北京宋家庄经济适用房开发建设实施方案投标文件(北京城建)79页

1、北京市丰台区宋家庄顺八条八号地块 经济适用住房项目开发建设单位招标 投标文件 项目编号：dhbjz-2007-008 投标文件内容：投标文件开发建设方案部分的建设实施方案 投标人：北京城建房地产开发有限公司(盖章) 法人代表或其委托代理人： 日期： (签字或盖章) 2007 年 5 月 12 日 目录 第一章 建设项目概况 . 1 第二章 项目拆迁方案 . 2 2.1 拆迁、拆除地点及范围 . 2 2.2 拆迁计划 . 2 2.3 拆迁实施方案 . 4 第三章 开发建设分期 . 11 第四章 项目开发建设总控计划及里程碑事件计划 . 14 4.1 建设工期 . 14 4.2 开发建设总控计划

2、. 15 4.3 里程碑事件计划 . 18 第五章 项目的前期管理 . 19 5.1 审批手续的办理 . 19 5.2 设计管理 . 21 第六章 项目的采购及招标管理 . 22 6.1 项目采购及招标管理的程序 . 22 6.2 采购、招标计划 . 22 6.3 采购、招标过程管理 . 24 6.4 设计单位的选择 . 24 6.5 拆迁单位的选择 . 24 6.6 总承包商的选择 . 24 6.7 专业分包单位、市政施工单位的选择 . 25 6.8 监理公司的选择 . 25 第七章 建设项目的工程管理 . 27 7.1 施工监理的管理 . 27 7.2 施工现场组织协调 . 28 7.2.

3、1 建设单位施工现场管理组织的建立 . 28 7.2.2 施工现场的协调管理 . 29 7.3 项目信息管理 . 30 7.3.1 项目信息管理的原则 . 30 7.3.2 项目信息管理的方法 . 30 7.3.3 项目信息管理体系的建立 . 31 2 31 32 34 34 35 36 36 36 36 36 37 37 38 41 42 42 43 43 43 44 44 44 45 48 48 48 48 49 55 55 56 61 65 7.4 建设项目竣工验收管理 . 7.5 建设项目保修管理 . 第八章 道路、市政管线及绿化工作实施安排 . 8.1 红线外道路、市政管线及绿化工作

4、实施安排 . 8.2 小区内道路、市政管线及绿化工作实施安排 . 第九章 安全、消防、质量、节能及节水措施 . 9.1 安全管理 . 9.1.1 安全管理的目标 . 9.1.2 安全管理的组织机构 . 9.1.3 安全管理的措施 . 9.2 质量管理 . 9.2.1 质量管理的目标 . 9.2.2 质量管理的措施 . 9.3 消防管理措施 . 9.4 节能措施 . 9.4.1 节能设计 . 9.4.2 施工现场的节能管理 . 9.5 节水措施 . 9.5.1 节水设计措施 . 9.5.2 施工现场的节水措施 . 9.6 环境保护管理措施 . 9.6.1 环境管理体系建立 . 9.6.2 现场环

5、境保护管理措施及实施细则 . 第十章 物业管理公司的选择方式及物业管理目标 . 10.1 物业管理公司的选择方式 . 10.1.1 物业管理公司的选择思路 . 10.1.2 物业管理公司招标程序 . 10.2 物业管理目标 . 第十一章 支付储备土地开发补偿费的安排 . 第十二章 项目投融资计划 . 12.1 投资估算 . 12.2 建设资金使用计划： . 12.3 投融资计划 . 第一章建设项目概况 本项目位于北京市丰台区宋家庄顺八条八号地块，项目四至为： 东起宋庄路，西至市制革厂，北起晨光路，南至石榴庄路。项目总用 地面积 134368.222 平方米，其中建设用地面积 99859.557

6、 平方米，代 征城市公共用地面积 34508.665 平方米。 本项目由经济适用房、廉租房及配套用房构成，总规划建筑面积 347900 平方米，其中地上建筑面积 304572 平方米：包括经济适用房 11 栋，共 248505 平方米；廉租房 1 栋，共 27615 平方米；配套用房 28452 平方米。本小区规划总户数 4236 户，总人口约 11861 人。 1 。 第二章项目拆迁方案 2.1 拆迁、拆除地点及范围 1. 拆迁、拆除地点: 北京市丰台区宋家庄顺八条八号 2. 拆迁、拆除的范围： 北京市丰台区宋家庄顺八条八号经济适用房项目建设用地东北 角尚未拆迁的 4200 平方米建筑物。

7、2.2 拆迁计划 该项目拆迁将分为办理拆迁公示阶段、入户调查及评估阶段、制 定拆迁方案及拆迁计划、编制拆迁预算、办理许可证延期和公告、拆 迁实施、拆除完成及收尾七个阶段进行（见拆迁工作进度计划表） 1. 开始办理拆迁公示时间：2007 年 6 月 1 日 拆除完成时间：2007 年 10 月 4 日 其中：搬迁期限（动迁）：45 天 2. 拆迁方式：实行货币补偿安置。 在实行货币补偿的基础上，利用公司的资源优势，提供多种房源， 供被拆迁居民选择。 3. 资金投入：40751597 元（见房屋拆迁成本测算表） 其中： 拆迁补助费： 拆迁房屋评估费： 拆迁服务费： 拆除清运费用： 不可预见费： 3

