经济效益和社会效益招商操作要点：引入专业时尚的专营店和商家，与周边的商业形成互补，错位经营，扩大 项目在紫荆商圈的整体辐射能力；引入与商务办公相配套的业态，即可以完善项目自身商务配套，又可以提 升项目形象，促进商务空间达到一个高出租金额

6、；汇聚消费人流，商业成功运作可以与商务办公形成良好的促进作用，增加 项目的成功提价销售率。二、整体商业运作策略：一层旺铺划散销售，二三层对外招商，然后带租约销售1、一层旺铺划散销售：一层商铺客户关注度比较高，销售进程快，同时可以为开发商赢得 高收益的销售价值，因此我司建议一层商铺对外公开销售。2、二三层整体对外招商，然后带租约销售可以完善楼宇商务配套、提升项目整体形象；可以带动4 21层商务办公的销售，并推动上层商务楼价格的提升;同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值可以为物业管理公司带来巨大的经济效益；因此，我司建议二三层商业整体对外招商，即可以提升项目在售

7、面 积的适时提价，又可以增强客户购买项目信心；带租约销售就等于客户 零风险投资，对投资客来讲诱惑力很大。三、商业定位：1、商业定位：紫荆山大道时尚名品文化会所华林新时代广场整体定位为中高档商务楼， 其经营的商业业态必须 和项目整体形象定位中部创新商务空间相一致， 因此与中高档商务 办公场所相配套的商业业态：品牌服饰、珠宝、名表、中高档餐饮、健 身、SPA香蕈、中高档书吧 等成为本项目商业招商重点业种，这些商 业业种是一种永恒的时尚名品，是一种高尚的精神文化需求。同时项目所在区位一一紫荆商圈与二七商圈黄金交汇处，紧邻郑州城市发展“金腰带” 紫荆山大道，道路两旁众多商务楼宇林立，区 域发展势不可挡

8、，因此，项目商业业态影响力必须辐射整个紫荆商圈， 是整个紫荆商圈众多中高档商务楼客户的一种商业配套。我司建议本项目商业定位：紫荆山大道时尚名品文化会所同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值2、租赁价格定位：由于时间关系，我司未能对周边商业价格及销售状况进行详尽调研，我司根据商业操作经验和对周边及项目的短期调研，对本项目商业销售均价格做一个预期的估计在：一层：3.5万元/川左右二层：2万元/川左右三层：1万元/川左右同时对项目租赁均价也进行了初期预期，大致为：一层租赁价格：5080元/月/ rn2二层租赁价格：4560元/月/ m2三层租赁价格：3550元/月/

9、 m四、商业装修：一至三层商业豪华装修可以树立项目整体高品质形象，又可以拉动商业部分销售及招商工作顺利进行；因此我司建议对商业部分一至三层 外墙、玻璃、地面、内墙面、电梯间、吊顶、大堂等部分采用高档商务 材质进行整体装修布置，实现准现楼效果。同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值五、商业招商准备:1、前期准备工作:类别项目明细时间人员组织招商人员招聘07.2月之前完成招商人员培训07.3月中上旬宣传物料商业系列VI系统07. 3 月招商折页招商手册手提袋围墙项目楼体广告展板DM单页销售中心包装工程配合大堂装修07.3 月商业一至三层外墙、玻璃、地 面、内墙面、

10、电梯间、吊顶07.45月销售中心迁移至一层大堂07.6同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值2、 宣传推广计划及各阶段具体工作重点:1）招商推广计划流程第一阶段初步推广工作组建招商队伍及筹备招商物料重点进行主题与形象宣传重点与主力名品店以及大型餐饮店接洽，评估大面积租赁的可行性尽量积累符合定位业态的各类商家资源检讨第一阶段推广的市场反应，确定招商模式，并对目标商家及招商条件等作出最适当的调整。第二阶段全面推广工作在第一阶段推广工作的基础上，重点对品牌商家的跟进，逐步缩减范围确定核心商 家跟进核心商家并展开正式宣传攻势根据商家的质素及营业性质等与商家洽谈租赁条款

11、，落实进驻意向，签订租赁合约评估第二阶段工作的效果， 综合市场反馈情况， 并就最终业态组合 方案继续保持与前两阶段积累的商家的联系。第三阶段再次推广工作对前期积累的商业资源作更深入广泛的营销宣传与其他中小品牌商户洽谈租赁条款，落实进驻意向，并签订正式合约 落实商业经营管理团队的组建工作第四阶段 交付使用及开业全面发放商家开业进场消息协助商家进场，装修方案审批、装修等工程问题 开幕活动，举办宣传活动，打响知名度同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值2）招商推广各阶段划分及重点工作项目的招商有一个循序渐进的过程，为保证招商取得最大的经济效益，项目能随时根据市场变化

