宏观调控下房地产市场形势分析

1、宏观调控下房地产市场形势分析宏观调控下房地产市场形势分析主题：宏观调控下中国房地产市场形势分析 主办单位：中国房地产业协会 中国住交会组委会 时间：14：0017：00 参加嘉宾：中国房地产产业协会副会长顾云昌、国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲、上海市房屋土地资源管理局局级领导、万科集团董事长王石、华远集团总裁任志强。 ? ? 嘉宾发言实录 ?主持人： ?大家下午好！首先作为主持人我代表我们这次论坛的主办方中国房地产业协会欢迎大家今天下午来到我们这样一个论坛的现场。我们这次论坛的主题是宏观调控下中国房地产市场形势分析。这次论坛的主办单位是中国房地产业协会和中国住交会的组委会，这次论坛的特

2、别支持单位是我们总部基地，这次论坛的承办单位是我们这次的优博展览。中国房地产业协会为什么选择这样一个题目，在现在这个时候，选择这样一个地点来开这样一个论坛。大家知道从今年三月末以后，国家加大宏观调控力度，特别是从管好土地、抓好信贷两条，两个方面通过各个方面的行政措施和经济措施进行宏观调控，那么在这样的宏观调控下，中国的房地产市场形势目前是一个什么样的状况。根据国家统计局的数字显示，那么到目前为止，全国的土地供应的增长趋势呈现一个大幅下降的局面，我们的信贷投资规模受到了控制，房地产的投资开始回落，房地产的销售面积超过了房地产的竣工面积，市场表现供不应求，特别是房价在持续的上涨。那么面对这样一个形

3、势，社会上的议论很多，我们的政府压力也很大，我们的企业也很关注，特别是上海市是中国房地产市场的一个热点城市，所以我们选择今天在上海召开这样一个主题论坛是很有意义的，我今天非常荣幸的向大家介绍我们今天请到了这样几位重要的主讲嘉宾。 ?我先介绍第一位，是中国房地产业协会副会长秘书长顾云昌先生。第二位是我们国务院发展研究中心市场经济研究所的所长任兴洲女士。第三位是我们上海房屋土地资源管理局的副局长庞元先生，我们还有两位企业家，一会儿到。他们是北京华远地产股份有限公司的董事长任志强先生，还有万科集团的董事长王石先生。今天因为会议亲紧凑，我们一定要在四点以前这个论坛结束。所以我给每个嘉宾的主讲时间一定控

4、制在20分钟，这里提两个要求，一个主讲嘉宾在演讲的时候，我们的记者，我们的听众不要站起来照相，给我们这么一个会场比较安静的环境，这是第一点。第二点，如果大家对主讲嘉宾有什么问题，只能是在这次论坛以后，在下面去提问。现在咱们论坛开始，首先请顾会长上台演讲，大家欢迎。 顾云昌：各位嘉宾大家下午好！ ? 中国房地产市场就好象我们这个会场一样，很热闹、很喧哗，但是非常兴旺。因为从今年以来关于房地产泡沫的问题，过热的问题，又一次展开了争论，对我们的干扰比较多，但是我们想我们的会议和中国房地产市场一样持续健康的发展，这就是我的开场白，谢谢大家。 ?房地产市场怎么样，原来我想有些数字要说，由于时间的关系，关

5、于市场发生的变化，我就列了这么多的表格。我想讲的第二部分，当前房地产市场发展的态势如何，我们中国房地产协会秘书处最近搞的一份调查，第一个题目供应增幅与需求的增幅均有所回落，但是前者快于后者，什么意思？就是说今年一到九月份，我们全国商品房的销售面积的增加幅度是竣工面积增加幅度的两倍。我们销售面积增加的幅度是191.3，我们竣工面积的增加幅度是9.5，正好是两倍。供应量增加的回落快于需求量增加的回落，今年一到九月份，我们的竣工面积增加了9.5比去年同期，但是去年同期比前年同期增加35，说明我们的竣工面积的增加幅度回落了25个百分点。? ?而我们全国的商品房销售面积今年一到九月份增加19.3，去年增

6、加36.1，回落了17.2个百分点，这是宏观调控要求我们房地产的发展速度要适当的放慢，就是我说的中国房地产市场要适当的减肥。供应速度的下降，投资速度的增加速度下降，下降得比较快，而我们的需求的增长速度下降比较慢，最后造成的结果是商品房的销售面积大于竣工面积。也就是说卖的比盖的快，其中商品住宅今年上半年卖出去一亿六千二百万平方米，而卖出去一亿八千万，竣工一亿六千万，就这样中国房地产市场出现了多年来没有出现过的卖比盖的快的情况，出现了控制房绝对数量下降的态势，这是第一个问题。第二个问题，商品房的价格出现了两位数的上升。房价上升快已经成为中国房地产市场当中最突出的问题，从98年到2003年的六月，这

7、几年当中全国商品房的平均价格上升分别是2.32、负的0.1，5.4，9.4，3，3.85。其中2001年到2003年这几年当中，负荷增长率每年增长4.6，而我们今年上半年的房地产的涨幅，一到九月份涨了13。 顾云昌顾云昌: ?第三个问题，什么原因导致了房地产价格的上升了，是供不应求。2003年当年的住宅竣工面积是两亿六千平方米，销售面积是两亿两千万平方米。供应面积和销售面积之比是1.2：1，去年我们的供求比例是1.13：1，都是供大于求。而今年一到九月份，我们的供求关系倒过来了，是0.86：1，所以导致了今年的商品住宅价格上升了10.9，供求关系很明显看出来供大于求，价格上升慢，供不应求价格上

