(包干制)前期物业服务合同范本(2015修订)

1、项目前期物业服务合甲 方：地 址：联系电话：法人代表：传真号码：乙 方：地 址: 联系电话：法人代表：传真号码：根据国家、地方有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致的基础上, 就甲方委托乙方对项目（以下简称本物业）实行专业化的物业管理服务订立本合同，供双方恪守。第一章项目基本情况第一条物业基本情况：物业名称:物业类型：普通住宅 高层住宅 公寓 别墅 办公 商业坐落位置：省（市）区（县）路（街）总占地面积：平方米，总建筑面积:平方米（分期交付，需注明各期业态、面积及交付时间）* 其中一期建筑面积： 平方米，拟年月交付*其中二期建筑面积： 平方米，拟年月交付*其中三期建筑面积： 平方米，拟年

2、_月交付以上具体分期交付面积和时间，以甲方书面提前 90天书面通知为准。地下建筑面积：平方米；绿化面积:平方米；绿化率:；总户数:共户；车位数量：总计个，其中地面车位 个、地下车位个。区域四至：东至；南至；西至；北至。（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。上述指标最终以市工程竣工验收备案表为准，指标如有调整变化，本合同的各项条款不变。第二章 物业服务内容及标准第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1. 物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2. 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附 件四）；3. 物业共用部位

3、和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的 疏通；4. 公共绿化的养护和管理；5. 车辆停放管理；6. 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7. 装饰装修管理服务；8. 物业档案资料管理；9. 。依法应由物业服务企业管理服务的其它事项。第三条*乙方按中国物业管理协会2004年印发普通住宅小区物业管理服务等 级标准一级（二级、三级）服务标准提供服务。（可选条款）乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务（物业服务标准详见附件五、六、七）。（或参照当地 政府部门的相关规定）第四条*单个业主可委托乙方对其物业的专有部分或其他个性化需求提供维修 养护服务或其他个性化服务，但委托的单个业主应

4、就乙方所提供的服务另行支付 费用，服务内容和费用由乙方现场公示。第三章物业服务期限第五条*本物业管理服务期限从甲方与首期首批购房者签订的房地产买卖合同（含预售）中约定的交房日期起始，至甲方与最后一期购房者签订的房地产买卖 合同（含预售）中约定的交房日期之后计算满叁年终止。甲方应在与首期首批购房者签订房地产买卖合同（含预售）之后 7日内，将房地产买卖合同（含预售） 中约定的交房时间书面通知乙方。第六条 在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业 服务合同生效时，本合同自动终止。若本合同到期，甲方或业主委员会没有与第 三方签订本项目物业管理服务合同， 如乙方愿意继续提供物业管理

5、服务， 则本合 同将自动延续至甲方或业主委员会与乙方或其它物业服务企业签订新的物业管 理服务合同时为止，但乙方有权于合同延续期内在提前1个月通知的情况下退出。第四章物业服务费用第七条物业服务收费方式本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。第八条物业服务收费标准物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅： 元/月平方米；高层住宅： 元/月？平方米；别墅：元/月？平方米；办公楼： 元/月？平方米；商业物业： 元/月？平方米；（可选：只包含公共区域部分，不含业主楼内保洁、秩序维护及自用设施设备的运行维护）会所：元/月？平方米；其他（ ）： 元/月？平方米；*改变原设计功能的

6、物业，按改变后的实际使用功能类别的管理服务费 标准收取。业主改变房屋结构增加使用面积的，增加面积部分应该按同等标 准缴纳物业服务费。*物业管理区域内的水电气等能耗费用由供给方直接向用户终端收取。第九条*物业服务费调整：如遇政策性调整社会最低工资标准或当地能源供应单位公布新的能源价格，造成物业服务成本发生重大变化时，乙方可根据以下约定调整物业服务费标准。1. 物业服务成本中人工费用占 %，能耗费用（电）占 % 。2. 物业服务费随社会平均工资调整的计算公式及实施时间：调整后物业服务费标准=物业服务费标准X 1+% （新社会平均工资-原社会平均工资）/原社会平均工资。自当地政府主管部门（地、市统计