8、0321775 元 318780 元 454827 元 252000 元 9404215 元 拆迁工作进度计划表 2. 3. （ 、 2.3 拆迁实施方案 1.办理拆迁公示 入户调查及核实工作 （1）通过招投标方式委托有相应资质的拆迁公司实施拆迁。 （2）要求拆迁公司成立专门的组织机构，按规定的时间和质量完成 各阶段工作。要深入现场整理、核查原有入户调查资料，按北京市 城市房屋拆迁分户调查表的要求对不同性质的房屋分别统计，如实 填写好分户调查表，核对每户的户口本、房产证、其它建房批示及营 业执照原件，标明房产性质，绘制院落平面图。 （3）委托有资质的评估公司整理评估资料，核对并评估待拆迁房屋

9、及附属物（核查原评估报告是否在有效期内，如过期则需重新评估）。 （4）按北京市城市房屋拆迁分户调查表和评估机构提供的房屋 评估结果，结合北京市城市房屋拆迁管理办法 市政府令第 87 号）、 市政府关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复（京政函 2001109 号）以及市国土房管局关于执行中有关问题的通知（京国土房管拆 2003278 号） 市国土房管局关于修改并重新印发 实施意见的通知（京国土房管拆 2003777 号）等有关规定，委托 拆迁公司编制北京市城市房屋拆迁补偿方案汇总表和拆迁预算， 制定拆迁计划和拆迁方案。拆迁计划和拆迁方案上报建委审批。 办理拆迁许可证延期 根据京建丰拆许字2

10、006第 84 号，按照规定在期限届满前提供调 查资料，在项目中标后先行办理拆迁许可证延期等相关工作。 4 5. ， 4.拆迁工作实施 拆迁工作委托拆迁公司具体实施，具体工作如下： （1）现场张贴拆迁公告 召开拆迁动员会，宣讲拆迁等相关政策。 （2）向被拆迁人发放房屋拆迁通知，并将拆迁评估结果送达被拆 迁人。 （3）按照政府拆迁主管部门批准的房屋拆迁补偿方案及时间组织实 施拆迁，严格执行北京市城市房屋拆迁管理办法（市政府令第 87 号）等有关规定，按相关政策要求对被拆迁居民进行耐心细致地宣传 解释工作，依法与被拆迁居民签订北京市住宅房屋拆迁货币补偿协 议，并督促被拆迁居民按协议约定搬家期限搬家

11、腾房，不留任何后 遗症。 （4）计算、发放各项拆迁补偿补助费严谨有序，签订北京市住宅 房屋拆迁货币补偿协议细致工整。 （5）协调与拆迁工作有关部门关系，以保障动迁工作顺利进行。 拆迁工作质量保证措施 （1）由建设单位及拆迁公司共同成立专门的组织机构，按工作计划完 成各阶段工作。 （2）在实施拆迁过程中与拆迁公司密切配合，依法拆迁、规范拆迁、 文明拆迁。加大房屋拆迁政策和拆迁工作宣传力度，引导群众支持配 合拆迁工作。 （3）杜绝在实施拆迁过程中因我方出现工作失误而导致拆迁户群体上 访事件，做到集体上访率为零，防止越级上访的情况出现。 （4）在拆迁过程中如建设用地范围内出现文物古迹及地下埋藏，妥善

12、 保护，不随意移动及损毁，严格执行中华人民共和国文物保护法 5 6. 的有关规定。 （5）积极协调有关政府主管部门，保持信息畅通，取得政府支持，保 障拆迁工作按质按期完成。 现有建筑及附属物拆除工作 （1）根据北京市城市房屋拆迁施工现场防治扬尘污染管理规定 （市政府令第 37 号），市房地局、市环卫局关于印发实施细则的通知（京房地 拆字1999第 1225 号），市房地局关于印发的通知（京房地拆字1999第 242 号）等有关规定， 委托有资质的拆除公司制定本项目的房屋拆除施工方案。 （2）在动迁期向有关部门申报办理水、电关止手续。 （3）要求拆除公司按以下要求完成拆除工作： 拆除工作的时间安

13、排 拆除施工时间：每日上午 7:3012:00 时，下午 13:3022:00 时。 工程需要夜间施工，做好协调工作。 渣土外运时间：每晚 19:00 时开始，至次日早晨 5:00 时。 在确认已具备拆除施工条件后，及时由专业人员将室内的水、 电、暖气、煤气切断，并确保无安全隐患。 拆除工作采取机械拆除与人工拆除相结合的方式进行施工，并 按照先拆除室内各种管线和门窗等部件，后拆除屋盖结构、外墙、内 墙的顺序进行施工作业。拆除过程中严格遵守“随拆随洒水降尘”的原 则。 效。采取各种环保措施，控制施工扬尘，施工现场噪声符合有关规定 要求。 渣土及时清运，固体废弃物分类处理，节能降耗，坚决杜绝重 大

14、火灾及伤亡事故发生。 制定各项应急措施，并有消防、保卫和治保等措施，保障拆除 工作顺利进行。 7拆迁收尾阶段工作 （1）按照政府有关政策正确妥善地处理 “难迁户”的工作，办理有关 裁决等手续。 （2）与委托拆迁公司做好各种拆迁资料的收集、整理、汇总和费用 结算工作。 （3）对拆除现场进行竣工验收。 （4）督促拆迁公司将拆迁竣工资料及时上报政府有关部门，并按计 划取得拆迁结案表。 备注：该拆迁方案按整个拆迁流程制定，鉴于该项目已取得拆迁 许可证，并已实施部分拆迁，未拆迁部分也已作大量前期工作，因此 在中标后拆迁计划及拆迁方案实施过程中将结合实际情况作相应的 调整。如拆迁公告环节、拆迁评估环节、拆

