成都世界乐园别墅文案

1、成都世界乐园-别墅目录序言:、从别墅的大环境1、概述 2、特征二、从本案的角度1、个案优势2、个案难度产品：一、别墅产品功能特点1、别墅物业空间划分为“五个区2、别墅的户型设计和室内空间格局二、别墅建造用材等特点三、别墅小区规划特点1、布局规划2、环境3、社区营造四、别墅配套设施特点1、别墅物业周围配套机能例举2、关于物业管理服务及安保设施和配套例举五、别墅产品在市场中的卖点构成1、别墅物业的卖点构成A、基本卖点B、特别卖点 2、别墅物业主要行销通路和策略广告企划一、案名建议：二、副推案名三、广告总精神四、项目总体销售战略分析决策五、项目销售战术分析决策六、项目品牌战略包装计划设计七、项目包装

2、模式设定八、媒体组合分析决策九、广告策略分析决策十、项目销售实施全程建议一、成都世界乐园别墅的大环境1、概述空间居别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展,住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消 费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等 生活方式的人群，因此，体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈 起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。2、特征中国房地产业经历了近20年来的大发展，特别是

3、近来别墅热的升温， 别墅的内涵与外延已发生了一定变化。 使用对象从以前的少数特权人士 到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起 居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。但无论别 墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征：别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；别墅必须体现个性化，不能大批量生产。3. 地理犀浦镇位于郫县城区东部。驻地在成阿公路成郫段中点南侧，距成都西门车站和郫县县城各11公里；地处东经103 58北纬34 45/东北部邻安靖镇，

4、东南与金牛区金泉街道接壤，西南 邻合作镇，西邻红光镇，西北接团结镇。二、从本案的角度1、个案优势犀浦是西南重镇，交通便利，四通八达，环境清幽。本案具有作为别墅的基本条件，先天资质有一定的优势，具体体现为：犀浦可获得土地较佳的地理位置犀浦自身的环境氛围，对项目的顺利销售提供了保障。2、个案难度别墅物业已经作为“成功 & # 8226富足”的象征，已经成了生活中的“最高境界”，普通百姓是望尘莫及的。这就在产品规划上 提出了诸多限定性要求，从而给销售增加了不少的约束，具体到本案， 就存在以下项目难度：目标客户可选择性较多成都房产市场上注目度的宣传有较大难度一、成都世界乐园别墅产品功能特点1、别墅物业

5、空间划分为“五个区”礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等私密区：主臣、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等功能区：洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等-室外区：外立面、前院、后院、平台等2、成都世界乐园别墅的户型设计和室内空间格局理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居 室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通 透，融为一体（亦即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。二、成都世界乐园别墅建造用材等特点有利健康的无化学挥发、无辐射影响以及轻质高强度、既保温又隔热的 种类环保型绿色

6、建材正在越来越多地被运用在别墅项目中。三、成都世界乐园别墅小区规划特点1、布局规划区内绿化是以分散绿化为主，使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于 每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则 移步换景。中国园林造景离不开水，有水才能构造山水般诗意的人生。2、社区营造成都世界乐园别墅小区的营造和优化，已成为有力的市场竞争手段。例 如怎样通过植被和成年乔木的移植，通过对树种的选择，来增加光合作的氧气释放量和对有害 气体的吸收量，以及对尘埃、噪声的吸附和净化；又如何通过潺潺流水来调节温度、湿度，产生负离子，通过水澡的生物链，增强水体的生物自净能力；再如何利 用不同植物间相克相生的习

7、性，形成小区良好的生态循环系统，促进生长、使之 枝繁叶茂，营造一方人工森林或人造山林，使业主真正有回归自然之感。四、成都世界乐园别墅配套设施特点1、会所规格例举A:娱乐休闲会所舞厅、歌舞厅、图书馆、健身房等；B:综合功能型会所医疗保健、儿童乐园、老年活动中心等；C:豪华舒适型会所高尔夫球场、草地网球地、游泳池等2、成都世界乐园别墅物业周围配套机能例举大型超市邮电局自动提款机（或银行）美容中心洗衣中心等3、关于物业管理服务及安保设施和配套例举-设备养护-24小时保修服务-养绿护绿-家政式社区服务-24小时电子巡更-红外线周界报警-一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁广告企划一、案名建议：主推案名：成