7、局）公布社会平均工资的次月起实施。3. 物业服务费随能源价格调整的计算公式及实施时间：调整后物业服务费标准=物业服务费标准 1+% （新能源价格标准-原能源价格标准）/原能源价格标准。自当地能源供应单位公布新能源价格标准的次月起实施。4. 本合同所约定的物业服务费标准是依据合同签订当时的社会平均工资及能源价格标准测算，即社平工资为 元/人月，能源单价为 元/度，当项目入住时，若上述社平工资、能源单价有所调整，则应当本条 2.3.条款约定 对物业服务费标准作相应调整。5. 甲方在开发建设过程中更改原设计规划，（例如：增加绿化景观、水体河道、 设备设施、减少项目交付面积等）由此导致乙方物业服务费用

8、成本的增加或物业服务费用收入的不足，相应差额由甲方予以补贴或调整物业服务费单价。6. 甲方在开发建设过程中分期交付延期， 由此导致乙方物业服务费用收入的不 足，相应差额由甲方予以补贴。7. 物业服务费调整及实施时间：物业服务费调整通过后的次月起实施。8. 上述关于物业服务费调整的约定，甲方应向购房者（物业买受人）说明，并 在房屋买卖合同中约定和体现。第十条物业服务费用主要用于以下开支：1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3. 物业管理区域清洁卫生费用；4. 物业管理区域绿化养护费用；5. 物业管理区域秩序维护费用；6.

9、 办公费用；7. 物业管理企业固定资产折旧；8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9. 管理费分摊；10. 法定税费；11. 物业管理企业的利润。*乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第十一条物业服务费的收取1. 本物业管理服务费从甲方与首期首批购房者签订的房地产买卖合同（含预售）中约定的交房日期起计收；2. 本物业管理服务费每个月（年/季/月）交纳一次，每次交纳费用时间为每 个月（年/ 季/月）的首月10日前，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业 主补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；3. 业主与物业

10、使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的, 从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；4. *业主入住时，乙方预收取自入住之日起至第二个收费周期共计两个收费周期的物业管理服务费用；5. 如遇政府政策调整，经甲、乙双方协商按调整后的标准执行。第十二条*空置物业费纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物 业买受人的物业，其物业服务费用由甲方承担。甲方应在每个月15日前全额交纳上月空置物业费。第十三条*物业服务开办费用、前期介入费用1. 甲方负责向乙方提供本项目物业管理服务工作所必须的项目物业服务开办费用（物资装备费

11、），本项目物业服务开办费（物资装备费）共计人民币（大 写）万元；2. 甲方应于本合同签订后10个工作日内向乙方支付本项目物业服务开办费 （物资装备费）30%共计人民币（大写）万元；剩余本项目物业服务开办费（物资装备费）70%共计人民币（大写）万元在本物业入住前60天前向乙方一次性支付完毕；3. 甲方负责向乙方提供本项目物业管理服务工作所必须的本项目物业前期介入费（前期介入人员费用）共计人民币（大写） 万元；甲方应将本项目物业前期介入费（前期介入人员费用）于本合同签订后10个工作日内向乙 方一次性支付完毕；4. 本项目物业前期介入费（前期介入人员费用）包含本项目经理、工程部经理 于项目入住前90

12、天进驻现场，管理人员于本物业入住前 60天进驻现场，全 体操作人员于本物业入住前30天进驻现场的人员费用；（前期介入费和开办 费用明细详见附件六）第十四条*代收代付费用1. 如本项目的水、电、气、暖的供给方委托乙方进行代收代付各项费用，乙方 有权收取一定比例的佣金。2. 如本项目的水、电、气、暖的供给方委托乙方进行代收代付各项费用，则甲方、业主及物业使用人应于次月10日前向乙方缴纳所有乙方为甲方、 业主及 物业使用人代收代付的所有费用。逾期缴纳，则乙方有权按每日万分之五向 逾期缴纳人收取违约金。第五章 物业的经营与管理第十五条停车场收费标准地面车位：元/位.月地下已售车位：元/位.月地下未售车