15、迁评估报告送达环节等都 有可能涉及调整，直接从拆迁许可证延期环节开始工作。 。 附件：拆迁概算编制说明 （一）工程概况 该工程位于丰台区，南三环至南四环之间。本工程共需拆除房 屋总建筑面积 4200 平方米。需拆迁居（农）民 60 余户（本概算假 设为 65 户） （二）拆迁概算编制依据 1. 本概算依据北京市人民政府令第 87 号、京政函2001109 号、京国 土房管拆字20011234 号、京房地评字1999656 号等文件及调查资 料编制。 2. 招标文件中提供的有关事项。 （三）本概算编制标准 1. 房屋拆迁基准地价：2500 元/平方米；基准房价：800 元/平方米。 （宅基地区位

16、补偿价 4060 元/平方米） 2. 房屋及附属物重置成新价：1000 元/平方米（以建筑面积为基准）。 3. 住宅提前搬家奖励费：5000 元/户；工程配合奖：30000 元/户；搬 家补助：20 元/平方米；电话移机费：235 元/部；有线电视安装费： 300 元/端；分体空调拆装费：400 元/台；购房补助 100 元/平方米； 周转补助费：4000 元/户；自建房补助费 66000 元/户。 4. 个体户综合补助费：1000 元/平方米。营业面积按建筑面积的 40% 列入。 5. 房屋拆除及渣土清运费：60 元/平方米。不再单独列入附属物拆除 及渣土清运费。 7. 拆迁服务费率：1.5

17、%。 8. 不可预见费：为按进度、按要求完成拆迁工作，根据近期市场实 际拆迁情况变化，充分考虑拆迁难度并结合在拆迁中可能出现的难拆 户及由此可能发生的相关费用，在此项目中将该费用预估为拆迁预算 的 30%。 （四）房屋拆迁总概算： 40751597 元 （五）补充情况说明： 1. 住宅房屋拆迁调查中，未进行入户核实工作，故对被拆迁居民户 数的概算不准确，最终确定的户数，应以入户资料为准。 2. 因未入户调查，房屋性质（有产权证房屋或无产权证房屋）无法 确认，均按有证房屋计算。 3. 本概算不含征地费用。 4. 非住宅（个体工商户）面积按总拆迁面积 40%估算。 （六）附表（房屋拆迁成本测算表）

18、 房屋拆迁成本测算表 第三章开发建设分期 通过我公司对该项目情况充分的论证和准备，结合公司的综合实 力与开发经验。我公司计划对该项目进行同期开发建设，34.79 万平 方米的建设规模同时开工，同时交付使用。主要依据如下： 1. 雄厚的集团公司实力背景 北京城建房地产开发有限公司为北京城建集团组建的全资子公 司。在本项目开发建设上得到了集团公司的大力支持。 北京城建集团有限责任公司是北京市建筑业的龙头企业，是全国 三家同时具有双特级资质的大型建筑企业集团公司之一，国务院 120 家大型企业试点单位之一，中国企业 500 强之一，国际 225 家大承包 商之一，2005 年被评为中国十大最具影响力

19、企业和全国优秀施工企 业，荣获中国十大最具影响力品牌奖。 北京城建集团拥有设计咨询、工程总承包、房地产开发、资本运 作等四大主营业务板块。 集团公司自组建以来高速优质地完成了一大批国家、北京市重点 工程、外资工程和国际工程，创国家鲁班奖和国优工程 34 项、长城 杯 224 项、市优工程 196 项。 作为北京最具影响力的大型建筑企业，目前，北京城建集团正在 承建国家体育场、国家体育馆、五棵松文化体育中心、奥运村、首都 机场 3 号航站楼、中央电视台等一大批奥运工程，以及国家大剧院、 银泰中心、中关村科技园区和北京地铁多条线路、国内几十条高等级 高速公路等重大工程建设项目。 2006 年，集团

20、公司完成利润总额 2.6 亿元，主营业务收入 157 亿 11 元，全年共完成经营额 251 亿元，实现市场营销总额 306 亿元，完成 企业总产值 206 亿元，其中：施工产值 162 亿元，房地产产值 26 亿 元，设计咨询产值 3.6 亿元；开复工面积 2081 万平方米。 此外，集团公司拥有一大批性能先进的施工设备，集团公司及所 属 40 家企业通过 iso9000 认证，有 28 家企业通过 iso14001 认证和 19 家企业通过 ohs18000 认证。 2. 丰富的开发建设经验 北京城建房地产开发有限公司是国家一级开发资质的企业，为 “北京城建地产”旗下的核心开发企业。我公司

21、注册资本金 30000 万 元，通过 iso9001 质量管理体系认证及 iso14001 环境管理体系认证。 企业资信为“aaa 级”，被北京市工商局授予“重合同守信誉单位”。 公司始终坚持“科学管理，创建精品，以人为本，优质服务”的 质量方针。自 1985 年成立以来，先后在北京成功开发建设了花市枣 苑、绿雅阁、沁春家园、金码大厦、迈豪时代、城建开发大厦、颍泽 洲、顶秀欣园（经济适用房项目）、迎曦园、电子城小区（经济适用 房项目）、双锦园、京东丽景苑、田村路北（经济适用房项目）、展览 路、学院路、塔院、五棵松、领地、定福家园（经济适用房项目）等 一大批住宅小区及写字楼，以优良的质量和信誉广

22、受用户信赖。同时， 公司还在上海、大连等地设有分支机构，专门从事房地产开发经营活 动。 3. 充足的建设资金保障 截至 2006 年底，我公司总资产额 305496.67 万元，净资产额 72261.69 万元。本项目的总投资额为 143935 万元。为保证本项目同 期开发建设，我公司计划在本项目上投入自有资金 56983 万元，占总 投资额的 39.59%。 此外，我公司的母公司北京城建集团资金实力雄厚，现金流充足， 能够给予我公司在建设资金方面充分的保障。 因此，在建设资金方面完全能够保证项目同期开发建设的需要。 4. 充分的技术、管理人员储备 公司拥有高素质的管理核心和经验丰富的技术团队

