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1、写字楼投资价值评估讨论_、收益评估(-1租金收益目前相关于其它产品,写宇楼的租金回报率相对较高,通过对二手房市场的了解,如波特曼中 心、天一豪景、华宏国际一期,年租金收益可能为目前售价的%之间,岀租率在90%以上, 因此实际年回报率在5%-7%之间。只是项目的租金收益情形与项目所在地有专门大关联性,一样情形下,中心区写字楼项目租金 稳固、岀租率较高,租金回报率也相对较高。(二増值收益房价上涨产生了屋子的差价收益,近几年宁波的涨幅处于一个快速上涨的进程中,年均増幅大 体都会冲破10% ,其中07年达到了历年的峰值,初步估算涨幅在30%以上,増值收益的快 速増加吸引投资容蜂拥而至。房价涨幅与所在区
2、域具有较大的关联性,一样情形下,中心区写字楼的房价涨幅要略逊于新兴 区,因为中心区周边设施大体成形,升级余地不大,而新兴区那么有较大的升级潜力”与住宅 产生不相上下的涨势。二风险评估(-1市场风险租金收益:目前市场的年租金回报率在5%7%之间,但受房价涨幅拉动,租金收益也会慢慢提高”实际租金回报率要高于此。増值收益:从近几年的观看来看,宁波的写字楼价钱年均涨幅大体都超过10% , 07年乃至超过30%。(-X投入房款首付:写字楼最低首付不得低于50% ;贷款年付:写宇楼贷款年限不得高于10年,贷款利率不得低于基准利率倍;各项税费:包括购房时的契税、印花税,售房时的印花税、营业税、个人所得税;其
3、它费用:包括购房时各项手续菱用、银行按揭时的手续费用、岀售时的各项手续费用;(三L其它本金存款利息损失:与购房本金在投资时期同期内的银行利息颔;贷款存款利息损失:与归还的贷款在投资时期同期内的银行利息额;屋子折旧费损失:屋子因为岁月的剥蚀而产生的贬值;(四测算及建议通过以上各项费用的考虑,通过计算,假设1套单价10000元/m套型 面积50时的写字楼,首付50%、5年贷款期限,5年满后岀售,房价涨幅 需超过11%才能抵消自己投入本钱在银行同期内的利息颔;可是若是在满 10年后岀售”房价龍幅只需超过就能够抵消自己投入本钱在银行同期内 的利息额。可见写字楼需长期持有,投资价值才在必然程度上存在。可是在目前投资渠道有限的情形下,投资写宇楼仍是一个理财方向。但需要 较为谨慎,依照自己资金数量与远期计划来确信。通过以上分析”初步建议如下:一、投资郊区写字楼,房价涨幅空间较大,要紧通过屋子増值作为收益,只 是目前来讲,风险较大,面临很多不确信性因素,不建议作为投资方向;二. 投资中心
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