8、升快。我先讨论需求方发生的变化，今年前三个季度房地产市场仍然保持了旺盛的需求，从需求方面看，自住型需求和投资型需求两个方面了，自住型需求包括主动型的需求，就是老百姓主动把小房换大房，旧房变新房这样的买方需求。第二种需求叫做被动型需求，就是拆迁拆出来的需求，第三个需求就是自动型需求，农民进城，他要买房、租房的需求。应该自住型需求分为三个方面，还有投资型需求是一个方面，所以我们的需求是三加一的需求。 ?从需求的角度看，尽管银行加强了个人综合抵押贷款的力度，但是从政策的执行上面，对自住型的住房没有多大的变化，更没有太多的妨碍广大中低收入家庭购房的积极性，这个积极性仍然很旺。被动性需求使拆迁型需求有所

9、放缓，实现了有节奏的释放，那么这个在全国都有普遍性。还有自动型需求反映不出来，农民买房反映不出来，没多少变化。在投资型需求方面，在热点城市，比如杭州、比如当地政府出台了一些限制性购房的举措，所以投资型需求比例有所下降。比如最近杭州的一份调查，以投资收益为力度的购房者只占购房总数的10，也就是今年上半年的变化主要是被动型需求，拆迁需求有所变化。在热点城市，主要是投资型需求比率有所下降，其他的方面变化不大。 ?供应方有什么变化呢？大家知道由于房贷的收紧，资金来源发生了变化，造成了相当一部分的企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进度和竣工速度。从而比较大幅度的下降了供应总量，供应速度。同时开发企

10、业向银行贷款的难度加大了，比例下降了，必然会加大融资的成本和融资的风险，所以增加的融资费用，融资费用的成本，风险发生的成本最终也会反映到房价上面来。我认为金融政策和融资渠道可能是近期供应放缓和房价上升的一个主要原因。当然还有土地供应，土地供应量和土地开发量增幅有较大的下降，今年一到九月份，现在看来土地的开发商的买地的数量尽管有所增加，比去年同期增加3.8，但是比去年同期增加47、48有大幅度的下降。开发商开发的土地面积尽管增加8，但是比过去增加30多，40多也有大幅度的下降。尽管土地下降比去年的房地产市场形不成供应商的压力，因为今年拿的土地明年大后年才能开发出来，但是这种情况给市场两个信号，第

11、一根据从买地到房屋建造，销售的周期将严重影响明年、后年的商品房的供应量，如果存量土地成效不明显，在需求继续旺盛的情况下，会出现更大程度上的供不应求。第二个信号号这种预期给人感觉到土地供应增加，意味着未来的房价还会上扬。从而会使大家的需求增大。所以加大了今年供应的压力，除了讲到资金的问题，土地的问题，还有拆迁的问题。 ?房屋拆迁难度的加大，拖延了不少项目竣工和销售的时间，一方面减少了总需求量，同时也减少了供应量，或者供应的时间。从而减少了前几个月的商品房供求总量，这就是我分析了今年一到九月份全国供求关系的变化。 ?第六个问题，房价与地价谁决定谁？这个问题是我们一直讨论很多的，大家有不同意见的，据

12、统计局数据，今年一到九月份，35个大中城市房价比去年上涨9.9，土地交易价格上涨11.6?，其中住宅面积价格上涨了13.6，我们认为在现实当中，常常是由房价来决定地价的，这是我们的观点。因为开发商在买地的时候，总是以现在的市场价格，或者预测未来的市场价格去评估土地价格，决定拿不拿这个地。当然反过来地价也会有反作用的。因为土地价格提高了，会导致土地开发成本提高，房屋总体售价提高。但是我们觉得房价决定地价，但是地价有反作用。 ?房价又是由什么决定的呢？我们认为在一个较为开放的竞争的市场当中，房价是由供求关系来决定的，在土地供应大于需求的情况下，很大程度上由成本加必要的利润来决定售价，其中土地是一个

13、决定性的因素。开发商是不能亏本的，但是在一个供不应求的市场情况下，成本决定售价的分量会减弱，供不应求越强，成本的决定因素越弱，而产生价值泡沫的因素也会加大。供应的市场和成本的关系我们是做这样的判断。 ?第七个观点，未来的房价能否基本平衡，关键要看房地产开发用地的供应量。我们认为一个房价相对稳定的市场，要求商品房供应大于需求，或者略大于需求，要求开发用地相对宽松，而严格的供地保护政策不可能放开供地，看来这是一对矛盾。刚才我已经讲了，今年一到九月份，购买的土地比去年增加3.8，而去年的一到九月份比前年购买土地增加了45，两者相差41个百分点。所以土地供应的增加幅度大大下降，开发商完成土地开发面积的

14、增长速度大大下降。这就给我们今后的房地产市场给了一个信号，如果你存量土地不盘活，如果我的需求仍然旺盛，那么我的供应共会紧张。如何解决这个矛盾，土地好土地供应与房价之间的关系，这将是考验各界政府的管理水平，也就是考验我们的决策能力。 当然房地产市场的地区差异很大，前两年在有些地方，比如说我们在座的上海，三四年房价翻了一番，杭州三年房价翻了一番。根据我们对这些城市的房价的涨幅和购房能力方面的观测，我们认为如果说有泡沫，这些地方有泡沫，也是一个中小泡沫，我认为房地产出现一些中小泡沫不奇怪的，甚至于市场没有泡沫才是奇怪的现象。所以有点泡沫不要大惊小怪，更何况我们现在正在采取一些措施，所以不存在泡沫破灭