23、，具有从规划 设计、征地拆迁、工程管理、经营管理、市场营销到物业管理等综合 开发经营能力，能够独立开发建设各类大型房地产项目。 我公司现有开发建设管理人员 98 人，工程技术人员 89 人，高级 职称 23 人，中级职称 106 人。技术及管理人员实际经验丰富，学历 层次分布均衡。具有充足的技术及管理人员储备。 基于以上我公司拥有的各方面优势，充分具备该项目同期开发建 设的综合实力，完全能够做到本项目 34.79 万平方米建设规模同时开 工，同时交付使用。 1 2 3 4 5 6 7 8 第四章项目开发建设总控计划及里程碑事件计划 4.1 建设工期 项目的开发建设阶段包括前期手续办理、拆迁实施

24、、污染土壤处 理、主体建安施工、市政配套施工、竣工验收及交付使用。通过对该 项目所做的大量准备工作，结合本项目的实际情况及我公司以往的开 发建设经验，制定了该项目的建设总工期及各阶段实施工期。 本项目计划从 2007 年 5 月 20 日起正式启动各项前期工作，于 2007 年 11 月 20 日正式开工，于 2010 年 7 月 31 日全部竣工，于 2010 年 8 月正式交付使用。建设施工总工期为 983 日历天。各项工作具体 工期安排如下：(见下表) 宋家庄顺八条八号地块项目建设工期计划 序号工程内容 前期手续的办理 拆迁工作 污染土壤的处理 主体建安工程 红线外市政配套工程 小区内市

25、政配套及绿化工程 竣工验收 交付使用 开工时间 2007.5.20 2007.6.1 2007.6.15 2007.11.20 2008.6.1 2009.8.1 2010.8.18 完成时间 2007.11.20 2007.10.4 2007.11.10 2009.8.31 2009.5.31 20010.6.30 2010.7.31 2010.9.30 工期(日历天) 185 106 149 535 365 334 44 4.2 开发建设总控计划 我公司通过对本项目的认真分析与准备，对前期手续的办理、项 目的工程建设，直至竣工及交付使用全过程，制定了本项目的开发建 设总控计划，作为指导项目

26、开发建设的重要依据。（详见下表） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 4.3 里程碑事件计划 在项目的开发建设总控计划中，我公司设定了若干个里程碑事件 作为总控计划的关键节点。这些关键节点对于本项目的实施进度影响 巨大，决定了项目是否能够按期开工，按时竣工及如期交付使用。 因此，在本项目开发建设的实施过程中，着重对这些里程碑事件 进行控制，以保证项目的顺利实施。 本项目自与政府相关部门签订协议后，直至项目交付使用的完 成。制定了以下里程碑事件计划：(见下表) 里程碑事件计划表 序号 10 里程碑事件 取得土地 委托中标单位设计 取得方案复函 取得建设用地规划许可证 取得建设工程规划许可证 取得

27、土地证 取得建设工程施工许可证（工程开工） 取得销售许可证 完成主体结构 取得竣工备案表（工程竣工） 项目交付使用 截止完成日期 2007.5.19 2007.6.20 2007.7.21 2007.7.31 2007.9.23 2007.11.10 2007.11.20 2007.12.14 2008.12.31 2010.7.31 2010.8.18 。 第五章项目的前期管理 5.1 审批手续的办理 具体各阶段工作按顺序安排如下： 1. 规划方案设计及审批阶段 在接到中标通知书后，明确项目定位的基础上，公司取得项目立 项后，组织设计的招投标工作，确定设计中标单位后，与之签订相应 委托合同。

28、 与设计单位协调深化方案设计，严格按照户型配比进行设计，并 结合施工图阶段各专业所需条件提前确定主要空间的尺寸，避免户型 在施工图阶段反复修改。户型基本确定后，跟踪确定水、暖、电等各 专业的系统方案，确定市政站点位置及管线的系统方案。6 月 20 日 完成报送规委所需的总平面、单体平、立、剖面及技术经济指标，进 行方案申报。于 2007 年 7 月 21 日前获得方案批复。 深化交通、园林、消防、人防的初步设计。7 月 20 日-8 月 3 日 陆续取得报交通、园林、人防规划方案的设计图纸，在人防方案确定 后，取得报送消防的初步设计图纸。7 月 22 日在取得方案批复后申 报年度计划任务，同步

29、进行商业配套的扩初设计，及住宅楼的人防、 消防单体设计。 2. 申报建设工程规划许可证及相应设计阶段 我公司为实现尽快开工，要求设计单位在进入扩初设计阶段即按 施工图深度进行设计，办理建设用地规划许可证，取得各专业审批意 见及年度计划后，将在 8 月 23 日取得报建图，申报建设工程规划 许可证 争取于 2007 年 9 月 23 日前，取得建设工程规划许可证。 3. 施工图设计阶段及图纸审查 19 1 2 3 4 5 6 在办理建设工程规划许可证后进行施工图设计。在建筑专业 条件确定后，跟踪管理设备及电气专业的细化方案，2007 年 9 月 30 日前完成全部施工图设计，10 月 19 日完