13、位： 元/位.月1地下停车场属于全体业主共有的，乙方提取每个车位停车费的 元/个月标准作为停车服务费，用于日常停车位使用及运行成本费；每个车位 停车费最终以物价局核定为准。2、地下停车场属于甲方所有委托乙方经营的，业主有优先使用权，乙方受 甲方委托向车位使用人收取车位停车费，其中乙方提取每个车位停车费的 _ 元 /个月作为停车服务费，每个车位停车费最终以物价局核定为准。*甲方室内停车位用于销售的，应当预留一定数量的车位，用于向本项目业主出租，以缓解停车压力。租金按甲方约定收取，甲乙双方按_:进行分配。*停车场收入主要用于支付停车场运行成本及补贴物业管理费的不足，停车场的车位使用采取先交费后使用

14、的原则。*以上费用仅为车位有偿使用、停车秩序疏导服务费用，不包含车辆及车上财 产的保管服务费用。第十六条会所的经营管理本物业管理区域内的会所属全体业主/建设单位所有，委托乙方经营管理，业主或物业使用人有偿使用会所。（委托协议详见附件七） 第十七条特约服务收费乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目收费遵从以下标准：1. 属于市场价调节价的按照市场调节价或低于市场价的价格向业主和物业使用人收取；2. 属于政府指导价的按照政府指导价执行；3. *乙方可按与业主和物业使用人协议商定的特约服务项目及项目收费标准提供服务。第十八条其它经营收入乙方利用其他共用部位、共用设备设施进行经营（如:设置商业广告招

15、牌）， 应征得甲方及相关业主的同意，所得收益乙方提取管理成本后，剩余部分可优先 补贴物业管理服务费不足，若有剩余再行补充专项维修资金，且乙方按项目经营 费用剩余部分总额提取_ %酬金）0 （参照当地政府部门相关规定执行）乙方应在本项目适宜时期向业主及物业使用人提供养老、 房屋买卖、家政 维修等有偿服务。第六章中央空调及供暖（可选）第十九条中央空调运行维护保养和收费标准1. 甲乙双方经友好协商，就甲方空调系统提供有偿的维保服务，其维保范围为： 主机、末端、整个系统的维护保养；2. 中央空调运行维保费用由业主/使用人按元/月.平方米标准交纳，每一 （年/ 季/月）交纳一次并在每 _ （年/ 季/月

16、）第一个月10日前交纳，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应交款的 万分之五交纳违约金；3. *中央空调运行维保费调整：调整后中央空调运行维保费标准=调整前中央空调运行维保费标准x 1+% （新能源价格标准-原能源价格标准）/原能源价格标准。4. 中央空调供给时间为本年度的 月日至月日止，以正常办公上班 时间段为限，例8: 00-18 : 00;5. 以上费用包括中央空调公共区域部分设施、设备的日常维护费用，不包含业 主室内专用部分空调系统末端设备日常维护费用（如室外风扇、膨胀阀、温 度控制器、LP开关、过流保护器、电磁阀、相序保护器、压力继电器、接触 器、上水阀、

17、管道、保温材料等）；6. 甲方负责向乙方提供完整的空调技术资料；7. *空调维修如果更换零配件xxx元以内费用由乙方承担，xxx元以上由甲方承 担。8. *如果因第三方修理空调造成的损失乙方不承担责任;9. *负责编制中央空调设施、设备年度维修养护、更新改造计划和大、中修方 案并组织实施，其费用从专项维修资金中列支；第二十条中央集中供暖维护保养和收费标准1. 乙方按标准（文件）提供冬季供暖服务工作；2. 乙方按照市发改委规定的标准向甲方、业主、物业使用人收取供暖费供暖费收费标准为 （年/季/月）元。政府主管部门制订供暖费收取标准发生变化时，供暖费标准亦随之变化。3. 供暖时间为本年度的11月1

18、5日始至次年3月15日止，政府主管部门另行 规定除外。4. 供暖期间实行每天24小时连续供暖，并按当地政府部门相关规定执行；5. 供暖费交纳期限：首次应于办理入住时交纳，以后每年10月15日至11月 15日内一次交纳本年度11月15日始至次年3月15日的供暖费用;6. 供暖单位在供暖期内因意外事故或者其他不可抗拒原因需暂停供暖的，乙方 应及时公告相关信息。7. 公共区域供暖部分设施、设备的更新改造费用从专项维修资金中列支；8. 甲方、业主或物业使用人逾期不缴纳供暖费用，乙方有权从逾期之日起按每 日万分之五收取违约金；9. 甲方、业主或使用人不得擅自增加散热器、扩大采暖面积、擅自从供暖系统 接用