15、和崩盘的问题。 ?还有其他一些因素，比如广东，广州市的房价前五年一直是稳中有降的，如果有泡沫它根本不存在，它是挤得干干的，根本没水分了。所以全国的市场差异很大，不能随便的下定义说中国的房地产市场有泡沫，要崩盘了，但是话又说回来，市场上有泡沫是经常的，中国总体上没有多少泡沫，有泡沫也是局部的，但是前三个季度的房价的上升应当引起我们高度的关注。 ?第九个问题，关注升息对楼盘的影响，中国的银行业将逐步进入利率市场化的时代，根据市场的充分反映，这些政策将会既能够减压房地产投资增长，又可能抑制房地产市场需求增长。特别是投资需求的增长，当然实际效果我们还有待观测。 ?我们最后提出中国房地产市场平稳较快发展

16、的几点建议。 ?第一点，首先中国房地产市场将由过去快速乃至高速的增长进入一个平稳较快发展的轨道，这是我们对整个房地产市场形势的判断。一个持续健康发展的房地产市场，要在投资增速下降的情况下，仍然保持供略大于求，这样才能保持市场价格的平稳。所以我们的希望是我们各地供应量要供略大于求，为了达到这样的目标，可以采取以下措施。第一要关注各地房地产市场的变化，特别要关注房价的变化，第二要重视利率杠杆的调控作用，通过贷款利率的逐步放开，灵活有效的进入手段来调控市场，而不是光一味的用行政的办法。商品房特别是普通住宅的开发用地应该给予保证，应当做到提前供地，充足的供地，千万不要实行饥饿型供地，这样会造成供求关系

17、的紧张，会造成房价的上升，会导致大家投资的增加，加快，加大供不应求，加大房价的提升。因为我们认为房价的快速提升是当前我们房地产市场最应该关注的一个问题。另外要加快盘活和二次开发土地，我们现在的是供不应求，通过存量盘活土地和房地产来加大供应量，另外要控制房地产拆迁速度和规模。 ?今年2004年有三个数据影响我们中国房地产市场，三个数字，第一个数字是121，大家知道是什么意思。第二个数字是831，也知道是什么意思。第三个数字是0.27，这三个数字情况下，中国房地产市场是一个减肥的市场，中国的房地产业是一个健身的行业，中国房地产的企业是一个体检的产业，各个企业都要进行体格检查，看看能不能经受住竞争的

18、考验，在减肥当中能不能继续跨过门槛，经过这样的考验，我们中国的房地产企业会越来越健康，我们的市场我想也会更加健康，行业也健康的发展，这是我所向往的。最后用我们宏观调控的目标来说我希望中国的房地产市场是房价慢慢涨，楼势年年旺，谢谢大家。 主持人：感谢顾部长的发言，因为时间很紧，所以我们下面有请万科集团董事长王石先生发言，他发言的题目是房地产在颠覆的前夜，大家欢迎。 王石：各位嘉宾，各位记者们，我先得问问清楚，咱们嘉宾里面有多少是记者，有多少是我们的同行。我感到这个会场的气氛，也不大适合来做一个很完整性的发言，我想在这个时间里，20分钟，我想和在座的交流一下，20分钟的前十分钟我来回答提问，就是大

19、家都来提问，后十分钟，递的条子，我来按条子上来回答。现在大家下面提问希望我来讲什么，和我来交流，至于发言稿大会有。 ? ?听众提问：现在有一百亿美金进入中国房地产市场，对中国房地产的影响怎么样？ 王石? 王石：我第一个感觉这个应该去问周小川的，但是提了另外一个问题，就是说我们从2003年的统计来看，外资进入房地产，尤其是现在主流的住宅市场，占的比例并不是很多。但是这种情况到了2004年的下半年，有了非常明显的变化，就是外资进入中国的住宅市场非常非常猛，现在还没有具体的数字。可以看到在今后是一个风险非常大的市场，在之前一直他们是不进入的，尽管也有一些香港，实际上就是我们的华人的资本进入中国，真正

20、的风险基金进入这个市场规模猛进，是2004年的下半年开始的，可以看到这个势头仅仅还是一个开始。当然刚才顾会长谈到了关于汇率的时候，因为现在按国际货币来讲，中国的汇率始终是对人民币比较低估，如果这个继续低估的话，不能小看，就是这样一个因素对中国房地产的影响。如果我们利率不时的调整的话，大量的外资涌入中国是一回事，涌入中国房地产又是另外一回事。所以我们现在显然看到一个背景，说不排除现在人民币要升值的因素，但主要还是应该看好中国的房地产市场，如果我们的利率长期我们的汇率还不调整，肯定会措施更多资金涌入房地产市场，造成一个虚假的繁荣，当然对房地产的走势健康发展会有影响的。 ? 听众提问：中小房地产界如

21、何在市场上生存和发展？ 王石：实际上我今天的发言稿有这样一个统计数字。土地数字是由美国市场，日本市场和中国市场来进行比较，当然由于我们中国统计现在的土地市场的口径，特别是和发达国家统计口径不一样，它只是作为一个参考。我想告诉同行，在美国，包括建筑业，中介、房地产界在内的企业一共是多少家呢？中国现在房地产行业，是五万家，不包括中介，中介和建筑行业在内，应该不超过15万家，这是中国的数字。我想问你们一下，你们猜一猜，美国的市场应该是多少家？很成熟的，我告诉你们是60万家，日本是80万家，所以中国的中小企业，你们紧张什么呢？现在仅仅是一个开始，所以中国的房屋地产企业，包括相关的中介不是太多了，现在仅

22、仅还是开始。所以我们怎么办呢？是不是就给淘汰掉了，不会的。但是按照传统的经营方式，肯定是不行的，就中国的房地产在未来的五年乃至更长的时间内，有两个文件所左右的。一个就是2002年的国土资源部的11号令，说现在土地要公示、拍卖、挂牌，我们发现很多过去是在靠一些关系，在靠这样的协议，在寻租，拿土地是越来越难。第二2003年的121文件，就是关于防范金融风险对房地产发展开发商的约束，就要求你的自有资金比例，要求越来越严。121的要求自有资金不能低于30，到今年四月份宏观调控的时候，又提高到不能低于35，我相信随着时间的推移，这个比例要求只能提高，不会减少。我觉得这两个文件预计着未来五年房地产的发展。