30、成公司内部及外部施工图审 查。 取得建设工程规划许可证后办理建设工程施工许可证的 准备工作。10月20日办理施工、监理招投标工作。11月20日前取得建 设工程施工许可证，并开始配合施工流程组织现场设计服务。 具体时间控制见下表: 序号任务名称开始时间完成时间工作内容 1.办理立项 规划方案设计阶段2007.05.202007.06.20 2.项目定位 3.设计招投标 4.深化方案设计 1.规划方案审批 2.交通、园林、人防、消防 办理规划方案审批2007.06.212007.07.21总图设计 3.着手办理建设用地规划 许可证 1.征求交通、园林意见 2.征求人防规划 3.征求消防规划 4.申

31、报年度计划 征求交通园林人防消防 意见 2007.07.222007.08.22 5.进行人防初步设计 6.进行消防初步设计 7.商业配套扩初设计 8.取得建设用地规划许可 证 9.办理商业出让 办理建设工程规划许可证 阶段 2007.08.232007.09.23 1.办理建设工程规划许可 证 2.施工图设计 1.公司内部审查 施工图审查2007.10.12007.10.19 2.专业机构审查 3.修改图纸 4.缴纳商业地价款 1.施工、监理招投标 施工监理招投标2007.10.202007.11.18 2.办理建设工程施工许可 证准备工作 5.2 设计管理 1. 在前期工作阶段，为确保项目

32、计划的实现，需压缩设计周期， 加强对审批手续办理及设计的管理与控制。为了保障开发目标在实施 过程中从始至终不会因各种因素偏离方向，在各个阶段都必须指导、 控制产品的品质：根据产品的研发、定位和设计流程，运用专业技术 知识，依靠科学、高效的管理手段，在产品定位、产品设计、施工配 合三大阶段，将产品品质贯穿始终地进行控制与管理。根据项目开发 总体进度要求制定符合房地产项目开发规律的设计管理工作计划。 2. 针对项目定位和时间紧、工期短的要求，通过招投标方式， 委托具有甲级资质优良业绩的设计单位进行设计，以保证工程设计质 量、缩短设计周期 。 3. 确定设计单位后，在设计管理工作总体计划的基础上，制

33、定 各阶段经济适用房、廉租房和配套设施设计管理工作计划，全面控制 产品设计工作的质量、进度、成本。明确设计进度、设计成果交付时 间和数量，在各重要设计节点进行跟踪管理，设定对设计质量、成本、 进度的控制要点。 4. 向设计单位发设计任务书，明确设计依据及设计标准，要求 总体规划布局合理，户型设计强调安全、经济、适用，体现以人为本、 绿色健康、和谐舒适的大众化宜居社区的理念。 5. 监督设计合同、设计任务书的执行，提交各阶段、各单项设 计成果审核报告，并在各阶段、各单项设计任务完成后提交设计合同 执行情况报告。设计单位完成各阶段可交付成果后，组织资深专业力 量和优秀的专业机构对图纸设计质量进行全

34、面的把握和控制，组织图 纸审查，优化设计。从功能性和适用性方面审查设计是否满足业主需 要，从安全方面审查是否严格遵守各项法律法规、是否严格遵循各项 技术标准等。 1/ 2 第六章项目的采购及招标管理 6.1 项目采购及招标管理的程序 本项目采购及招标应遵循下列程序： （1） 明确采购产品或服务的基本要求、采购分工及有关责任； （2） 进行采购、招标策划，编制采购、招标计划； （3） 进行市场调查，选择合格的产品供应或服务单位，建立名 录； （4） 采用招标方式实施评审工作，确定供应或服务单位； （5） 签订采购、招标合同； （6） 运输、验证、移交采购产品或服务； （7） 处理不合格产品或不符

35、合要求的服务； （8） 采购及招标资料归档。 6.2 采购、招标计划 在招标过程中，严格按照北京市工程建设项目招标范围和规模 标准规定(市政府 89 号令)、北京市招标投标条例的规定开展各 项采购及招标活动，本着公开、公平、公正的原则，切实履行对政府 及业主的质量、工期、安全等承诺。 采购、招标计划安排表 序 号 类别名称招标文件发出时间合同签订时间中标单位进场时间 设计招标 中标通知书收到后 3 日内 中标通知书收到后 15 日内 拆迁招标 工程监理 中标通知书收到后 3 日内 2007 年 10 月 20 日 中标通知书收到后 15 日内 2007 年 11 月 10 日 2007 年 6

36、 月 2007 年 11 月 20 日 4 5 6 7 8 业 9 分 包 10 11 12 13 14 线 内 市 政 工 程 19 20 21 22 23 外 市 政 工 程 序 号 类别名称招标文件发出时间合同签订时间中标单位进场时间 工程总包 土壤置换 电梯采购及 安装工程 消防工程 2007 年 10 月 20 日 2007 年 5 月 25 日 2008 年 9 月 18 日 2009 年 7 月 18 日 2007 年 11 月 10 日 2007 年 6 月 10 日 2008 年 10 月 18 日 2009 年 8 月 18 日 2007 年 11 月 20 日 2007

37、年 6 月 15 日 2008 年 12 月 18 日 2009 年 10 月 9 日 专 变配电工程 弱电工程 燃气工程 壁挂炉工程 小区道路工 程 小区园林绿 化工程 2009 年 6 月 18 日 2009 年 9 月 18 日 2009 年 9 月 18 日 2009 年 3 月 18 日 2010 年 2 月 1 日 2010 年 2 月 1 日 2009 年 8 月 10 日 2009 年 10 月 18 日 2009 年 10 月 18 日 2009 年 4 月 18 日 2010 年 3 月 1 日 2010 年 3 月 1 日 2009 年 12 月 18 日 2009 年