8、都世界乐园案名解释：世界乐园，从名义来看就是人人的乐园，足以让任何人向往二、副推案名盛世别苑香榭艺墅香榭园墅异阳尊品水榭山庄三、广告总精神“豪门度假生活”直接、明了地诉求本案的利益点和产品特点再现“豪门的度假生活”。由于本案未来将针对两种不同角度的客户进行宣传，一是购买本 产品作为投资赚钱载体的投资客户，一是进驻做管理的企业，前者和后 者都要看到产品的赚钱途径和效应。 广告总精神提出“豪门度假生活” 的定位，可以同时针对这两种不同身份和思考角度的客源进行点对点的 直效宣传，更能够打动一些有度假计划的潜在酒店客源，达到一举三得 的效果。销售阶段划分及各阶段主要工作内容一、销售阶段设计本案为大型度

9、假别墅，根据现在市场实际情况，未来市场发展方向，我 们把项目的营销周期化分为以下几个阶段。1、筹备期：通过营销推广策划，明确营销推广的总体思路和策略，对营销推广组织 实施，做出初步安排和计划，通过售楼中心和工地现场的建设包装，树 立楼盘初步信息，反馈市场信息，完成销售前的各种准备工作。2、引销期：（分为内部认购期和开盘期）通过对楼盘综合形象的树立和推广，提高楼盘市场知名度，向公众灌输 项目的主题思想，了解市场反应，市场实际需求，检讨价格策略和推广 策略。针对市场的不同需求，以针对性的“卖点”进行推广。弓I导消费 者对楼盘的关注和认同。核对目标客户群的划分，针对“卖点”制定更 有针对性的推广策略

10、。3、强销期: 这时消费者已对楼盘形成了初步认同。本阶段将通过样板房参观活动、 业主联谊活动，对工程进度、工程质量、物业管理、会所设施、企业文 化等综合宣传，进一步强化消费者的认同感，刺激并促成消费者的购买 行为。4、续销期：针对消费者对楼盘认为存在的问题，通过各种促销活动，做针对性的宣 传销售。5、清盘期:在楼盘销售尾期，对楼盘的环境实景加以报导宣传，对开发商实力加以 肯定。聘请知名物业顾问公司加盟物业管理，扩大物业管理公司宣传力 度，最终完成项目清盘。二、销售阶段划分200331 2003430 筹备期2003.5.1 2003.6.15 内部认购期2003616 2003.6.30 开盘

11、期2003.7.1 2003.9.30 强销期2003.10.1 2004. 11.30 续销期2004.12 清盘期以上阶段划分为我方初步设定，详细内容待贵司方案确定后再做调整。三、各阶段主要工作内容 1、筹备期任务：入市策略拟定，相关资料准备，办理入市手续工作重点：建筑设计定案互动园林定案行销策略定案研究市场情况召开动脑会议拟定公关（PR活动及促销（SP计划确定产品推广的造势活动售楼资料（户型图、售楼书、认购须知、价格表、项目说明、贷款利率表及投资回馈利率表等）准备齐备会所经营项目定案会所布置图定案接待中心及样板房设计制作小区大门及入口道路制作完成广播稿制作电视广告制作报纸广告制作销售人员

12、招聘与培训现场POP设计确定销售组织架构-工地围墙设计制作路牌广告制作发布，引起注意，吸引客户车身广告制作发布模型厂家定案制作2、内部认购期任务：1、散布扩大知名度2、告知业界与媒体造成耳语传播3、拦截其它竞争物业客源4、极力塑造产品形象，引发消费者一窥究竟的欲望工作重点：对来客散播耳语，使客户介绍客户，以酝酿待购客户群体公开前的引导，以使目标客户停止其它投资冲动预收订金，而于公开发售当日于现场补足首期款，签定购房合同，形成公开当日购买热潮报纸广告定案刊出电视、电台广告定案播出先期海报散发商品房预售许可证办理完成工地围墙制作完成售楼现场包装制作完成-销售人员进场公关活动具体实施进行大力度的区域