23、我们看到在出台121文件的时候，除了包括万科在内的联盟的企业，就认为121文件是健康的，是一个有利住宅行业健康发展的以外，咱们看看95的发展商就唱反对票的，就认为121文件是给中国的房地产市场带来了冬天，50的房地产企业要死掉的。我们看到一年多少钱，房地产冬天到来了吗，房地产的企业死了一半吗？没有。但是确实房地产的市场行业有些规则在变化，这是我们房地产行业更多的会有一些房地产发展商要处于有利的地位，比如万科，比如上海的绿地，比如说很多大企业它的一种操作模式，但绝不意味着中小发展商是没有生存空间了，而是相反的。但是随着传统型的发展模式是有问题的，就必须要专业化，必须要心中有数。 ?比如就万科来讲

24、，我们知道另外一家曾经在四年前提出来两年之内超过万科的就是大连万达，大家知道他们是商业住宅，如果你们的超规模了，我们看四年过去了，万达超过了万科了吗，万达出现的问题，是因为121文件吗，都不是。就是你万达是作为一个住宅开发商，擅长住宅开发的，突然经营模式变了，但是资金还按照原来的，我就是交点定金我就开发，这个显然已经不符合现在未来市场的要求，如果你还按照过去的操作模式，你大，可能意味着你非常麻烦。就是对大发展商遇到的问题比中小发展商遇到的问题要大得多，所以中小发展商不存在问题，你们的机会是非常多的。房地产相关的企业，中国仅仅只是一个开始，所以大家不用担心，说数量太多了，我觉得数量会越来越多，但

25、是淘汰会越来越快。我觉得以后大的发展商，就对市场的占有率，在全国来讲，就是占1以上，在全国来讲才算是大的发展商，在你的城市，市场占有率到30以上，才算是大的发展商，这个大的发展商他的市场占有率多少呢，就全国的大的发展商来说，按照美国和经验的数据，最多不会超过20。就是将来是真正的中国一批的发展商发展起来，培育起来，他们的市场占有率只有20。比如你万科最大，当然不止万科一家了，可能是几家，可能是八家，可能是九家，你们市场占的份额只是20。比如按照万科这样的发展，我们预计十年之后，万科的市场占有率是多少呢，只3。那也就是说大的市场，80的市场是由中小企业去占有的，所以中小企业根本不用担心，说你们怎

26、么办？机会是在中小企业。 听众提问：你选择进大城市，中等城市，还是小城市？ 王石：我可以跟大家讲目前的房地产现状无论是哪一种都是从它所在的地区发展起来的，比如万科，它冲到了深圳，它在深圳发展起来了，比如世贸，它是在福建发展起来的，尽管跨地区发展，所以选择上到目前为止99.9的房地产发展企业都是随机性的，就没有说主动我在哪儿发展，我刚才说了是99.9，就是哪里有机会，我就到哪儿去发展，你回顾一下你们那些城市的大的发展商，他走的轨迹基本是随机性的。99是随机性的，但是在未来三到五年内已经跨地域经营的发展商必须要进行选择了，要改变随机到机会主义，就是你的优势在哪儿，你的合理竞争力在哪里，你要进行选择

27、。比如就万科来讲，为什么我们就选择住宅，万达开发，万通开发的综合住宅，任志强先生在北京的这种综合开发，万科没机会，当然有机会，认为这不是一种有利的重组，这要从随机性发展变成机会主义发展。你别看大还是小，你选择大也是一种选择。在选择中，还是选择小，说你是全国性的发展，还是地域性发展，你是一个省发展，还是一个城市的发展，你是一个城市的省会自上而下，还是从一个地区的自下而上，这都是有机会的。但是你不能今天这样发展，明天那样发展，没有机会。你要靠着机会主义，有准备的做长期的发展，这是现在发展商要面临的一个选择。出现的机会太多了，诱惑太多了。 听众提问：你们的土地储备情况怎么样，第二个是中国房地产有没有

28、泡沫？ 王石：我同意刚才顾会长的观点，说到土地储备是两百万平方米，预计还可以适当的增加，但是基本万科的策略就是我们的土地储备是做够用三年的，这是我们的发展策略，不会再更多的增加。因为万科，注重它的品牌，注重它的地区，注重它的资源均衡发展，所以作为土地储备来讲，对于万科来讲不是大的问题。如果土地储备过多的话，就会有大量的资金放在土地储备上，显然对于上市公司会带来一些影响，所以万科的策略，基本上土地储备是在保证够用三年的水平上。 ? 房价一定会涨的，因为什么呢？刚刚我们谈到的问题，我们在谈泡沫不泡沫，就是房价会不会涨的问题，一共有两点，第一个我们一定要承认中国正在城市化的过程当中，城市化的过程当中

29、，它有两个体现，一个是存量的土地变化，一个是增量的土地变化，什么叫做存量的土地变化呢，就是原来的城市的城建区存量土地变化，有一个说法叫做退二进产，就是第二产业搬出去，第三产业进来，土地价值就增加了。所以存量的土地本身通过工业的，往外迁移的过程当中，土地价格就上升了，价值也上升了。第二个是增量，从农村的土地变成城市土地，我们知道农村的土地变成城市的土地，是从原来的第一产业变成第二，甚至变成第三产业，它的土地价值也在增加。所以整个随着土地的价值增加，上面的附着物就增加了。目前在一个城市主要要靠增量部分，农村的土地进行转换，政府利用它的权利，廉价的从农民那里收购土地，按照市场价格来卖给发展商，农民得