38、12 月 18 日 2009 年 12 月 18 日 2009 年 8 月 18 日 2010 年 3 月 15 日 2010 年 4 月 1 日 机械式停车 红 设备采购及 安装工程 2009 年 5 月 1 日2009 年 6 月 1 日2009 年 8 月 1 日 15 16 17 18 24 红 线 25 26 27 围墙工程 雨污水工程 电力工程 给水及中水 工程 燃气工程 电信工程 路灯工程 给水工程 供电工程 燃气工程 雨污水工程 电信工程 市政道路工 程 绿化工程 路灯工程 2010 年 2 月 1 日 2009 年 6 月 1 日 2009 年 6 月 1 日 2009 年

39、9 月 1 日 2009 年 9 月 1 日 2009 年 9 月 1 日 2010 年 2 月 1 日 2008 年 7 月 1 日 2008 年 6 月 1 日 2008 年 7 月 1 日 2008 年 4 月 8 日 2008 年 10 月 20 日 2009 年 1 月 5 日 2009 年 2 月 1 日 2009 年 1 月 20 日 2010 年 3 月 1 日 2009 年 7 月 1 日 2009 年 7 月 1 日 2009 年 10 月 8 日 2009 年 10 月 8 日 2009 年 10 月 8 日 2010 年 3 月 1 日 2008 年 8 月 1 日 2

40、008 年 7 月 1 日 2008 年 8 月 15 日 2008 年 5 月 8 日 2008 年 11 月 20 日 2009 年 2 月 1 日 2009 年 3 月 1 日 2009 年 2 月 20 日 2010 年 4 月 1 日 2009 年 8 月 1 日 2009 年 9 月 1 日 2009 年 11 月 1 日 2009 年 11 月 1 日 2009 年 11 月 1 日 2010 年 4 月 1 日 2008 年 9 月 1 日 2008 年 8 月 1 日 2008 年 9 月 15 日 2008 年 6 月 1 日 2008 年 12 月 20 日 2009 年

41、 3 月 1 日 2009 年 4 月 1 日 2009 年 3 月 20 日 6.3 采购、招标过程管理 我公司在采购前定期编制采购计划,采购计划每季度根据实际情 况调整一次。按照制定的采购计划，采用招标方式组织采购实施。 采购合同签订后，对采购产品及服务进行验证，保留验证原始记 录，作为款项支付与结算的依据。在合同实施过程中，如存在不合格 及争议问题，做好相关记录，作为索赔与反索赔的依据。对方合同责 任履行完毕后，及时将相关记录、结算资料以及对供方的评价表（报 告）汇总为结算工作做准备。 6.4 设计单位的选择 1. 设计资质为甲级。 2. 近两年设计过同类型、同规模的项目。 3. 对本项

42、目有独到的设计理念，并在方案中充分满足招标文件 中的各项规划设计要求。 4. 有固定的设计团队，团队主要设计人员有丰富经验，在设计 工作中不经我方同意不得随意更换， 6.5 拆迁单位的选择 拆迁单位的选择应在充分考虑投标单位的企业资质及综合实力 等前提下，优先考虑近两年在当地进行过拆迁工作的单位。 6.6 总承包商的选择 1. 依据小区的规模及现场平面情况，结合整体工期要求，将整 个小区化为四个区域进行施工总承包委托，选择三至四家总承包单 位，各总承包单位具有房屋建筑施工总承包二级以上（含二级）资质， 具有安全生产许可证，质量、环保安全认证。 2. 拟委派担任本工程的项目经理必须执有建设部核发

43、的国家一 级以上（含一级）建造师资格证书，要求相当于工程师以上职称，有 类似项目经验。 3项目总工要求有同类工程经验，建筑施工工程师以上职称。 4. 招标人将对项目经理及其管理团队进行答辩，要求项目经理、 项目生产副经理、项目总工参加。 5. 招标人将对项目经理及其所承担的同类工程进行考察考评， 经考察并中标的项目经理将不得更换。 6.7 专业分包单位、市政施工单位的选择 1. 专业分包单位、市政施工单位的选择参照总承包商选择思路 进行考虑。 2. 专业分包单位、市政施工单位的选择首先应满足小区建设品 质前提，并充分考虑承包单位的企业资质及综合实力等情况，在满足 上述条件的基础上优先考虑能够顺

44、利完成专业报批、专业验收的单 位。 6.8 监理公司的选择 1. 依据小区的规模及施工总承包的委托状况，拟选定三家监理 单位对小区实施监理职责，建设单位将充分发挥监理公司的作用，选 用最佳的监理公司公平公正的作好甲、乙双方沟通的桥梁，并通过有 效的管理，提高工程建设质量，严把材料设备质量关，保证工程进度， 完善现场文明施工管理，杜绝安全事故，严格审查工程量。 2. 监理投标入围单位的选择将经过资格预审、现场考察后确定， 投标人必须满足下述条件方可进入投标： 企业资质等级为甲级、营业范围与本工程相适应。 企业资信优良、业绩优良，承接的监理项目近三年内无重大质 量、安全事故，无重大诉讼。 项目总监

45、要求学历在本科以上、高级工程师，水、暖、电、经 营等各专业监理工程师要求具有大专以上学历，中级以上职称。 项目总监近三年中至少获得同类工程一项优质工程奖。 第七章建设项目的工程管理 7.1 施工监理的管理 1. 加强对监理单位的管理，要求监理人员切实履行工作职责， 依据国家有关法规、现行规范及合同，对工程安全、进度、质量、造 价进行全方位管理，确保工程始终处于受控状态。 2. 审查监理单位针对本项目实际情况编制的项目工程监理大 纲，并认真实施。 3. 定期参加监理例会，检查监理工作记录，掌握工程安全、进 度、质量、造价等方面的情况。 4. 在项目的开发建设过程中，要求监理单位做到以下工作事项：