19、软化水，如经发现，乙方有权要求责任方赔偿乙方因此而受到的损失， 损失额按照取暖建筑面积的2倍计算，如非法用热时间无法计算的，按照全 年供暖季供暖时间计算。10. 甲方、业主或使用人不得拆改室内供暖设备。11. *有下列情况之一，造成、供热质量达不到规定的标准，乙方不承担责任。1）业主或使用人擅自改变居室结构和擅自增加、拆改室内采暖设备而影响 供暖效果的；2）业主或使用人不得取用供暖系统循环水，由此造成的一切后果由责任方 承担；3）室内因装修和保温措施不当影响供暖效果的；4）非乙方责任造成临时停水、停电造成供暖中断的；5）热力设施发生抢修和供暖试运行期间的；6）因供暖公司原因造成供暖中断的；7）

20、由于不可抗力的原因或政府行为造成停止供暖，使甲方受到损失的；8）因设计、施工等原因达不到供暖或制冷标准的情形。第七章物业的承接查验第二十一条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准 （附件八），按照 国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第二十二条*甲乙双方应按照物业承接查验办法签订物业承接查验协议。 第二十三条*对于本合同签订后承接的物业共用部位、 共用设施设备，甲乙双方 应按照物业承接查验办法进行查验并签订确认书，由双方书面授权人员签字 并加盖公章（合同主体）后确认，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担 责任的依据。第二十四条*在物业管理交接验收十个工作日前，甲方负责完

21、成向乙方完整移交 下列资料：1. 物业规划设计方案、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2. 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3. 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4. 物业质量保修文件和物业使用说明文件；5. 承接查验所必需的其他资料。6. 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并 书面承诺补交的具体时限。第二十五条*分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条 件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时， 办理物业项目整体交接手续。第

22、二十六条*甲乙双方在承接查验中发现的问题，由甲方负责解决并承担相关责 任。第八章甲方的权利和义务第二十七条*甲方应在与首期首批购房者签订房地产买卖合同（含预售）之后 7 日内，将房地产买卖合同（含预售）中约定的交房时间书面通知乙方。第二十八条*在房屋正式销售之前，负责制定临时管理规约，在购房人签订 物业买卖合同时，让购房人对业主临时规约予以书面承诺； 同时物业买卖合同中 应包含本合同的有关内容。甲方应在临时管理规约及房屋买卖合同中明确0、 第六章、9中表述的物业服务费、中央空调运行维护费、供暖费调整的条件与 计算方法。第二十九条*协调、处理本合同生效前发生的工程等遗留问题：遗留问题由甲方敦促施

23、工方负责处理，未按规定或约定时间处理的，由甲方负责处理。第三十条 在保修责任内，如存在质量问题，由甲方负责返修，甲方未能及时返 修的，可委托乙方代为维修，所发生费用及相关责任由甲方承担。第三一条*甲方依据国家相关规定及房地产买卖合同 （含预售）中约定的 交楼标准向业主交付房屋，并协助乙方顺利办理业主入住手续。其中包括但不限 于以下内容：1. 保证水、电、燃气“三通”，（正式水、电未通前，临时水、电收费与实际成 本差价部分由甲方承担）；电视、电话、燃气管线到户；二次供水水质经防疫 部门检疫合格；2. 按照政府交通主管部门要求，对停车场设置出入口，划好车位线，安装好限速器、安全防撞栏、通道指标牌等设施，并协助办理停车场使用许可证；3. 配备本物业各栋各楼层及室外垃圾箱（桶），并在本物业隐蔽处设置垃圾中 转站；4. 按市邮政部门要求，统一安装信报箱，并达到通邮条件；5. 完善本物业区域内水、电、气的总体计量及分户计量装置；6. 按照本物业原有规划设计及乙方提供的本物业整体标识设计配备方案，对本 物业各类设施、设备、房号、楼层号、栋号、消防疏散图、本物业总平面图、 宣传栏、公告、规约栏、会所、娱乐等公共场所、地下停车场及首层电梯厅内外的各类标识警示牌、指示牌和告示牌等在审定后进行制作和安装。第三十二条*本物业定于年月日为项目首期首批业主入住时间，如 有变更，则甲方至少提前90天