30、不到他们应该得到的那部分，造成城乡差别很大，这是主要的问题。我觉得更多的权利在农民的手上，如果发展商巧取豪夺，政府应该动用一些法律来保护农民的利益，由于时间的问题，我就不能再答复了，谢谢各位。 主持人：下面由上海市房屋土地资源管理局局长庞元先生发言。 庞元：女士们，先生们，大家下午好，首先感谢组委会的邀请使我能有幸参加这次会议，这次会议的举办为房地产界的交流提供了一个很好的平台，也为上海进一步学习和借鉴国内外城市房地产发展的经验，提供很好的机会，对社会方方面面，对上海房地产市场的关心，我们表示衷心的感谢。借此机会，和大家沟通一些情况，交换一些意见，欢迎大家多提宝贵的建议，继续关心和支持上海房地

31、产市场的发展。因为时间的关系，只有二十分钟，我这个稿子准备是四十分钟的，那么我就抓紧时间读一遍了。 ?改革开放20多年来上海始终坚持以改善市民的居住条件和居住质量为目标，着力于推进以市场化为取向房地产业的改革，经过艰苦努力和不懈探索，基本确立了统一的房地产市场化体系，土地供应方式实行市场化。土地资源基本上实现了行政配置向市场配置的转变，内外销商品房交易实行并轨，建立了内外统一的商品房体系。住房消费需求持续旺盛，本地市民家庭成为购房主体，随着房改的推定，上海以基本确定了本地居民大众消费为主体，满足多层次购房需求，适合国内外消费的房地产市场体系，近年来商品住宅需求逐步扩张，其中本地居民购买的面积是

32、预售面积的80。根据我们的统计，一季度本地居民的购房是75，二季度占到了80，到三季度占到了85，那么一到十月份，合起来统计是占到了80，余下的20，16是外省市的外来人口购买，4是境外人士购买。所以说广大普通市民改善型的需求十分强进，成为市场发展的主力，为上海房地产市场的繁荣奠定了基础。刚才顾会长说的需求分成主动型、被动型，我们上海一个是市民改善型需求，还有投资型需求，我这里说的是以广大普通市民改善型的需求十分强进。从上海的情况看，房地产市场发展是基本健康的，总的情况是好的，但同时也出现了房价上涨过快的情况，经过深入的研究和分析，上海市政府年初确定了今年房地产市场调控的目标，实现供求总量基本

33、平衡，结构基本合理。进一步改善市民的居民，住房情况，让市民得到实惠。 ?为贯彻国务院的18号文和市委市政府的部署，我们主要采取了以下调控措施。一个加大土地供应的调控力度，深入开展土地市场秩序的治理整顿，着力于建立规范的土地储备机制，控制高档商品住房供地，停止别墅供地。二优化市场结构，重点是加快配套商品房建设，一到十月份已经上市供应量约564万平方米，这块就是一般通常所说的经济适用房，我们把它定义为配套型商品房，又可以用于拆迁，也可以用于住房的保障。实施商品房交易合同，网上备案制度。上网预销售楼盘共达2213个，24万套。 建设保障体系，全面实施居住小区，现在看来市场调控的政策做事取得了一定的成

34、效，政策实施的效益正不逐步显现。主要表现在商品住房的供求正在逐步调整，今年第一季度商品房批准预售面积为377万平方米，第二季度批准预售面积686万平方米，预售登记面积906万平方米，三季度批准预售面积1046万平方米，预售登记面积为807万平方米。商品住房供应结构正在趋向优化，今年第一季度每平方米六千块以上的商品住房在预售即总面积中的50.5，二季度为56.6，提高了6.1个百分点。三季度为63.2，比二季度又提高了6.6个百分点，从一到十月份的总体情况来看，预售登记面积三千以下的商品住房占预售登记面积的26.9，六千块到九千块的753万平方米，九千块以上的355.7万平方米，占13.8，换句

35、话说，九千块以上房价的占的成交总量占到13.8，14不到，其中每平方米六千块以下的商品房占预售登记总面积的60.8。 ?商品住房价格上涨过快趋势得到了一定的遏制，一方面预售均价基本上涨，但增幅已经趋缓。内外环线之间涨幅小了一些，而低价位商品房，除了外环线以外地区是负增长。 ?现在我想对大家十分关心的问题谈一谈我们的认识和看法，关于上海房地产业发展的前景问题，讲这个问题，必须要讲房地产业发展的大前提、大环境以及房地产业难以生存的大基础。大家不会忘记，在80年代和90年代初，房地产业曾出现过两次投资高潮，但结果是留下了不少的烂尾楼，什么原因，主要是当时的经济水平，社会环境和广大群众的消费能力不相适

36、应，在万元户是富裕的标志都很稀罕的时候，即使房价每平方米只有两三百块，有几个老百姓能够买房，在连打长途电话都要在邮局排队的情况下面，请来的客人，有几个留得下来。只是在上海以及全国的经济持续多年的快速发展之后，在全社会环境有了巨大改善和提高之后，在随着经济发展城镇职工家庭经济收入有了较大增加之后，房地产市场才不断的升温，才发展到今天这样的规模。现在，国内外都一致看好上海以及全国的经济发展，大大小小的CEO都在说不得不到中国来。广大群众的住房消费愿望从没有像今天这么高涨，房地产业大有用武之地，有着广阔的发展前景，我们不想做长时间的预测，至少在2001年上海世博会之前，上海的房地产业将继续保持健康发