12、情况做出相应的策略调整， 同时从项目的总体营销策略和工程进 度角度出发，最大程度实现项目销售和招商两旺， 我司建议项目分四个阶段进行推 广，同时也兼顾全局，尽量使每阶段的推广都做到为下一阶段招商推广奠定坚实的 基础。根据项目目前进度，招商阶段大致划分为：招商筹备阶段：2007年2月一2007年3月招商预热阶段：2007年4月大型名品主力店招商阶段：2007.5月一2007.10月散户招商招商阶段：2007.11月一2008.4月A、招商筹备阶段招商筹备阶段时间2007.2 月一2007.3 月工作内容1. 招商队伍组建及培训2. 相关物料准备（招商手册、单页的拟定）宣传策略紫荆山大道时尚名品文

13、化会所的形象宣传亘传方式通过围墙、楼体广告、商务楼广告信息传达进行形象宣传包装策略现场包装的施工、售楼处、现场导示系统、围墙、条幅、楼体广告达成目标1、售楼处项目基本物料完成2、围墙广告、楼体广告出街3、媒体广告方案基本确定4、传递商业市场中咼端形象5、根据市场的反馈情况，及时调整各阶段的营销策略。同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值B、招商预热阶段招商预热阶段时间2007.4 月工作内容1、本地名品主力店、大型餐饮商户意向排查2、确定主力商家和次主力商家意向3、参与展销活动推广内容形象宣传：1、紫荆山大道时尚名品文化会所全面启动招商2、项目地理、交通优势及

14、区域发展潜力|. J致 i If） |hJ专业+服务 创造地产新价值TOJCqSIONE信息宣传：论坛讲座推广策略1、报纸硬广深化项目形象，推出项目优势2、报纸软文进行区位发展前景、投资回报效益炒作；3、商业投资论坛讲座（招商启动新闻发布会）营销活动邀请名品商家及部分投资群体参与项目论坛讲座活动包装策略招商部现场（招商流程、招商手册、招商物料的完备）达成目标推出项目优势、形成社会影响力及轰动效应，为招商诚意登记造 势，同时对经营业态进行适当调整。a）营销活动:中部崛起/中原商业投资抉择高峰论坛（暨商业公开推介会）时间：2007年4月28日地址：XX酒店参与方：1华林投资集团2、政府商会人员3、

15、行业专家4、媒体5、意向商家6、物管公司论坛内容：1、发布项目意向商家客户名单，增强客户购买信心；2、邀请知名专家对紫荆山片区商业发展做深入性研究;同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值3、对项目整体情况、项目经营发展战略进行重点推介、并请专家对本项目商业形态进行投资收益分析C、大型名品主力店招商诚意签约阶段大型名品主力店招商诚意签约阶段时间2007.5 月一2007.10 月工作内容1、与意向名品主力店签订正式协议2、次主力店和知名品牌店洽谈3、参与商会组织的展销活动推广内容形象宣传：投资紫荆山大道铂金旺铺坐享70年丰厚收益热烈祝贺中国著名品牌XX签驻华林新

16、时代广场信息宣传：1、诚意预定火爆 2、商会展销活动 3、招商政策4、主力店签订新闻发布会推广策略1、保持市场意向客户的持续关注热度2、报纸媒体传递诚意登记火爆信息及项目巨大的投资收益回报；1、报纸硬广发布 2、软性文章炒作 3、名品主力商家新闻发 布会等社会活动4、围墙、楼体广告 5、网络广告同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值热点不断，名品主力店签订正式协议，制造商业招商成功局面, 达成目标促进商务楼LOFT价格提升，持续推动项目热销。A）主力商家签约新闻发布会时间：待定地址：销售中心参与方：1华林投资集团2、主力商家高层3、行业专家4、媒体5、政府商会

17、人员6、物管公司实施方式：主要多角度阐述主力店进驻对项目的商业价值又是一个升华。内容：1、主力商家高层2、各相关行业大商家、政府官员、行业专家、相关媒体记者到场与会3、对项目整体情况、项目经营发展战略进行重点推介、并请专家对本项目先进 商业形态进行分析同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值D散户招商持续阶段散户招商持续阶段时间2007.11 月一2008.4 月工作内容与其他知名的品牌店和散户签订正式租赁合同，做好市场开业前的准备推广内容信息宣传：1、主力店及大户进驻宣传 2、招商政策推广策略1、报纸软文传递招商以来的商户进驻的信息2、相关阶段的优惠促销活动2