46、 审查施工总、分包单位的资质,包括总、分包单位的营业执照、 企业资质等级证书、施工安全许可证、专业许可证和岗位证书以及业 绩等。 审核施工单位编制的工程施工组织总设计。 审核施工单位提交的总体工程进度计划，督促和检查施工单位 实施进度计划，核批施工单位的修正计划；审批施工单位提交的年度 计划、季度计划、月计划、周计划和日计划，并监督施工单位按计划 实施。按时填报周、月进度统计表，审核、批准施工单位的修正计划。 审查施工单位编制的施工试验计划，并编制监理见证取样试验 计划。 审批施工单位拟用于本项目的原始材料、成套设备品质以及工 艺试验和标准试验。 开展监理的预控工作，通过文字指令、文件发放、会

47、议纪要、 现场指导等手段，避免不合格品及质量事故的出现。 27 严格参照房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行），对 建设单位明确或办法规定必须旁站监理的工程项目以及监理工程师 认为需进行旁站监理的工程项目，编制监理旁站计划，按计划实施全 过程旁站监理，进行全过程控制，同时做好旁站监理记录。 当工程达到基本交验条件时，组织对工程的质量情况、使用功 能进行全面检查。 确保工程施工符合本项目环保要求。 接受政府监督部门的监督与检查，积极配合政府监督部门的工 作。 7.2 施工现场组织协调 7.2.1建设单位施工现场管理组织的建立 在项目的开发建设中，施工现场的管理是开发建设管理的重要组 成部分。因

48、此，首先要考虑建立现场管理的组织机构，根据项目的实 际情况，现场的管理以项目公司经理为组织的管理核心，项目生产副 经理与项目总工程师为施工现场工程管理，对施工现场各部门及专业 工程师进行指导与管理，并通过该组织结构的建立实现对政府主管部 门及进场各单位的组织与协调。 项目经理 项目总工 前期配套部 生产副经理 工程管理部 经营副经理 合约招标部 1. 2. 7.2.2施工现场的协调管理 与政府主管部门及相关单位的协调 房地产开发建设项目前期手续复杂，工程量巨大，任务繁重，社 会影响深远，开发建设单位涉及到与建委、质检站、人防办、住宅保 障办、安监局、消防局、城管、派出所、街道、绿化、交通、环卫

49、等 多个政府部门及相关单位的协调。因此，开发建设的项目能否顺利进 行，如期完工、按时交付使用，不仅需要开发建设单位全力以赴地进 行建设，还需要政府相关部门及相关单位的紧密配合。我公司将在开 发建设过程当中，各项工作提前准备，积极主动的与政府主管部门及 相关单位进行沟通，深入贯彻与响应政府的号召与精神，认真执行各 项法律法规，确保开发建设顺利的完成。 与各进场单位的协调 在项目的开发建设期间，为保证工程的进度、质量、安全等按计 划完成，建设单位对施工现场的组织协调与管理尤为重要。其中涉及 到与工程总包、专业分包、监理、设计、物业管理等相关单位的协调 与管理。根据上述内容，我公司制定以下现场管理与

50、协调的措施： （1）强化责任分工 在项目建设过程当中，明确各方责任及义务。除了建设单位与各 方签订的合同条款作为约束外，建立、完善激励机制及奖罚措施，与 各方签订目标管理考核责任状，对违反约定的单位严格执行处罚措 施。 （2）完善落实项目现场例会制度 在项目建设期间，完善并落实项目现场例会制度，由建设单位定 期组织，设计单位、施工单位、监理单位参加。总结上一阶段的工作 实施情况，对发现的问题及时拟定解决方案；由建设单位部署下一阶 29 段的工作安排，做到信息沟通顺畅，工作思路明确。 （3）充分发挥监理单位的职能 在开发建设中，充分发挥监理单位的职能，在工程的进度、质量、 安全、投资控制上严格把

51、关，切实执行建设项目总控计划。 7.3 项目信息管理 7.3.1项目信息管理的原则 项目的开发建设产生的信息数量巨大，种类繁多。所以，为了便 于信息的搜集、处理、储存、传递和利用，在进行工程项目信息管理 具体工作时，遵循以下基本原则： （1）标准化原则 （2）定量化原则 （3）有效性原则 （4）时效性原则 （5）可预见原则 （6）高效处理原则 7.3.2项目信息管理的方法 在建设工程项目信息管理的过程中，重点抓好对信息的采集与筛 选、信息的处理与加工，以便利用信息，对投资目标、质量目标、进 度目标实施有效控制。 1. 信息的采集与筛选 建设单位建立完善的信息采集制度，对政府出台的有关政策、法

52、30 律法规、技术规范、市场发布的造价信息等及时采集与整理。通过建 设单位现场代表及监理的施工记录、工程质量记录及各方参加的施工 现场会议纪要等方式，广泛收集初始信息，并对初始信息加以筛选、 整理、分类、编辑、计算等，变换为可以利用的形式。 2. 信息的加工与处理 信息的处理要求符合及时、准确、适用、经济，处理的方法包括 信息的收集、加工、存储、检索与输出。信息的加工，既可以通过管 理人员利用图表数据来进行手工处理，也可以利用计算机进行数据处 理。 7.3.3项目信息管理体系的建立 1项目信息管理小组和组织机构 在建设工程信息的管理过程中，成立信息管理小组，组建信息管 理机构，明确信息管理组织