37、展的态势。 ?离开了房地产业发展的大前提、大环境以及房地产业难以生存的大基础，抓住发展的问题，抓住某个阶段的某种表现，做出的任何结论和判断都是错误的。关于上海的房价问题，从去年下半年开始，上海的房价确实出现了上涨过快的势头，其中有土地成本增加，居住环境提高，容积率导致分摊成本增加等合理因素，但也有区域因素，人为因素，如境外人士购买的大多是高端商品住房，而投资住房也集中在高端商品房上，主席就提高了高端商品房的价格。前不久有媒体报道上海商品住房成交均价每平方米突破一万块，我们一查，是网上房地产公布的，而在公布的时间段内正是一批高端商品住房集中上市的时候，另外今年年内有七百多万平方米单价在三千五百块

38、左右的商品房上市，当时尚未纳入商品房网上备案，从前天12月1日起网上备案系统已将这部分配套商品房纳入统计。外环线卖的均价已经从5480块每平方米下降到4660块。外环和中环之间，从7174块每平方米，下降到6095块。中环线和内环线之间，从9345块每平方米降为8967块。上海这么大的范围，不同的区域，不同类型的商品房，只用一个均价不能说明问题，不能准确全面反映实际情况，我们准备在全市范围内选择不同的典型区域，不同类型的典型楼盘跟踪公布，向社会提供更加准确全面的信息。 ?房价大起大落，不仅不利于房地产业自身的持续健康发展，还将对经济社会产生严重影响，在目前我们已经采取的调控措施上研究新的调控措

39、施，力争在尽可能短的时间内，将房价的涨幅控制在接近并低于居民家庭可支配收入的增幅这个范围内。 ?关于老百姓的住房问题，上海市委市政府都十分重视广大群众的住房问题，在一次会议上，领导提出了大大引进外资，使广大群众的住房条件得到改善，此后市委市政府又多次强调通过房地产业的发展，改善居民的住房条件，让老百姓得到实惠。近年来针对发展中出现的新情况，新问题，市委市政府主要领导多次听取汇报，调查研究，做出一系列决策。反复强调房地产业关系到广大群众的切身利益，要求我们必须慎之又慎。真是在市委市政府的领导下，房地产业有了长足的发展，广大群众的住房条件有了较大的改善，这里我只想举两组数字说明，从90年代开始到目

40、前为止建造销售的近两亿平方米的商品住房，成交量达到了四五千万平方米，总共相当于250多万套住房。其中绝大多数是上海市民购买的，90年代初上海城镇居民共有100多万户，到目前为止已接近400万户，没有住房做基础，一个大家庭难以演变为两个以上的小家庭，也就是说原来一百多万户家庭中大多数家庭都购买了新的住房。我是说新的住房，新的住房包括增量住房和存量住房，这两组数据说明老百姓中大部分已经购买了住房，而有一部分尚未购房住房，我们要根据不同的情况采用不同的供应方式，让这部分居民家庭共同分享社会经济发展的成果，分享房地产发展的成果。 ?目前房地产市场的发展与上海经济社会，相关产业和市民生活密切相关，因此，

41、在上海房地产市场调控取得成效的基础上，我们怀着谨慎的心态去看房地产的动态情况。同时围绕目前市场调控中的深层次问题，深入调查研究，完善相应的调控措施。如何进一步推进市场调控，既要反映贯彻落实中央宏观调控的政策，同时又体现上海房地产市场发展的区域性特点。从上海的情况看，房地产市场化的程度比较高，重点是继续通过市场化手段积极的调控，努力实现供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，努力使商品价格涨幅与成民可支配的收入相适应。为此我们初步的思考是继续加大供应量，继续促进结构优化，继续引导消费，继续抑制投资需求，继续优化市场规则，加快完善市场住房体系，不断改善市民的住房条件和居住质量。我们认为在推进市场

42、调控过程中，必须深入研究把握一下三个方面。 ?第一深入研究和把握如何优化市场供应结构，发展房地产市场的根本目的是为了改善市民的居住生活，使广大市民通过市场能够解决自己的住房问题，因此房地产市场发展的定位就是建立一个面向大众的市场，提供给广大老百姓提供能力相匹配的住房产品。当前引导鼓励开发商建造更多的中低价格商品住房，让老百姓切实感觉到市场价格优化所带来的实惠，在供应方式上，研究以梯度价格向一些家庭合营，核心是以成本将微利的办法进行。第二深入研究和把握如何正确引导住房消费，当前针对房地产市场需求持续旺盛的情况，需要进一步研究采取措施，把调控的重点由市场供应转向市场需求。调控需求具有相当的难度，因

43、为供应具有滞后性，而房地产的供应具有滞后性，而不能突变。但是房地产的需求具有敏感性和及时性。 在信贷政策上要研究如何进一步优化房地产信贷结构，住房消费和中长期过重放量不好。同时对于购买高档住宅研究采取提高首付的层次，在财税的办法上采取有效的办法和措施，抑制存量住房。我们认为房地产具有投资和消费两重性，但是住房的基本功能是居住，住房不能过度流通，它与股票不一样，股票是投资品，是交易，但是股票不能消费，住房首先应当是满足本地的居民。第三进一步健全住房保障制度，目前我们正在研究健全社会住房保障体系，根据市民的住房和收入水平，多层次多渠道的让更多的困难家庭享受到政府的关怀和温暖。逐步使覆盖面达到全市城

44、镇居民家庭总户数的10，我们现在上海近四百万户人家。重点是研究健全廉租住房规范化，制度化的秩序，进一步扩大廉租住房的面积。 ?同志们，发展与调控是房地产业永恒的话题，我们将以此为契机，切实加强市场调控，把上海房地产市场发展提高到一个新的水平，为上海城市发展，经济增长和广大群众住房条件的不断改善做出更大的贡献，我的发言完了，谢谢大家。 主持人：下面我们有请北京华远地产股份有限公司的董事长任志强先生发言。他主讲的题目是宏观调控下中国房地产市场形势的分析，大家欢迎。 任志强：各位好，我没有发言稿。明天上午在三号馆我们将发布一个工作报告，这个报告的第一个部分是从03年以前，中国的房地产全部市场的发展情