13、性宣传，以吸引区域性客户3、开盘期任务：1、一举丰收前期酝酿成果，造成现场购买人气旺盛的局面2、将销售成绩迅速公布于众，震撼目标客户，诱发其购买欲望3、配合公关活动聚积人气工作重点：收集客户资料及联络以往记载客户，营造现场气氛，并检讨客户反应以修正销售及广告路线模型进场，备齐各种销售资料反复讲习销售教材及答客问所有广告媒体量达到高峰，隆重公开本项目通知已缴订金客户到售楼处补足首期款，签购房合同先期购买者适当派发礼品，吸引贪小便宜的客户价格表上市样板房制作完成4、强销期任务： 1、加强客户介绍2、举办各种业主活动，利用客户耳语推广工作重点：客户追踪开放样板房举办业主联谊活动大力宣传重金助学，强化

14、开发商注重教育环境的塑造户外媒体再加强电台、电视广告频数加大加强现场销控及炒作针对所有客户，大量使用各种媒体针对销售情形，分析市场，修正广告利用已订客户介绍客户，并积极追踪，促成成交报纸广告更具针对性，卖点更为突出举行封顶仪式，增加客户信心及公司声誉5、续销期任务：1、针对目标客户集中区域加强海报派夹、持续 DM邮寄2、电话追踪有望客户3、加强补足，签约工作工作重点：-延续销售气势过滤客户资料，追踪客户，掌握回笼客户持续跟催补足及签约法律咨询中心联系定案研讨未售出户型的原因，调整广告媒体策略举行互动园林落成仪式，加大环境宣传继续发动客户介绍客户6、清盘期任务：1、清理尾盘2、安排物业管理公司进

15、场3、做好交房工作工作重点：开动脑会议，研究滞销楼盘对策调整媒体宣传方式，重点攻击加大项目实景形象，公司品牌形象的宣传力度加强补足，签约工作准备交房资料，确定交房具体时间核准项目实物与前期承诺是否有矛盾之处做好交房工作，并加大宣传力度，让未买房者坚定信心做好与物业公司的交接-会所所有服务项目准备完备全程策划内容一、市场调查与市场机会分析1、宏观市场调查与分析2、竞争项目市场调查与分析3、本区域居民居住偏好调查与分析4、项目SWO分析5、项目市场细分分析二、项目市场定位分析决策1、项目总体定位分析决策2、项目目标客源定位分析决策3、项目价格定位分析决策4、项目档次定位分析决策5、项目形象定位分析

16、决策6、项目主力户型定位分析决策7、项目物业管理模式分析决策三、项目建筑设计策略分析决策1、项目规划环境布局建议2、项目建筑风格分析决策3、项目总平面与单体建筑建议 4、项目园林与景观的设置建议5、项目会所及配套设施的建议6、项目户型层次种类分类建议7、项目开发规模节奏分析建议四、项目总体销售战略分析决策1、项目销售目标分析决策2、项目销售模式分析决策五、项目销售战术分析决策1、销售卖点设计分析决策2、销售阶段设计分析决策六、项目品牌战略包装计划设计1、公司品牌与项目的结合2、项目品牌VI设计建议3、项目品牌推广设计编制4、项目标志设计构思七、项目包装模式设定1、售楼部内部装修风格建议 2、售

17、楼部外围气氛设定3、工地现场包装整体方案4、售楼工具的设计制作推荐（模型、售楼书等）5、样品房装修设计建议6、外据点展销推广设置八、媒体组合分析决策1、成都媒体房地产方面分析2、项目媒体组合3、媒体费用比例九、广告策略分析决策1、广告阶段目标2、广告表现十、项目销售实施全程建议1、销售前期准备要案2、销售人员招募与培训安排 3、销售组织与管理说明:犀浦镇坚持扩大对外开放战略， 确立创建中国西部地区经济 强镇和文明新镇的奋斗目标，大力推进工业开发区、农业生态 发展区和城镇中心区 三大板块”建设，进一步优化镇域经济结 构和产业结构，大力推进乡村城市化进程，从过去典型的农业 大镇迅速转变为新型的科技

