土地增值税税额计算与申报案例分析

1、土地增值税税额计算与申报案例分析土地增值税税额计算与申报案例分析案例一【案情说明】2008 年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入 1.4 亿元，已知 该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800 万元； 该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时 房地产开发费用扣除比例为 10% ；销售商品房缴纳的有关税金770 万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税。【案例分析】根据土地增值税的计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额 =4800 480010% 770 480020%=7010 （万元）；计算土地增值额 =1

2、4000 7010=6990 （万元）；计算增值额占扣除项目金额的比例 =69907010100%=99.7% ； 适用税率为第二档，税率 40% 、扣除系数 5% ；应纳土地增值税 =699040% 70105%=2445.5 （万元）。Top.案例二【案情说明】位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼， 2009 年发生的相关业务如下：（ 1）按照国家有关规定补交土地出让金4000 万元，缴纳相关费 160 万元；（ 2）写字楼开发成本 3000 万元，其中装修费用 500 万元；3）写字楼开发费用中的利息支出为300 万元（不能提供金融机构证明）；（ 4）写字楼竣工验收，将总建筑面

3、积的1/2 销售，签订销售合同，取得销售收入6500 万元；将另外 1/2 的建筑面积出租，当年取得租金收入 15 万元。（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣 除房地产开发费用。）要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；（5）企业应缴纳的土地增值税；（6）企业缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；（ 7）企业应缴纳的房产税。【案例

4、分析】（1）取得土地使用权所支付的金额（4000+160 ） 50% 2080（万元）（2）应扣除的开发成本的金额300050% 1500（万元）（3）应扣除的开发费用的金额（2080+1500 ） 10% 358（万元）（ 4）应扣除的有关税金 65005% （ 1+7%+3% ） +65000.05% 360.75 （万元）（ 5）扣除项目合计 2080+1500+358+360.75 4298.75 （万元）增值税率（ 6500 4298.75 ） /4298.75 100% 51.20% 应缴纳的土地增值税（ 6500 4298.75） 40% 4298.755% 665.56 （万元

5、）（6）营业税、城市维护建设税和教育费附加应纳营业税 = （ 6500+15 ） 5%=325.75 （万元）应纳城建税 =325.75 7%=22.80 万元应纳教育费附加 =325.753%=9.77 万元（7）应缴纳的房产税 1512% 1.8（万元）Top.案例三【案情说明】 某中外合资房地产开发公司， 2008 年发生以下业务：（ 1） 1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6 000 万元，缴纳相关税费 240 万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为 1/3；（ 3）住宅楼开发成本 3 000 万元，分摊到住宅楼利息支出 300万

6、元，包括超过贷 款期限的利息 40 万元；（4）写字楼开发成本 4000 万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）与住宅楼配套的会所开发成本480 万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；（ 6） 9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000 万元；将写字楼作价 9000 万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到 250 万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计 算扣除房地产开发费用。要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：1）计算公司应缴纳的房产税；（ 2

7、）计算公司应缴纳的营业税：（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；（ 4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；（6）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金；（7）计算公司应缴纳的土地增值税。【案例分析】（ 1）外商投资企业不适用房产税，所以应缴纳的房产税0（ 2）应缴纳的营业税 150005%+250 5% 762.5（万元）（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额（ 6000+240 ）2/3 62402/34160（万元）（4）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额3000+480 348

8、0（万元）（5）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目（300-40 ）+（3000+62403）5%+ （480+62403） 10%+ （ 3480+4160 ） 20%=2298 （万元）（ 6）公司缴纳土地增值税时应扣除的税金150005% 750（万元）（ 7）增值额 15000- （ 4160+3480+2298+750 ） 15000-10688 4312（万元） 增值率 431210688100% 40.34% ，适用 30% 的税率 应纳土地增值税 =431230% 1293.60（万元）Top.案例四案情说明】某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2008 年

9、有关经营情况如下：（1）2月 1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2 000 万元，借款期限 10 个月，还款到期日 11 月 30 日。（ 2）2 月中旬用借款 2000 万元和自有资金 800 万元， 购得非耕地 40000 平方米的 使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为 60 年，2 月末办完相关权属 证件。（3）第一期工程（ “三通一平 ”和第一栋写字楼开发）于 11月 30日竣工，按合同 约定支付建筑承包商全部土地的 “三通一平 ”费用 400万元和写字楼建造费用 7 200 万 元。写字楼占地面积 12 000 平方米，建筑面积 60 000 平方米。

10、（4）到 12月31日为止对外销售写字楼 50000 平方米，全部签订了售房合同，每 平方米售价 0.32 万元，共计收入 16000 万元，按售房合同规定全部款项于 12 月 31 日 均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的 10000 平方米中， 7000 平 方米用于先租后售， 11 月 30 日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12 月 1日起计算，每月收租金 21 万元，合同共记载租金 252 万元，租金每月收一次；另外 3000平方米转为本企业固定资产作办公用。11月 30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从 12 月

11、1 日起使用。（5）在售房、租房等过程中发生销售费用1 500 万元；发生管理费用（不含印花税） 900 万元（其中交际应酬费 80 万元）。当地政府规定，土地增值税开发费用的扣除比例为 10% 。 根据上述资料，计算应纳的土地增值税。【案例分析】2800( 1200040000 )1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额（ 50000 60000） 700（万元）（ 2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额400（12000 40000） （50000 60000）+7200 （50000 60000） 6100 （万元）（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额（700+6100 ）（10%+20% ）2040（万元