45、况，主要针对市场上现在提出的一些关于泡沫问题、宏观问题，做了一个判断和分析。第二部分主要是谈到了2004年到2020年中国的发展，这里头包括在中国GDP人均一千美元的同等时间，美国、欧洲一些国家包括日本，他们的一个发展速度和我们中国房地产发展的一个对比。第三个部分主要谈到了2004年中国的房地产发展的现状，也包括我们对2005年的一些预测。第四部分是针对于2004年中国已经出现的宏观调控的各种措施，提出了我们的一些看法，这个报告由17个教授和博士单独独立的来进行写作的，既不代表官方的意见，也不代表我们的商业的意见。是一个完全独立的工作报告，并且大量的引用了国内外一些很重要的理论数据和国际上通行

46、的计算办法。对中国的现状做了一个明确的诊断。 ?明天在我们公布这个报告的时候，大家可以看到这个报告中具有大量的信息，同时这个报告明天可能就公开的向社会发售了，我们的全部报告研究成果大概要四十万字，主次我们住交会上提供的是报告的摘要，即使是摘要有六万多字。大量的图表和数字会向你们充分说明，我们认为目前中国的房地产，距离发达国家，我们大概离美国同等的发展阶段，就是一千美元的同等发展情况下，相差了40到60年，如果按照我们现在的情况，达到发达国家已经完成的路我们可能还要一百年，因此我们必须大幅度提高房地产的投资，和房地产在中国GDP中的比重，才有可能我们在未来的20年或者更多一点时间，达到历史上这些

47、发达国家已经在40年或者是50年以前走过的路，这是我们得出的基本判断。从1990年到目前为止，我们尽管房地产投资的增长速度很快，近五年增长26.9，我们全国房屋建设的投资，我们的房地产在中国的经济过热中占了主导地位，因为房地产投资在整个国家的投资中占了一个巨大的作用，就是把原有国有投资给替代了，所以单位购买房的时候，要用市场的方式去购买。而原来这部分不计在房地产投资里面，计在了单位的购买房当中。这使所有的经济学家都产生了误解，认为中国的房地产建设总量是由房地产开发而完成的，他们忽略了我们房地产开发在1998年大概只占到2、3的水平。而到了2003年，我们仅仅也只占60，大概还有接近30到40的

48、速度，但是这些在市场当中占了80的作用，所以这个替代作用是被我们房地产上所有的人都误解为是这次经济宏观调控中的主要矛头和重点。是因为我们而造成了钢材的增长，或者说建筑材料的高价增长，其实所有的建材市场和这个没有关系。因为我们的建设总量是增长了3.5。明天的报告会让大家很清楚的看到我们对社会上已经引用的一些数据的评论，比如说对房价的评论，在世界上引用房价的时候，从来不像中国是用的平均房价，而所有用的都是中位值房价，房价不是按照平方米，而是按照单元的平均面积而计算出来的。所以要按照一套房子总价，平均面积房子的总价和市场上其他房屋的转移价格共同而形成了我们的房价。我们对收入也采用了中位数的数字，我们

49、可以明确告诉大家，全国到目前为止，我们调查了世界90多个国家的房价收入比，我们最后的结论最大的差距是1：30，这90个国家的平均水平是8.3，而中国把全国的房价收入一平均下来我们大概只有3.32，远远低于美国的现有水平。如果按35个大中城市计算我们大概不超过4，就是3.96，所以我们可以得出这么多的数字，让大家知道我们所做的报告的结论是告诉大家，我们认为宏观调控不会对房地产有多大的影响，甚至我们认为房地产市场应该有更充足的发展余地。在今后的20年或者30年的发展过程当中，必然成为中国经济发展的重要支柱。 ?有人让我预测明年的房地产发展会怎么样，如果中国不改变现行的土地政策，我们预计明年可能会出

50、现土地饥荒，而明年的房屋供应量不能像我们预期那样大量增加的话，房价还要继续增长，而且增长的幅度还会很高。中国的传统是什么？传统是大家都希望有自己的一套房子，而刚刚开始有欲望，或者有能力去购买这个房子的时候，而我们恰恰不能满足这样一个市场的需求，所以还不能保证这样一个供应量的需求。因此，明年可能仍然会处于一个极度饥荒的供应情况，而让房地产的市场价格，在政府宏观调控的预期中达不到能够平稳增长的目标。从我们房地产商来说，我们是希望慢慢涨，如果一个平稳增长的过程，会让这个持续更长。在未来的时间过程当中，还是在过去的时间过程里面，房价的平均增长只有三点几，但是人均收入的增长是9.8，是房价增长的三倍，所

51、以我们充分认为我们的老百姓不是没钱买房子，而是有更多的钱准备去买房子。其实我们现在的发展阶段，从一个旧房子，可能会变成一个新房子，四十平方变成八十平方。这样会让我们的房地产市场在未来几十年当中有充足的购买能力，我们有一个购买系数来证明在过去的五年和十年中，我们吸纳率是高速增长的一个过程。在未来得发展中，也在继续高速增长，由于市场这个吸纳率的提高，所以我们已经出现了连续多年的销售大于竣工的情况。从今年的统计数字看，大部分地区，土地供应量是减少的，到十月底置，全国的土地供应量只增加了百分之三点几，而我们投资是增长了28.8，这样的话，相比之下可见土地在明年的供应过程中这个增伏是很低很低了，开工的增