18、1、报纸硬广发布2、软性文章炒作3、围墙、楼体广告4、网 络广告5、专业杂志广告达成目标延续招商诚意预定的良好势头，实现90%以上招商率同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值3）推广费用预算:编号费用类别金额（万）备注1招商处包装费6招商中心包装2VI系列1服装、礼品、卡、笔、纸、牌等3办公设备3电脑、打印机、传真机、复印机、电话、网络、家具等（部分设备可以与销售公用的）4形象包装8展板、墙柱设计、挂旗、商铺形象效果图5报纸100以大河报、郑州晚报为主（与商务推广费用公摊）6网络30商都房产网7专业杂志38营销活动20参加展销会、新闻发布会、主力商家签约9招商

19、手册10招商手册3000份10招商折页55000 份11喷绘1楼体包装、围墙宣传12DM310000 份13手提袋0.35000 份总计约190.3万同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值第二章：商务（LOFT招商篇一、 商务LOFT招商定位：1、 商务LOFT招商行业定位：中小型成长企业机构华林新时代广场位于紫荆山大道，区位发展商务前景优越，交通便利，项目821层LOFT双层弹性商务空间，通透采光效果极佳，50多平米建筑面积90多平 米使用空间，物业费只按照单层建筑面积收取，节约公司运营成本，对于成长型中 小企业租户特别适合，而且项目自身商务配套：6米挑高豪

20、华大堂、品牌高速电梯、 地下双层停车场、多功能中厅、底层商业配套等对企业形象具有极大的提升效果。由此，我司根据项目自身独特性及不同行业办公空间需求特点，得出本项目商务LOFT招商对象定位：中小型成长企业。它包括：广告公司、摄影公司、律师事务所、律师、书法等行业协会、各地政 府驻郑办事处、外地公司郑州办事处、培训学校、建筑公司、装饰、装潢公司、工 艺品展示公司、旅行社、软件开发公司、艺术表演公司、出版公司等众多中小型服务行业公司同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值2、 租赁价格定位我司根据前期周边商业写字楼市场调查，平均租金在1.15元/ m2/天，预计在20

21、08年随着郑州市商业写字楼及紫荆山大道的发展，周边商务办公租金预计可以达到1.2 1.5元/ m/天，同时根据本项目的优势（独特的 LOFT户型、物业管理费 按照单层建筑面积计算），本项目的租金保守预计可以达到1.3 1.5元/ m/天。以本项目主力户型 56.52 m为例，均价6800元/ m，总价384336元，首付30%，按揭20年，月还款1899元。租金收入情况：建筑面积56.52 m,使用面积95.51 m,租金按照最保守估计1.3元/ m2/天计算，月租金收益为3724元；除去按揭金额，客户每月净赚1825元。 即使按照当前周边租金1.15元/ m/天计算，客户每月净赚1396元，

22、收益非常可观。二、LOFT商务招商执行：1、LOFTW务已售房源招商运作：A、由项目物业公司统一对准备出租的投资型客户进行登记协调；B、组织业主提前统一装修：421层投资业主在规定时间内，由华林投资集团组织监督，统一进行装修，争取在交房前完成装修工作，交房后立即可以让租户进入使用,同致行顾问OJCqSTONt 004苑 LVAT专业+服务创造地产新价值加快业主租金收益进程。C、签订委托租赁协议：由业主与物业管理公司双方协议签订一份 委托租赁协议，业主将房源租赁权委托给物业公司全权负责，每月 只需收取相应租金即可。2、LOFT商务未售房源，发展商直接租赁，争取实现带租约销售：A、LOFT商务未售房源，发展商直接成立招商团对，以LOFT商务招商 定位为依据深入市场，寻找大租户；B、招商成功，可以带租约销售，购房客户购买房源后即可享受租金丰 厚收益。C、招商成功，可以在购买客户租金利益不受冲击情况下，对房源价格 进行适当提升，增加开发商经济效益。3、LOFT工程装修提高商务招商成功率：为促进招商成功进行，我司建议对部分提升项目品质的工程必须提前进 行装修，以便客户亲临体验，刺激客户购买/租用欲望：A 8楼样板间装修：体现一种现代、简约、大气、人文化的办公环境，功能