53、体系。建立与现代化的信息管理业务相适 应的组织结构是实现信息管理战略任务的关键。并通过该组织结构的 建立实现与政府相关部门的及时沟通，定期反馈建设项目的相关信 息。 2开发和引进项目信息管理软件 建设工程信息管理系统软件是建设管理信息系统的核心，开发或 引进先进适用的建设工程信息管理系统软件不仅能够有效地对在建 工程进行监控，而且能够为项目的后评价作好有利地准备和铺垫。 7.4 建设项目竣工验收管理 项目的竣工验收管理是建设项目管理全过程管理的重要阶段，关 31 系到项目最终的顺利交工及投入使用。 1. 成立由建设单位、勘查设计单位、施工单位、监理单位、物业管 理单位组成的竣工验收管理小组，编

54、制项目的竣工验收计划，并组织 实施。 2组织相关单位进行分户验收、市政配套设施验收、四方竣工验收、 残疾人坡道验收、电梯验收、人防验收、消防验收、规划验收、档案 预验等验收工作，并取得竣工备案表。 7.5 建设项目保修管理 在业主入住时，建设单位为业主提供住宅质量保证书和住 宅使用说明书。确保业主掌握该住宅的使用功能及保修内容。达到： 竣工保修服务率 100% 业主意见处理率 100% 1. 工程质量保修范围和内容 在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和约定， 承担本工程质量保修责任。 质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、 有防水要求的卫生间、房间和外墙面的

55、防渗漏，供热与供冷系统，电 气管线、给排水管道、设备安装和装修工程。 2. 项目质量保修期限 根据建设工程质量管理条例，在正常使用条件下，对该项目 的保修期限，我公司作如下承诺： 限，予以终身保修。 （2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗 漏，为 5 年。 （3）装修及安装工程，为 2 年。 3. 保修服务与管理 （1）由开发建设单位、总包单位及物业管理单位成立项目质量保修 小组，负责项目保修期内的保修工作。 （2）在接到业主的维修要求后，建设单位及时组织施工单位在规定 的时间内进行保修服务。 （3）对于涉及结构安全的质量问题，按照房屋建筑工程质量保修 办法的规定，立即向当

56、地建设行政主管部门报告，采取安全防范措 施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案， 由建设单位组织实施保修。 8.1 第八章道路、市政管线及绿化工作实施安排 根据开发建设项目总控计划的目标,红线外及小区内道路、市政 管线及绿化工作与住宅建设同步进行，并且与住宅建设同时交付使 用。 红线外道路、市政管线及绿化工作实施安排 红线外道路、市政管线及绿化工作计划表 工作内容 市政方案的确定 市政施工图设计 申报市政规划许可证 招标及市政施工许可证办理 雨污水工程 电力工程 给水工程 燃气工程 电信及有线电视工程 道路工程 绿化工程 路灯工程 工程验收 开始时间 2007.8.1 20

57、07.11.11 2008.2.11 2008.4.12 2008.6.1 2008.8.1 2008.9.1 2008.9.15 2008.12.20 2009.3.1 2009.4.1 2009.3.20 2009.5.1 完成时间 2007.11.10 2008.2.10 2008.4.10 2008.5.31 2008.7.31 2009.1.31 2009.10.31 2008.11.15 2009.2.28 2009.4.30 2009.4.30 2009.4.30 2009.5.31 8.2小区内道路、市政管线及绿化工作实施安排 红线外道路、市政管线及绿化工作计划表 工作内容 市

58、政施工图设计 工程及监理招投标 雨污水工程 电力工程 给水及中水工程 燃气工程 电信及有线电视工程 道路工程 绿化工程 路灯工程 工程验收 开始时间 2009.1.1 2009.6.1 2009.8.1 2009.9.1 2009.10.1 2009.11.1 2009.11.1 2010.3.15 2010.4.20 2010.4.1 2010.7.1 完成时间 2009.5.31 2009.7.31 2009.9.30 2009.11.15 2009.12.31 2009.12.31 2009.12.31 2010.5.15 2010.6.30 2010.6.30 2010.7.31 第九

59、章安全、消防、质量、节能及节水措施 9.1 安全管理 9.1.1安全管理的目标 在本项目的开发建设全过程中，建设单位建立安全监控管理制 度，加强对施工单位的监督和管理。在施工过程中，杜绝重大安全事 故的发生，确保亡人事故发生率为零。 9.1.2 安全管理的组织机构 建设单位 监理单位 施工单位 项目总监 项目经理 安全员 9.1.3安全管理的措施 1. 在开发建设中，始终贯彻、落实“安全第一、预防为主”的 安全生产工作方针，认真执行国务院、建设部、北京市关于建筑施工 企业安全生产管理的各项规定，尤其重点落实北京市人民政府第 72 号令北京市建设工程施工现场管理办法及北京市建委、北京市劳 动局发

60、布的北京市建筑施工现场安全防护基本标准，严格要求施 工单位把安全生产工作纳入施工组织设计和施工管理计划，使安全生 产工作与生产任务紧密结合，保证职工在生产过程中的安全与健康， 36 。 严防各类事故发生，以安全促生产。 2. 强化安全生产管理，通过组织落实，责任到人，定期检查，认 真整改，并定期组织安全生产的教育与培训，实现杜绝死亡事故，并 尽量减少轻伤事故的发生。 3. 成立以项目公司经理为主，主持日常工作的“安全生产管理小 组”，主要领导和协调现场的安全生产管理工作。督促施工单位创造 良好的安全生产作业环境。 4. 与监理单位及各方施工单位签订“安全生产协议”，使安全生 产工作责任到人，落