52、长也是很低的。大部分地区已经开始出现了新开工的负增长，比如北京，新开工增幅的负增长已经达到了百分之五点几，就是预期明年的供应量比今年的供应量处于一个更加紧张的局面。很多城市政府都在担心，说我们的房价增长过快了，但是如果没有充分的土地供应，房价增长还会加速。 ?房价增长有什么可怕的吗？上海市认为他们房屋供应总量包括二手房大概是占市场家庭系数的10，从全国来说大概不到4，这个供应量是非常非常少的，如果房地产价高增长，没有人去买，我们是希望更多的富人去买一个高价的土地和高价的房屋，政府有能力拿出更高的钱去补贴穷人和改善城市，这也许是中国人需要改变的一种政府管理概念。如果这个概念转化了，也许我们城市发

53、展的速度会更快。当我们几亿农民跟着毛泽东去干革命的时候，最基本的一条是毛泽东写了一个愿，说你跟着我可以打土豪，分田地，基本的概念就是所有的穷人因为打土豪分田地而变成富人，我想中国的房地产发展市场可能也是同样。假如我们不能满足各个阶层的需求，这个市场可能不会像现在得到更多人的支持和欢迎。在这个发展过程中，我想随着我们人均收入增长，每年一定有5的人变成富翁，一定有5的人从买不起房子变成买得起房子。一定有5的人从住旧房子变成住新房子，从住小房子变成住大房子，从住破房子变成住好房子，这个过程大概需要经过一百年，美国是唯一一个130年没有战争历史的，本土没有受到房屋破坏的历史，而他们的发展，GDP仍然保

54、持在生产总量的10，如果每年保持5的增长率，大概需要20年，如果保持10的增长，恐怕还需要十年，这个预期告诉大家，不管宏观怎么调控，中国已经住到了以汽车和住房销售为主的时代，在未来也会受到大家的重视。我们这次做的工作报告，就是希望我们的观点能够引起政府决策部门的重新认识，特别是对房地产市场的重新认识。在我们断断续续发了这些以后，目前国家发改委、商务部正式要求我们拿这个报告出来，我想明天的报告会让大家看到我们宏观调控下房地产的未来。 主持人：我们下面最后一个发言是我们请来的国务院发展研究中心市场经济研究所的所长任兴洲女士。 任兴洲：大家下午好，非常高兴能参加这个会，跟大家做一个交流。由于时间的关

55、系，我就简短的介绍一下，我的题目是中国房地产市场形势及其发展的趋势。我想谈两个问题。一个是今年的房地产发展的基本形势是怎么样的，实际上这个刚才顾会长也好，还是两位企业家，还有咱们上海的房管局的局长都已经介绍了，所以我简略的来介绍。第二个中国经济增长的动力结构的变化和房地产产业发展的总体情况。 ?我这里给大家一些图表，大家看一下，我总的观点就是说我们今年的第一季度，从第一季度的情况来看，中国的房地产不论是从价格还是投资来看，确实有一些过热的情况，我们看我们给出的这个表，是今年一季度房价的涨幅的情况，以往每年的房价的涨幅大体上在4左右，但是今年的一季度我们全国平均下来达到7.7，最上面的这个。但是

56、我们看很多的城市，包括省会城市和特大型城市都超过了两位数的房价的上涨。上海已经高达28，房价上涨是最快的，像沈阳这样的城市也高达20。 ?我们再来看看投资，一季度房地产的投资增幅达到41，也远远的高于以往10几，20几的水平。我们看到了04年的第一季度，它达到了最高峰，应该说这样一种情况，从房地产投资本身来看，切实有一些过热的情况。我们再看看主要城市的房屋价格，刚才我们看了一些城市，我们再来看一些所谓的二级城市，就有一些省会城市和计划单列市情况，今年的一季度和去年的一季度比，有一些地方的房价明显上升。 ?第一季度的房地产投资和价格的这种比较快的上涨实际上和整个经济的过快的上涨是结合在一起的。我

57、们看整个一季度经济过热的问题也明显的显现了，GDP，我们看01年是7.5，然后8.0，到今年一季度我们GDP达到了9.8，当然从经济发展来看，接近于10的增长率没有什么不好，但是与之相关的所有的支撑经济增长的条件和资源都出现了大的问题。成为所谓的不同理论里面最短的这一块板，它没办法支持这么高速度的增长，我们再来看固定资产的投资，到今年一季度高达53，是非常吓人的一个数字。2001年、2002年大体上是在10几，到去年24，但是今年一季度53，从广义货币，从货币供应量来看，今年上半年一季度也高达19.4，生产资料的价格增长了15左右，我们看这样一个表。居民消费价格，在长达几年的负增长的情况下，今

58、年达到了2.1，到了七、八、九三个月已经高达了5点几。在整个经济增长的情况下，中央政府在四月份采取了一系列的宏观调控措施，对经济过热的情况进行了宏观调控。 ?从财政采取的政策措施，主要是两次提高了存款准备金率，另外扩大了利率的浮动幅度。而且财政部也宣布采取中性的或者是从减的财政政策，从行政性的调控手段来看，我个人认为今年以来采取的这种行政性的措施是历年来所没有的，比如说对土地的农用地转成商业用地，半年之内禁止审批这样原来的从历次几次的调控是从来没有过的，所以从今年来看调控的力度还是蛮大的。?另外很多地方对清理开发区，清理这种投资和基建项目，特别是对一些重点行业的投资进行了审计，特别大家所知道的所谓的“铁本”，对“铁本”问题的处理还非常严厉的。另外清理开发区对房地产市场也产生了很大的影响。这里面归纳出来，实际上有一些从去年就开始了，包括对房地产有非常大的影响的121号文件，从去年到今年我们在信贷方面有一系列的东西出来。关于强化房地产信贷的管理的措施出来。我归纳是对土地开发方面的这种措施也不断的出来，应该说信贷对土地资源的控制对房地产市场还是产生非常大的影响。我们看今年以来，由于这些措施的出台，一到九月