18、型小城镇，经济和社会发展在西部 大开发进程中驶入了历史快车道。镇域面积21平方公里，建成区面积12平方公里，辖9个村，12个社区，总人口近 30 万人。2009年，全镇实现 GDP20.5亿元；全口径税收达 1.93 亿元；全社会固定资产投资总额 26.7亿元；全口径工业增加值 4.85亿元，其中规模以上工业增加值4.1亿元；服务业增加值达15.4亿元。曾先后获得全国村镇建设先进镇”、四川省先进 乡镇党委”、四川省社会治安综合治理模范镇”、四川省第一电话镇”、成都市文明镇”及成都市卫生集镇”等殊誉。交通 2008年的犀浦更是有好的发展机遇。地铁2号线不再走成温路，全长50 . 6公里，沿途共设

19、26座站点。全线呈东西走 向，东起龙泉驿区，西至犀浦站。成灌高铁途径犀浦， 经郫县、 聚源、都江堰，止于青城山站。犀浦站将成为成都地铁2号线与成灌高铁的换乘站。参与成都市市域轨道交通设计的铁道第 二勘察设计院负责人称：换乘点按初步设想将设在犀浦站，为了乘客换乘方便，地铁 2号线的这一段将建在地面上，乘客从 站台一侧的地铁上下来后，走上十多米，到站台另一侧就可乘坐高铁了。”在时间的安排上，地铁 2号线设计为5分钟一班，成灌高铁的班次设计将考虑能够一车装下从地铁2号线下车换乘的乘客。铁道第二勘察设计院成都地铁项目部相关负责人告 诉记者：我们初步设想的是需要换乘高铁的乘客量为乘坐地铁 2号线抵达终点

20、站的乘客总量的 50%，因此高铁的班次可能是 10分钟一班，实现与地铁 2号线的匹配。”按照初步设想，为 了方便乘客，成灌高铁与地铁之间将采用一票通”，乘客购一次票，就既可乘地铁也能乘轻轨。另外，成灌高铁还有针对特 殊人群的人性化设计，每个站台乘客上下都有扶梯，并将专门 修建方便残疾人士的无障碍电梯。地铁2号线犀浦段已于2013年6月8日正式运营犀浦交子”发行人薛田在成都书事百韵中关于犀浦的记载下文是世界最早纸币 交子”发行人薛田的成都书事百韵： 混茫丕变造西阡，物象熙熙被一川。易觉锦城销白日，难歌蜀道上青天。云敷牧野耕桑雨，柳拂旗亭市井烟。院锁玉溪留好景，坊题金马促繁弦。风流辅席堆红豆，潇洒门庭映碧鲜。表状屡言同颖穗，敕书频奖竝生莲。旋科杞树炊香稻，剩种豌巢沃晚田。仁宅不隳由政立，议闱无取任情迁。 民知礼逊蚕丛后，俗尚奢华邃古先。 绕郭波涛来浩浩，归期岐路去绵绵。 乍回黑水将成道，潜到青羊恐遇仙。 靓女各攻翻样绣，祛商兼制砑绫牋。 垆边泛蚁张裙幄，江上鸣鼍簇彩船。 石笋崚噌衙对峙，琴台恢阔寺相连。 群葩艳里珍禽语，百草香中瑞兽眠。 喜处必臻尤儜望，胜游争倦更迁延。 早荷叶底蹲鸱伏，樓树梢头乱蝶穿。 鹾发牢盆浑弃卤，铁资圜法免鉟铅。 丰饶物态甯殊越，美丽姝姬酷类燕。因为我们就这么一辈子，几十年的光景，无法重来，开心也好，不开